바로 부동산 개발 사업 양도의 본질이 토지사용권의 양도이기 때문에 우리 나라' 도시 부동산 개발 관리 조례' 는' 부동산 개발 사업 양도는' 중화인민공화국 도시 부동산 관리법' 제 38 조, 제 39 조에 규정된 조건에 부합해야 한다' 고 분명히 규정하고 있는데, 이 두 가지 내용은 바로 할당이나 양도방식으로 취득한 토지사용권 양도에 대한 조건이다.
상술한 제 38 조의 규정에 따라 양도방식으로 토지사용권을 취득한 경우, 부동산 양도 프로젝트는 다음 두 가지 조건을 충족해야 합니다.
1. 양도계약에 따라 전체 토지사용권양도금을 지불하고 토지사용권증서를 취득했습니다.
2. 양도계약투자개발에 따라 주택건설프로젝트에 속하며 개발총투자의 25% 이상을 완성해 개발토지에 속하며 공업용지나 기타 건설용지 조건을 형성한다.
부동산 프로젝트 양도에 상술한 두 가지 법적 조건이 부족하면 어떤 법적 결과가 발생합니까?
우선 우리나라' 도시 부동산 개발 경영 관리 조례' 와' 중화인민공화국 도시 부동산 관리법' 의 정신으로 볼 때 이러한 조건 중 하나라도 부족하면 부동산 프로젝트 양도가 관련 행정 주관부의 승인을 받지 못하고 프로젝트 양도에 필요한 관련 절차가 변경되어 토지 사용권과 부동산 프로젝트를 얻을 수 없게 된다. 부동산 프로젝트의 양도는 완료할 수 없고, 프로젝트 양도 계약의 목적은 실현될 수 없다는 것이다. 둘째, 계약 효력에 미치는 영향에서 볼 때, 위의 두 가지 조건에 대한 규정과' 중화인민공화국계약법' 제 52 조 계약 무효에 관한 규정을 간단히 검토해 보면, 부동산 프로젝트 양도에 관한 두 가지 조건에 대한 규정이 행정법규의 강제성 규정에 속한다는 매우 명확한 결론을 내릴 수 있다. 이러한 조건의 부재는 법률, 행정법규의 강제성 규정을 위반한 것을 의미하며, 이 경우 체결한 부동산 프로젝트 양도계약은 마땅히 체결해야 한다. 이 견해는 2004 년 이전의 사법실천에서 각급 법원의 보편적인 인정을 받았다. 2004 년이 되어서야 개별 법원의 관련 사례가 시험적으로 이에 대해 다른 의견을 제시했다. 2005 년 8 월, 최고인민법원은' 국유토지사용권 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 해석' 을 발표하여 우리나라의 현행 물권 변동 모델을 충분히 고려해 처음으로 이 관점을 분명히 전복시켰다. "국유토지사용권계약분쟁 사건 적용 법률문제에 대한 해석" 에 관한 규정에 따르면 부동산 항목 양도는 상술한 첫 번째 조건, 즉 토지사용권증서를 취득하지 않은 (토지사용권양도금을 납부하지 않은 것은 토지사용권증서를 취득하지 못한 이유일 뿐, 토지사용권처분의 경우, 처분자가 양도비를 지불하는지 여부는 민사법적 의의가 없다. 양도계약에서 이에 대해 명확하게 합의하지 않는 한), 부동산 항목 양도 부동산 프로젝트의 양도는 토지사용권의 양도이기 때문에 양도측은 권리를 양도하기 전에 특정 구획의 토지사용권을 소유해야 한다. 그렇지 않으면 프로젝트 양도계약이나 토지사용권 양도계약을 체결하는 행위는 권리가 없는 행위다. 토지사용권은 일종의 부동산권으로서, 그 특징은 상응하는 토지사용권증서를 취득하는 것이다. 따라서 토지 사용권 증서를 취득하기 전에 양도계약을 체결하는 행위는 처분할 권리가 없다.' 이 양도계약은 효력이 미정인 계약' 이다. 그 효력의 보완조건은 당사자가 인민법원에 소송을 제기하기 전에 이미 토지사용권증서를 취득하지 않으면 양도계약이 무효계약이 된다는 것이다. 위의 두 번째 조건, 즉 특정 투자 개발 조건이 충족되지 않으면 행정 주관부는 프로젝트 양도와 관련된 소유권 변경 등록을 처리하지 않고 양도 계약의 목적은 실현되지 않을 것이며 양도측의 의무는 완전히 이행되지 않을 것이다. 그러나 양도계약의 효력은 영향을 받지 않는다. 양도계약은 유효한 계약이며, 양수인은 결함보증책임제도와 위약책임제도를 통해 양도인의 책임을 추궁하여 구제를 받을 수 있다.
또한 부동산 업계의 시장 접근 제도에 따르면 좁은 부동산 개발 사업 양도에서 양도측도 부동산 개발 경영 자격을 갖춘 기업이어야 한다는 지적도 있다. 충칭시 부동산 개발 관리 방법' (시 건설위 1995288 호) 은' 부동산 개발 프로젝트의 양수인이 부동산 개발에 종사할 자격을 갖추어야 한다' 고 명확하게 규정했다. 그러나 양도측은 부동산 개발업체 이외의 주체가 될 수 있다는 게 통념이다. 양도측은 개발 자질을 갖추지 못하더라도 부동산 프로젝트 개발권을 단독으로 실시할 수는 없지만 부동산 개발 경영 자질을 갖춘 다른 기업들과 함께 부동산 프로젝트를 개발할 수 있기 때문이다. 한편 양도측도 개발행위를 하지 않고 인수한 부동산 프로젝트를 다른 사람에게 직접 양도할 수 있다.
개발자가 종사하는 부동산 개발은 양도방식으로 획득한 토지에서 진행할 수 없기 때문에, 이 글에서 논의한 부동산 개발 프로젝트의 양도는 엄격한 의미에서 토지 사용권 양도를 포함해서는 안 된다. 그러나, 우리는 많은 법률 조문에 언급된' 토지사용권 양도' 가 최종적으로 그 토지의 부동산 개발 경영권을 획득할 수 있다는 것을 부인할 수 없지만, 이는 양수인이 그 땅을 새로 취득한 사용권과 새로운 부동산 개발 프로젝트로 정의되어야 한다. 그 이유는 토지사용권을 양도하고 비준권을 가진 인민정부의 비준을 거쳐 양도할 수 있고, 토지사용권을 양도하는 조건이며, 토지사용권을 양도하는 넓은 의미의 부동산 개발 사업 양도에 따른 조건이기 때문이다. 그러나 토지사용권 자체는 영리적인 부동산 개발 경영에 사용할 수 없기 때문에 토지사용권을 양도할 때 동시에 부동산 개발 프로젝트를 양도할 수는 없다. 그러나' 중화인민공화국 도시부동산관리법' 규정에 따르면, 양수인이 비공용 부동산 개발 경영에 토지를 사용하는 경우, 양수인은 국가 관련 규정에 따라 토지사용권 양도 수속을 처리하고 토지사용권 양도금을 납부해야 한다. 양도측은 부동산 개발 프로젝트도 받았다. 형식적으로 볼 때, 양수인은 토지사용권을 양도하여 부동산 개발 프로젝트를 취득하지만, 본질적으로 이 과정은 원래 토지사용권을 국가에 돌려주고, 국가는 토지사용권을 양수인에게 양도하고, 양수인이 일정한 조건 하에서 그 토지를 부동산 개발에 사용할 수 있도록 허용해야 한다는 것을 이해해야 한다. 토지사용권 양도가격이란 양도측이 원래 토지사용권을 양도한 것을 포기하는 보상으로 정의되어야 한다. 2002 년 5 월, 국토자원부는' 국유토지사용권 입찰 경매 상장 판매 규정' 을 반포했다. 부동산 개발 경영의 토지사용권은 반드시 토지행정 주관부에서 공개적으로 양도해야 하는데, 이른바 토지사용권 양도는 이미' 양도' 의 의미를 상실한 것이 분명하다.