가격 책정 방식에 따라 건설공사 계약은 일반적으로 총 가격 계약, 단가 계약, 원가 가산 계약의 세 가지 유형으로 나뉜다. 총 가격 계약에는 고정 총 가격 계약과 조정 가능한 총 가격 계약도 포함됩니다. 단가 계약에는 수량 산정을 위한 단가 계약과 순수 단가 계약이 포함됩니다. 비용+보상 계약에는 비용+고정 퍼센트 보상 계약, 비용+고정 금액 보상 계약, 비용+보상 계약 및 최대 비용+고정 최대 보상 계약이 포함됩니다. 따라서' 건설공사계약전용조항' (GF- 1999-020 1) 제 3 부 6 항은 계약가격에 대한 세 가지 방법, 즉 고정가격계약, 가격조정 계약, 비용인상 계약의 제법에 문제가 있다. 또한 이 시공계약 시범문은 공사 명세서 입찰 프로젝트에 적용되지만, 이 시공계약 시범문의 많은 조항은 직접 발부와 시공 도서 입찰을 통해 시공단위를 선택하는 데 적합하지 않다. 일부 동지들은' 건설공사 계약' (GF- 1999-020 1) 이 모든 프로젝트를 잘 관리할 수 있다고 생각하는데, 이렇게 하면 충분하다. 이것은 분명히 계약에 대한 오해이다. 계약 가격은 여러 가지 형태가 있는데,' 시범텍스트' 로 관리할 수 있는 것은 아니다. 계약 관리는 정부, 자격을 갖춘 중개 기관 및 계약 당사자가 반드시 해야 하는 대사이다. 따라서 건설 시장의 모든 당사자는 다양한 가격 책정 방법의 장점과 단점 및 사용 시기를 파악할 필요가 있습니다. 다음은 다양한 가격 책정 방법에 대한 간략한 소개입니다.
첫째, 총 가격 계약:
총가격 계약이란 계약자에게 지불한 금액이 계약의' 규정 금액', 즉 총 가격이라는 뜻이다. 총가격 계약의 주요 특징은 계약자가 결정한 모든 임무와 계약자가 입찰 견적에서 제시한 총가격에 따라 가격을 결정하는 것이다. 둘째, 시행할 프로젝트의 성격과 수량은 사전에 분명하게 합의해야 한다. 총가격 계약은 고정 총가격 계약과 조정 가능한 총가격 계약의 두 가지 형태로 나뉜다. 고정 가격 계약의 가격 계산은 도면, 규정 및 사양을 기준으로 합니다. 계약 쌍방은 건설 프로젝트에 대해 고정된 총가격을 협의하여 계약자가 보증하며 변경할 수 없습니다. 이런 계약에서는 프로젝트의 설계와 범위가 변경될 때만 계약의 총 가격을 변경할 수 있다. 또한 총 계약 가격은 변경할 수 없습니다. 따라서 계약 가격 계산의 기준이 되는 도면, 분야 및 규범은 일반적으로 시공 설계 단계에서 시공 상세가 완료된 경우 상세한 엔지니어링 설명을 해야 합니다. 고정 총가격 계약을 채택할 경우 계약자는 실물공사, 공사 단가, 지질조건, 기후 등 모든 객관적 요인으로 인한 손실 위험을 감수해야 한다. 계약 집행 과정에서 계약자와 계약자는 공사 수량, 설비, 재료 가격, 임금, 지질 조건 열악, 기후 열악 등의 이유로 계약 가격 조정을 요구해서는 안 된다. 따라서 계약자는 모든 비용의 상승 요인을 추정하여 입찰 견적에 포함시켜야 합니다. 따라서 이러한 형태의 계약은 건설 주기가 짧고 (일반적으로 1 년 이내) 최종 제품에 대한 요구가 매우 명확한 프로젝트에 적용되며, 명확한 프로젝트 내포, 완전한 프로젝트 설계 도면, 정확한 프로젝트 작업 범위 및 엔지니어링 수량 계산 기준이 필요합니다.
조정 가능한 총 가격 계약의 총 가격은 일반적으로 도면, 절차, 규격을 근거로 하지만,' 시가격' 으로 계산하면 상대적으로 고정된 가격이다. 계약 집행 과정에서 인플레이션으로 사용된 재료비가 증가했기 때문에 계약 총가격에 상응하는 조정이 이루어졌다. 즉, 계약 총가격은 변하지 않고 조정 조항만 늘어난 것이다. 따라서 총 가격 계약에는 조정의 구체적인 조항이 명확하게 기재되어 있으며, 이러한 조항은 종종 계약의 전용 사양에 기재되어 있다고 할 수 있습니다. 조정 작업은 반드시 이러한 구체적인 조정 조항에 따라 진행해야 한다. 이 계약은 고정 가격 계약과 달리 계약 이행의 위험을 분담하고, 계약자는 인플레이션이라는 예측할 수 없는 비용 요소의 위험을 부담하며, 계약자는 구현 중인 실제 엔지니어링 비용과 공사 기간의 위험만 부담합니다. 조정 가능한 총 가격 계약은 공사 내용과 기술 경제 지표가 명확한 프로젝트에 적용된다. 계약서에 조정 조항이 정해져 있기 때문에 이런 계약 형식은 공사 기간이 1 년 이상인 프로젝트에 더 적합하다.
둘째, 단가 계약:
시공 도서가 불완전하거나 계약공사의 내용과 기술 경제 지표를 구체적으로 규정할 수 없을 때 단가청부 형식을 채택하는 경우가 많다. 이렇게 하면 공사 수량을 정확하게 계산할 수 없는 상황에서 요행으로 인해 하청업자나 계약자가 과다한 위험을 감수하는 것을 피할 수 있다. 설계 단가 계약은 단가계약과 순단가계약의 두 가지 형태로 나눌 수 있습니다.
단가계약, 즉 산정된 공사량은 공사 명세서와 공사 단가표를 기준으로 계산한 계약가격이다. 일반적으로, 계약자는 입찰 대행 기관이나 건설가격 엔지니어에게 총 공사 견적서, 즉' 추정 공사량 명세서' 를 제출하도록 의뢰하여, 지부의 항목공사량을 나열하며, 계약자는 이에 기초하여 단가를 기입한다. 마지막으로, 실제로 완료된 공사량에 따라 공사 총가격을 계산하고 계약의 일부 항목의 단가에 실제 완료된 공사량을 곱하여 공사 결산 총가격을 산출합니다. 단가계약을 이용하여 공사량을 산정하면 청부업자가 입찰하는 공사 범위에 대해 명확한 개념을 가질 수 있다. 이런 계약은 일반적으로 프로젝트의 성질이 분명하지만 임무와 필요한 기준이 완전히 결정되지 않는 상황에 적용된다. 이런 계약을 채택하면, 공사 수량을 통일적으로 계산하면 계약자는 적당한 단가만 기입하면 되고, 위험은 비교적 적다. 따라서, 공사량을 산정하는 단가계약은 실제로 광범위하게 채택된다. 현재 우리나라가 공사량목록 입찰을 통해 형성된 계약은 공사량을 산정하는 단가계약이다. 본 계약의 목표공사에 대한 시공을 진행할 때, 시공 과정에서 제때에 월별 상세 장부를 측정하고 건립하여 실제 공사 수량을 결정해야 합니다. 순단가계약은 계약자가 계약자와 관련된 지부의 항목공사와 공사 범위만 주는 것을 의미하며, 공사량에 대해 어떠한 규정도 할 필요가 없다. 입찰할 때 청부업자는 지정된 범위 내의 이런 지부 항목공사에 대해 견적만 하면 되고, 공사량은 실제로 완료된 공사량대로 결산한다. 이런 계약 형식은 주로 시공 도서가 없고, 공사량을 알 수 없지만, 또 착공이 절실히 필요한 긴급 프로젝트에 적용된다.
셋째, 비용+보수 계약:
이런 계약 형식은 주로 내용과 기술경제지표가 아직 완전히 정해지지 않았고, 입찰 견적의 근거가 불충분하며, 계약자가 공사 기간이 촉박한 요구에 따라 반드시 가방을 보내야 하는 항목에 적용된다. 또는 하청업자와 하청업체 사이에 높은 신뢰가 있고, 계약자는 어떤 면에서는 독특한 기술, 전문 지식, 경험을 가지고 있다. 이런 형식으로 체결된 시공계약에는 두 가지 명백한 단점이 있다. 첫째, 계약자는 공사 총가격을 실제로 통제할 수 없다. 둘째, 계약자는 비용 절감에 관심이 없습니다. 따라서 이런 계약 형식은 건설 프로젝트에서 거의 사용되지 않는다.
건설 공사 계약' (GF- 1999-020 1) 은 국가공상행정관리국과 건설부가 공동으로 발표한' 시범문' 이지만, 건축설치 공사의 시공 계약 문서일 뿐 단가계약에 자주 적용된다. 그리고 전체 시범 텍스트의 구조로 볼 때, 공사 명세서는 전체 시범 텍스트를 관통하며, 이 시범 텍스트를 참조하여 계약을 체결한 프로젝트는 전체 프로젝트가 아니라 공사 명세서를 통해 입찰된 항목이어야 합니다. 더욱이' 시범문' 의 고정가격계약, 조정가격계약 등 세 가지 계약가격평가 방식은 개념적으로 엄격하지 않아 오해와 계약경제분쟁을 일으키기 쉽다.
입찰방식에 따라 계약 방식과 계약 가격 책정 방식이 달라집니다. 공사 명세서 입찰 항목의 계약 형식은 단가계약이나 순단가계약이어야 하며,' 건설공사 계약' 시범텍스트 (GF- 1999-020 1) 를 채택할 수 있다. 그러나 시공 도서 입찰을 통한 공사의 계약 형식은 총가격 계약이고, 직접 하청을 통한 공사의 계약 형식은 총가격 계약이나 원가 가산 계약이어야 하므로' 건설공사 계약 시범텍스트' (GF- 1999-020 1) 를 채택해서는 안 된다. 따라서 정부, 중개 기관에서 하청업체, 계약자에 이르기까지 시공계약의 가격 형식을 선택하고, 각종 가격 방법의 장단점과 사용 시기를 파악해 시공계약 불완전으로 인한 경제분쟁을 줄여야 한다.