(a) 소유주위원회에 대한 이론계의 질적 특성
우리나라 이론계에서는 업주위원회의 법적 지위에 대해 대체로 다음과 같은 인식이 있다.
1. 소유주위원회는 법인 조직으로 간주됩니다. 이런 견해를 가진 사람들은 소유주위원회가 법에 따라 설립되었고, 필요한 경비와 재산이 있고, 자신의 이름, 조직, 장소가 있으며, 독립법인, 즉 독립의지가 있어 행동의 결과를 완전히 감당할 수 있다고 생각한다.
소유주위원회는 "기타 조직" 으로 간주됩니다. 업주 조직은 법인에 속하지 않고 민사 주체 자격이 없다. 자신의 이름으로 기소하거나 응소할 수 있지만, 그 행위의 결과는 전체 업주가 부담한다.
소유주위원회는 독립적 인 주체 자격이 없습니다. 일부 학자들은 업주위원회가 기업관리의 구체적 집행기구로서 관현악단의 지휘처럼 관리체계에서 매우 중요한 위치를 차지하고 있다고 생각한다. 이런 관점에서 볼 때, 그것은 단지' 물권법' 과' 재산관리조례' 에 규정된 업주 자치단체일 뿐, 권리도 없고, 내부사무관리와 대외시행과 관련된 구체적인 행위를 책임지고, 독립재산도 없고, 독립의지도 없다. 그 행위의 법적 결과는 전체 업주가 부담해야 한다.
(b) 소유주위원회의 법적 지위 분석
업주위원회의 법적 지위를 이해하려면, 먼저 업주위원회가 민사주체가 될 수 있는지 여부를 분명히 한 다음, 업주위원회가 법적으로 확정된 민사주체가 된 후 소송에 참여할 자격이 있는지 여부를 파악해야 한다. 그래야만 관련된 실제 문제를 더 잘 해결할 수 있다.
1, 소유주위원회는 민사 주체가 아니다.
민사주체는 민사법률관계주체의 약칭으로, 법에 따라 민사관계에 참여하고 민사권리를 누리며 민사의무를 지는 사람을 가리킨다. 사회조직이 법률주체가 될 수 있는지 판단하는 것은 주로 독립의지가 있는지, 의지의 전달체가 될 수 있는지에 달려 있다. 업주위원회는 독립된 명칭과 의지를 가지고 있다. 구체적인 근거는 다음과 같다. 업주위원회는 부동산관리부에 등록된 실체조직으로, 자신의 헌장이 있다. 중국의 업주위원회는 일정한 재산을 가지고 있다. 이 부동산들은 세 가지 출처가 있다: 하나는 주택구 총투자의 일정 비율의 배치이다. 둘째, 부동산 관리용 주택과 상품주택이 전체 건축 면적의 일정 비율을 차지한다. 셋째, 소유자가 지불 한 관리비. 그러나, 그것은 재산의 소유자가 되지 않는다. 건물 구분 소유권 제도 하에서 업주위원회가 처분할 권리가 있는 부동산의 실제 주체는 전체 업주일 수밖에 없다. 업주위원회는 자신의 이름으로 법률행위를 실시할 수 있지만, 그 행위의 결과를 책임지는 최종 주체가 될 수는 없으며, 그 행위는 여전히 법적 책임 관계를 가진 기관이나 개인이 충분히 또는 보완해야 한다. 따라서 민사 주체 자격을 갖추지 못했다.
이론적 관점 분석.
(1) 업주 위원회가 법인 조직이라는 관점. 민법통칙' 제 36 조는' 법인은 민사권력과 민사행위능력을 갖추고 법에 따라 독립적으로 민사권리를 누리고 민사의무를 지는 조직이다' 고 규정하고 있다. 이 법 제 37 조는 법인의 기본 조건이 다음과 같다고 규정하고 있다. ① 법에 따라 성립한다. (2) 필요한 재산과 자금이 필요하다. (3) 자신의 이름, 조직 및 장소를 갖는다. (4) 민사 책임을 독립적으로 감당할 수 있다. 불법인 조직은 법인격은 없지만 자신의 이름으로 민사활동을 할 수 있는 조직으로, 불법인 조직이라고도 한다. 그런 다음 법률 규정과 법리에 따라 소위 업주위원회의 민사주체 지위를 분석한다. 업주위원회는 행정등록을 중요한 요소로 삼는 것이 아니다. 따라서' 합법적 성립' 의 요건을 충족시킬 수 없다. 이 기사는 법적 성격을 부정하기에 충분합니다.
(2) 소유주위원회는 "기타 조직" 이다. 우리는 이 관점에 동의한다. 이런 견해는 이론계의 논란이 주로 업주위원회가 독자적인 부동산을 가지고 있는지 여부에 달려 있다고 생각한다. 자신이 처분할 권리가 있는 재산이나 자금을 갖는 것은 업주위원회가 대외적으로 활동을 전개하여 의지를 실현하는 전제조건이다. "부동산 관리 규정" 제 54 조는 특별 유지 보수 자금, 즉 부동산 보증 기간이 만료된 후 부동산 * * * 부분 및 * * * 시설의 유지 보수, 최초 수리 및 교체 자금을 제공합니다. 제 55 조는 * * 일부 시설과 * * * 일부 시설의 영업수입을 규정하고 있다. 이들은 소유주위원회가 처분 할 권리가있는 재산입니다. 그리고 업주 수가 많기 때문에 모든 업주가 상술한 부동산을 소유하게 할 수도 없고 그럴 필요도 없다. 그러므로 우리는 업주 위원회가 자신의 재산을 소유하고 있다고 생각하기 때문에, 우리는 이 관점을 지지한다.
(c) 소유주위원회의 법적 지위 확립의 의의
업주 위원회의' 기타 조직' 의 법적 지위를 확립하는 것은 매우 중요하다. 우선 부동산 관리 중 업주위원회가 전체 업주를 대표하여 체결한 부동산 서비스 계약의 성립 문제를 해결할 수 있다. 계약 주체가 민사 법률 관계에 부합해야 계약이 완전하고 효과적으로 이행될 수 있다. 둘째, 업주위원회의 중요한 직권 중 하나는 관리팀 또는 업주가 소송 중이나 소송 밖에서 청구권을 주장하는 것이다. 만약' 기타 조직' 으로 명확하게 정의될 수 있다면, 대법원의 승인과 잘 맞물려 소송권을 명확히 하고 업주의 권익을 더 잘 보호할 수 있다.
결국 업주위원회는 새로운 과제이다. 업주위원회는 부동산 관리 활동에서 전체 업주의 이익을 보호하는 조직으로서 조작성과 현실적 의의를 가지고 있다. 우리나라의 도시화 과정이 추진됨에 따라 부동산 관리 및 서비스와 관련된 법적 관계가 점점 다양해지고 복잡해지고 있으며, 관리단체의 법적 지위는 관련 법률의 진일보한 규범과 명확성을 시급히 필요로 한다. 업주위원회를' 기타 조직' 으로 바꾸면 민사활동에 더 잘 참여하고, 더 많은 업주의 권익을 보호하고, 지역사회 자치의 효과적인 관리와 지역사회 안정을 보장할 수 있다.
(위 답변은 20 15-09-0 1 에 게재됐다. 현재의 주택 구입 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오
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