첫째, 키워드: 중고 주택 판매, 호적, 학구방, 영향
집을 사는 것은 우리의 일상생활에서 큰 일이다. 주택 매매 과정의 모든 부분, 특히 중고 주택 매매 과정의 모든 부분을 이해하고 위험을 방지해야 한다. 최근 몇 년 동안 중고 주택 거래로 인해 이주할 수 없는 분쟁이 가끔 발생했다. 심판 서류망 통계에 따르면 2020 년 호적 문제로 인한 주택 매매 계약 분쟁만 5000 건을 넘어섰다. 그런 다음 호적은 이주할 수 없다. 중고 주택 가격에 어떤 영향을 미칩니까? 그럼 오늘 중고 주택 매매 외진과 관련된 법률 상식을 알아보자.
둘째, 요점:
첫째, 현재의 도시 가계 등록 정책과 사법 관행.
현재,' 중화인민공화국호적등록조례' 는 호적등록을 가구 단위로 규정하고 있지만. 그러나 양도된 발효 심판 문서의 경우, 주택재산권 변경, 호적 이전이 제때에 이루어지지 않거나 이사할 수 있는 집이 없기 때문에, 같은 주택에 여러 호적을 등록하는 현상이 보편적으로 존재한다 (즉, 한 채에 두 명의 집주인이 있는 것). 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 팽창과 학구 주택 현상이 두드러지면서 호적 이전 문제로 인한 이러한 분쟁이 사법분야로 접어들고 있다. 사법실천에서 발효재판서는 호구 이전이 행정관리 문제라는 것을 보여주며 공안기관이든 사법기관이든 호적에 정착하려는 의지를 거스르거나 호적을 이전할 권리가 없다. 따라서 중고 주택을 구입할 때 다른 사람의 호적이 이전되지 않은 경우 법원에 강제 호적 이전을 요청하는 주장은 지원되지 않습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가족명언)
둘째, 호적은 중고 주택 사용 가치에 영향을 미친다.
현행 정책에 따르면, 이미 정착한 자의 뜻을 거스르고 호적을 강제로 이주할 수는 없지만. 하지만 호적 이전이 중고 주택의 사용 가치에 얼마나 영향을 미칩니까? 현재 중고 주택은 다른 사람의 호적이 있어도 재산권자가 자신과 친척의 호적을 그 안으로 옮기는 것을 방해하지 않는다. 같은 집에 두 개 이상의 호적본을 설치할 수 있도록 허용하고, 다른 사람이 가장으로 삼는 것이다. 따라서 사용가치면에서 다른 사람의 호적은 이주할 수 없다. 중고주택의 사용가치에 영향을 주지 않는다.
학구실의 경우, 현재 특히 일부 대도시들은 이미' 학위와 호적, 산권권 번들' 정책을 시행하고 있으며, 심지어 일부 지역에서는' 6 년 1 학위',' 호구, 산권증은 같은 사람이 되어야 자녀가 학위를 받을 수 있다' 는 정책이 나왔다. 이런 정책 안배로 학구방 학위가 다른 사람이 사용하지 않는 한 새로 구입한 학구방은 정착한 후 재산권인 자녀의 정상적인 입학을 방해하지 않는다.
셋째, 간접 주택 가격에 대한 계정의 영향.
호적을 이주할 수 없는 것은 중고 주택의 사용 가치에 큰 영향을 미치지 않지만. 하지만 중고주택 시장에서는 사회적 관념의 영향을 받아 상대적으로 이런 집들은 팔리지 않는 어려움에 부딪히는 경우가 많다. 팔더라도 가격은 종종 시장가보다 약간 낮다. 따라서 호적을 이주할 수 없는 상황에서 중고 주택 구매자는 종종 판매자가 위약 책임을 지고 고액의 위약금을 요구하며 호적 이전 보증금을 잠시 공제할 것을 요구한다.
위의 분석에 근거하여 필자는 중고 주택 시장에서 호적 이전 문제에 시달리는 매매 쌍방을 위해 다음과 같은 건의를 하였다.
우선 호적 문제에 주의를 기울여 계약에서 명확하게 합의한다.
시장의 몇몇 주요 중개인이 제공하는 중고 주택 매매 형식 텍스트에서 호적 이전 문제는 조사할 만한 근거가 있다. 구매자와 판매자는 반드시 이 조항들에 특별한주의를 기울여야 한다. 호적 이전 문제는 바이어에게 자명하다. 판매자에게 집을 팔기 전에도 미분양 주택의 호적을 조회해야 한다. 필자는 분양된 주택이 이전 집주인의 계좌를 등록했기 때문에 판매자가 바이어에게 위약 책임을 져야 하는 사건을 당한 적이 있다. 따라서 중고 주택 매매 쌍방은 호적 문제에 주의해야 한다.
둘째, 호적을 옮기는 보증금과 위약금을 약속할 수 있다.
호적 이전이 어렵거나 어려울 수 있는 중고 주택에 대해 구매자는 계약 과정에서 판매자와 호적 이전을 약속할 수 있는 계약금과 위약금을 약속할 수 있다. 주택 호적 이전 계약금은 매입금의 일환으로 판매자가 집 안의 모든 호적을 이전한 후 지급한다. 호적 보증금, 위약금 등을 이전함으로써 판매자에게 제때에 집을 이전하도록 독촉할 수 있다.
최근 필자는 일부 중개기관이 이전 호적보증금의 형식 조항을 변경했으며, 심지어 변호사가 위약금을 호적보증금에서 공제할 수 있다는 것을 발견했다. 이에 대해 호적을 옮기는 보증금과 위약금의 성질이 완전히 다르다는 점을 분명히 해야 한다. 실제 운영에서 호적을 내보낼 수 없는 외부 요인은 다르다.
특별한 약속이 없는 상태에서 판매자 계좌를 이전할 수 없다면 구매자는 먼저 항변권을 행사할 수 있으며, 당분간은 이전 계좌의 계약금을 지불할 필요가 없다. 그러나 이때 구매자는 판매자에게 위약금을 지급하라고 요구할 수 있다. 일반적으로, 판매자가 호적을 옮기지 않으면 구매자는 잠시 주택 대금을 지불할 수 있을 뿐만 아니라 손해배상도 청구할 수 있다.
따라서 자신의 이익을 극대화하기 위해 호적을 옮길 수 없는 주택에 대해서는 계약금이 위약금을 상쇄할 수 있다는 약속을 피해야 한다.
마지막으로, 판매자는 앞으로 그의 호적을' 공공 가구' 로 이전할 수 있다. 최근 베이징시는' 공공가구 설립에 관한 업무의견' (의견원고 요청) 을 발표했다. 정책은 호적을 이전해야 하지만 다른 주택이 없는 주민은 파출소에서 호적을 공가구로 이전할 수 있다고 규정하고 있다. 이 같은 정책은 아직 최종적으로 시행되지는 않았지만 착지는 시간문제일 수밖에 없다. 상술한 규정에 따르면 앞으로 판매자는 호적을' 공공 * * * 가구' 로 이전하여 분쟁에 빠지지 않도록 하고 위약 책임을 질 수 있다.