1. 의향금으로 인한 분쟁.
중개업자가 바이어를 데리고 방을 구경하다. 고객이 구매 의사를 드러내면 중개업자는 단김에 쇠를 두드리며 바이어에게 의향금을 지급하고 중개계약을 요구하도록 권하고,' 의향금' 이 아니라' 의향금' 만 지불한다고 설명하고, 매매가 실패하면 돌려주는 경우가 많다. 그러나 바이어가 사고 싶지 않아 환불을 요청했을 때 중개인은 이미 판매자에게 넘겨져' 계약금' 이 되었다고 말했고, 번복하면 몰수했다.
바이어는' 의향금' 을 지불할 때 중개계약이 어떻게 의향금을 약속했는지 꼭 봐야 한다. 보통 중개인이 제공하는 중개 계약은 모두 빽빽한 작은 글자로 쓰여져 있는데, 바이어들은 종종 중개인의 재촉에 대충 훑어보고 서명하는데, 의향금이 어떻게 계약금이 되었는지 전혀 알 수가 없다. 실제로 중개계약은 정식 매매계약보다 더 중요하다. 그중에는 현기가 많지만 중고주택 매매에서는 간과되는 경우가 많다. 특히 그중에서 약속한' 의향금 이체 예금' 조항은 더욱 그렇다.
의향금 계약금' 은 통상 구매자가 일부 돈을 의향금으로 중개에 지급하도록 규정하고 있다. 판매자가 중개계약의 조건 (총가격과 지불방식 포함) 에 동의하면 중개업자는 의향금을 판매자에게 전달하고 의향금은 계약금으로 전환된다. 구매자가 후회하지 않으면 환불을 요구할 수 없다. 만약 판매자가 번복하고 팔지 않는다면, 두 번 환불해야 한다. 그래서 바이어가 지불할 때는 확실히 의향이었지만, 판매자가 매각에 동의하면 계약금이 된다. 그래서 중개계약 조항을 잘 봐야지 의향금만 내서는 안 된다.
2. 이직 중개업으로 인한 분쟁.
점프 브로커는 일반적으로 두 가지 경우가 있습니다.
첫째, 구매자가 방을 볼 때 방 확인서에 서명한다 (방 확인서에 구매자가 중개업자와 판매자의 개인 거래를 생략하고 구매자는 중개업자에게 위약금을 지불해야 한다). 집을 본 후 바이어는 다른 중개 회사를 통해 거래를 한다.
구매자가 다른 중개 회사를 통해 거래한 이유는 다른 중개 회사가 커미션을 받거나 적게 받지 않았거나 다른 중개 회사를 통해 협상한 거래 가격이 더 낮기 때문일 수 있습니다. 전자의 원인이라면 구매자가 원래 중개회사에 위약 책임을 져야 한다는 것은 의심의 여지가 없다. 검사확인서도 구속력이 있기 때문에 구매자의 행위는 성실신용 원칙을 명백히 위반하기 때문에 위약 책임을 져야 한다. 그러나 후자의 경우라면 구매자는 실제로 새로운 거래 조건에 따라 계약을 성사시켰는데, 그 목적은 커미션을 적게 지불하는 것이 아니므로 위약 책임을 져서는 안 된다.
두 번째 경우, 매매 쌍방이 중개업자와 중개계약을 체결한 후 (중개를 거치지 않고 중개업자에게 위약금을 지불해야 하는 내용이 포함), 중개비를 피하기 위해 매매 쌍방은 먼저 계약을 해지하기로 합의한 후 중개를 거치지 않고 직접 거래를 성사시켰다. (윌리엄 셰익스피어, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개) 하지만 중개계약은 매매계약뿐 아니라 중개계약의 내용도 포함돼 있다. 매매 쌍방은 계약을 해지해도 매매 계약만 해지할 수 있고 중개 계약은 해지할 수 없다. 이런 상황에서 매매 쌍방은 중개인에 대한 위약 책임을 져야 한다.
3. 계약의 무효 또는 종료로 인한 분쟁.
계약이 무효인 경우가 비교적 흔하다. 예를 들어, 주택재산권은 장삼과 이사로 등록되어 있는데, 계약할 때 장삼만 왔다. 장삼은 자신이 이미 이사의 허가를 받았거나, 단지 중개업자에게 구두로 말했을 뿐, 주택 매매는 이미 이사의 비준을 받았다는 위탁서를 발행할 수 있다. 계약이 체결된 후 이 4 는 한 번도 동의한 적이 없다고 제안했다. 이때 바이어가 이미 계약금이나 계약금을 지불했을 때 분쟁이 발생했을 것이다.
법률에 따르면, * * * 부동산을 매각하려면 모든 * * * 사람이 동의해야 합니다. 그렇지 않으면 계약이 무효입니다. 많은 사람들은 무효 계약이 어떠한 법적 결과도 없을 것이라고 생각하는데, 이것은 잘못된 것이다. 계약법' 은 계약이 무효가 된 후 잘못이 있는 쪽은 상대방의 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있다. 쌍방 모두 잘못이 있으니 각자 책임을 져야 한다. 따라서, 이 4 가 집을 매각하기로 동의했다는 증거가 없다면, 계약이 무효라면, 장삼은 구매자의 경제적 손실을 배상해야 한다. 그러나 장삼이 배상할 힘이 없다면 바이어가 중개사의 책임을 추궁할 수 있을까? 중개 회사가 잘못이 없는지 봐야 할 것 같아요. 중개회사에 잘못이 있다면, 예를 들어 중개업자가 이 4 를 심사할 권한이 없다면 중개업자는 배상해야 한다. 중개업자가 잘못이 없다면 중개업자는 배상할 필요가 없다. 계약 해지의 경우, 계약 해지를 위한 여러 가지 이유가 있습니다. 이를테면 매매 쌍방이 계약 해지를 협상한 다음, 예를 들어, 한 쪽이 계약 가격을 지불하지 않고, 다른 쪽은 계약 해지권을 행사할 수 있습니다. 매매 쌍방이 계약 해지 협의에 도달한 사람은 여전히 중개자에게 적절한 보수를 지불해야 한다. 일방이 위약으로 매매 계약을 해지한 경우 위약측은 중개 측의 손실, 즉 커미션 손실을 배상해야 한다.
주택 상황을 완전히 이해하지 못해 발생하는 분쟁.
바이어가 계약금을 낸 후, 집이 중개인이 알려준 남북향이나 집이 새는 것을 발견했다. 처음 방을 검사할 때 이런 상황을 발견하지 못했기 때문에 바이어가 체크아웃을 제안했지만 집주인은 이때 계약금 환불을 거부했다. 바이어가 중개업자에게 계약금 손실을 청구할 수 있습니까?
이런 상황에서 구매자의 손실률은 매우 높다. 부동산 중개업자는 중개업자일 뿐, 중개업자가 제공하는 서비스는 계약 체결 기회를 보고하거나 계약 체결을 제공하는 매체 서비스다. 중개인은 단지 자신의 이해와 집주인의 묘사에 근거하여 바이어 집의 상황을 알릴 뿐이다. "방 보기" 는 방향, 위치, 구도, 품질, 인테리어 등을 포함한 매우 중요한 법적 결과, 즉 "집 현황 인식" 을 초래할 수 있습니다. 바이어가 방을 보고 똑똑히 보지 못했다고 생각하는 것은 일반적으로 법원에 의해 인정되지 않는다. 판매자가 고의로 집의 흠집을 숨겼다는 증거가 없다면. 중개업자가 의도적으로 오도하더라도 바이어가 중개에 의해 오도된 사실을 증명하기가 어려워 자신을 매우 불리한 위치에 처하게 할 수 있다. 따라서 바이어는 중개인이나 집주인의 집 묘사를 쉽게 믿을 수 없으므로 반드시 직접 살펴보고 자세히 문의해야 한다.
5. 중개인이 제공한 정보가 사실이 아닌 분쟁입니다.
장 씨는 위조된 예매 계약으로 중개사를 통해 구매자 이씨와 매매 계약을 체결했고, 이후 장 씨는 사기죄로 형을 선고받았고, 이 씨는 중개사를 기소해 배상을 요구했다. 법원은 결국 중개사가 심사 의무를 다하지 않아 이 씨의 경제적 손실을 초래하고, 잘못수준에 상응하는 배상 책임을 지고, 중개사가 이 씨의 경제적 손실의 30% 를 부담하도록 판결했다.
예를 들어, 어떤 사람이 재산권을 사칭하고, 재산권인의 신분증과 부동산증을 통해 부동산을 판매하고, 방을 보고, 중개업자는 일반 심사와 조사를 통해 재산권자가 사칭한다는 것을 알 수 없기 때문에 중개업자는 책임을 질 필요가 없다. 최근 법원은 중개 회사가 유사한 사건에서 패소했다고 판결했는데, 나는 상의할 필요가 있다고 생각한다. 계약법' 제 425 조에 따르면 중개인이 배상 책임을 지는 조건은' 중요한 사실을 일부러 숨기는 것' 이나' 의도적으로 허위 정보를 제공하는 것' 이기 때문이다. 만약 중개인이 다른 사람에게 속아 믿고 그 경험과 능력으로 분별할 수 없다면 중개인은' 고의적' 의 심리상태가 아니라 심지어 잘못도 없다. 이런 상황에서 중개인의 심사 의무는 이미 완료되었으므로 다른 사람의 사기 행위에 대해 배상해서는 안 된다.
6. 가격 차이로 인한 분쟁.
중개인이 차액을 먹는 방법에는 여러 가지가 있는데, 여기에는' 명식' 과' 암식' 이 포함된다. 흔히 볼 수 있는 세 가지가 있습니다.
첫째, 판매자는 집을 중개업자에게 팔고 중개업자는 제 3 자에게 팔겠다고 분명히 밝혔다. 이때 판매자와 중개인은 매매 계약 관계를 맺고, 중개인이 차액을 먹는 것은 완전히 합법적이다. 실패, 실제 작업에는 두 가지 방법이 있습니다.
첫째, 판매자와 중개인은 매매 계약을 체결하지만 이전 수속을 하지 않는다. 중개업자가 구매자를 찾으면 더 높은 가격으로 바이어에게 계약을 양도하고 매매 쌍방이 함께 이전 수속을 밟는다.
둘째, 판매자와 중개인은 매매 계약을 체결하고, 이전 수속을 처리하고, 부동산증을 취득한다. 중개업자가 구매자를 찾은 후 중개업자와 바이어가 함께 이전 수속을 밟는다.
분명히, 중개인은 이전 방식을 통해 더 많은 이윤을 얻을 수 있다. 그러나 이런 방식을 채택할 때 중개인은 반드시 판매자와의 매매 계약에 주의를 기울여야 한다. 중개인이 적당한 구매자를 찾으면 판매자는 바이어와 또 다른 매매 계약을 체결하는 것에 동의해야 한다. 이때 중개인은 매매 계약 전체를 구매자에게 양도하여 차액을 얻기 때문에 계약법 규정에 따라 채권자 즉 판매자의 동의를 얻어야 한다.
둘째, 판매자가 중개업자에게 특정 가격 (예: 200 만원) 보다 낮지 않은 가격으로 판매하고 중개업자의 판매 가격이 위탁가격 (예: 265438 만원+만원) 보다 높으면 양측은 위탁대리 판매 관계를 수립한다. 쌍방은 프리미엄 부분 (즉, 65438+ 만원) 에 대한 약속이나 약속이 명확하지 않으며 프리미엄 부분은 판매자가 소유한다. 그러나 보험료 부분에 대한 약속이 있는 경우 (예: 보험료가 중개업자의 소유인 경우) 의미 자치원칙에 따라 보험료 부분은 중개업자가 소유해야 한다.
셋째, 둘째, 중개업자는 의뢰인의 이름으로 최저 위탁가격으로 본인이나 밀접한 연관이 있는 제 3 자와 매매 계약을 체결하고, 높은 가격으로 집을 팔아 이익을 얻는 경우 의뢰인은 프리미엄 부분을 주장할 수 있다. 그러나, 실제로, 법관의 이에 대한 인정은 다를 수 있다. 예를 들어, 중개인이 매입한 후 즉시 팔지 않고 소지하거나 구매가격을 계약거래가격으로 사용하는 것은 모두 법관의 사건에 대한 판결에 영향을 미칠 수 있다.
7. 계약 과정의 불규칙성으로 인한 분쟁.
중개인원의 양지가 고르지 않아 일부 중개업무원들은 규범에 따라 조작하지 않고 많은 분쟁의 숨겨진 위험을 묻었다. 예를 들어 계약서에 서명한 후 복사본만 주고, 중개료를 몰래 받고, 가격을 올리고, 의도적으로 주택 정보를 숨기고, 고객에게 계약금을 내도록 유도하거나 속이고, 각 측이 납부한 세금을 일부러 오산하는 등.
매매 쌍방은 중개인이 제공하는 서비스를 필요로 할 뿐만 아니라 중개인의 약속, 특히 구두 약속을 쉽게 믿을 수 없다. 그들은 모두 듣는 것이 아니라 중개인의 말을 냉정하게 판단해야 한다. 필요한 경우 인터넷에서 확인하거나 변호사 등 다른 전문가에게 문의하는 것이 좋다.
8. 중개와 대리행위로 인한 분쟁을 혼동하다.
중개업자는 중개서비스에 종사하지만, 때때로 중개업자는 한쪽의 대리인일 뿐, 허가 범위 내에서 일을 한다. 이때 중개가 실시하는 행위의 법적 결과는 의뢰인이 책임져야 하며, 중개가 실시하는 대리행위와 중개행위를 혼동해서는 안 된다.
한 경우, 매매 쌍방은 구매자가 지불한 계약금과 주택대금을 중개인에서 판매자로 옮기기로 합의했다. 이후 양측의 분쟁으로 바이어가 중개업자를 기소해 이미 수령한 주택 반환을 요구했다. 마지막으로 법원은 양측이 모두 중개업자에게 주택 양도를 허가하고 중개업자가 실제로 주택 대금을 판매자에게 양도했기 때문에 중개업자에게 주택 반환을 요구하는 것은 법적 근거와 사실적 근거가 없기 때문에 구매자의 요청을 기각했다고 판결했다.
부동산 분쟁을 해결하는 방법은 무엇입니까?
1, 협상
협상이란 당사자가 법정처분권을 행사하고, 상호 양해하고, 수용하며, 법률규정에 따라 협상을 통해 분쟁을 해결하는 것을 말한다. 주택 구입자와 개발업자는 쌍방의 논란에 대해 협상을 진행하여 쌍방이 만족하는 해결책을 제시하고 분쟁 해결 협의를 달성했다. 구매자와 개발자에게 협상을 통해 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋은 방법이다. 왜냐하면 시간, 노력, 돈을 절약할 수 있기 때문이다.
2. 조정
제 3 자 주재하에 분쟁 쌍방이 자원협상을 통해 해결해낸 방법과 활동을 말한다. 중국은 기층 군중 조직, 촌민위원회, 주민위원회에 인민조정위원회를 설립하여 부동산 분쟁을 포함한 민사분쟁을 전문적으로 조정하였다.
3. 중재
중재는 일종의 준사법 활동이다. 부동산 분쟁이 발생한 후 시민들은 중재협의에 따라 중재기관에 중재를 요청하여 사실을 규명하고, 책임을 구분하고, 법에 따라 중재판결을 내리고, 부동산 분쟁을 해결할 수 있다. 중재 판정은 법적 효력이 있으므로 당사자는 반드시 이행해야 한다. 중재법에 따르면 중국은 각 성, 자치구, 직할시, 지방급시에 중재위원회를 설치해 평등주체 간 계약분쟁과 기타 재산권 분쟁의 중재를 담당하고 있다. 부동산 분쟁 당사자는 당연히 법에 따라 부동산이 있는 곳의 중재위원회에 중재를 신청할 수 있다.
4. 소송
회사는 법에 따라 부동산 분쟁에 대해 인민법원에 소송을 제기할 수 있다. 물론, 분쟁이 인민법원의 수안 범위에 속한다는 전제가 있다.