사법고시 사례' 사건 해석법': 주택 구입명의의 권리 귀속 분쟁

법적 사건의 사실

조화는 부부이고, 조는 그들의 장남이고, 조는 그들의 딸이며, 잎은 조의 아내이다. 20 10 년 9 월 30 일 원고 조모령이 신도시 회사와 상품주택 인수서에 서명했고, 계약금은 조모 () 예모 () 씨의 은행카드에서 이체했고, 관련 송장의 지급명명은 조모령 () 이라고 했다. 20 10 10 10 월 3 일 선급금 182 122 예모 은행 카드 이체 지불, 송장 지불 20 10 10 10 월 3 일 조는 구매자로' 상품주택 매매 계약' 을 체결했다. 사건에 연루된 집은 은행에서 63 만원을 빌려 저당상환이 조의 은행 카드를 통해 상환되었다. 사건 관련 주택은 2065438+2005 년 4 월 주택 소유권증을 처리했고, 등록권은 조 () 였다.

2009 년, Zhu 는 Zhao 와 외부인 Zhang 과 함께 굴삭기를 공동으로 운영했습니다. 20 10 년 5 월, 주씨는 조 씨와 논쟁을 벌였다. 20 12 년 말, 주씨는 조씨를 기소했고, 법원은 조 씨에게 주씨의 파트너 양도금 28 만원과 이자를 상환하도록 판결했다. 20 15, 주씨는 집행 신청을 했고, 같은 해 9 월 30 일 법원은 사건과 관련된 집을 압수할 것을 판결했다. 조 모 씨가 이의를 제기하자 법원은 조 모 씨의 이의 요청을 기각하기로 판결했다.

조 모 모 링 은 집행 이의소 를 제기, 사건 관련 주택 에 대한 압수, 경매 등 강제 조치 를 중지 요청, 주택 소유권 은 원고 조 모 링 소유 를 확인했다.

의견 차이

실명으로 집을 사는 것은 실제 투자자가 일정한 자질을 충족시키지 못하거나 개인 명의로 집을 사는 것이 불편하기 때문에, 그 이름으로 집을 사는 것에 동의하고, 유명인의 이름으로 집을 등록하지만, 여전히 주택 사용권을 보존하고 있기 때문이다. 주택 소유권을 차용하는 변경 형식은 물권법이 주택 소유권에 대한 형식 요구 사항을 충족하지 못해 법적 수준과 실제 수준의 재산권인 형식이 일치하지 않아 많은 분쟁을 야기하고 있다. 현재 문제는 법이 이런 분쟁을 처리할 때 명확한 판단 규칙을 제공하지 않아 판사에게 법률을 적용하는 데 큰 혼란을 일으켜 다른 기준으로 판단할 수 있다는 점이다. 주택 소유권의 물권 상태가 등록 상태와 일치하지 않는지, 대출자가 실제로 집의 진정한 소유자여야 하는지, 이에 따라 대출자가 주택 소유자임을 확인하는 데는 두 가지 의견이 있다.

첫 번째 의견은 당사자가 제공한 주택 구입 대금 지불, 주택 융자 상환, 이름 매입에 관한 쌍방의 약속, 소유권 등의 증거가 양측 간에 이름 매입의 관계를 형성한다는 것을 증명할 수 있다면 당사자 간의 진실된 뜻은 유명인을 빌려 집을 매입하고 소유권을 얻는 것이라고 한다. 차용한 유명 인사가 해당 주택 매매 계약 등 서류에 따라 주택 소유자로 등록했지만 당사자의 진정한 뜻은 아니다. 이를 바탕으로 한 소유권 등록은 사유와 행동의 기반이 없어 등록의 권리 상태가 물권 상태와 일치하지 않는다. 이런 상황은 물권 상태로 돌아가야 하기 때문에 당사자가 물권 확인을 요구하는 요청은 지지를 받아야 한다. 이런 관점을' 물권 이론' 이라고 부른다.

두 번째 의견은 등록 권리자와 제 3 자 사이의 주택 매매 계약이 실효성이 있고, 이 기본적인 법적 관계에 따라 이미 주택 소유권 등록이 완료되었기 때문에 등록 권리자는 그 집의 유일한 합법적인 소유자이며, 대출자와 등록 권리자 사이의 주택 소유권에 대한 약속은 계약 당사자에게만 구속력이 있을 뿐, 직접 주택 소유권을 확립하는 법적 효력이 없다는 것이다. 차명은 차명으로 집을 사는 약속에 따라 직접 주택 소유권을 얻을 수 없다. 이런 관점을' 채권론' 이라고 부른다.

분석

나는 다음과 같은 이유로 두 번째 견해에 동의한다.

우선 이런 분쟁의 처리는 본질적으로 물권과 채권 관계의 구분과 부동산 등록이라는 법적 행위에 대한 이해에 달려 있어야 한다. 명의로 집을 사는 관계에는 사실 두 가지 공감대가 있다. 하나는 대출자와 대출자의 주택 소유권에 대한 약속이다. 또 다른 하나는 대출자와 제 3 인이 체결한 주택소유권 등록 약속으로 이에 따라 등록기관에 명시한 것이다. 이 두 합의는 전반적으로 일치하지만 구체적인 상황에서는 또 분리되어 있다. 본 사건의 경우, 관련 주택은 집행인인 제 3 인 조 모 씨의 이름으로 등록되어 있으며, 조 모 링 () 은 이의를 제기했고, 그 집은 그 소유에 속한다. 조 모 씨령도 의무인이라고 가정하면 본 사건은 제 3 인 명의로 등록된 관련 부동산으로 해당 권리자는 집행할 수 없어 권리 진공을 형성하고 정상적인 거래질서에 심각한 영향을 미칠 것으로 보인다.

둘째, 우리나라의' 물권법' 이 부동산 거래의 중요한 요소로 등록될 예정이므로, 주택 소유권은 당사자의 약속만을 근거로 효력을 발휘할 수 없다. 이에 따라 주택 소유권은 대출자에게 이전되지 않고 대출자와 대출자 사이에 특정 채권부채 관계가 생겨났다. 이 약속은 채권효과만 있다. 이에 따라 유명인사들은 대출자가 주택 소유권 이전 등록을 할 수 있도록 도와야 할 의무가 있으며, 이에 따라 대출자는 그 관계의 채권자가 된다.

다시 한 번, 우리나라의' 물권법' 제 9 조 제 1 항은' 부동산물권의 설립, 변경, 양도 및 소멸, 법에 따라 등록한 후 효력이 발생한다' 고 규정하고 있다. 등록하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다. 단, 법에 별도로 규정된 경우는 예외입니다. " 이 규정은 외부 관계의 관점에서 부동산 분쟁을 처리하는 규칙을 설명합니다. 즉, 다른 거래주체와의 외부 관계에서 부동산 물권 등록은 공신력을 가지고 있으며, 그 기능은 거래의 안전, 즉 거래주체의 합리적인 신뢰 이익의 안전, 즉 거래자가 일반적인 판단 기준에 따라 정상적인 상황에서 거래행위를 하는 경우, 그 예상 이익은 법률의 보호를 받아야 합니다. 구체적으로 본 안건에 따르면 조모령이 그 이름으로 집을 매입했다는 사실이 있다 해도 차용인은 등록된 권리자에 대한 채권만 누리고, 사건과 관련된 주택의 소유권은 소유하지 않기 때문에 본안의 소송 요청은 법원의 지지를 받을 수 없다.

(저자 단위: 장쑤 쉬 저우시 통산구 인민법원)