시장 비교법은 평가 시점에 최근 거래된 유사 부동산과 비교해서 이런 유사 부동산의 알려진 가격을 적절히 개정해 평가 대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 추정하는 방법을 말한다. 시장 비교법은 부동산 평가에서 가장 중요하고 가장 많이 사용되는 방법 중 하나이며 기술적으로 성숙하고 실용적인 평가 방법이다. 시장 비교법을 선택하기 위한 전제 조건은 1 이며, 활발한 부동산 시장을 충분히 발전시켜야 한다. 부동산 시장에서 부동산 거래가 잦을수록 평가 대상과 비슷한 부동산 가격을 쉽게 얻을 수 있다. 2. 참조 객체 및 평가 객체에 대한 비교 가능한 지표 및 기술 매개변수를 수집할 수 있습니다. 시장 비교법을 이용하여 평가 대상의 가격이나 가치를 추정하는 것은 평가 대상과 동일하거나 유사한 참조물을 찾는 것이 중요하다. 평가 대상과 정확히 같은 참조물을 찾을 수 없기 때문에 비슷한 부동산 참조물의 수정과 조정이 필요하다. 수정된 지표와 매개변수의 획득과 정확성은 시장 비교 방법의 사용 여부를 결정하는 열쇠입니다. 시장 비교법의 평가 단계는 다음과 같습니다: 1, 거래 사례 수집 비교 가능한 예를 선택하십시오. 가격 비교 기준을 수립하십시오. 4. 거래 상황을 수정합니다. 거래 기록 날짜를 수정하십시오. 6. 지역 요인 개정; 7. 개별 요소 수정을 수행합니다. 8. 용적률과 토지 사용 연한을 수정한다. 9. 참조 가격을 찾습니다. 10. 몇 가지 비교 사례에 대한 비교 가격의 경우 통계 방법을 통해 평가할 부동산의 평가 가격을 산출합니다. 시장 비교법. 부동산 가격을 평가할 때 사람들은 의식적이거나 무의식적으로 이 부동산을 주변의 부동산 가격과 비교한다. 이치대로 말하면, 집의 효용이 비슷하다면 집값도 비슷해야 한다. 논리적인 방법은 비슷한 부동산을 정가의 참고체계로 삼는 것이다. 주택 구입자들은 종종 몇 채의 집을 더 보고,' 화물이 세 집보다 낫다', 같은 가격에 가장 효과가 있는 집을 선택하거나, 효과가 비슷한 가장 싼 집을 선택하고, 자신이 가장 좋아하는 집을 선택한다. 이것이 시장 비교법의 근거가 되는 대체 원칙이다. 시장 비교법의 장점은 현실성이 강하고, 적용 범위가 광범위하며, 간단하고 쉽다는 것이다. 그러나 시장 비교법의 적용 범위는 명확해야 한다. 시장 비교법을 채택하는 데는 세 가지 필수 조건이 있다. 하나는 대량의 정상적인 부동산 거래 데이터를 수집해야 한다는 것이다. 즉, 부동산 시장이 상대적으로 발달하도록 요구하는 것은 상당한 규모와 오랜 역사를 가지고 있다는 것이다. 한 지역의 부동산 거래가 적고 비교할 수 있는 선례가 없다면 시장 비교법은 더 임의적이거나 편향될 수 있다. 일부 도시에서는 이미 수만 건의 부동산 거래 데이터를 축적했지만, 좀 더 엄격한 기준에 따라 분류하면 샘플당 공간이 여전히 충분하지 않다. 샘플 공간이 작으면 일정한 신뢰도를 가진 구간이 넓다. 신뢰 구간의 상한 및 하한 거리가 넓다면 집값 논의 시 판단 기준을 잃게 된다. 둘째, 시장 비교법의 운용은 부동산 시장에 독점이나 과두독점이 없다는 가설을 내포하고 있다. 즉, 시장 비교법이 운용되는 전제는 충분한 경쟁이다. 셋째, 시장 비교법을 채택하려면 집값이 상대적으로 안정될 것을 요구해야 한다. 시장 비교법에서 부동산 개발업자의 예상 집값은 시장 동향에 대한 그들의 기대에 달려 있다. 만약 부동산 시장이 비교적 안정적이라면, 부동산상회는 현재 집값을 기준으로 일정한 인플레이션율의 집값을 설정합니다. 시장이 불안정하고 집값이 폭락한다면 시장 비교법을 채택하는 것은 매우 어렵다. 부동산 거품 시대에는 시장 비교법을 채택하면 집값을 과대평가하고 부동산 거품을 확대할 수 있다. 이런 상황에서, 시장 비교법은 이미 그것의 지위를 완전히 잃었다. 소득 감소법. 부동산의 미래 수입에 따라 집값을 추정하는 방법을 수익복원법이라고 합니다. 수익 환원법의 기초는 이성적 기대 이론이다. 먼저 각 시기의 부동산 순이익을 추정한 다음 적절한 환원금리로 순이익을 현재로 환산한다. 매 호 수입의 합계는 집값이다. 미래 순이익과 금리 인하에 이의가 없다면 수익회복법은 가장 이상적인 집값 추정 방법이다. 수익회복법은 부동산의 미래 수익이 그 원가를 초과한다는 점에 주목한다. 수익 복원 방법 사용의 첫 번째 어려움은 합리적인 복원 이자율을 선택하는 방법에서 비롯됩니다. 투자자마다 이 금리의 선택 기준은 다르다. 집을 사는 주민들에게 이 인하된 이율은 은행 예금의 이율, 즉 자금의 기회 비용이다. 현재의 금리는 말하기 어렵지만, 어려운 점은 미래 금리의 불확실성에 있다. 금리의 변화는 금리 복원 계산에 불확실성을 가져온다. 두 번째 어려움은 순이익을 계산하는 방법입니다. 순이익을 계산할 때, 이전 기간은 종종 임대를 통해 임대료를 고정하기 때문에, 일반적으로 은행 금리와 주택 감가상각율은 크게 변하지 않기 때문에 가장 큰 불확실성은 주택 가치의 증가율이다. 부동산 시장이 극도로 번영한 시기에 집값에 대한 낙관론이 예상 순이익을 증가시켰다. 순이익이 올라가면 집값이 자연스럽게 오른다. 사실, 사람들의 기대는 종종 외부 환경의 변화에 따라 변한다. 집값이 일정 기간 갑자기 폭등하고 뉴스 매체의 투기와 함께 폭등하면, 많은 사람들이 바람에 따라 주택 상승에 대한 기대를 바꿀 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 집값, 집값, 집값, 집값, 가격명언) 이런 상황에서 집을 사는 것이 집을 빌리는 것보다 훨씬 수지가 맞는 것 같아 점점 더 많은 사람들이 셋방에서 집을 사는 것으로 바뀌었다. 이 섹션에서는 왜 부동산 시장이 투기에 더 취약한지 설명합니다. 원가평가법. 원가평가법을 채택하는 것은 매우 간단한 것 같다. 건설비용에 각종 세금과 정상이익을 더하면 집값이다. 원가평가법은 부동산 거래가 적기 때문에 시장비교법을 채택할 수 없는 경우에 특히 적용된다. 비영리 건물은 거래 사례가 적거나 거래할 수 없기 때문에 종종 원가 평가 방법을 채택한다. 새로 지은 주택에 대하여 이런 계산 방법은 간단명료하다. 그러나 많은 부동산 개발업자들이 가장 싫어하는 것은 이런 원가가격 책정 방식이다. 가산 안에는 두 개의 흑막, 즉 개발자의 이윤과 뇌물 비용이 있기 때문이다. 집값의 구성이 복잡하다면, 주로 이런 이유다. 가설 개발법. 부동산 개발업자는 프로젝트 개발 여부를 결정하기 전에 먼저 판매 가치를 추정한 다음 정상적인 토지 개발 비용, 조사 설계 비용, 건설 비용, 판매 비용, 자본 비용 (이자), 세금 등을 공제해야 합니다. 마지막으로 땅값을 공제하면 나머지는 부동산업자의 예상 이윤이다. 만약 이 이윤이 부동산 개발업자가 받아들일 수 있다면, 그들은 이 프로젝트에 적극적으로 투자할 것이다. 그렇지 않으면 부동산업자들은 어쨌든 이 프로젝트를 인수하지 않을 것이다. 집값을 미리 예상하고 개발 여부를 결정하다. 이런 집값 평가 방법을 가설 개발법이라고 합니다. 부동산 개발 프로젝트의 실현가능성 분석은 보통 가설 개발법을 채택한다. 개발자가 프로젝트에 투자할 준비를 하기 전에, 그들은 반드시 토지 가격을 추산해야 한다. 경험 많은 부동산 개발업자들은 건설 비용, 판매 비용, 자본 비용, 과세 비용 등을 이미 알고 있다. 집값에서 개발비용을 공제하면, 남은 두 가지 큰 덩어리, 즉 땅값과 이윤이 남는다. 땅값이 높을수록 이윤이 낮아진다. 이윤이 일정 수준보다 낮으면 부동산 개발업자는 프로젝트를 포기하거나, 원래의 디자인 기대치를 바꾸고, 층을 늘리고, 건물 용도를 변경하여 프로젝트 수익을 창출한다. 부동산업자가 어떤 영업 비밀을 가지고 있다면, 가장 높은 영업 비밀은 그들이 받아들일 수 있는 이윤 기준이다. 어떤 주택업체들은 어떤 종목에서 돈을 벌지 못했다고 주장한다. 특히 보장주택 종목에서는 이익률이 0 이라고 주장한다. 그렇다면, 이 부동산 회사들은 레이펑식 기업으로 설립해야 한다. 부동산 개발업자가 개발 프로젝트에 관심이 있을 때, 그들의 예상 이익률은 결코 쉽게 드러나지 않을 것이다. 그들의 최종 이익률은 얼마입니까? 이것이 바로 우리가 진지하게 연구해야 할 것이다. 상술한 집값 평가 방법 외에도 구매 연한법, 장기 추세법, 잔여 평가법, 토지 개발 시 노선 가격 평가법 등 다른 평가 방법이 있다. 이러한 방법은 평가 기술에서 증감되었지만, 기본 원리는 여전히 위의 네 가지 기본 유형을 초과하지 않았다.