집은 육지에 지은 것이지 공중 누각이 아니다. 따라서 주택 구입자가 집의 완전한 소유권을 얻으려면 흠이 없는 토지사용권도 취득해야 한다. 이런 의미에서 구매자는 주택 매매 계약을 체결하고 주택대금을 지불했지만, 주택과 관련된 토지는 이미 토지사용권으로 저당잡히기 때문에 부동산 소유권 증서를 처리할 수 없다. 즉,' 물권법' 제 9 조에 따르면 부동산물권의 설립은 반드시 법에 따라 등록해야 하고, 등록하지 않으면 효력이 발생하지 않기 때문에 구매자는 합법적으로 집의 소유권을 얻을 수 없다.

담보권자 (대부분 은행) 의 관점에서 볼 때, 그는 법에 따라 토지사용권을 담보로 잡았지만 실현할 수 없었다. 토지의 건물은 함께 저당잡히지 않았기 때문이다. 은행은 단지 토지 사용권을 경매할 수 없으며, 주택 소유권은 여전히 주택 구입자에게 속한다. 그러나 토지사용권과 지상 건물이 경매되면 모든 구매자의 합법적인 권익을 손상시킬 수 있다.

여기에 이익 균형이 있습니다. 은행의 이익 보호에 중점을 두면 의심할 여지 없이 큰 사회적 영향을 미치고 사회 안정에 영향을 미칠 것이다. 주택 구입자가 많아 우리나라의 화합 사회 건설에 불리하기 때문이다. 그러나, 만약 우리가 구매자의 이익을 보호하는 것에 초점을 맞추면, 이것은 은행으로 하여금 수천만, 심지어 수억 위안을 잃게 할 것이다. 이러한 엄청난 위험은 은행이 개발자에게 쉽게 대출할 수 없도록 하며, 국가 금융안전을 위태롭게 할 뿐만 아니라 부동산 시장의 혼란을 초래할 수밖에 없다.

물권법' 제 106 조 선의취득 제도에 관한 규정은 선의취득 범위를 부동산으로 확대했지만 예매허가증에는 기본적으로' 본 프로젝트 토지사용권이 저당잡혔다' 고 적혀 있어 주택 구입자들은 선의획득을 주장하기 어렵다. 예매 허가증에 이런 도장이 있기 때문에 매입자에게 면허를 발급할 수 없는 위험을 부담하는 것은 적절하지 않다는 점을 분명히 해야 한다. 부동산 개발 관행에서 많은 개발자들이 담보로 토지사용권을 담보로 개발자금을 마련한 뒤 분양금으로 대출금을 상환해 담보를 취소해야만 부동산증을 처리할 수 있기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산 개발, 부동산 개발, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산 주택 구입자가 받아들이지 않으면 법률의 명목으로 집을 잃을 수밖에 없다.

이와 관련해' 물권법' 제 1 17 조 주택건설용지 사용권 70 년 만료 후 자동 갱신에 관한 규정은 만료 후 갱신 방법 및 비용 납부 여부에 대해 명확하지 않다. 필요한 경우, 상술한 토지사용권권이 불분명한 상황에서 누가 자격을 갖춘 지원자입니까? 갱신 보험료는 누가 부담해야 합니까? 은행인가요, 바이어인가요?

2. 건설중인 공사 담보권 분쟁.

실제로 많은 개발자들이 자금난으로 건설중인 프로젝트를 건설업자에게 저당잡히고 선불금을 요구했다. 이때 건축업자의 건설공사 담보권과 은행의 토지사용권 담보권은 어떻게 실현됩니까?

이 문제에 대해 일부 학자들은 "저당권자가 저당권자에게 새 주택을 추가하고 저당권자의 동의를 받아야 한다고 알릴 때 건설용지 사용권 담보의 효력은 설립 후 새 주택의 효력이 아니다" 고 판단했다. 저당권자는 저당권자에게 집을 새로 추가해야 하는 것, 건설용지 사용권 담보와 설립 후 새 주택의 효력을 알려주지 않았다. " ②

저자는 이런 관점이 상의할 가치가 있다고 생각한다. 주택담보인이 건설용지 사용권 저당 과정에서 저당권자 (여전히 은행을 예로 들자면) 가 주택을 추가할 것이라는 사실을 알리면 은행은 향후 담보권 실현 위험을 예측해야 한다. 그러나 이 담보의 표지물은 건설할 주택을 포함하지 않기 때문에 그 담보가 토지사용권만을 포함한다고 단정할 수 있다.

이런 상황에서 은행 토지담보권과 건설공사 담보권의 우선 순위와 관련된 문제가 잇따르고 있다. 경매인과 매수인이 같은 사람인 경우 두 곳의 담보부동산을 각각 평가, 경매, 보상할 수 있습니까? 건설중인 공사 담보는 토지사용권과 관련이 있다. 그러면 건설공사 경매 소득이 공사 대금을 청산하기에 부족할 때 은행이 우선적으로 상환된 후 건축상이 남은 토지사용권 경매 소득을 우선적으로 상환할 수 있을까? 필자는 분리주의 이론이 실천에서 조작성이 부족하다고 생각한다.

후자의 경우, 담보재산의 가치 위험은 은행이 부담해야 한다. 물권법' 제 193 조에 따르면, 개발자가 저당 토지에 집을 짓는 행위는 확실히 토지사용권의 가치를 손상시켜 그 가치를 회복할 수 없고, 은행은 개발자에게 가치 감소에 해당하는 보증을 요구할 권리가 있다. 이때 새 주택에 담보권을 적용하는 효과는 상응하는 보증을 제공하는 것과 같으며, 이는' 물권법' 의 정신과 일맥상통하는 것 같다.

그러나 이런 관행은' 물권법' 제 200 조에 반영된' 건설용지 사용권 담보 이후 이 땅에 새로 지은 건물은 담보재산에 속하지 않는다' 는 입법정신에 어긋난다. 건설용지 담보가 설립될 때 담보된 건설용지 사용권에 대한 평가가격을 실시해야 한다. 개발업자가 담보를 할 때 은행에 새 주택을 추가할 것이라는 사실을 알리지 않았음에도 불구하고 토지사용권 담보의 효력이 지연되고 성립 후 새로 추가된 주택은 담보의 가치를 확대하는 것을 의미한다. 게다가 건축가들은 이런' 통지' 에 대한 알 권리가 약세에 처해 있어 은행이 새 집을 지을 증명 책임이 불공평하다는 것을 알게 해 양측의 이익 균형을 훼손했다. 만약 개발자가 새 집을 증설하는 행위가 저당토지사용권의 가치를 손상시킨다면, 은행이 개발자에게 보충 책임을 요구하는 행위는 이미 채권으로 전환되었으며, 그 효력은 건설측이 물권 우선원칙에 따라 그 집에 향유하는 담보권보다 낮아야 한다.

물론 건설업자가 누리는 건설공사 가격 우선보상권에 대해서는 건설공사 가격 우선보상권과 은행담보권의 우선보상권이 여전히 논란이 되고 있지만 대부분의 학자와 사법실천은 건설공사 가격 우선권권이 우선권이라는 데 보편적으로 동의했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사) 다음 필자는 상세히 토론할 것이며, 여기서 더 이상 군말을 하지 않을 것이다.

필자는 부동산 실전에서 은행과 주택 구매자, 은행과 건축업자 사이의 이러한 충돌과 마찰은 공평한 원칙에 따라 쌍방의 이익을 따져 해결해야 한다고 생각한다. 국가가 관련 법규를 내놓고 개발업자가 토지사용권 담보은행에 유일한 판매계좌를 설립하고 상환준비금 제도를 만들도록 강요할 것을 건의합니다. 일정 비율에 따라 집값 상환준비금을 인출하고, 개발자가 다른 보증을 제공하지 않는 경우 은행은 이 부분의 유통을 제한할 권리가 있다.

둘째, 건설중인 프로젝트의 수익권 소유

수익이란 자연 과일 (예: 농지의 열매, 농작물) 과 법정 과일 (예: 임대 주택에서 얻은 임대료) 을 포함한 물품 징수로 인한 수익입니다. (3) 건설공사 수입은 주로 건설포위 광고와 보호망 광고에 의해 발생한 수입을 가리키며 임시 부동산 수입에 속하며 합법적인 열매로 간주될 수 있다.

물권법' 제 1 16 조 규정 약속이나 약속이 명확하지 않은 경우 거래 습관에 따라 얻는다. " 법은 건설공사 수익권의 귀속을 명확하게 규정하지는 않지만, 이 조의 규정에서 수익권의 귀속은 약정이 우선이고, 약정이 없고, 거래 습관이 우선한다고 추론할 수 있다.

법률의 강제성 규정을 위반하지 않는 한, 법률은 건축업자와 개발상 사이에 자신의 의지에 따라 건설공사 수익권 귀속에 대해 자유롭게 약속한 자주권을 간섭할 권리가 없다. 그러나 "거래 습관에 따라 획득" 하는 것에 대해 어떻게 생각하십니까?

필자는 완공 인도 전에 건물의 보호관리권이 건설업자에게 귀속되지만 소유권은 개발자에게 속해야 한다고 생각한다. 공사 포위망과 보호망은 개발상이 법에 따라 토지사용권을 획득한 토지에서 주택 등 주체건물을 짓기 위해 임시로 건설한 것으로, 주체건물이 완공된 후 철거해야 한다. 울타리와 보호망이 호스트 건물에 종속되어 있다고 생각할 수 있습니다. 그렇다면 개발자와 건설측이 이익권이 건설측에 속한다는 명확한 합의가 없는 경우 이익권을 개발자로 인정하는 것이 적절하다. 물론 건설공사에 대한 개발자의 수익권은 건설자 시공에 영향을 주지 않는 것을 전제로 해야 한다.

사실, 개발업자들은 종종 공사 기간 동안 집을 판매한다. 프로젝트가 완공되기 전에 시공울타리 등 광고의 수익권이 시공자에게 귀속된다면 시공측이 개발자의 자원을 이용해 이익을 얻고 개발자의 합법적 권익을 훼손해 전체 재산에 대한 개발자의 홍보에 영향을 미칠 수밖에 없다.

셋째, 건설 프로젝트 가격 우선 상환권 분쟁

물권법' 이 반포되면서 건축업자가 도급 공사에 유치권을 누리고 있는지 여부에 대한 문제는 법학계와 건축업계에서 격렬한 논쟁을 불러일으켰다. 법률은 여전히 유치권의 표지물을 동산으로 제한하고, 건설공사를 유치권 범주에 포함시키지 않았다. 그렇다면' 물권법' 이 발효된 후 건설공사 우선보상권에 어떤 영향을 미칠까요?

계약법' 제 286 조는 하청인이 기한이 지나도 지불하지 않는 것을 규정하고 있으며, 건설인은 하청업자와 협의하여 공사 할인을 할 수도 있고, 법에 따라 법원에 경매 공사를 신청할 수도 있다고 규정하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법) 건설 공사 가격은 공사 할인이나 경매 가격보다 우선해야 한다. 그러나, 법률은 건설 공사의 우선보상권의 구체적인 운영과 성격을 규정하지 않는다. 따라서 우선 보상권을 실제로 적용하는 방법, 담보권과 충돌할 때 어떻게 조작하느냐가 시급히 해결되어야 할 문제다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)

앞서 언급한 문제에 대해 2002 년 6 월 27 일 발표된' 건설공사 우선보상권에 대한 최고인민법원의 승인' (이하' 승인복') 은' 인민법원이 부동산 분쟁을 심리하고 집행사건을 처리하는 것은 계약법 제 286 조의 규정에 따라 건설공사 청부업자가 담보권 등 채권보다 우선권을 우선시하는 것으로 판단해야 한다' 고 명확하게 규정하고 있다. 이 사법해석의 출범은 사법실천에서 우선보상권과 담보물권 중 어느 것이 먼저인지에 대한 논쟁을 잠시 종식시켰다.

물권법' 의 반포와 함께 학술계의 건축상 우선보상권의 법적 성격에 대한 논의가 다시 돌아왔다. 많은 학자들은' 물권법' 제 1 179 조가' 담보채무의 이행을 위해 채무자나 제 3 자가 재산에 대한 소유를 이전하지 않고 채권자에게 재산을 저당잡히고, 채무자가 만기채무를 이행하지 않거나 당사자의 약속에 따라 담보를 실현하는 경우 채권자는 그 재산에 대해 우선권을 가질 권리가 있다' 고 규정하고 있다. 제 1/KLL 합의가 다른 채권자의 이익을 해치는 경우, 다른 채권자는 취소 사유를 알고 있거나 알아야 하는 날로부터 1 년 이내에 인민법원에 이 협정을 철회할 것을 요청할 수 있다. "담보권이 일반 채권보다 우선하며, 담보권이 건설공사금보다 우선하는지 여부는 명확하게 규정되어 있지 않다. 이에 따라 건설공사 우선보상권의 성격과 담보권과의 우선 순위에 대한 논의가 의제에 올랐다.

필자는 첫 번째 문제가 두 번째 문제를 해결하는 기초라고 생각한다. 우리나라가 물권이 채권보다 우월하다는 원칙을 채택했기 때문에 담보권의 성질은 담보물권으로 건설공사 가격 우선보상권의 성격을 확정하여 담보권의 우선권 문제를 해결했다.

1, 건설공사 가격 우선보상권의 성격 포지셔닝

그 법적 특징으로 볼 때, 이 우선권은 일종의 법정 담보권이다. 우선, 이 권리는 우선권을 가지고 있다. 즉, 건설공사 법률관계체계에서 이 권리는 다른 우선권이 없는 권리보다 우선한다. 개발자가 계약대로 공사 가격을 지불하지 않는 한, 독촉 후 건설측은 그 권리를 행사할 권리가 있다. 둘째, 이 권리는 종속적이고 불가분의 권리이다. 그것은 독립된 민사권이 아니다. 그것의 출현과 존재는 건설공사 가격 채권을 기초로 하며, 모든 표지물과 관련이 있으며, 표지물의 소유, 양도 및 건설공사 가격 채권의 부분 상환에 영향을 받지 않는다. 이러한 특성은 모기지의 본질적인 특성과 일치합니다.

게다가, 이 권리는 법정성을 가지고 있으며, 그 설립은 법률에 의해 직접 명시적으로 규정되어 있으며, 당사자의 동의, 등록 조건, 등록 공시, 다른 담보권과는 다르다. 필자는' 물권법' 과' 보증법' 이 모두 등록이 부동산 담보의 유효요건이라고 강조하지만 법정 담보에는 적용되지 않아야 한다고 생각한다. 법정저당권 설립이 등록이 필요한지 여부는 법률에 의해 명확하게 규정되어야 한다. 우리나라 관련 법률은 건설공사 우선보상권 등록 필요 여부에 대한 규정이 없고, 등록하지 않는 것도 유효로 간주해야 한다. 따라서 단순히 등록 공시를 거치지 않고 건설공사 가격 우선보상권의 담보성격을 부정해서는 안 된다. 그것을 특수한 법정 담보로 귀결시키는 것은 적절하다.

계약법의 입법 과정으로 볼 때, 건설공사 가격 우선보상권은 반드시 법정 담보권이어야 한다. 계약법' 초안에 참여한 저명한 법학자 양혜성 교수는 계약법 제 286 조가 우선권인지 법정담보권인지를 판단하는 것은 반드시 이 조의 입법 배경과 과정을 조사해야 한다고 판단했다. 입법 과정에서 볼 수 있듯이' 계약법' 제 286 조는 설계, 초안 작성, 토론, 수정, 심의에서 정식 통과에 이르기까지 항상 법정 담보권을 가리키며 우선권을 제기한 적이 없다. ④

2. 건설공사 우선보상권과 담보권 간의 경합.

우리나라 부동산 개발에는 건설사업 대출을 갱신하기 위해 건설중인 프로젝트를 은행에 담보로 담보하는 융자 현상이 많이 있다. 앞서 언급했듯이 건설공사 우선보상권을 법정담보권으로 포지셔닝하면 두 가지 담보물권과 은행 담보권 간의 경합이 초래될 수 있다.

건축공사 가격은 일반적인 채권이 아니다. 그 권리는 건축자의 노동, 관리, 선불된 건축 자재, 건축업자가 건축에 투입한 노동임금과 보수의 가치물화에 기반을 두고 건축이 존재하고 가치를 더할 수 있게 한다. 개발상이 가격을 지불하지 않으면 건설공사의 완전한 소유권을 누리지 못한다. 은행이 누리는 담보권이나 기타 일반 담보권은 건물의 존재를 전제로 한다. 따라서 건축상은 건물에서 주로 노동 보수를 기준으로 한 공사 가격을 우선적으로 받을 권리가 있어야 하며, 이는 민법의 공평한 원칙에 부합한다. 따라서 건설공사 가격의 우선권은 다른 채권보다 우선할 뿐만 아니라 담보권보다 우선한다. ⑤

또한, 이 승인은 본질적으로 사법 해석이며, 효력 수준은 법률인' 물권법' 보다 낮지만, 법이 건설공사 가격 우선보상권과 담보권 실현권을 명확하게 규정하지 않는 한, 사법해석, 즉 공사 가격 우선으로 보상을 받아야 한다.

3. 건설공사 자금 우선보상권이 동네 공공부문으로 확대되는가?

물권법' 제 73 조는 "건설구역 내의 도로는 업주 * * * 와 업주 * * * 건축 구역 내의 녹지는 소유권자에 속한다. 단, 도시 공공녹지나 개인을 명시하는 것은 제외된다. 건축 구역 내의 다른 공공장소, 공공시설, 부동산 서비스는 업주에 속한다. " 제 74 조 규정: "건축 구역에서는 차를 주차하는 데 사용할 주차 공간, 차고가 먼저 업주의 요구를 충족시켜야 한다. 건축 구역 내에서 자동차를 주차하는 데 사용할 주차 공간, 차고의 소유권은 당사자가 매매, 증여, 임대 등을 통해 합의한다. 업주의 모든 도로나 다른 장소에서 차를 주차하는 주차 공간은 업주가 소유한다. "

물권법' 의 상술한 규정에 따르면, 일반적으로 주거 지역의 도로, 녹지 공간, 공공장소, 주차 공간은 소유주가 소유한다. 그러면 건축업자가 건설공사의 우선보상권을 행사할 때 이런 공공시설을 우선적으로 보상받을 수 있을까요?

필자는 제 73 조에 규정된 도로, 녹지 공간, 공공장소, 부동산 서비스용 주택 등 시설이 우선보상권 행사 범위에 포함되지 않아야 한다고 생각한다. 우선, 상술한 공공시설은 전체 소유주의 소유이므로,' 승인' 제 2 조' 소비자가 전체 또는 대부분의 상품주택 구입가격을 지불한 후, 청부업자가 이 상품주택 공사 가격에 대한 우선보상권은 구매자와 맞설 수 없다' 며, 구매자가 전체 또는 대부분을 지불할 때, 주택 소유권을 취득하여 상응하는 공공시설 점유율을 누리고 있다. 공공시설을 우선보상권 실현의 범위에 포함시키면 이들 구매자의 합법적인 권익을 손상시킬 수 있다. 둘째, 이들 공공시설은 주체건물 자체와 밀접하게 분리되어 주체건물과 함께 사용되며 주체건물과 별도로 할인이나 경매를 할 수 없다. 따라서 우선보상권 행사 범위에 포함되지 않는다.

제 74 조에 규정된 주차 공간에 대해 필자는 그것을 권리 실현 범위에 포함시키는 것이 가능하다고 생각한다. 물권법' 은 주차 공간, 차고가 먼저 업주의 수요를 충족시켜야 하며, 주차 공간, 차고는 업주가 소유한다고 규정하지 않는다. 이에 따라 개발자와 업주가 매각방식을 채택하기로 합의한 건설측은 미분양 주차, 차고에 대해 우선보상권을 행사할 수 있지만, 먼저 업주의 우선구매권을 만족시켜 건설측이 구매가격을 지불하여 주차, 차고의 대위권으로 지불해야 한다. 개발자가 업주와 가산 방식을 채택하기로 합의한 경우, 미가산 부분에 대해 건설측은 미매된 주택에 대해 우선보상권을 행사할 수 있다. 개발자와 업주가 임대 방식을 채택하기로 합의한 건설측은 우선보상권을 행사할 수 있다. 그러나' 매매는 임대를 깨지지 않는다' 는 원칙에 따라 소유주는 개발자와 약속한 조건에 따라 임대를 계속할 수 있고, 건축업자는 경매금이나 임대료에 대한 우선적인 보상을 받을 수 있다.

4. 건설공사 지불 우선권에 대한 등록제도의 영향을 예고합니다.

물권법' 제 20 조 규정: "당사자가 주택이나 기타 부동산권 매매 협정을 체결하여 장래물권의 실현을 보장하기 위해 약속대로 등록기관에 예고등록을 신청할 수 있다. 예고등록 후 예고등록을 하지 않은 권리자는 부동산을 처분하기로 동의한 경우 물권 효력이 발생하지 않는다. "

예고등록은 배타적 효력을 가지고 있으며, 예고등록을 예고하는 권리자는 부동산 권리자와 기타 재산 권리자뿐만 아니라 어떤 제 3 자도 대항할 수 있다. 등록 권리자의 동의를 예고하지 않는 한 부동산의 물권 처분은 법적 효력이 없다. 이 제도는 의심할 여지없이 주택 구입자에 대한 보호를 강화하여 개발업자의' 1 방 2 매' 가 주택 구입자의 이익을 해치는 문제를 효과적으로 해결할 수 있다.

그러나 개발상이 건설측의 공사비를 체납할 때 건설측이 공사 가격 우선보상권을 주장할 때, 등록의 법적 효력과 건설공사 가격 우선보상권이 충돌할 것을 예고한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사) 예고등록의 배타적 효력에 따라 예고등록 권리자의 동의 없이 다른 사람은 등록물권 표지물을 처분할 권리가 없다. 이때 건설인이 이미 예고등록을 예고한 주택을 경매하여 공사 가격 우선보상권을 실현할 수 있는지, 건설인과 예고등록자 간의 이익 충돌을 어떻게 해결할 수 있는지,' 물권법' 에는 명확한 규정이 없다.

필자는 이 갈등을 해결하는 것은' 승인' 정신을 참고할 수 있다고 생각한다. 즉, 권리자가 전체 또는 대부분의 상품 주택을 구매한 돈을 제출한 후 건설인은 공사 가격 우선보상권을 행사해서는 안 되며, 경매와 관련된 집을 주장할 권리도 없다. 반면, 등록을 예고한 권리자가 가격을 지불하지 않거나 일부 가격만 지불하는 경우 건설인은 공사 가격 우선보상권을 주장할 수 있고, 등록을 예고한 권리자는 동등한 조건 하에서 우선구매권을 누릴 수 있다. 이런 조작은 등록을 예고하는 건축가와 권리자의 이익을 균형있게 조절하여 공평한 원칙에 부합할 수 있다.

5. 주택으로 공사비를 상쇄하는 것에 대해 간단히 이야기하다.

앞서 언급했듯이 건설과정에서 개발업자의 자금 회전이 어려워 공사비를 일시적으로 지불할 수 없을 때 판매를 용이하게 하기 위해 자금 회수를 마치기 위해 건설된 주택으로 공사비를 보상해 주는 경우가 많다. 건축업자들은 공사비를 회수하기 위해 급급하여 이런 행위로 인한 위험을 무시할 수 있다.

우선 개발자가 건축업자에게 할인해 주는 상품주택은 약속실에 속하기 때문에 쌍방이 체결한 계약은 예매 계약이라는 점에 유의해야 한다. 이에 따라 우리나라 법률의 관련 규정에 따라 개발상이 계약서에 서명할 때 상품주택 예매 허가를 받을 것을 요구한다. 그렇지 않으면 계약이 무효가 되어 그 권익을 실현하기 어려울 수 있다. 둘째, 개발상 주택담보지불의 건의를 받은 후 제때에 개발자와 정식 상품주택 매매 계약을 체결하고,' 물권법' 제 20 조의 규정에 따라 주택관리부에 예고등록을 하여 개발업자의' 1 방 2 매' 위험을 피해야 한다. 다시 한 번, 건설공사 소유권 또는 토지사용권에 결함이 있는지 심사해야 한다. 예를 들어 토지사용권이 은행에 저당잡히고 개발자금을 마련했는지, 건설중인 프로젝트에 담보권이 있는지 여부 등이 있다. 만약 상술한 흠집이 있다면, 건축자들은 저당 주택 소유권이 실현되지 못할 위험을 예상해야 한다.

동시에, 일반적으로 건설측은 주택담보 지불의 목적은 주택 소유권을 얻기 위해서가 아니라 주택 매각을 통해 공사비를 취득하는 것에 동의한다. 이에 따라 건설측은 복잡한 양도수속과 거래세를 피하기 위해 개발업자에게 주택재산권을 양도할 것을 요구하지 않고 개발상 자신의 이름으로 구매업자와 주택 매매 계약을 체결하도록 개발자에게 직접 의뢰한 뒤 개발업자가 받은 주택대금을 건설자에게 돌려주는 경우가 많다. 그러나' 물권법' 제 6 조에 의해 확립된' 물권 공시' 원칙에 따라 등록되지 않은 공시의 권리는 법률이 보호하기 어렵다. 따라서 개발자가 성실하지 않고 받은 판매 대금을 건설자에게 지급하지 않으면 건설측은 돈과 돈의 법적 위험에 직면하게 되며 합법적인 권익은 실현하기 어렵다.

여기서 필자는 건설공사 가격 우선보상권의 존재를 강조하는 전제는 개발자가 공사비를 지불하지 않았다는 것이다. 따라서 건설측과 개발상이 주택 대금 지불 합의에 이르면 쌍방이 공사 대금 결제에 대한 변경협의를 달성한 것으로 간주된다. 즉 쌍방이 상환방식을 다시 약속한 것으로 간주된다. 이때 건축업자들은 건설공사의 우선보상권을 주장하기 어려울 것이다.

재료 공급 업체의 합법적 인 권익을 누가 보호 할 것인가?

계약법 제 286 조의 규정에 따르면 건설공사 우선보상권의 주체 범위는 계약자, 즉 건설인으로 제한된다. 이에 따라 개발업자가 건설공사 빚을 갚을 힘이 없을 때 담보가 있어도 건축업자는 우선보상권을 받을 수 있다. 그러나 계약 약정이 개발자가 엔지니어링 자재를 부담하기로 합의한 경우, 개발자는 종종 재료 공급업자에게 건축 자재를 동시에 빚지고있다. 이때 건설공사 우선보상권을 누리지 않는 재료 공급자의 합법적인 채권은 어떻게 보호합니까?

이에 대해 우리 법에는 관련 규정이 없고,' 물권법' 도 이 문제를 다루지 않았다. 실제적인 관점에서 볼 때, 재료 공급자의 지위는 매우 난처하다. 건설공사가 담보인지, 법률도 건설공사 담보가 있을 때 개발업자가 재료 공급업자에게 알릴 의무가 있다는 것을 알 권리가 거의 없다. 동시에, 법률은 재료 공급자에게 건축 프로젝트 지불을 우선적으로 받을 권리를 부여하지 않았다. 만약 개발업자가 빚을 갚지 못한다면, 재료 공급자는 의심할 여지 없이 최종 피해자가 되어 종종 큰 손실을 입게 된다.

여기서 필자는 관련 사법해석을 자료 공급업체에게 알 권리를 부여해야 한다고 제안했다. 즉, 개발자가 토지사용권을 저당잡히거나 건설중인 경우 자료 공급업체에 알려야 한다. 계약 체결 여부에 대한 선택권이 있다.

넷째, 이웃 권리가 건설 기업에 미치는 영향

인접, 법에 따라 인접한 두 명 이상의 부동산 소유자, 이용권인 또는 이용인의 물, 배수, 교통, 환기, 조명 등에 대한 권리 의무를 말한다. 한쪽의 권리를' 이웃 권리' 라고 부른다. 물권법' 은 제 7 장의 내용으로 이웃관계를 어떻게 처리할지 구체적으로 규정하고 있으며, 이 중 다음 세 가지는 건설공사와 관련된 문제에 큰 영향을 미칠 것이다.

1, 환기, 조명 및 햇빛

물권법' 제 89 조는 "건물을 건설하는 것은 국가 관련 공사 건설 기준을 위반해서는 안 되며, 인접한 건물의 환기, 조명, 일조를 방해해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 도시화 과정이 가속화됨에 따라 토지 자원의 희소성, 도시 환경이 점점 밀집되고, 토지 이용이 입체화되고, 인접한 건물들 사이에 환기, 조명, 햇빛에 대한 분쟁이 갈수록 많아지고 있다. 우리 나라도' 도시주거구 계획설계규범' 등 국가기준을 내놓고 건물의 간격과 채광을 규범화하고 일반인의 관용 한도를 초과하는지, 이웃권을 방해하는지 판단하는 기준으로 삼았다.

건설측은 건설공사의 시공자로서 건물이 인접한 업주의 환기, 조명, 햇빛에 직접적인 법적 이익이 없는지 여부에 대해 직접적인 법적 이익이 없지만, 소송이 발생하면 시공정지, 원상 회복 등 법적 결과를 초래할 수 있어 건설측의 이익에 영향을 미칠 수 있다.

2. 헤아릴 수 없는 물건이 침범당했다

이른바 헤아릴 수 없는 침해는 독일과 스위스 민법의 개념으로 소음, 연기, 진동, 냄새, 먼지, 방사능 등 헤아릴 수 없는 물질이 인접한 지역을 침범하여 발생하는 간섭 방해나 손상을 가리키며, 본질적으로 물권법에서 인접한 관계의 한 유형에 속한다. ⑥

우리나라' 물권법' 제 90 조에도 이에 대한 규정이 있다. "재산권자는 국가 규정을 위반하여 고체 폐기물을 처분하고 대기오염물, 수오염물, 소음, 빛, 전자파 방사선 등 유해 물질을 배출해서는 안 된다."

공사에서 배출되는 오염물, 소음 등의 문제가 오랫동안 시공자들을 괴롭히고 있다. 물권법' 이 반포되기 전에 시공오염은 주로 행정조정, 벌금 등 행정수단에 의존해 중재했다. 창장일보는 일찍이 제목의 한 편을 발표한 적이 있다

"우한 최초의 소음오염안이 정착돼 주민권익이 2 년 배상을 받았다" 는 기사는 장한대학교 구지 상품주택 건설 과정에서 주변 주민 26 가구 70 명이 2004 년 6 월부터 2006 년 6 월까지 2 년간의 위권을 거쳐 결국 보상을 받았다고 보도했다.

이런 사건이 날로 늘어나는 추세를 감안하여 물권법에는 명문으로 규정된 제약이 있다. 건축환경오염과 소음오염에 대해서는 더 많은 업주들이 법적 수단을 취해 합법적인 권익을 보호할 것으로 예상된다. 따라서 건축상은 우리나라의 관련 규정을 엄격히 준수하고, 적극적이고 효과적인 예방과 청결 조치를 취하여 이런 분쟁의 발생을 피해야 한다.

3, 인접 보험권

이웃권이란 "이웃권자 한쪽이 토지를 사용하거나 건물을 발굴하거나 건물을 투기할 위험이 있어 이웃권이 피해를 입는 것을 막을 의무가 있고, 상대방은 상대방에게 피해를 막을 권리가 있다" 는 뜻이다. ⑦

물권법' 제 9 1 조는 인접한 위험의 관계를 규정하고 있다. 즉, "부동산 소유자는 구덩이를 파서 흙을 채취하거나 건물을 건설하거나 파이프를 깔고 설비를 설치하는 등 인접한 부동산의 안전을 위협하는 행위를 해서는 안 된다" 고 규정하고 있다.

시공업체들은 시공과정에서 시공, 기초 발굴, 건축, 전선 케이블 배치, 급수 배수, 가스관, 장비 설치 등의 이유로 인접 부동산에 영향을 미칠 수밖에 없다. 이때 건설인은 부동산에 인접한 모든 사람에게 불리한 영향을 피하고 줄이기 위해 최선을 다해야 하며, 손해나 손해의 발생을 막기 위해 필요한 조치를 취해야 한다.

물론, 물권법은 국가의 기본 경제제도를 지키는 법으로서 이웃권과 손해배상의 구체적 주체를 구체화하지 않고, 단지 그것을 부동산 권리인으로 개괄적으로 정의한다. 필자는 인접한 권리자가 건설공사나 건설측의 이익에 손해를 끼치는 것은 공사 기간, 공사 품질 등의 문제가 관련될 수 있기 때문에 건설측이 방해와 손해배상을 청구하는 것이 더 적절하다고 생각한다. 인접권 손해의 책임 주체는 결함 원칙에 따라 개발자, 시공자, 설계 단위 등 주체 간에 결정해야 한다.

결론

물권법' 은 중국 법치 과정의' 하나의 이정표' 이다. 이 법은 건설 공사와 관련된 문제를 전문적으로 기술하지는 않지만, 많은 미묘한 조문에는 이 방면의 규정이 반영되어 있다. 물권법' 은 거시제도 차원의 관련 문제에 초점을 맞추고 있기 때문에 건설공사와 관련된 실무문제는 일일이 해결할 수 없고 관련 사법해석의 출범을 통해 명확히 해야 한다. 그럼에도' 물권법' 은 기본법으로서 건설공사 관련 문제를 제대로 처리하는 데 여전히 지도의 의의가 있다.