재산권은 이름에서 알 수 있듯이 부동산의 소유권을 가리킨다. 주택 구입자에게 재산권은 매입한 집의 소유권과 주택이 차지하는 토지의 사용권이다. 구매자가 집을 사기로 결정한 초기에 매입한 집 양도에 존재할 수 있는 법적 장애를 소홀히 한다면, 구매자를 불필요한 분쟁과 소송에 빠뜨릴 수 있어 구매자의 돈과 집이 모두 비어 있을 수 있다.
재산권 양도의 법적 장애를 전면적으로 분석하는데, 중점은 판매자이다. 주택 구입 계약의 법적 관계에서 구매자의 주요 의무는 주택 대금을 지불하는 것이고, 판매자의 주요 의무는 집을 배달하고 소유권을 이전하는 것이기 때문이다. 판매자와 매각한 부동산에 대한 신용조사와 소유권 분석은 재산권 양도의 법적 장애를 없애는 관건이다.
중화인민공화국 도시부동산관리법',' 도시부동산양도관리조례',' 상품주택 판매관리방법',' 상품주택 예매관리방법',' 도시주택소유권 등록관리방법' 등 관련 법규와 규정에 따라 상품주택 재산권 양도에 대한 법적 장애를 없애기 위해 다음과 같은 몇 가지 측면에 유의해야 한다.
1. 판매자가 재산권권이나 예매허가증을 가지고 있는지 알아보세요.
분양실을 사는 바이어는 분양주택 판매자가 분양주택 예매 허가증을 가지고 있는지 여부에 달려 있다. 상품주택 예매 허가증이 있어야 경매업자가 시장 진입 조건을 갖추게 된다.
현집을 사는 주택 구입자는 판매자가 집을 팔려는 산권증을 가지고 있는지 여부에 달려 있다. 판매자가 산권증을 가지고 있는지 여부는 판매자가 매각한 집의 소유권과 처분권을 가지고 있는지를 판단하는 표시이다.
둘째, 판매자의 처분권에 제한이 있는지 여부를 이해합니다.
1, 압류
사법기관이 재산보전조치를 취하여 압수한 집은 압수기간 동안 양도할 수 없다.
2. 모기지 론
담보기간 동안 담보권자의 동의 없이 채무 담보에 사용된 담보주택은 양도할 수 없다.
3.* * * 예
재산권실은 다른 * * * 소유주의 동의 없이 양도할 수 없으며, 동등한 조건 하에서 다른 * * * 소유주는 우선 구매권을 가지고 있다.
4. 임대료
임대주택 판매, 주택 소유자 (즉 임대인) 는 임차인에게 3 개월 전에 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가져야 한다.
셋째, 제안 된 건물의 토지 성격을 이해한다.
1, 토지 이전
구매자가 구입한 상품주택이 있는 토지는 양도방식으로 획득한 국유지여야 하며, 판매자는 이미 토지사용증을 취득했다.
2. 토지 분배
매입한 주택이 있는 토지는 토지사용권을 할당하기 위해 법에 따라 토지양도 수속을 처리하고 해당 토지양도금을 납부한 후에야 토지를 양도할 수 있다.
주택 양도에 관한 법률 규정
사용에 투입된 부동산 매매 쌍방은 부동산 매매 계약을 체결해야 한다. 시 () 현 () 부동산 거래관리기관이 양도 신청을 접수한 후 매매 쌍방이 제공한 신청 자료를 심사해야 하며, 심사 내용은 다음과 같다.
1. 당사자가 제공한 자료가 합법적이고 유효한지 여부
둘째, 신청서의 내용이 제공된 자료와 일치하고 정확한지 여부
셋째, 부동산권은 소유권 분쟁이나 기타 권리가 불분명한 현상이 있는지,' 부동산 양도방법' 규정에 따라 양도할 수 없는 상황인지 아닌지 잘 알고 있다.
양수인이 규정에 따라 부동산을 양도 할 수 있는지 여부;
구입 한 부동산이 저당 잡혔는지 여부;
6. 임대 부동산을 판매하고 임차인이 우선 구매권을 포기할지 여부
7. 매각이 * * *, * * 모든 부동산에 우선구매권을 포기한 사람이 있습니까?
8. 부동산 거래관리기관이 감사해야 한다고 생각하는 기타 내용.
매매 쌍방이 시, 구, 현 부동산 거래관리기관이 내린 양도하지 않는 결정에 불복하면 시 부동산국에 행정복의를 신청하거나 인민법원에 직접 소송을 제기할 수 있다.
주택 재산권 이전 절차 및 비용:
1 및 5 년 이내의 주택 양도는 판매자가 개인소득세를 납부한다. 5 년 전의 것은 내지 않아도 된다.
2, 첫 번째 이체는 1.75% 의 세금 (재무부) 을 내야 한다.
3. 수수료 6 위안/평방 미터 (ha 수거)
4. 주택평가비는 평가 후 총 가격의 5‰ 에 따라 청구됩니다 (평가사무소에서 청구함).
공증인 비용은 최대 300 위안입니다.
양도되지 않은 주택에는 어떤 법적 위험이 있습니까?
주택은 부동산에 속하며, 부동산권의 설립, 변경, 양도, 소멸은 법에 따라 등록한 후 효력이 발생한다. 그렇지 않으면 효력이 발생하지 않는다. 따라서, 주택 매매에서, 구매자가 계약대로 매입한 주택에 입주한다 해도, 제때에 주택 이전 수속을 하지 않으면 여전히 세 가지 법적 위험이 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언)
위험 1: 타인을 위해 대출금을 상환하는 집은 악의적으로 팔렸다.
주택 소유자와 제 3 자 사이에 악의적인 담합이 있을 경우, 주택 구매자는 법원에 주택 소유자가 제 3 자와 체결한 매매 계약이 무효임을 확인하도록 요청하여 주택 소유자에게 계약을 계속 이행할 것을 요구할 수 있다. 제 3 자가 이미 주택 등록공신 원칙에 따라 신탁에 기반한 합리적인 가격을 지불하고 원래 소유자와의 악의적인 담합이 없다면 구매자는 주택 소유자에게 위약 책임을 맡길 것을 요구할 수밖에 없다.
위험 2: 양도가 제때에 주택을 법원에 의해 압수당했다.
주택 소유자가 주택 매매 계약을 체결할 때, 판매된 주택이 이미 국가 관련 기관에 의해 압류 등 강제 조치를 취했다는 것을 알면서도, 일반적으로 이 계약이 무효로 인정되어 구매자에게 손해를 입히는 것은 손해배상 책임을 져야 한다. 매각된 주택은 계약이 체결된 후 주택 소유자의 개인 채무 문제로 법원에 의해 압수되고, 계약이 만료되어 주택 압류 취소 수속을 처리하지 않은 경우, 구매자는 계약 해지를 요청할 수 있으며, 주택 소유자에게 그에 상응하는 위약 책임을 맡길 것을 요구할 수 있다.
위험 3: 계약서에 진지하게 서명하지 않으면 집에 처분권이 없다.
대리인은 주택 처분권을 취득하지 않고 다른 사람과 매매 계약을 체결하고, 이후 권리자 추징이나 주택 처분권을 취득하지 않은 경우 구매자가 대리인과 체결한 주택 매매 계약은 무효다. 계약이 무효이거나 취소될 때 계약으로 취득한 재산은 반환해야 합니다. 반납할 수 없거나 반납할 필요가 없는 것은 할인하여 배상해야 합니다. 잘못이 있는 쪽은 상대편이 당한 손해를 배상해야 한다. 쌍방 모두 잘못이 있으니 각자 책임을 져야 한다.
(위 답변은 20 15-07- 16 에 발표되었습니다. 현재 실제 주택 구입 정책을 기준으로 하십시오. ) 을 참조하십시오
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