최근 드라마' 안가' 가 브라운관을 휩쓸었다. 극 중 사료 대왕림 사장은 상해에서 오래된 양옥을 한 채 사고 싶어 집사진을 포함한 많은 중개업자들에게 의뢰해 찾아 달라고 부탁했다. 측은 당연히 이 청구의 기회를 놓치지 않고 임 사장에게 적당한 집을 찾아 주려고 애썼다. 그러나 임 사장에 대한 신뢰로 임 사장과의 서면 중개 계약을 요구하지 않았다. 천신만고 끝에 방이 비단처럼 되어 마침내 임 사장이 마음에 드는 양옥인 향부를 찾아 임 사장을 소개하여 집주인을 알게 되었다. 측은 자신의 노력이 헛되지 않았다고 생각하여 마침내 큰 주문이 되었다. 그러나 임 선생이 집주인을 등에 업고 주택 매매 계약을 체결하다니, 즉 속칭' 점프' 나' 점프 중개' 가' 점프' 된 방이 자연히 달갑지 않아 임 사장을 찾아가 협상하러 갔는데, 다음과 같은 대화가 일어났다.
드라마' 안가' 스크린 샷
임모근: 내 이 업무가 누구에게 주어지는지, 누구에게 주지 않는지, 적합하지 않다고 했잖아.
방여금: 저는 호부의 주택원과 업주를 독점적으로 개발했습니다.
임모근: 너 배타적이야? 증거가 있습니까? 샤오팡, 나는 우리가 이미 대리계약을 체결했다는 것을 기억하지 못한다. 관건은 공평해야지, 너에게 돈을 줘도 유명해야 해!
방은 비단과 같다: 나는 이미 가르침을 받았다!
임 사장이 대충 그린' 샤오팡, 나는 우리가 대리 위탁 계약서에 서명하지 않았다는 것을 기억한다' 는 경험 많은 중개실을 말문이 막히게 해서 말없이 떠나야 했다.
법률가는 어떻게 생각합니까?
신화 1: 측은 임 사장과 서면 계약을 체결하지 못하고 임 사장에게 보수와 비용을 지급하라고 요구하여 무명 교사가 되었습니까?
불문 중개계약에 대한 오해다.
계약의 성격상 중개계약은 본질적인 계약에 속하지 않으며, 구두 약속은 여전히 계약으로 인정될 수 있다. 우리나라' 계약법' 제 10 조는 계약 형식이 서면, 구두 및 기타 형식이라고 규정하고 있다. 법률, 행정 법규는 서면 형식을 채택하도록 규정하고 있으며, 마땅히 서면 형식을 채택해야 한다. 중개 계약은 계약법에 규정된 필수 계약이 아니며, 서면 형식에 국한될 필요가 없다. 부동산 중개관리방법' 제 16 조는 부동산 매니지먼트 기관이 부동산 정보 제공, 현장 방 보고, 유사 부동산 중개서비스를 의뢰하는 것은 의뢰인과 서면 부동산 중개서비스 계약을 체결해야 한다고 규정하고 있다. 그러나' 부동산 중개인 관리 방법' 은 법률도 행정법규도 아니다. 즉, 부동산 대리 계약의 경우 당사자가 뜻을 동의하는 한 서면 형식, 구두 형식 등을 모두 성립할 수 있다는 것이다.
계약 효력의 관점에서 볼 때, 중개 계약의 효력에 영향을 미치지 않는 서면 형식은 없다. 한편, 최고인민법원법 [20 19]254 호' 전국법원 민상재판업무기요' (이하' 9 인 기요') 는 규칙 위반은 일반적으로 계약 효력에 영향을 미치지 않는다고 명시했다. 부동산 중개관리방법 위반 행위가 서면형식이 아니라 구두형식이라도 부동산 대행계약은 성립되고 효력을 발휘해야 한다. 한편' 계약법' 제 52 조 제 5 항은 법률, 행정법규 강제성 규정을 위반한 계약이 무효라고 규정하고 있다. 사법관행에서 앞서 언급한 강제성 조항은 실제로 발효성 강제성 조항과 행정성 강제성 조항으로 나뉘며, 발효성 강제성 조항을 위반해야만 계약의 효력에 영향을 미칠 수 있다. 9 인 기요 제 3 1 조는 금융안전, 시장질서, 국가거시정책 등 공공질서와 관련된 효과적인 강제성 규정을 열거했다. 거래 대상을 금지하는 거래 프랜차이즈 규정을 위반하다. 거래 방식이 심각하게 불법이다. 교역장소는 불법이므로' 유효한 강제성 규정' 으로 인정되어야 한다. 분명히,' 부동산 중개관리방법' 이 행정법규 수준으로 올라와도' 부동산 중개서비스계약을 체결해야 한다' 는 규정을 위반해도 사회공공질서, 공익, 공무 양속에는 손해를 끼치지 않고, 거래방식을 심각하게 위반하지 않기 때문에 계약의 효력에 영향을 주지 않으며, 구두로 합의한 중개계약은 무효로 인정되어서는 안 된다.
계약 이행 상황을 보면, 측은 이미 주요 의무를 이행했고, 쌍방 간의 계약은 법에 따라 성립되었다. 계약법 제 37 조는 "법률, 행정법규 규정 또는 당사자가 서면으로 계약을 체결하기로 합의했지만, 한쪽은 이미 주요 의무를 이행하고, 상대방이 받아들이고, 계약이 성립되었다" 고 규정하고 있다. 법은 서면형식이 아닌 서면형식을 채택해야 한다고 규정하고 있기 때문에 제 37 조의 규정에 부합한다면 계약도 성립될 수 있다. 만약 한쪽이 이미 주요 의무를 이행하고 다른 쪽도 받아들였다면 계약은 의심할 여지 없이 성립될 것이다. 극중 측은 임 사장의 위탁을 받아 임 사장에게 자신이 좋아하는 상해 노택을 찾아 임 사장을 소개하여 호부 주인과 만나 상담하였다. 당사자는 중개업자로서 적당한 집원을 추천하고 업주를 추천하는 주요 의무를 다했고, 임사장은 위탁자로서 당사자의 중개 서비스를 분명히 받아 방 구경에 만족한 후 업주와 만나 상담했다. 그럼, 상술한 법률 규정에 따르면, 중개자와 의뢰인 사이의 중개 계약은 이미 성립되었으며, 중개자와 의뢰인은' 계약법' 에서 중개 계약에 관한 규정과 쌍방이 약속한 권리의무에 의해 구속될 것이며, 임무근은 서면 중개 협의에 서명하지 않았기 때문에 위약 등 법적 책임을 질 필요가 없다.
오해 2: 중개 계약이 성립되더라도 당사자가 결국 주택 매매 계약 체결에 참여하지 않았고 양측이' 점프 금지' 조항을 체결했다는 것을 증명하지 못했거나 증명할 수 없다면 임 선생은 보수를 지불하지 않거나 위약 책임을 질 수 있습니까?
계약법' 제 427 조는 "중개자가 계약 성립에 기여하지 않아 보수를 요구해서는 안 되지만, 의뢰인에게 중개 활동에 종사하는 데 필요한 비용을 지불하도록 요구할 수 있다" 고 규정하고 있다. 임 사장은 뛰쳐나와 마지막 주택 매매 계약은 당사자가 서명한 것이 아니라 브로커가 계약 성립을 촉진하는 조건에 맞지 않기 때문에 당사자에게 돈을 지불해서는 안 된다고 말했다. 하지만 이런 해석은 분명히 오해이다.
우리나라 계약법에서 중개계약은 위탁계약과 독립적인 공인계약이지만 학자의 견해에 따르면 중개계약은 특수한 위탁계약이다. 계약법 제 424 조는 중개 계약의 한 당사자를' 의뢰인' 으로 정의해 중개 법률 관계의 위탁 성격을 간접적으로 강조했다. 곧 시행될' 민법전 (초안)' 제 966 조도 직접 규정하고 있으며, 이 장에는 규정이 없고 위탁 계약의 관련 규정을 참고한다. 이 두 계약 간의 연계는 분명하다.
계약법' 제 4 10 조와' 민법전 (초안)' 제 933 조는 모두 위탁계약의 임의 해지권을 규정하고 있지만, 위탁계약 당사자가 임의로 해지할 권리가 있는 동시에 계약 해지로 인한 손실을 규정하고 있다. 당사자에게 귀속될 수 없는 이유 외에 직접적인 손실을 배상해야 한다. 유상 위탁 계약인 경우 해지측은 상대방의 직접적인 손실과 얻을 수 있는 이익을 배상해야 한다. "점프 목록" 은 구매자가 원래 중개인과의 중개 계약을 더 이상 이행하지 않고 독립적으로 매매 계약을 체결하거나 다른 중개인에게 매매 계약을 의뢰하는 것이다. 매매 계약이 체결된 후 구매자와 원래 중개자 사이의 중개 계약은 더 이상 이행할 수 없으며, 구매자가 원래 중개자와의 중개 계약을 임의로 해지할 권리를 행사할 수 있는 것으로 볼 수 있다. 행위자가 임의 취소권을 행사하는 법적 결과는 중개자의 직접적인 손실과 득익의 손실을 배상해야 한다.
또한 곧 시행될 민법전 (초안) 제 965 조는 "의뢰인이 중개자의 서비스를 받은 후 중개자가 제공하는 거래 기회나 매체 서비스를 이용하여 중개자를 우회하여 직접 계약을 체결하는 경우 중개자에게 보수를 지급해야 한다" 고 명시했다. 민법전 (초안)' 은 중개인' 점프서' 이후 보수를 요구할 권리를 법적 수준으로 끌어올려 중개에 대한 보호를 크게 강화했다. 어떤 약속도 없더라도 중개업자는 여전히' 점프 주문' 고객에게 중개 보상을 요구할 수 있다. 민법전 (초안) 의 규정에 따르면 중개기관이' 점프' 에 직면할 때 어쩔 수 없이 중개 서비스의 가치는 더 잘 보호되고 인정될 것으로 예상된다. 분명히, 이것은 또한 중개 서비스 산업의 장기적인 발전에 크게 도움이 될 것이다. 앞으로 임 사장이 다시' 점프 목록' 을 하면,' 우리는 계약을 체결하지 않았다. 그들이 누리는 중개 서비스를 우리가 지불해야 한다' 는 말로는 책임을 면할 수 없다.
게다가, 현실적으로 일부 중개업자들은 바이어와' 검사확인서' 를 체결하여' 점프 금지' 라고 표기했다. 사법실천에서' 점프할 수 없다' 조항이 유효하다는 것이 보편적으로 인정되고, 중개인이' 점프할 수 없다' 조항으로 위약측의 위약 책임을 추궁하는 것을 지지한다.
오해 3, 비독점적 집원 정보를 가진 중개기관은' 점프 싱글' 이 위약을 구성한다고 주장할 권리가 없는가?
극 중' 점프 목록' 의 줄거리에 대해 많은 법률가들은 집원 정보가 비독점적이라면 바이어가 자유롭게 선택할 수 있다고 생각하는데,' 점프 목록' 으로 인한 위약 책임을 지지 않아도 된다.
사실, 전속주택은 위약 면책 사건 심사의 중요한 요소가 아니다. 단지 전속주택이 비전속주택보다 법원이 판매자가 중개사의 주택 정보를 사용했는지 여부를 판단하는 데 더 편리하기 때문이다. 사법 편의의 관점에서만 고려된다. 그러나 집을 사는 데 전속 주택이 없으면 중개사 집원 정보가 사용되지 않는다고 생각할 수는 없다.
앞서 언급했듯이' 점프' 책임의 청구권은 법률에 규정된 민사책임을 바탕으로 하거나 중개가 설정한' 점프' 위약책임과 중개계약의 위임을 근거로 할 수 있다. 전속주택이든 아니든 중개업자가 중개업자의 서비스를 받고 중개업자가 제공하는 거래 기회나 매체 서비스를 이용했다는 증거가 있으면 중개업자는 의뢰인에게 보상 및/또는 합리적인 비용을 청구할 권리가 있다. 또한 중개 기관이 제공하는 주택 정보 또는 서비스가 구매자의 최종 유료 중개 기관과 다르다는 충분한 증거를 가지고 있는 경우 구매자는 해당 개인 정보 또는 서비스를 기준으로 구매자에게 보상 및 합리적인 비용을 주장할 권리가 있습니다. 또 중개인이 구매자가 최종 선정된 중개인과 악의적인 담합이 있다는 증거가 있거나, 명백한 불합리한 저가로 중개계약을 성사시켰을 경우, 중개업자가 의도적으로 중개업 지급 의무를 회피할 경우, 중개업자도 구매자에게 배상을 주장할 수 있다.
"파이프" 처럼요? "연 슈" 는 "성실한 자, 세상에 매듭이 있다" 고 말했다. 부동산 거래 장면에서 양성의 정순환은 충분한 실제 공급과 수요 정보와 품질 보증이 있는 중개 서비스를 통해 집을 팔고 집을 사는 결정을 내리고 안전한 거래를 촉진해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 동시에 소비자가 양질의 중개 서비스에 대해 더 높은 인지도를 가지고 양질의 중개인의 가치를 인정해야 한다. "점프" 책임의 클레임 근거를 명확히 하는 것은 중개업의 발전에 중요한 현실적 의의를 가지고 있다. 안가남 주인 서 아줌마가 말했듯이 부동산 중개업자는 집이 아니라 가족의 미래다. 부동산 중개인은 이 시대에 서로 다른 사람들이 서로 다른 인생 단계에서 서로 다른 인생 선택을 볼 수 있는 기회를 가졌고, 자신의 전문성과 전문성으로 고객의 심층적인 수요를 통찰하고 만족시켜 고객이 거래를 성사시키고 가치를 창출할 수 있도록 도울 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 사실 이것은 매우 흥미롭고 의미 있는 직업이다. 필자는 안가와 이 문장 독자를 보고' 점프표' 법적 책임에 대한 오해를 피할 수 있기를 바란다. (저자: 송비)
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