부동산 산업의 급속한 발전과 동시에 공공 생활 수준 향상과 국민 경제의 지속적이고 건강한 발전에 영향을 미치는 몇 가지 문제가 있음을 알아야합니다.
(a) 수요와 공급의 구조적 모순이 뚜렷하다
하이엔드 제품과 중급제품의 비율 관계는 비정상적이고 조화롭지 못하며, 가격이 낮고, 중소형 주택 공급이 부족하며, 분양주택의 전체 가격이 높아 저소득 가정의 감당 능력을 능가하고 있다. 관련 부서에서 지난해 18 개 대형 부동산 개발업체에 대한 샘플링 조사에 따르면 판매 상품이 3000 원/평방 미터 이하인 것은 3.7%, 3000-4500 원/평방 미터는 38.7%, 건축 면적은 80 평방 미터인/KLOC-에 불과했다. 이런 호형은 이미 상업용 주택 건설의 80.9% 를 차지하고 있다. 게다가, 일부 지역의 상품주택 공급에서 주택과 비주택의 비율은 불합리하다. 빈 상품 주택 중 중고급 주택과 오피스텔이 80% 를 차지하고 있으며, 국제 경험에 따르면 개발도상국의 고급 부동산 비율은 5%- 10% 사이여야 한다. 우리나라의 실제 수요로 볼 때, 우리나라의 대부분의 주택 소비자는 소득 수준이 낮고 구매력이 제한되어 있으며, 그들이 필요로 하는 것은 중저가 일반 주택과 경제 적용 주택이지만, 현재 시장 공급의 주체는 여전히 중급형 상품주택이다.
(b) 현지 분양 주택 가격이 너무 빨리 올랐다.
최근 몇 년 동안 전국 일부 성시 분양 주택 평균 가격 상승폭이 15% 를 넘었고, 일부 도시 분양 주택 평균 가격 상승폭이 20% 를 넘었다. 자료에 따르면 2005 년 우리나라 상품주택 판매가격은 1999 에서 해마다 오르고 2005 년 상승폭은 19.46% 로 나타났다. 2007 년에는 주택가격이 0.4% 올랐고, 토지거래가격은 전년 대비 9.8% 올랐고, 상승폭은 분기보다 3.7% 포인트 증가했다. 그중 주거지, 창고지, 상업오락지 거래가격이 올랐다. 상업용실 외에 분양주택 판매 가격의 성장률은 같은 기간 국민경제와 대중의 1 인당 소득 성장률보다 훨씬 높다. 분양주택 가격이 너무 빨리 오르면서 일부 유휴 자금이 부동산 시장에 진입했고, 특히 지리인문환경 우세가 뚜렷하고 투자 상승 잠재력이 큰 도시들이 적지 않은 주택 구매자를 끌어들였다. 그러나, 많은 비이성적인 투자자들이 있고, 투기 행위가 증가하고 있다. 발전을 내버려 두면 부동산 시장의 건강한 발전에 도움이 되지 않을 뿐만 아니라 금융안전에도 영향을 미칠 수 있다. 게다가, 인프라와 환경 품질의 개선도 집값 상승에 어느 정도 영향을 미친다.
(c) 부동산 금융 위험
중국 인민은행은' 2004 년 중국 부동산금융보고서' 에서 기업 자금 자금의 약 70% 가 은행대출에서, 주택예금과 예금금의 30% 도 은행대출에서, 은행대출이 부동산 개발에 쓰이는 비율은 55% 이상이라고 지적했다. 개인 주택 대출은 모두 40 ~ 50% 이상이다. 이런 상황에서 부동산 업계의 내재적 위험은 은행에 부적절하게 분배되었다. 공급 과잉이나 부동산 거품 파열로 부동산 가격이 크게 하락하면 상업은행 부동산 담보대출의 부실 대출 비율이 급속히 상승할 것이다.
(d) 부동산 개발 토지 매입은 급속한 성장을 보였다.
우리나라 토지거래시장에는 여러 장의 공급과 토지의 무질서한 공급 현상이 존재하기 때문이다. "최근 우리나라 부동산 개발 토지 매입은 빠른 성장세를 보이고 있으며 19 년 성장 18.3%, 2000 년 4 1.4%, 2006 년 38.5% 증가했다. 자료에 따르면 우리나라에는 이미 3 만여 개의 부동산 개발업체가 토지선매권 활동에 참여해 우리나라 유한토지자원의 개발 이용과 지속가능한 발전에 매우 불리하다.
(e) 주택 보안 시스템이 완벽하지 않다.
최근 몇 년 동안 주택보장체계 건설은 줄곧 부동산 시장 규제 정책의 중요한 내용이었다. 하지만 자금 부족과 지방정부가 주택보장체계 건설에 동력이 부족해 주택보장체계 건설 속도가 여전히 느리다.
현재, 염세 주택 제도는 일부 도시에서 아직 설립되지 않았으며, 염세 주택의 재정 보장은 아직 제자리에 있지 않고, 염세 주택의 적용 범위는 비교적 낮다. 보장성 주택 개발 투자 증가율은 수년 연속 주택 개발 투자 증가율보다 낮았고, 심지어 2 년 동안 마이너스 성장을 보였으며, 주택 개발 투자에서의 비중도 해마다 하락했다. 동시에, 보장성 주택 관리에도 호형이 크고, 보장 대상의 정의가 엄격하지 않고, 자금원이 불안정하다는 등의 두드러진 문제가 있다. 관리는 심각하게 규범화되지 않았다. 그러나 주택 적립금의 예금률과 활용률이 낮아 주택 적립금 관리 과정에서 위험이 계속 노출되고 있다.
전반적으로 주택보장은 전체 주택시장에서 비중이 여전히 작아 중저소득 가정의 강성 주택 수요가 시장에 밀려 어느 정도 주택시장의 공급과 수요 갈등을 가중시켜 상품주택 가격 상승을 가중시켰다.
(6) 시장이 표준화되지 않아 관리 제도가 건전하지 않다.
우리나라 부동산업은 최근 몇 년 동안 지속적으로 빠른 발전을 거듭해 부동산 시장이 점차 시장 구조의 다극화, 거래 방식의 다양화, 시장 정보 산업화와 사회화, 개방통일화, 폐쇄독점 부동산 시장이 나타나고 있다. 반면 부동산 경영관리제도 법규 건설이 눈에 띄게 뒤처져 부동산 개발 소비 투자 투기 등 각종 불량행위가 발생해 우리나라 부동산의 지속적이고 건강한 발전과 인민생활에 어느 정도 영향을 미쳤다.