첫째, 서면 계약의 필요성
우리나라 계약법 규정에 따르면 임대 기한이 6 개월 이상인 사람은 마땅히 서면 형식을 채택해야 한다. 당사자가 서면 형식을 채택하지 않은 것은 비정기 임대로 간주된다. 즉, 구두로 약속한 임대 기간이 6 개월이 넘고 서면 계약이 체결되지 않은 경우 구두로 약속한 임대 기간은 무효로 간주되어 무기한 임대로만 간주된다는 뜻입니다. 또 서면 계약이 없는 상황에서 쌍방의 권리와 의무는 확정하기 쉽지 않아 분쟁이 발생하기 쉽다.
따라서 임대 기간이 아무리 길어도 한 달밖에 안 되더라도 서면 임대 계약을 체결하여 쌍방의 권리와 의무를 명확히 하는 것이 좋다. 일반적으로 임대 계약에는 이름, 수량, 용도, 임대 기간, 임대료 및 지불 기간과 방법, 임대 유지 관리 등의 조항이 포함되어야 합니다.
둘째, 계약이 무효라는 인정
최고인민법원이 주택 임대 해석을 발표하기 전에 실제로 주택 임대 계약 무효에 대한 의견이 엇갈려 법적 확실성과 통일성을 심각하게 손상시켰다. "주택 임대 해석" 은 무효 계약의 범위를 정의하는데, 위법 주택 임대 계약, 전세기간이 임차인의 잔여 임대 기간을 초과하는 계약, 임대인의 동의를 받지 않은 전세 계약만이 무효로 인정된다. 동시에 당사자가 1 심 법원 토론이 끝나기 전에 구제조치를 취하여 계약 효력을 극대화할 수 있도록 허락하다. 또한 임대 계약이 무효로 인정되더라도 임차인은 여전히 주택 점유비를 지불해야 하며, 일반적으로 계약서에 규정된 임대 기준을 참고한다.
위법 건축 범위 인정에서 건설공사 계획허가증을 취득하지 않았거나 건설공사 계획허가증의 규정에 따라 건설되지 않은 주택, 비준되지 않았거나 비준된 내용에 따라 건설되지 않은 임시건물, 승인 사용 연한을 초과하는 임시건물은 위법 건물이라고 판단했다.
따라서 임차인은 임대계약을 체결하기 전에 임대인이 그 집의 합법적인 소유자인지, 그 집이 합법적인 건물인지 엄격히 검토해야 한다.
셋째, 임대 기간 결정
우리나라 계약법 규정에 따르면 임대 기한은 20 년을 초과할 수 없다. 20 년 이상, 초과분은 무효입니다. 임대 기간이 만료되면 당사자는 임대 계약을 재계약할 수 있지만, 약속한 임대 기간은 재계약일로부터 20 년을 초과할 수 없습니다.
여기서 주목해야 할 점은 임대 기간이 6 개월 이상이지만 서면 임대 계약이 체결되지 않은 경우 주택 임대는 무기한 임대로만 간주될 수 있으며 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 합리적인 기한 전에 임차인에게 통지해야 한다는 점이다.
넷째, 주택 장식 처리
주택 임대 계약 분쟁에서 인테리어를 처리하는 것은 줄곧 실천 중의 핫스팟과 어려운 문제였다. 최고인민법원이 주택 임대 설명을 발표하기 전에 임차인이 집을 인테리어하는 방법에 대해 통일된 판결 규칙이 부족하다. 주택 임대에 대한 설명은 집의 인테리어가 임대인의 동의를 받았는지, 임대 계약이 유효한지, 인테리어가 사용하기에 적합한지, 완전히 다른 처리 규칙이 있다.
1. 임차인이 임대인의 동의 없이 인테리어를 하는 비용은 임차인이 부담하며, 임차인은 임차인에게 원상태를 회복하거나 손실을 배상할 것을 요구할 권리가 있다.
2. 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 인테리어를 진행하는데, 임대계약이 무효일 때 부속인테리어를 형성하지 않는다. 임대인이 사용하기로 동의한 것은 임대인이 할인하여 소유할 수 있다. 사용에 동의하지 않는 것은 임차인이 스스로 철거할 수 있다. 철거로 인해 집이 파손된 경우 임차인은 원상회복해야 한다. 임대인이 사용하기로 동의한 부속 인테리어는 임대인의 소유로 할인될 수 있습니다. 약속한 용도가 없는 경우 쌍방은 계약이 무효가 된 잘못에 따라 현재 가치 손실을 분담한다.
3. 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 인테리어를 진행하는데, 임대기간이 만료되거나 계약이 종료되면 당사자가 따로 약속한 경우를 제외하고 부속물을 형성하지 않는 인테리어, 장식은 임차인이 스스로 철거할 수 있다. 철거로 인해 집이 파손된 경우 임차인은 원상회복해야 한다.
임차인은 임대인의 동의를 얻어 개조되었습니다. 계약이 해지될 때, 쌍방은 부속 인테리어의 처분에 대해 합의가 없으므로, 다음과 같은 상황에 따라 별도로 처리해야 한다.
(1) 임대인이 위약으로 계약을 해지한 경우 임차인은 남은 임대 기간 동안 인테리어 잔존가액 손실을 배상할 권리가 있습니다.
(2) 임차인이 위약으로 계약을 해지한 경우 임차인은 임대인에게 남은 임대 기간 동안 인테리어 잔존가액 손실을 배상할 권리가 없다. 그러나 임대인이 사용하기로 동의한 것은 사용 가치 범위 내에서 적절한 보상을 해야 한다.
(3) 쌍방이 계약 위반으로 인해 남은 임대 기간 동안 잔존 가치 손실을 입힌 경우, 쌍방은 각자의 잘못에 따라 상응하는 책임을 진다.
(4) 양 당사자에게 귀속될 수 없는 이유로 계약이 해지되는 경우, 나머지 임대 기간 동안의 장식 잔존가액 손실은 쌍방이 공정원칙에 따라 분담한다.
5. 임차인은 임차인의 동의를 거쳐 인테리어를 했고, 임차인은 임차인에게 첨부된 인테리어비용을 보상할 권리가 없다. 단, 당사자가 따로 약속한 경우는 예외다.
우리는' 주택임대 해석' 이 유효 계약과 무효 계약의 다른 법적 효력에 따라 인테리어 손실에 대해 현재 가치 손실과 잔존 손실 두 가지 기준을 채택했다는 것을 알아차렸다. 현재 가치 손실은 계약이 무효로 인정되었을 때 인테리어된 기존 가치를 가리킨다. 계약이 무효일 때 임차인은 일반적으로 임대주택을 일정 기간 소유하고 사용했으며, 이 기간 동안 누리는 인테리어 이익은 무효 계약의 손실 범위에 포함되지 않아야 합니다. 잔존가액 손실은 계약이 종결될 때 인테리어된 남은' 가치' 를 가리킨다. 이' 가치' 의 확정은 계약 종료 시의 인테리어 현재 가치를 바탕으로 하며 계약 이행 기간 동안 이미 상각된 인테리어 비용보다 낮아서는 안 된다. 따라서 임차인이 집을 인테리어해야 할 경우 임대인의 동의를 얻어 임대 기간을 합리적으로 결정하고 임대 계약이 만료되거나 계약이 종료될 때 인테리어를 어떻게 처리해야 하는지에 대해 명확한 합의를 해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
다섯째, 주택 확장 처리
"주택 임대 해석" 은 주택 확장이 임대인의 동의를 받았는지, 합법적인 건설 수속을 밟는지 여부에 따라 주택 확장 문제에 대해 다른 규칙을 적용한다.
1. 임대인의 동의 없이 증축된 비용은 임차인이 부담하며, 임차인은 임차인에게 원상태를 회복하거나 손실을 배상할 것을 요구할 권리가 있다.
2. 임대인의 동의를 거쳐 임차인은 확장 공사에 동의하지만, 쌍방은 확장 비용 처리에 대해 합의하지 않고, 다음과 같은 상황에 따라 별도로 처리해야 한다.
(a) 합법적 인 건설 절차를 처리하고 확장 비용은 임대인이 부담한다.
(b) 합법적인 신고 수속을 하지 않은 경우, 확장 비용은 잘못에 따라 쌍방이 공동으로 부담한다.
따라서 임차인이 집을 증축해야 할 경우, 임차인의 동의를 얻어 합법적인 신고 수속을 밟아야 하며, 임대 계약에서 증축 비용을 누가 부담해야 할지 명확하게 합의해야 한다.
타동사가 전세 추정에 동의하지 않는다.
법적 지위의 안정성을 극대화하기 위해' 주택임대 해석' 은 임대인이 임차인의 전세를 알고 있거나 알아야 한다고 규정하고 있지만, 6 개월 이내에 이의를 제기하지 않은 사람은 임차인이 동의하지 않았다는 이유로 계약 해지를 요청하거나 전세 계약을 무효로 선언할 권리가 없다.
따라서 임대인이 만약 임차인이 동의 없이 전대하고 있다는 것을 알았다면, 제때에 권리를 행사해야 한다.
일곱. 임대료 소송 시효
실제로 우리는 임대인이 소송 시효가 지났기 때문에 임대료를 주장할 수 없는 경우가 많다. 한편으로는 임대인이 임대료를 늦추거나 거부하는 특별소송 시효가 1 년이라는 것을 모르기 때문에 소송 시효가 2 년이라고 생각한다. 한편, 임대인은 쌍방의 임대 관계가 여전히 존재하는 한 임대료에 소송 시효가 없다는 오해가 있는 경우가 많다.
임대 계약은 계속 계약이며, 임대료의 소송 시효는 각 지불 주기에 따라 별도로 계산되며 임차인은 계약서에 명시된 기한에 따라 임대료를 지불해야 합니다. 지불 기한에 대한 약속이나 약속이 명확하지 않아 계약법 제 61 조의 규정에 따라 확정할 수 없다. 임대 기간이 1 년 미만인 경우 임대 기간이 만료되면 지급됩니다. 임대 기간은 1 년 이상, 매년 만기지급, 남은 기간이 1 년 미만인 경우, 임대 기간이 만료되어 지급됩니다.
따라서 임차인이 상기 지불 기간 내에 임대료를 지불하지 못할 경우, 임차인은 1 년 이상 소송 시효를 피하여 법적 보호를 받지 못하도록 제때 독촉하거나 소송을 제기해야 합니다.
여덟. 우선 구매권 행사 및 제한
우선 구매권 쟁탈은 줄곧 실천 중의 난제였다. "주택 임대 해석" 은 임차인의 우선구매권 적용을 더욱 제한하고 임차인이 다음과 같은 경우 우선구매권을 주장할 권리가 없음을 분명히 했다.
(a) 그 집은 * * * 선매권이 있다.
(2) 임대인은 배우자, 부모, 자녀, 형제자매, 조부모, 손자녀, 외손자 자녀 등 가까운 친척에게 집을 판매한다.
(3) 임대인이 통지 의무를 이행한 후 임차인은 15 일 이내에 구매를 명확하게 밝히지 않았다.
(4) 제 3 자는 임대주택을 선의로 구입하고 이미 등록 수속을 밟았다.
위와 같은 상황이 없을 경우, 임대인은 합리적인 기한 내에 임차인에게 임대 주택을 판매하도록 통지하지 않거나, 임차인의 우선구매권을 침해하는 다른 상황이 있을 경우 임차인은 어떻게 구제를 구할 수 있습니까? "주택 임대 해석" 은 임차인이 이를 이유로 임대인과 제 3 인이 체결한 주택 매매 계약이 무효임을 확인할 수 없다고 분명히 규정하고 있다. 사실, 임대인과 제 3 자가 체결한 주택 매매 계약의 효력은 임차인이 주택을 우선적으로 구매할 수 있는지의 여부와 무관하다. 임대인이 제 3 자와 체결한 주택 매매 계약이 유효하더라도 제 3 자가 임대주택을 선의로 구입하지 않거나 제 3 자에게 등록을 변경하지 않는 한 임차인은 우선 구매권을 주장할 권리가 있다. 그렇지 않으면 임차인은 임대인에게만 청구할 수 있습니다.
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