확장 데이터:

첫째, 주택 판매의 위험

첫째, 정책 요소.

관련 법률 정책에 따르면 철거 안치집은 일반적으로 두 가지 범주로 나뉜다. 하나는 중대 시정공사 이동으로 건설된 보조 상품집이나 구매한 중저가 상품실이다. 이런 주택의 재산권은 개인이 소유하지만 일정 소유권 기간 내에 상장할 수 없다.

또 다른 하나는 부동산 개발 등의 요인으로 철거된 저가 상품주택으로, 철거회사가 다른 채널을 통해 대신 안치하거나 구매하는 것이다.

(시장 가격과 비교) 이런 상품주택은 일반 상품주택과 별반 다르지 않다. 양도인에 속하는 사유재산은 양도기한의 제한 없이 자유롭게 상장할 수 있다.

둘째, 가격 요소.

철거 안치주택 판매는 대부분 철거 안치협정에 서명했지만 아직 배달되지 않은 상태에서 양도한 것이다. 안치협정 체결부터 분양까지 간격이 길기 때문에, 특히 가격이 오르기 때문에, 분양할 때의 차액은 천 원에 육박할 수 있다. 철거민들은 이익이 손상되었다고 생각하고, 주택 지불을 거부하고, 가격 인상을 요구하며, 결국 쌍방의 갈등이 격화되어 소송을 일으켰다.

셋째, 인간의 요소.

"* * * 누군가" 는 주택 철거 매매 위험의 가장 큰 제조자이다. 그들은 계약에서 허점을 찾아 법적 책임을 회피하거나, 자신의 이익을 추구하거나, 계약 이행에 장애물을 설치하였다. * * * 어떤 사람들은' 도시 부동산 관리법' 제 38 조 제 4 항' * * * 기타 * * * 사람의 서면 동의 없이 부동산을 소유한다' 와 제 6 항' 법에 따라 소유권 증서를 취득하지 않은 부동산' 을 양도할 수 없다는 이유로 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청할 것이다.

이에 대해 필자는' 민법통칙 몇 가지 문제에 대한 전국인민대표대회 상무위원회 의견' 에 따르면 * * * 의 재산을 무단처분하는 사람은 그 행위가 무효로 인정되어야 한다고 생각한다. 그러나 이 의견은 제 3 자가 선의로 재산을 취득하는 경우 그 재산 취득 행위는 보호되어야 한다고 규정하고 있다. 그리고 이로 인해 다른 * * * 사람에게 초래된 손실은 재산을 무단으로 처분한 * * * 사람이 배상해야 한다.

"도시 부동산 관리법" 은 아직 인증을 받지 않은 부동산의 양도를 금지하고 있으며, 그 입법 목적은 출처가 불분명하고 소유권이 불분명한 부동산 양도를 제지하는 것이다. 그러나 당사자 간 철거 주택 매매 계약은 계약을 체결할 때 출처와 소유권이 명확하며, 철거자들은 계약이 무효라고 주장하며 성실한 신용원칙에 위배된다. 거래의 안전을 보호하기 위해서 계약은 유효로 인정되어야 한다. 판매자는 집을 납품하고 주택 재산권 변경 등록 수속을 협조해야 한다.

따라서 갈등을 줄이고 분쟁을 피하기 위해, 안치집을 구입하기 전에 안치실의 성격을 분명히 할 필요가 있다. 일반적으로 준공된 안치실은 개발회사나 부동산 거래센터에 가서 집의 재산권 정보와 토지 성격을 확인할 수 있다. 집이 건설되지 않았거나 건설되지 않은 경우 구매자는 큰 법적 위험을 감수해야 할 뿐만 아니라, 안치집의 구체적인 구조, 방향, 환경 변화 등 불확실한 위험도 감수해야 한다. 둘째, 협의를 체결할 때, 모든 판매자는 위험을 줄이기 위해 서명을 해야 한다.

둘째, 철거 정착 주택 거래 위험

도시화 과정이 가속화됨에 따라 농촌 집단 토지의 대량의 주택이 철거 범위에 포함되었다. 철거된 사람들의 주택 문제를 해결하기 위해 정부는 전용 안치집을 지었다. 철거안주택은 토지이전, 비용감면 등 관련 정책을 즐기며 사회보장 성격을 가지고 있으며, 공급 대상은 집단토지를 소유한 철거가구이다.

일반 상품주택에 비해 철거 안치주택의 가장 큰 특징은 구매 대상별, 거래시간이 제한되어 있다는 점이다. 즉 자격을 갖춘 주민만이 철거 안치집을 살 자격이 있고, 주민은 철거 안치주택 소유권을 취득한 후 일정 기간 (보통 5 년) 동안 집을 다른 사람에게 양도할 수 없다는 것이다.

주택 철거 거래는 제한되어 있지만 실생활에서는 주택 철거와 일반 주택 간의 차액이 커서 민간에서 사실상 철거 주택 시장이 형성되고, 심지어 이런 주택을 대량으로 매입한 뒤 이윤을 전매하는' 황소' 도 등장했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언)

구매자와 판매자가 먼저 매매 계약을 체결하고 지불과 주택 이전 수속을 처리하지만, 5 년 후에 주택 이전 수속을 처리하는 것은 법률 규정을 위반하지 않고 합법적인 행위이다. 그러나 일반 상품주택에 비해 안치집을 철거하는 거래 위험은 훨씬 크다. 이것은 주로 다음과 같은 측면에서 나타납니다.

첫째, 집값 상승은 판매자의 위약을 유도하기 쉽다.

정책에 따르면 부동산증을 취득한 날로부터 5 년 후에야 판매자가 집을 구매자에게 양도할 수 있다. 이 긴 5 년 동안 집값의 추세는 누구도 예측할 수 없었다. 집값이 크게 올랐을 때, 판매자는 다시 한 번 더 높은 가격을 제시한 사람에게 집을 팔 가능성이 있다. 극단적인 경우, 철거 주택 한 채가 이미 10 여 차례 매매를 한 후에야 결국 양도될 수 있다.

안식처를 철거한 구매자는 매매 계약에서 충분한 보장을 받을 수 없다. 주택 소유권은 결국 이전 상황에 달려 있다. 누가 결국 철거 안치집의 소유권 증명서를 취득하고, 누가 집의 소유자인지, 첫 번째 구매자인지는 중요하지 않다.

많은 주택 구입자들은 매매 계약이 체결되어 집값이 납부되고 집이 인테리어되었다고 생각한다. 판매자가 위약해도 그가 나를 집에서 쫓아낼 수 있을까? 사실, 이전 수속을 마친 구매자는 법에 따라 주택 소유권을 취득하며, 원래 매수인에게 집을 옮겨 철거 배치를 할 것을 요구할 권리가 있다.

둘째, 구매자는 2 차 주택 철거에 대한 보상이익을 얻을 수 없다.

도시 확장 과정에서 일부 신설 주택들이 다시 철거에 직면한 경우는 드물지 않다. 이때, 철거부서가 지불하는 보상금은 왕왕 철거안주옥의 거래가격보다 높기 때문에, 철거보상금의 분배는 종종 매매 쌍방의 논란을 불러일으킨다. 판매자는 집이 이전되기 전에 철거보상금이 당연히 판매자에게 속한다고 생각한다. 바이어는 주택대금이 이미 전부 청산되어 자신이 이미 입주했다고 생각하는데, 그러면 철거 보상금은 바이어에게 속해야 한다.

법적으로 말하자면, 철거 보상금은 여전히 판매자에게 속해야 한다. 한편으로는 철거 보상금은 철거된 집의 변형에 속하며, 이자에 속하지 않는다. 변형된 물체는 보통 원래의 것을 잃는 기초 위에 세워진 것이다. 이 열매들은 보통 원작의 상실에 달려 있지 않고, 오히려 원작이 존재하는 상황에서 발생한다. 이자 소유권이 배달에 따라 변경되는 규칙은 철거 보상에는 적용되지 않습니다.

한편, 철거 보상금은 판매자가 법률 규정에 근거하여 얻은 것이며, 법적 근거가 없는 것이 아니기 때문에 부당이득에 속하지 않는다. 이에 따라 판매자는 매입금을 받은 후에도 철거 보상금을 받을 권리가 있다.

셋째, 불확실성의 영향을 받기 쉽다.

거래 시간이 너무 길면 예측할 수 없는 많은 요인들이 분쟁을 유발한다. 한 경우, 양도가 완료되기 전에 판매자가 사망하자, 판매자의 상속인은 판매계약에 이의를 제기하여 구매자에게 파는 가격이 너무 낮다고 생각했다. 양도를 완성하기 위해 구매자는 한 번도 만난 적이 없는 후계자와 협의한 후 판매자의 집안일에 개입해야 한다. 최종 구매자는 소송을 통해 문제를 해결하기로 선택했지만 새로운 문제에 직면했다.

판매자는 여러 상속인이 있고, 일부는 이미 해외에 정착했다. 이런 상황에서 법원은 어쩔 수 없이 외교 경로를 통해 송달할 것이다. 집을 내는 데 얼마나 걸릴지 예측하기 어렵고 소송이 지연되고 바이어도 집의 산권증을 받을 수 없다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언) 게다가, 국가세, 신용 등 거시규제 정책의 변화도 매매 양측이 거래의 득실을 재평가할 수 있게 한다.

주택 구입자들은 철거 안치집을 살 때 상대적으로 저렴한 가격뿐만 아니라 특별한 위험도 보아야 한다. 제 생각에는 철거 주택을 구입하는 것은 현명하지 않습니다. 거래를 성공적으로 완료하는 데 시간이 너무 오래 걸리고, 잠재적인 법적 위험은 누구나 예견하고 피할 수 없는 것이기 때문입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 철거명언) 바이어가 받은 것은 제한된 차액일 뿐, 잃어버린 것은 집 전체일 수 있다.

현물시장에 상장된 철거 안치집은 종종 부동산증을 취득하지 않은 집이나 방금 부동산증을 취득한 주택으로 규정에 따라 5 년 이내에 양도를 제한한다. 주택 매매의 위험은 매우 크며, 심지어 보장도 없다. 아직 산권증을 취득하지 않은 철거 안치집은' 물권법' 규정에 따라 부동산에 속하며, 부동산의 재산권은 부동산 관리 부서의 등록을 기준으로 한다. 등록되지 않은 것은 법에 규정된 특수한 경우를 제외하고는 물권법상의 물권 효력이 없다.

즉, 이런 안치집은 아직 안전재산권을 취득하지 못했고, 대외판매는 위법이라는 것이다. 발효된 매매 계약이 체결되더라도 그 기간 동안 큰 위험이 있을 것이다. 예를 들어, 계약 체결에서 미래 재산권 양도까지 시간이 오래 걸리고 불확실성이 많아 주택 판매에 다음과 같은 잠재적 위험이 발생할 수 있습니다.

1. 가족들은 철거 주택 분배에 이의가 있을 수 있다. 협상이 실패하면 각 부처가 법원에 기소해 해결할 수 있고, 최종 합법적인 권리자가 누구인지는 아직 확실하지 않다.

2. 재산권이 없는 철거 안치집은 다른 이유로 산권증을 처리하지 못할 수도 있습니다.

3. 거래 시간이 길기 때문에 집값이 변동될 수 있습니다. 만약 판매자가 더 큰 이익을 위해 집값을 다른 사람에게 팔고, 거래를 양도할 가능성이 있을 경우 먼저 다른 사람에게 양도한다면, 구매자는 주택 구매를 실현하고 채권을 주장할 수밖에 없다.

4. 주택 이전을 기다리는 긴 과정에서 판매자 자신의 채무 분쟁으로 집이 채권자에 의해 압수될 수도 있다.

철거 안치집을 구입하려면 우선 안치집의 성격을 분명히 해야 한다. 일반적으로 완공된 안치집은 부동산 거래센터에서' 오증' 이나 주택재산권 정보를 조회할 수 있다. 서로 다른 유형의 철거 안치집은 서로 다른 거래 위험을 감당한다. 첫 번째 철거 안치집은 거래 기간이 길고 시장 요인의 영향을 받아 종종 주택 구입자가 큰 법적 위험을 감수해야 한다.

주로 집값이 오른 후 상가가 고의로 번복하고, 계약에서 허점을 찾아 법적 책임을 회피하거나, 자신의 이익을 추구하거나, 계약 이행에 장애를 설정하는 것을 보여준다. 아직 위치가 정해지지 않은 안치집을 사면 위험이 더 크다. 매매 쌍방은 집의 대략적인 위치를 알 수 있지만 구체적인 구조, 방향, 동네 환경 등을 확정할 수는 없다. 안치실이 완성되면 이전 등 수속을 처리하는 데 더 오래 걸릴 것이다.

따라서 이런 부동산을 구매할 때 효과적이고 조작성이 강한 매매 계약을 체결하는 것이 중요하다. 매매 계약은 일반 매매 계약의 주요 조항 외에 정액 구매 주택 대금의 지불 방식과 부동산 납부 연기를 명확히 해야 한다. 일반적으로 이런 주택을 구입하면 민법통칙 및 계약법 관련 규정에 따라 부가조건 계약을 체결하여 매매계약의 효력을 확보하고 구체적인 세부 사항을 명확히 합의하여 상대방이 번복하는 것을 막을 수 있다. 전문적인 부동산 변호사 지도가 있는 것이 가장 좋다.

물론, 면허가 있는 철거 안식처는 매매할 수 있고, 거래는 일반 집과 별반 다르지 않다. 무허가 철거 안치주택의 경우, 상황을 구분하기 위해, 주로 다음과 같은 몇 가지 문제에 주의를 기울여야 한다.

(1) 철거 전 재산권 성격을 조사하다. 만약 네가 철거하기 전에 산권증을 가지고 있다면, 단지 철거 후 개발상이 제때에 처리하지 못했을 뿐이다. 철거 계약이 있는 경우에, 말썽 이더라도, 그러나 앞으로는 소유권 증명서를 취급할 수 있다;

(2) 일상적인 수입 분쟁을 피하기 위해 반드시 공증 수속을 해야 한다.

(3) 일부 개발업체들은 수입을 늘리기 위해 주택 철거 거래 후 이름 변경 (이전) 서비스를 제공할 수 있으며, 일부 비용을 적절히 청구하는 것이 좋은 해결책이다.

참조 링크: Baidu 백과 사전-정부 주택