첫째, 키워드: 중고 주택 매매, 처분할 권리 없음, 계약 효력
중고 주택 매매 계약에서는 집값의 변동으로 인해 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 최근 몇 년 동안 집값이 오르면서 판매자는 부부가 공유하는 주택을 처분할 권리가 없다는 이유로 계약이 무효라고 주장하며 주택 회수를 요구하는 경우가 많다. 재판문서망 검색으로 2020 년 처분할 권리가 없어 발생한 주택 매매 계약 분쟁이 거의 3000 건에 달한 것으로 나타났다. 그렇다면, 상승하는 집값에 직면하여, 판매자는 부부 쌍방이 처분권이 없기 때문에 집을 회수할 수 있습니까?
둘째, 법의 요점을 이해하십시오.
첫째, 처분 할 권리가없는 것은 무엇입니까? 처분할 권리가 없는 것이 계약 효력에 영향을 미칩니까?
소위 처분할 권리가 없다는 것은 이론적으로 행위자가 처분권 없이 자신의 이름으로 타인의 재산을 합법적으로 처분하는 것을 말한다. 오랫동안 많은 사람들이 계약 효력과 부동산권 변동의 관계를 제대로 구분하지 못했고, 처분권자가 다른 사람의 재산을 처분하면 계약이 무효가 될 수 있다고 잘못 생각했다. 민법전이 반포되기 전에' 매매 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 최고인민법원의 해석' 제 3 조는 계약의 효력에 영향을 미치지 않는 규칙을 처분할 권리가 없다는 것을 확인했다.
민법전' 제 2 15 조와 제 597 조도 상술한 규정을 흡수하여 입법상 계약효력과 물권 변동을 구별하는 원칙을 완전히 확립하였다. 따라서 효력이 없는 것은 계약의 효력에 영향을 미치는 원인이 아니다. 처분할 권리가 없다는 이유로 계약이 무효라고 주장하며 법원은 지지하지 않는다.
둘째, 처분 할 권리가없는 법적 결과는 무엇입니까?
상술한 규정에 의하면 처분할 권리가 없는 계약은 유효하다. 그러나 계약 효력 문제와 계약 이행 문제는 완전히 다른 두 가지 문제다. 즉, 유효한 계약은 순조롭게 이행되지 않는다는 것이다.
중고 주택 매매 과정에서 주택이 부부 쌍방의 이름으로 등록되면 배우자 한쪽의 판매 행위가 상대방에 의해 인정되지 않아 주택 소유권 변경 등록 수속을 할 수 없게 되어 결국 계약을 이행할 수 없게 된다. 이때, 주택 구입자는 집을 파는 쪽이 위약 책임을 져야 한다고 고소할 뿐, 양도와 양도에 협조할 것을 요구할 수는 없다. 집이 판매자의 이름으로 등록되어 있더라도, 집이 부부 공동재산에 속하는 한 배우자의 동의 없이 주택 소유권을 양도하는 데 법적 장애가 있어 구매자가 집을 구할 수 없게 된다.
셋째, 중고 주택 구입시 무단 처분의 위험을 피하는 방법?
계약이 순조롭게 이행되지 않을 위험을 처분할 권리가 없기 때문에, 매입자로서 집의 판매자가 기혼하면 판매자가 허가를 받았는지 확인해야 한다. 구체적으로 1 입니다. 매매 쌍방이 계약을 체결한 사람은 혼인 상태를 확인해야 한다. 판매자의 혼인 상태를 확인하다. 결혼하는 사람은 혼인증을 제시해야 하고, 이혼한 사람은 이혼증을 제시해야 한다. 또 증명서도 호적본과 일치해야 한다.
배우자에게 정보에 입각 한 동의서를 직접 제시하도록 요청하십시오. 판매자가 계약을 체결하고 집이 그 이름으로 등록되면 배우자에게 직접 정보동의서에 서명하고 시청각자료를 증거로 보관할 것을 요구한다.
판매자 부부가 계약서에 서명할 것을 요구하다. 주택이 쌍방의 이름으로 등록되어 있든 부부 한 쪽의 이름으로 등록되어 있든 간에, 주택 매매 계약은 부부 쌍방이 판매자로 서명할 수 있다. 부부 쌍방이 주택 매매 계약을 체결할 경우, 주택 소유권을 구매자의 이름으로 양도하여 부부 쌍방의 의무가 되면' 처분할 권리가 없다' 는 위험을 효과적으로 피할 수 있다.
셋. 1. 일반적인 사례
노유는 가정 철거로 북경에 안식처가 있다. 나중에 그의 아내는 부인과 손씨를 중개 소개를 통해 안치실과 주택 매매 계약을 맺었다. 계약이 체결된 후 손씨는 약속대로 부인에게 주택 구입금을 지불했다. 나중에 손씨는 집에서 살기 시작했다. 몇 년 후, 손씨는 노유를 찾아 주택권증을 처리했지만, 노유는 지불여사의 주택 매각을 처리하는 것에 대해 전혀 모른다고 주장하며, 고소는 주택 매매 계약이 무효임을 확인하고 손씨에게 집 반환을 요구했다.
법원은 다음과 같이 판결했다.
법원은' 매매계약 분쟁 사건 심리에 관한 법률문제에 대한 최고인민법원의 해석' 제 3 조 규정에 따라 당사자가 판매자가 제정할 때 표지물에 대한 소유권이나 처분권이 없다는 이유로 계약이 무효라고 주장하고 인민법원은 지지하지 않는다. 이에 따라 노유는 집을 처분할 권리가 없다는 이유로 부인에게 여사에게 지불할 권리가 없다는 이유로 계약이 무효라고 주장하며 법적으로 근거가 없고 무효 계약에 따라 집 반환을 요구하는 요청도 불충분하다. 마지막으로, 발효판결은 노여의 모든 소송 요청을 기각했다.