이 선생은 20 18 이 동네에 입주한 이후 매년 부동산비를 제때에 납부하지만, 부동산 관리 회사의 서비스 품질에 대해 줄곧 불만을 품고 있다. 특히 상대방이 여러 해 동안 업주에게 동네 공공수입을 공시한 적이 없다. 그와 그의 이웃이 부동산 소유주를 여러 차례 방문해도 수지 세부 사항을 공개하라고 요구했지만, 시종 명확한 응답을 받지 못했다.
민법통칙' 제 282 조에 따르면 건설단위, 부동산 서비스업체 또는 다른 관리자들이 소유주 * * * 의 같은 부분을 사용하여 얻은 수익은 합리적인 비용을 공제한 후 소유주 * * 가 소유한다.
실제 업무에서는 많은 동네들이 공공시설을 부동산 관리회사에 맡기고 업주들은 참여하지 않는다. 시간이 지남에 따라, 이러한 공익은 부동산 회사가 주도하기 쉬우며, 일부 업주들은 그것을 무시하거나 심지어 무시하는가? 포기? 이 부분의 권리. 법치일보 기자가 최근 베이징의 여러 동네를 방문한 결과, 많은 동네의 공공소득 장부는 거의 발표되지 않았고, 대부분의 업주들은 소득 상황에 대해 아는 것이 거의 없었다.
여러 전문가들의 말에 따르면, 지역사회의 공공 소득 장부를 잘 관리하는 것은 주민들의 삶의 질뿐만 아니라 사회 기층 통치 능력도 반영한 것이라고 합니다. 관련 법규가 공익의 귀속을 명확히 하는 전제 하에 동네 부동산 정보의 투명성을 강화하고, 업주의 알 권리를 보장하며, 감독 관리 메커니즘을 보완하고, 업주의 법률의식을 강화하고, 법치방식으로 공익을 해결한다. 미스터리? 。
대중 * * * 수입원이 광범위하다.
대부분의 업주들은 잘 모른다.
기자는 베이징, 천진, 호남, 광동 등지의 20 여 명의 업주를 무작위로 인터뷰한 결과, 대부분의 업주들은 어느 동네 시설이 업주에 속하는지, 어떤 수익이 업주에 속해야 하는지 알지 못했다.
-응? 매일 지하 차고와 엘리베이터 입구에서 광고를 보지만 일이 바빠서 광고 수입을 전혀 고려하지 않고 모두 부동산인 줄 알았다. -응? 광둥 () 성 산 터우 () 시의 한 동네에 사는 장 () 선생은 기자에게 상품주택 단지가 어느 정도 좋은 점이 있다고 말했지만, 구체적으로 어떤 것을 포함해도 나는 말할 수 없다.
사실, 최근 몇 년 동안, 주거 지역의 경영 수입원이 점점 다양해지고 있다.
부동산 매니저 이휘 (가명) 에 따르면 동네 공공지역의 광고 수입 (예: 옥외 광고, 엘리베이터 광고, 외벽 광고 등) 이 소개됐다. 주차 선석 수입 영업용 주택 수입 공공 * * * 지역에서 운영하는 택배장, 자판기의 수입을 점유합니다. 배터리 자동차 충전 파일 수입; 공공 부분에 대한 보상 행사장, 클럽, 수영장 등 공공시설의 영업수익을 이용하다. 일부 통신 운영 관리비; 부동산 관리 주택 수입; 동네 공공시설 손상 보상? 이들은 지역 사회의 수입원입니다.
그는 자신이 일하는 저장항주의 한 동네를 예로 들어 기자에게 지하철 입구에 위치한 동네는 거의 8 년, 8 채의 주택, 2 채의 상가, 연간 영업수입이 약 60 만원이라는 장부를 상세히 계산했다.
-응? 엘리베이터 광고와 주차 정박장이 주요 수입원이다. -응? 이휘는 일부 엘리베이터에 25 인치 LCD 광고가 설치되어 있으며 각 임대료는 약 1.700 원/년이라고 밝혔다. 엘리베이터당 세 개의 프레임 광고가 있는데, 각각 임대료는 약 700 원에서 800 원/년입니다. 각 엘리베이터는 1 부서 엘리베이터 부서에 광고를 붙이고, 엘리베이터 한 대당 임대료는 약 800 원/년입니다. 동네 엘리베이터 한 대당 연간 엘리베이터 광고로 약 4000 원을 받는다는 뜻이다. 주차 수입은 주로 땅과 지하, 지상 임시 주차 공간 대외 경영, 5 위안/시간, 하루 30 위안을 포함한다. 지하 공공 주차 공간은 월세가 400 원에서 500 위안까지 다양하다. 업주와 부동산이 체결한 부동산 계약에 따르면, 이 부분의 수익업주와 부동산 회사는 5 ~ 5 개로 나뉜다.
기자는 최근 베이징 10 개 이상의 동네를 방문하여 이 동네의 공공 지역을 발견했습니까? 각종 상업 광고가 엘리베이터, 복도, 작은 정원, 건물 외벽, 게시판에 게시되거나 걸려 있다. 고층 주거용 건물의 엘리베이터에 마음대로 들어가 엘리베이터 광고를 여러 장 보았다. 기자가 대충 세어 보았다. 4 개의 프레임 광고, 1 종이 광고, 1 전자 스크린 광고, 엘리베이터 사이의 4 개 벽으로 가득 차 있습니다.
베이징에서 광고업에 종사한 증씨는 기자들에게 동네 내 벽면 광고와 등상자 광고를 크기와 광고 내용으로 계산하면 연간 수입이 최소한 1000 원이라고 말했다.
기자는 현장에서 일부 아파트 간 공터에 자동정수기, 택배장, 우유 자판기, 생수자판기가 많이 설치되어 있는 것도 보았다. 현재 시장가격에 따르면 택배장당 임대료는 보통 3000 원에서 4000 원/년, 생수 우유 자판기당 임대료는 3000 원/년 정도입니다.
-응? 산업위원회가 없는 일부 동네에서는 이러한 공공비용이 부동산의 보이지 않는 수입이 되기 쉽다. 이러한 숨겨진 수익에는 광고비, 점유 비용, 흔하지 않은 광대역 입장료, 통신 기지국 비용 등이 포함됩니다. -응? 이휘는 이 수입이 전체 소유주에게 속해야 한다고 말했지만, 실제로 대부분의 동네 공공수입은 모두 부동산 수입 계좌에 들어갔는데, 이 부분의 수입은 매우 상당했고, 어떤 것은 총재산 소득의 거의 3 분의 1 을 차지하기도 했다.
수입의 행방은 거의 공개되지 않는다.
갈등이 빈발하다
사회 수입이 증가함에 따라 소득 처분은 민감한 문제가 되었다.
물권법' 제 70 조 규정에 따르면 업주는 영업용 주택 등 건물의 독점 부분에 대한 소유권을 갖고, 독점 부분 이외의 * * * 부분에 대해서는 공동관리권을 누리고 있다.
일부 지역에서는 부동산 관리 규정도 명확하다. 주택구 보조시설의 임대료와 유료기준은 업주위원회가 사용단위와 협의하여 계약서에 합의한다. 업주위원회를 설립하지 않은 부동산 서비스업체와 입주단위는 전체 업주에게 공시를 하고, 전체 업주에 속하는 공공소득과 필요한 지출은 정기적으로 공시해야 한다.
예를 들어,' 베이징시 부동산 관리 조례' 에 따르면 부동산 서비스 인원은 부동산 관리 구역의 눈에 띄는 위치에 게시판을 설치해 사실대로 공시하고 제때에 업데이트해야 합니까? 최근 1 년간 공공사업비, 재산비, 공공사업수지, 특별수리자금 사용은 어떻습니까? , 인터넷을 통해 모든 소유자에게 알릴 수 있습니다.
-응? 한편으로는, 업주들은 수익이 얼마인지, 어디에 쓰이는지 알아야 한다. 한편 업주들도 수익 사용의 합리성을 이해하고 판단해야 한다. -응? 베이징시 변호사협회 재산관리법전문위원회 부비서장 진량평이 말했다.
기자가 방문한 10 여개 동네 중 단지 2 개 동네 부동산만이 시민들의 수지 세부 사항을 공시했고, 3 개 동네 부동산은 소유주의 회계 요구를 충족시킬 수 있었다. 공시 호구가 없는 동네 부동산들이 주는 해석은 대부분? 보통 1 분기에 발표했는데 지금 철수했어요? 。
기자는 기존의 지역사회 공익 홍보 방식이 여전히 발표 위주로 위챗 또는 QQ 군, 애플릿, App 등 뉴미디어의 응용도가 낮아 많은 주민들이 공익의 행방을 제때에 알 수 없게 하고 있다는 점을 주목했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 공익, 공익, 공익, 공익, 공익, 공익, 공익)
일찍이 202 1 년 3 월, 장쑤 성 소비자권익보호위원회가 12000 여 개 샘플에 대한 조사 보고서에 따르면 동네 공공소득 등 정보가 불투명하고 소유주의 알 권리가 보장되지 않는 현상이 보편화되고 있는 것으로 나타났다.
조사 자료에 따르면 응답자의 60% 이상이 지역사회 공공소득의 사용이 합리적이지 않다고 생각하는 것으로 나타났다. 공공소득의 사용결정권은 주로 부동산손에 있습니까? 사용된 금액이 회사 계좌 잔액과 일치하지 않습니까? 재산 공시의 유지 보수 비용은 시장가보다 현저히 높습니까? 그리고는요. 부동산은 항상 먼저 자금을 동원한 후에 업주에게 통지합니까? 이런 것들이죠.
이 때문에 공익에 대해 비교적 잘 아는 일부 업주들이 인터뷰를 할 때 말했다. 선전이 있어도 진위를 판단하기 어렵다. 왜 주의를 기울이지 않고 정하지 않습니까? 。
그러나 최근 몇 년 동안 업주의 권권 의식이 높아지면서 공공수익의 사용은 종종 부동산 분쟁의 초점이 된다. 중국 심판 서류 네트워크 기자? 부동산+공공 * * * 수입? 키워드 검색 결과 20 16 년 관련 문헌 약 470 편, 20 17 년 780 편, 20 18 년 가까이 올라간 것으로 나타났다.
올해 9 월, 하나? 동네 부동산은 경영수익 납부를 거부하고, 업위원회는 클레임10.37 만 5 천 원을 기소하여 법원의 지지를 받았습니까? 그 소식은 사회적 화제를 불러일으켰다.
20 12 년 9 월부터 202 1 년 2 월까지 한 부동산 관리 회사는 장쑤 성 남통시의 한 동네에 서비스를 제공하고 있다. 서비스 계약이 만료되기 전에 부동산 관리 회사는 서비스 기간 동안의 각 경영 수입과 임시 주차비 수입을 감사하고 공시한다. 2 월 말 202 1 탈퇴 후 이미 상기한 수익을 동네업위원회에 넘기지 못했고, 업위원회는 업주대회 결의에 따라 소송을 제기하고 운영비 공제를 기초로 부동산관리회사에 1375000 원을 청구했다.
법원은 동네주차비 등 경영수익이 전체 소유주의 소유이며, 재산관리회사는 동네의 전체 업주에 속한 수익을 업주에게 전달해야 하며, 기한이 지난 지불은 위약을 형성하고, 지속적인 이행, 손해배상 등 위약 책임을 져야 한다고 판단했다. 판결은 동네업위원회의 호소를 지지했다.
수익 관리 규칙 개선
새로운 규제 방식을 탐구하다
관련 법률에 따르면 경영수익의 분배와 사용결정권은 업주대회에 있지만 업주대회 개최는 절반 이상의 업주가 동의하기 어렵다. 현재 많은 동네에는 수천 가구가 있는데, 업주들은 일이 바쁘고, 번거로움이 두렵고, 개인의 힘이 작아 효과적인 감독을 형성할 수 없다.
규제 부족은 공공 수입의 최종 용도에 대한 논란을 불러일으켰다. 인터뷰에서 기자는 일부 업주들이 밖으로 나왔다는 것을 발견했다. 물건을 볼 수 없는 대신, 왜 손에 배달하지 않고 착실하게 해? 소득을 복지에 사용하는 태도를 주장하다. 일부 부동산 회사들은 이 돈이 동네의 특별 수리 자금을 보충하거나, 동네에서 사용하는 시설 설비를 개선하거나, 재산비에 대한 보조금으로 사용될 수 있다고 생각한다.
어떻게 이 장부를 잘 관리하고, 지역 사회의 기층 통치의 지혜를 시험할 것인가. 이와 관련하여 각지에서 적극적인 탐구가 이루어졌다.
2065438+2009 년 7 월, 저장성 항주시 () 는 부동산 경영수지 정보 공개 시범사업 방안을 내놓아 업주위원회와 부동산 서비스업체들에게 부동산 경영수지의 매월 항목, 금액, 요약 상황을 항저우시 주택관리국 정보 플랫폼에 입력하도록 요구했다. 실명인증 후 소유주는 정보 플랫폼을 통해 자신의 부동산 관리 구역의 경영수지 상황을 조회할 수 있다. 한편 항주는 업주위원회 관련 업무제도 (시범) 에서 원칙적으로 부동산 경영 수익의 50% 이상을 부동산의 수리, 갱신, 개조 또는 보충에 사용해야 한다는 점을 분명히 했다.
이후 많은 곳에서 관련 규정을 제정할 때 업주들이 경영수익을 주택시설 유지 보수에 투입하도록 유도했다.
지난 9 월 푸젠성 주택과 도심건설청은 다른 부처와 함께' 주택단지 공공소득관리방법 (시범)' 을 반포해 선행 부동산 서비스 기간 동안 부동산 서비스업체들이 선행 부동산 서비스 계약에 따라 주택단지의 일부 관리사항을 약속할 수 있도록 했다. 부동산 서비스업체의 관리비용은 공공소득의 30% 를 초과할 수 없다. 업주대회가 성립된 후 업주위원회 계좌의 공공소득은 일부 주택단지의 수리, 갱신, 개조, 업주위원회의 업무경비 등 공공지출에 사용될 수 있으며, 업주의 부동산 서비스비, 수력연합비 및 업주총회가 결정한 기타 비용을 상쇄하는 데도 사용될 수 있다.
한 달 후, 강서성 주택과 도심건설청은' 업주대회와 업주위원회 업무지도 (시범)' 를 제정해 업주의 일부 수익금은 먼저 건물과 부속시설의 보수자금을 보충하는 데 사용되어야 한다고 규정하고 있다. 업주 수입의 일부는 따로 계산해야 한다. 업주 대회는 업주 자금 계좌를 설립하여 업주 위원회가 관리해야 한다.
또 다른 곳에서는 * * * 관리 계좌 설립, 보관 및 사용 절차 표준화, 지역사회의 공공 수입을 더욱 투명하게 할 수 있는 곳도 있다.
지난 9 월, 안후이성 합비시 인민정부 사무실에서 발표한' 합비시 주택단지재산관리조례 (의견원고 요청)' 는 주택동네 공공수입을 별도로 계산해 업주 감독을 받아야 한다고 규정하고 있다. 업주 대회가 성립되기 전에 부동산 서비스 기업은 향, 읍 인민정부, 거리사무소에 공공계좌를 개설해야 한다. 업주대회가 성립된 후 업주대회의 동의를 얻어 업주위원회는 향과 읍 인민정부, 거리사무소에 공공계좌를 개설할 수 있다.
진량평의 관점에서 볼 때, * * * 관리계좌를 설립하고, 따로 장부를 작성하며, 경영관리재산을 운영한다. 해당 수익은 * * * 관리 계정으로 직접 들어가고, 이익은 해당 합리적인 관리비를 공제한 후 약속된 비율에 따라 분배됩니다. 이 조치는 물관 회사의 적극성을 자극할 뿐만 아니라, 그 수익과 사용을 감독할 뿐만 아니라, 업주의 권익을 보호하고 윈윈을 실현하는 데도 도움이 된다.
진양평은 동네의 사용 연한이 늘어남에 따라 동네의 보조시설이 노화되고 업주들도 새로운 수요를 창출할 수 있지만 보수자금은 제한되어 있어 공공수입을 통해 보수자금을 보충하는 것이 비교적 과학적인 방법이라고 경고했다. 재산관리조례 제 54 조에도 공공수익은 주로 특별보수자금을 보충하는 데 사용하거나 업주대회의 결정에 따라 사용할 수 있다고 규정하고 있다. 동네 수리자금이 충분하다는 전제하에 업주대회가 승인한 범위 내에서 공익금에서 홍봉이나 일용품으로 수익을 나누는 것도 업주의 적극성과 동네 지배효율을 어느 정도 높일 수 있다.
진양평은 동네 공공소득의 규제 문제를 더 잘 해결하기 위해 계약제, 동네 공공수익 전체를 부동산 관리회사에 포장하고, 고정수익을 업주에게 지급하고, 업주가 스스로 손익을 부담하는 등 여러 가지 새로운 감독 방식을 모색할 수 있다고 제안했다. 또는 공제제, 부동산관리회사가 상인 운영을 조직하고, 업주가 운영소득의 일정 비율에 따라 부동산관리회사에 서비스료를 지불하고, 합리적인 원가를 공제한 후 남은 수입은 업주가 소유한다.
-응? 햇빛은 최고의 방부제로, 지역사회의 공공사무는 공개적이고 투명해야 진정한 감독을 받을 수 있다. 부동산 회사가 관리하든 업주 위원회가 관리하든, 부동산 회사와 업주 위원회가 공동으로 관리하든, 법에 따라 정기적으로 수지 세부 사항을 공시하고 업주 감독을 받아야 한다. -응? 진양평은 업주의 관점에서도 공익 권리 의식을 강화하고 관련 법률 지식의 학습을 강화하고 법에 따라 자신의 권익을 보호해야 한다고 밝혔다.
이거연구원 싱크쿠센터 연구이사인 엄약진에 따르면 동네 공공소득은 장부의 규범과 공개뿐만 아니라 규제와 규칙체계의 보완도 포함돼 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 산업위원회 설립에 더욱 강력한 법적 지원을 제공하고 정부 부처가 더욱 적극적인 역할을 할 수 있도록 해야 하며, 재산회사는 산업위원회 설립 과정에서 더 많은 의무적 의무를 이행해야 한다. 동시에, 지역사회 공공소득의 관리 세칙을 더욱 세밀하게 제정해야 한다. 예를 들어, 정부 부처는 공개 수입의 형태를 통일하고, 정기적으로 동네 공개 수입을 샘플링하여 데이터를 숨기거나 조작하고 소유주의 이익을 횡령하는 행위를 엄벌해야 한다. 또 위챗 위챗 공식 계좌 등 뉴미디어 플랫폼을 이용해 동네 공공수입을 분류하고 고정인원이 정기적으로 발표해 업주의 알 권리를 보장하는 등 공시 방식에도 공을 들일 수 있다.
-응? 법률 및 규정을 더욱 개선하고, 산업위원회 설립, 공공 소득 관리 및 위반 처벌을 구체화하고, 산업위원회에 대한 지원과 부동산 관리 회사에 대한 규제를 강화해야 관련 부서가 동네에서 더욱 균형 잡힌 통치 모델을 형성하고, 소유주의 합법적인 권익을 진정으로 수호하고, * * * * * * -응? 엄약진이 말하다.
법치일보 기자문섭