1. 부동산 부부 * * * 가 이미 부동산 담보처에 주택, 토지 등 부동산 담보를 등록했을 때 대출은행은 우선 담보물의 소유권을 판단해야 한다. 우리나라에서 부동산의 소유권은 원칙적으로 등록을 기초로 하고, 부동산 소유권 증서와 부동산 등기부는 권리자가 부동산 물권을 누리고 있다는 증거이다. "주택등록방법" 제 18 조에 따르면 등록부는 신청자가 등록을 신청한 주택이 * * * 소유인지 물어보고 문의 결과를 기록해야 한다. 주택 등록은 절차적 심사 위주로 실질적인 조사 검증 없이 부동산 권리 등록과 실제 소유권 상황에 오차가 있을 수 있습니다. 결혼법 관련 규정에 따르면, 특별히 약속한 혼전 개인 재산 외에 부부가 혼인관계 존속 기간 동안 얻은 재산과 수익은 부부 쌍방이 소유한다. 즉, 주택이 한 쪽의 이름으로 등록된다 하더라도 결혼 관계 존속 기간 동안 얻은 것이라면 부부 공동재산에 속해야 하며, 다른 쪽은 등록 오류를 주장하거나 법원을 통해 직접 등록 효력을 부정할 수 있다는 뜻이다. 사법관행에서도 담보권 소유권 변경으로 은행 담보권이 무효가 되는 사례도 있었다. 주택 토지 등 부동산이 채권자와 채무자의 권리 의무 실현에 큰 영향을 미친다는 점에 유의해야 한다. 부동산 등록제도의 목적 중 하나는 권리 상황을 공시하고 거래의 안전을 보호하는 것이다. 따라서 법정 부부 재산 * * * 이 등록과 충돌하는 경우' 물권법' 제 106 조 선의로 부동산권을 취득하고 동적 거래의 안전을 우선시하며 부동산 오류 등록으로 등록 기반 담보권의 효력을 부정해서는 안 된다. 은행은 부동산 담보를 처리할 때 우선 담보할 부동산이 * * * * 소유인지 확인하고, 담보인의 호적본과 결혼증을 살펴보고 담보물의 취득 시기를 확인해야 한다. 부동산을 저당잡히는 것은 부부나 가족 * * * 소유이며, 담보는 전체 * * * 사람의 서면 동의를 받아야 하며, 비 * * * 소유가 아니며, 담보인은 서면 설명을 해야 한다. 둘째, 보증인이 * * * * 소유 재산에 대한 처분권에 대한 약속이 있는지 검토해야 한다. 만약 약정이 없다면 담보행위가 * * * 소유 재산에 대한 법률의 처분 규정을 준수할 것인지의 여부는 * * * * 가 업무 운영 중 절차의 집행을 나타내고 서면 서류를 형성하고 검토를 위해 보관해야 한다는 점에 유의해야 한다. 2. 부동산의 담보권과 임대권은 같은 부동산에 병존할 수 있다. 저당권자가 만기 채무를 이행할 수 없을 때 저당권자가 저당 부동산을 경매할 때 저당권자가 제때에 자신의 권리를 충분히 실현하지 못하거나 임차인이 부동산을 계속 임대하는 권익에 영향을 주어 저당권과 임차권 간의 충돌을 초래할 수 있다. 부동산 임대권을 먼저 설정한 후 부동산 담보권을 설정하는 경우,' 보증법' 제 48 조는 담보인이 임대물로 저당잡히는 경우 임차인에게 원래 임대계약이 계속 유효하다고 서면으로 통지해야 한다고 규정하고 있다. 저당 부동산이 저당권 실현으로 다른 사람에게 획득되었을 때 임대 계약은 여전히 유효하다. 임대 기간이 만료되기 전에 새로운 재산권자는 원래의 임대 계약을 해지할 수 없고, 임대료를 마음대로 변경할 수 없습니다. 즉, 먼저 부동산 임대권을 설정한 다음 임차권을 담보권에 대항할 수 있습니다. 부동산 담보권을 먼저 설정한 후 부동산 임대권을 설정하는 경우,' 담보법 사법해석' 제 66 조는 담보인이 담보재산을 임대하고 담보가 실현된 후 임대계약이 양수인에게 구속력이 없다고 규정하고 있다. 담보인이 담보재산을 임대할 때, 임차인에게 그 재산이 이미 저당잡혔다는 사실을 서면으로 알리지 않은 경우, 담보인은 담보재산을 임대해서 임차인에게 초래한 손실에 대해 책임을 져야 한다. 저당권자는 이미 임차인에게 그 재산이 이미 저당잡혔음을 서면으로 통지했고 임차인은 저당권 실현으로 인한 손실을 부담해야 한다. "임차권 설립 시간이 담보권에 큰 영향을 미친다는 것을 알 수 있다. 담보인은 임대방식을 통해 담보물에 대한 수익권을 행사하고, 미리 정해진 임대권은 담보물의 거래나 양도를 제한하여 담보물의 담보가치를 크게 낮췄기 때문이다. 등록하지 않고도 당사자의 자유협상을 통해 임대 관계를 수립할 수 있어 등록된 담보가 사기의 위험에 노출된다. (윌리엄 셰익스피어, 자유협상, 자유협상, 자유협상, 자유협상, 자유협상, 자유협상) 저당권과 임차권의 관계를 처리할 때 입법상 보완해야 할 두 가지가 있다. 하나는 임차권 설립을 규범화하고, 소유권 등록의 범주에 포함시키고, 부동산물권 제도의 공개성과 투명성을 충분히 반영해 서로 다른 등급의 모든 물권에 대한 동등한 보호를 실현해야 한다는 것이다. 둘째, 담보권이 임차권보다 앞서는 경우 담보권자에게 부동산 임대 계약을 해지할 권리를 부여하고 저당 부동산을 경매할 때 누구도 부동산에 임차권의 존재로 인해 가격을 구매하거나 낮춰 담보권자의 이익을 훼손해서는 안 된다. 은행은 담보리스 위험을 예방할 때 다음과 같은 문제를 주의해야 한다. 첫째, 직무를 잘 수행하고 임대를 배제하는 것이다. 주택 입주 및 사용 현황을 현장에서 살펴보고 입주자가 집주인과 일치하는지, 사실임대 관계가 있는지, 입주 상황을 기록한다. 둘째, 임차인과 협의하여 임차권이 담보권에 미치는 악영향을 약화시킨다. 임대 기간이 은행 채권 기간보다 길면 임대료의 일회성 지불을 할부로 변경하고 임차인은 미지급 임대료를 채권은행에 지급해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 3. 법정권리우선저당권특별한 경우 국가나 기타 주체의 이익을 보호하기 위해 법률은 담보권보다 우선권을 설정하는데, 주로 다음 세 가지를 포함한다: (1) 국가과세권. "세징수관리법" 제 45 조는 "납세자가 빚진 세금은 납세자가 자신의 재산을 담보하거나 담보하거나 유치하기 전에 발생해야 하며, 담보, 담보, 유치 전에 집행해야 한다" 고 규정하고 있다. "(b) 건설 프로젝트 가격의 우선 순위. 계약법' 제 286 조는 "계약자가 약속대로 가격을 지불하지 않은 경우, 계약자는 계약자에게 합리적인 기한 내에 가격을 지불하라고 재촉할 수 있다" 고 규정하고 있다. 계약자가 기한이 지나도 지불하지 않는 경우, 계약자는 계약자와 할인이나 법에 따라 인민법원 경매 공사를 신청할 수 있습니다. 단, 건설공사의 성격에 따라 할인이나 경매를 해서는 안 됩니다. 건설 공사 가격이 공사 할인이나 경매 가격보다 우선이다. "2002 년, 최고인민법원" 건설공사 가격 우선보상권에 대한 회답 "은" 건설공사 청부업자의 우선보상권이 담보권 등 채권보다 낫다 "고 더욱 규정했다. "(c) 상업용 주택 기대권. 최고인민법원' 건설공사 가격 우선보상권에 대한 승인' (법석 [2002]16 호) 은 "소비자가 분양 주택의 전부 또는 대부분을 지불한 후 청부업자가 해당 분양 주택 가격에 대한 우선보상권을 구매자에 대항해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. "최고인민법원의 사법해석에 따르면 구매자가 이미 주택대금의 전부 또는 대부분을 지불한 한 기대권은 담보권보다 먼저 실현되어야 하며, 양자의 우선순위를 고려하지 않아야 한다고 추론할 수 있다. 국가 세수소득을 보장하고 근로자의 노동보수권과 상품주택 기대권을 보호하기 위해 우리 법률은 국가세권이나 건설공사 우선보상권과 상품주택 기대권이 서로 충돌할 때 담보권 실현보다 우선한다고 규정하고 있다. 상술한 규정은 어느 정도 합리적이지만, 건설공사대금 우선보상권 공시가 부족해 제 3 자가 계약측이 공사대금을 체납했는지 알 수 없고, 계약자가 계약자와 악의적으로 결탁하는 것을 막을 수 없고, 의도적으로 공사금을 허위로 보고하고 일반 담보권자의 이익을 해치는 점도 있다. 제 3 자는 정보 비대칭의 불리한 위치에 있으며 언제든지 갑작스러운 침해를 당할 수 있다. 제 3 자를 보호하고, 거래의 안전과 질서를 유지하는 차원에서 건설공사 우선보상권에 등록 공시를 도입하는 방식이 필요하다. 건설공사의 채권이 이미 미리 등록된 경우에도 담보권자는 여전히 그 건물에 담보권을 설정하기로 동의했다. 이는 그의 담보권이 법정우선권으로 인해 실현할 수 없는 자발적인 위험이다. 건설 프로젝트 자금 채권의 불확실성을 감안하여 등록된 프로젝트 자금을 계약자의 법정 담보의 최고액으로 삼을 것을 제안하는 학자들도 있다. 실제 결제금액이 등록금액보다 높은 것은 등록금액을 기준으로 합니다. 등록금액보다 낮은 것은 실제 결제액을 기준으로 합니다. 위의 세 가지 법적 우선권을 감안하여 은행은 부동산 담보를 처리할 때 다음과 같은 조치를 취할 수 있다. 첫째, 공사비 지불에 주의를 기울이는 것이다. 건설공사 담보를 설정할 때 건설공사 계약서에 합의된 공사 총가격, 결제 조건, 결제 방법, 계약자가 먼저 시공하는 심사와 이해가 있는지 여부에 유의해야 한다. 계약자는 공사 대금 체불 여부에 대한 서면 증명서를 발행하고 담보물의 가치를 결정할 때 공사 가격을 공제해야 한다. 담보가 성립되면 대출은 건설공사 (공사비 지불 포함) 에 사용되며 공사 진도와 공사비 지불에 주의를 기울여야 한다. 두 번째는 담보를 설정하기 전에 대출자의 납세 상황이 체납되었는지 확인하는 것이다. 셋째는 담보인이 담보할 부동산이 이미 제 3 자에게 예매되었는지 확인하고, 담보물이 부동산 등록부에 예매된 등기 상황을 조사하는 것이다. 4. 담보등기 시간이 빠르며 담보계약 체결 시간이 늦습니다. 보증 계약은 마스터 계약 (대출 계약) 의 슬레이브 계약입니다. 보증법 제 44 조는 담보물 등록을 할 때 주요 계약과 담보계약, 담보물의 소유권 또는 사용권 증명서를 등록부에 제공해야 한다고 규정하고 있다. 주채권이 없으면 담보권이 성립되지 않는다. 그러나 은행의 실제 운영에서 위험 예방 플랫폼을 앞으로 옮기기 위해 고객에게 대출 관계 설정 여부를 결정하기 전에 담보등록을 해야 하는 경우가 많습니다. 담보등록을 할 수 없다면, 대출 관계가 성립될 수 없다는 것을 의미한다. 이런 관점에서 볼 때, 은행의 운영 요건은 법률 법규와 정반대이다. 실제로 담보등록 시간이 빠르며 담보계약 체결 시간이 늦은 경우도 있다. 담보등록 당시 아직 담보계약을 체결하지 않았기 때문에 담보등록과 주채권의 대응 관계를 확정할 수 없다. 그리고 담보계약서에 서명하지 않고 담보권 등록을 먼저 하는 것은 불법이다. 다른 권증을 취득하더라도 담보권 취득 과정의 절차상의 결함도 담보권의 효력에 영향을 줄 수 있다. 등록 후 담보권을 얻을 수 있을지는 법학계에 논란이 있고 사법실천에서도 담보권이 법원에 의해 인정되지 않는 사례가 나왔다. 은행은 담보대출을 처리할 때 먼저 대출계약과 담보계약을 체결한 후 담보등록을 해야 한다. 담보권이 등록할 수 없어 실효될 위험을 막기 위해 대출계약에서 담보등록 수속을 마친 후 대출을 지급하기로 합의할 수 있다. 5. 부동산의 단독 담보와 통일등록은 주택과 토지에 불가분의 의존을 가지고 있다. 이에 따라 중국은 양자관계를 처리하는 데' 집이 어디로 가는가' 와' 토지가 집과 함께 간다' 는 양방향 통일 원칙을 채택하고 있다. 불가피하게 토지사용권과 주택 소유권은 법적으로 독립된 재산권이다. 우리나라 대부분 지역에서는 토지와 주택을 별도로 등록하고, 두 부서는 각각 증명서를 발급하고, 통계구경이 다르고, 반복 요금이 있어 재산권자와 은행에 큰 불편을 끼친다. 주택과 토지가 물리적 상태에서 분리될 수 없고, 법적 상태에서 분리되어 각각 저당을 잡을 때, 주택담보와 토지담보의 실현은 서로 영향을 미친다. 물권법' 제 182 조는' 건물이 저당잡히는 것, 그 건물이 점유한 건설용지 사용권을 함께 저당잡히도록 규정하고 있다. 건설용지 사용권을 담보로 잡은 경우, 이 땅의 건물은 함께 저당 잡혀야 한다. 저당권자가 전항의 규정에 따라 함께 담보하지 않은 경우, 무담보 재산은 함께 담보로 간주된다. " 제 182 조' 담보재산을 담보로 간주하다' 는 규정은 부동산 담보등록이 발효되는 법리와 모순된다. 무담보 재산은 공동담보로 간주되며, 단지 등록되지 않은 담보일 뿐이다. 물권법' 제 199 조는 담보권이 이미 등록되어 등록 순서에 따라 청산되었다고 규정하고 있다. 등록 순서는 동일하며 부채 비율에 따라 상환됩니다. 등록된 담보권이 미등록 담보권보다 먼저 상환된다. 상기 담보상환법 순서에 관한 규정에 따르면 공동담보로 간주되는 재산은 이미 저당잡히고 이미 제 3 자에게 등록된 경우 담보권자는 저당을 잡을 권리가 있지만 제 3 자가 저당 소멸을 등록한 후에만 우선권을 받을 수 있다. 부동산 담보 담보를 받을 때, 부동산 동시 담보의 원칙에 주의해야 한다. 담보인은 이미 부동산 소유권 또는 건설지 사용권을 각각 다른 채권자에게 저당잡히고, 그 부동산의 전체 담보로 다른 사람에게 저당잡히는 것으로 간주했다. 주택 소유권증과 토지사용권증은 각기 다른 지방 주관부에서 발급하고 관리하는 것으로, 토지사용권이 분가하지 않거나 현지 토지주관부서가 개인 토지사용권저당을 처리하지 않은 경우, 토지등록기관이 발행한 토지사용권을 취득하지 않았거나 현지 토지주관부서가 개인 토지사용권저당의 근거를 처리하지 않은 후에야 주택 담보를 단독으로 접수할 수 있다. 만약 앞으로 토지사용권을 분할할 수 있다면, 현지 토지주관부서가 개인토지사용권담보를 처리할 수 있다면, 관련 토지사용권 담보수속을 제때에 처리해야 한다. 6. 토지사용권기한과 담보등록기한 (1) 토지사용권기한은 담보권의 존재에 영향을 미친다. 토지등록방법' 과' 도시부동산담보관리방법' 은 토지사용년수가 있는 부동산담보로 담보채무의 이행기한은 토지이용권 양도계약의 사용년수에서 남은 사용년수를 뺀 것을 초과해서는 안 된다고 규정하고 있다. 상술한 규정에 따르면 토지사용권 기한은 담보권의 존재에 영향을 미친다. 우리 은행은 국유건설지 사용권 담보를 접수할 때 토지사용권의 사용 연한을 심사하여 담보기간이 토지사용권의 남은 연한을 초과할 수 없음을 주의해야 한다. (b) 모기지 등록 기간과 모기지 존속 사이의 모순 현재, 일부 지역의 등록 부서는 부동산 담보 등록을 처리할 때, 실제로 모기지 당사자에게 모기지 기간을 명시하고 그의 영장에 기록하도록 요구하고 있다. 담보등록기간이 만료되자 등록부는 담보권자에게 재등록을 요구했다. 담보권은 담보채권이 있는 종속권이다. 물권법' 제 202 조는 담보권자가 주채권소송 시효 기간 동안 담보권을 행사하고, 담보권 행사 기간이 오기 전에 담보권이 이미 합법적으로 존재한다고 규정하고 있다. 등록기관은 담보기한을 인위적으로 설정하고 담보권자에게 등록을 갱신하도록 요구하는 관행으로 담보의 법적 성격을 위반하여 당사자의 부담을 증가시켰다. 담보법 사법해석' 제 12 조와' 토지등록방법' 제 55 조에 따르면 담보권이 있는 토지사용권기간이 만료되지 않는 한 토지자원 행정 주관부는 토지사용권담보등록을 직접 취소해서는 안 된다. 등록부에서 요구하는 담보기간은 담보권의 존재에 법적 구속력이 없다. 7. 담보가 있는 부동산이 다른 담보물보다 안정적이기 때문에 부동산으로 여러 채권을 담보하는 경우가 흔하다. 보증법 제 35 조 제 2 항은 "담보인이 담보한 채권은 담보물의 가치를 초과해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 재산을 담보한 후 그 가치가 담보된 채권 잔액보다 큰 것은 다시 담보할 수 있지만, 그 잔액을 초과해서는 안 된다. " 이 규정은 당사자가 같은 재산에 대해 여러 개의 담보를 설정할 수 있다는 것을 법적으로 확인했지만, 당사자가 담보를 설정할 때 담보재산이 담보인이 담보인이 담보한 채권액보다 크거나 같아야 한다는 것은 법적으로 논란을 불러일으켰다. 담보물의 가치 기능으로 볼 때 담보물의 가치가 담보채권의 액수보다 높거나 같아야 한다는 견해는 성립될 수 없다. 그 이유는 다음과 같습니다: (1) 담보권은 채무자가 채무를 이행하지 않거나 완전히 이행하지 않을 경우에만 담보권자가 담보권을 행사할 수 있는 권리입니다. 즉, 채무가 만료된 후 채무자가 채무를 이행하거나 부분적으로 이행하는 경우 담보물의 가치는 이미 이행된 채무를 청산하는 데 사용할 필요가 없다는 것이다. 따라서 담보권을 설정할 때 담보물의 가치가 담보채권의 가치보다 작으면 채무자가 자발적으로 채무를 청산할 때 반드시 채권의 실현에 영향을 미치는 것은 아니다. (2) 담보물의 가치는 동적입니다. 특히 담보물로 자주 쓰이는 부동산의 가치는 종종 국가 정책, 은행 금리, 시장 수급 등의 요인에 의해 영향을 받는다. 담보물의 가치는 담보가 성립될 때 채권의 가치를 초과할 수 있지만, 저당이 실현될 때 평가절하로 인해 청산이 부족할 수도 있고, 그 반대의 경우도 마찬가지일 수 있다. 따라서 담보권을 설정할 때 담보물의 가치를 강조하는 것은 실질적인 의미가 없다. (3) 부동산 담보권은 일종의 공공재산권으로, 담보물권의 지위와 실현 순서는 이미 공시를 통해 일반 대중에게 알려지고 있다. 채권자가 자발적으로 미래에 얻을 수 있는 이익의 일부를 포기하거나 채권이 청산되지 않을 위험을 자발적으로 부담하는 것은 채권 처분의 범주에 속하며 법률은 개입할 필요가 없다. 사법실천으로 볼 때 담보물의 가치가 담보채권을 덮을 수 없기 때문에 담보가 무효로 인정되는 사법선례는 거의 없다. 여러 담보권이 부동산에 공존할 때 담보권 우선보상권의 제한은 주로 선등기 담보권이 후등기 담보권보다 낫다는 것을 보여준다. 물권법',' 보증법' 은 같은 재산을 두 명 이상의 채권자에게 저당잡히고 담보권이 모두 등록되어 등록 순서에 따라 청산한다고 규정하고 있다. 순서가 동일하여 채권 비율에 따라 청산하다. 즉, 등록 된 모기지가 등록 된 모기지가 만료되기 전에 만료되더라도, 저당 재산의 가치를 먼저 상환 할 수는 없으며, 첫 번째 모기지가 제거 된 후 저당 재산의 가치가 남아있는 경우에만 저당 재산에 의해 보장 된 채권을 청산 할 수 있습니다. 은행은 부동산 담보등록을 할 때 토지사용권을 저당잡히고 같은 토지사용권을 여러 채권자에게 저당잡히는 대출 항목을 확인하고, 제때에 토지등록부에 담보등록을 신청해 은행에 유리한 상환 순서를 얻어야 한다. 최고액 담보의 최종 청산기에 부동산 최고액 담보보증 일정 기간의 채권. 담보가 만료되기 전에 은행신용관리는 담보금액 관리에 초점을 맞추고 담보재산 압류, 압류 등에 대한 인식이 부족해 담보금액을 미리 청산했다. 한 부동산 업체가 대출을 개발하면 제 3 자가 법원에 저당 부동산을 압류한 후에도 최대 담보한도 내에서 대출을 해 대출 담보가 무효가 된다. 물권법' 제 206 조는 담보재산이 압수되고 압류되어 새로운 채권을 창출할 수 없고 채무자와 담보인이 파산을 선언하거나 취소될 경우 최고액 담보채권이 확정된다고 규정하고 있다. 운영 위험을 방지하기 위해 은행은 최고액 담보를 처리할 때 관리를 더욱 구체화하고 채무자, 담보인, 담보물의 변화에 주의를 기울여야 하며, 법률 규정과 계약 약속에 따라 최고액 담보의 최종 결산 기간을 적시에 정확하게 확정하여 최고액 담보의 효력을 확보해야 한다. 일반적으로 부동산이 저당잡히면 일정한 신용담보가 있어야 하는데, 이 신용은 신용목록에 없다. 둘째, 임대권의 경우 임대 전에 임대물을 저당잡히면 임대 원칙이 적용되지 않습니다. 임대 후 담보를 한다면 관련 협상에 따라 세입자를 보상해야 한다.