첫째, 용적률을 변경하여 토지양도금을 지불하는 것은 과학평가를 기초로 해야 한다.
현재 문서에 나와 있는 상황을 보면, 주로 다음과 같은 몇 가지 방법으로 용적률을 변경하고 양도비를 납부한다. 평가법, 기준 땅값 수정법, 평균 바닥 땅값 방법, 종합법.
평가법이란 국토자원관리부가 전문 토지평가기관에 의뢰해 서로 다른 용적률 조건 하에서 납부해야 할 토지차액을 평가해 납부해야 할 토지양도금 액수를 결정하는 것이다.
기준 땅값 수정법이란 국토자원부가 정부가 승인한 기준 땅값 용적률 수정계수에 따라 서로 다른 용적율로 납부한 토지양도금 액수를 결정하는 것을 말한다.
평균 부동산 가격법이란 국토자원부가 토지거래가격과 거래에 상응하는 용적률을 기준으로 평균 부동산 가격을 계산하고 이를 바탕으로 신규 용적율에 해당하는 땅값을 결정하는 것이다. 그 차이는 토지양도금 액수다.
종합법이란 기준 가격 수정법과 평균 바닥 땅값법을 기초로 시간 요소, 토지 용도 등을 고려해 국토부가 용적률 변경을 통해 납부해야 할 토지 양도금 액수를 종합적으로 결정하는 것이다.
위의 방법은 모두 일정한 근거와 조작성을 가지고 있다. 통일된 기준이 없기 때문에 상술한 방법으로 계산한 토지양도금은 규정을 위반하지 않아야 합니다. 그러나 종합분석에서는 용적률을 바꿔 토지양도금을 납부하는 것이 과학평가를 바탕으로 해야 한다는 평가법을 선호해야 한다고 생각한다. 그 이유는 다음과 같습니다.
① 기준 땅값 수정법과 평균 건물 가격법은 시간요인을 고려하지 않고 용적률을 바꾸면 주택 건물의 유형, 구조, 용도 변화를 초래할 수 있어 어느 정도 불합리하다. 첫 번째는 시간 요소입니다. 시간은 땅값에 큰 영향을 미친다. 전국 각지에서 기준 땅값을 세우고 2 ~ 3 년마다 업데이트해 달라고 요청했지만 기준 땅값 갱신의 복잡성으로 현재 대부분의 도시의 기준 땅값이 부족하다. 또한 용적률을 변경하는 목적과 다층 및 고층 건물 사이의 면적을 결정할 때 이러한 요소는 무시됩니다.
② 기준 땅값 수정법, 평균 바닥 땅값 법, 종합법은 모두 국토자원부에 의해 스스로 결정되며 정사 분리 원칙에 부합하지 않는다. 동시에 권위성, 객관성, 공평성 (토지부문이 양도자) 이 부족해 부패가 생기기 쉽다.
③ 평가법은 위의 단점을 극복하고 차액을 보충하는 것이 더 합리적이고 권위 있게 할 수 있다. 첫째, 토지평가기관은 땅값 평가의 전문기구이고, 토지평가사는 땅값 평가에 전문적으로 종사하는 전문가이다. 토지평가에서 전문가는 토지평가법규의 요구에 따라 용적률 변화 과정에서 땅값 변화에 영향을 줄 수 있는 각종 요인을 종합적으로 분석해 토지차액을 평가한다. 그것의 권위성, 전문성, 그리고 그에 따른 객관성과 공정성은 비전문가보다 훨씬 높다. 전문기관에 토지차액 평가를 의뢰하면 용적률 변경과 토지양도금 납부의 권위성, 객관성, 공정성을 크게 강화할 수 있다. 둘째, 용적률을 변경하여 토지 양도금을 지불하는 것은 개발자의 절실한 이익과 관련이 있으며, 그들은 항상 차액 금액을 줄이기 위해 최선을 다한다. 개발업자와 토지부문의 이 게임에서 토지부문은 왕왕 큰 압력에 직면한다. 평가를 통해 전문기관에 토지 차액 평가를 의뢰하면 토지 부문을 이 번잡한 일에서 해방시켜 정사 분리 원칙에 부합할 뿐만 아니라 간부를 보호할 수 있다.
둘째, 용적률 평가와 관련된 몇 가지 기술적 문제.
용적률을 바꿔 토지양도금 평가를 보완하는 기술적 근거는 국토자원부가 발표한' 도시토지평가규정' 과 토지자산관리에 관한 문서이지만 구체적인 운영상의 일부 기술문제는 더 연구해야 한다.
(1) 토지 평가 기준일 결정. 기준 날짜는 땅값에 큰 영향을 미친다. 현재 기준일을 결정하는 몇 가지 방법이 있습니다: 1, 토지 거래일을 기준으로 합니다. 2. 기준 날짜는 용적률이 변경된 후의 상세한 계획 승인 일자입니다. 3. 기준일은 토지사용자가 토지부문에 용적률 변경을 신청한 날짜입니다. 4. 기준 일자는 평가 태스크를 수락한 일자입니다. 어떻게 과학적으로 합리적으로 평가 기준일을 확정할 것인지는 연구할 만하다. 평가 기준일을 합리적으로 확정하기 위해서는 용적율에 따라 토지양도금을 납부하는 작업 절차를 바꾸는 것부터 시작해야 한다고 본다. 현재 용적률 변경과 양도금 납부 절차는 토지 공개 처분 절차와 정확히 일치하지 않는다. 그러나 토지 공개 처분 과정에서 대부분의 지방은 계획 관리부에 구획을 공개적으로 처분하는 토지 사용 조건을 신청했고, 토지 사용 조건은 국토부에서 발표하여 토지 공개 양도 서류의 필수 자료 중 하나로 삼았다. 용적률을 변경하고 양도비를 납부해도 이 절차를 참고할 수 있다. 토지기관이나 개인은 먼저 국토부에 용적률 변경을 신청한 다음 국토부에서 기획관리부에 용적률 변경을 신청한다. 기획부의 동의를 거쳐 현급 이상 인민정부 계획위원회나 토지양도위원회에 보고해 용적률 변경에 동의할지 여부를 결정하였다. 정부 기획위원회나 임차위원회가 변경 여부를 결정한 만큼 정부기획위원회나 임차위원회가 용률 변경을 승인한 날짜를 토지평가의 기준일로 하는 것이 더 적합하다. 한편 토지사용자는 정부가 승인한 용적율에 따라 계획을 세우고, 국토부는 토지평가기관의 평가 결과에 따라 토지양도금 보충 금액을 결정하고, 토지양도금 납부 여부를 계획설계 승인의 전제조건으로 구속한다.
(b) 용적률을 변경한 후 건물 면적을 늘리는 용도를 결정합니다. 용적률 변경 양도금 납부 평가는 가설 개발법을 많이 채택한다. 따라서 한 상가의 경우 용적률을 바꿔 늘어난 건축 면적 중 분양 주택과 주택면적은 토지가격의 높낮이와 직결돼 토지양도금의 양에 영향을 미친다. 일부 평가 기관들은 원래의 예비 설계에서 상업 건물의 비율을 사용하여 용적률을 변경한 후 늘어난 건축 면적 중 상업 건물을 측정하는데, 상의할 만하다. 서구 경제학은' 경제인' 이라는 가정을 가지고 있고, 중국에서는 부동산 개발이
상업의' 경제인' 특징은 매우 뚜렷하다. 일반적으로 한 상가에 있어서, 상품주택의 가격은 왕왕 주택보다 훨씬 높다. 이윤 극대화의 관점에서 볼 때, 용적률에 관계없이 부동산업자들은 항상 가능한 한 많은 주택을 짓고, 그다음은 주택이다. 그리고 한 동네가 분양주택을 지을 수 있는 곳은 제한되어 있어, 상가는 같은 비율로 성장할 수 없다. 따라서' 경제인' 의 특징 분석에서 기존의 용적률 조건은 먼저 주택 건설을 만족시킨 다음 주택을 건설해야 한다. 원래 용적률 조건이 이미 상품주택 건설 요구를 충족했다면 용적률을 바꿔 증가된 건축 면적은 주로 주택용실과 공공건물 보조시설 증가의 비율이어야 한다.
(3) 용적률을 변경한 후 주택 유형 결정. 용적률, 즉 건축 면적과 구획 내 토지 면적의 비율은 간단해 보이지만 실제로는 동네 주택 유형과 밀접한 관련이 있다. 일반적으로 용적률은 1.0 이하이며, 왕왕 저밀도 주택이다. 1.0-2.2 는 다층주택이고, 2.2 이상은 다층층, 소층, 고층혼합주택이다. 따라서 용적률 평가를 변경할 때 평가 기관은 용적률 변경 범위가 주택 유형의 변화를 일으키는지 여부를 분석해야 합니다. 어떤 곳에서는 용적률이 20% 이상 증가했고, 토지가 회수되어 재판매되는 것도 합리적이다. 용적률 변화가 큰 만큼 주택 유형과 구조의 변화를 분석하고, 새로운 주택 유형과 구조에 따라 해당 집값, 건물 구조, 건안 가격, 해당 계수를 예측해 평가 결과를 더욱 합리적으로 만들어야 한다.
(d) "마오 용인" 양도의 용적률 평가. 최근 국가는' 모지' 양도를 금지하는 해당 정책을 내놓았다. 그러나 우리나라의 현재 재정 상황으로 인해 지방재정은 대부분' 먹는' 재정으로 단기간에' 모지' 양도를 완전히 금지하기는 어렵다. 모지 양도의 경우 기술 노선에서 용적률 변경 평가를' 순지' 로 설정한 다음 프리미엄을 평가해야 합니다. 이곳의 관건은 계산된 땅값이 철거 비용에서 공제되는지, 어떻게 공제되는지입니다. 땅값 구성에 대한 이해도 있고 기술적인 문제도 있다. 첫 번째는 땅값의 구성이다. 토지평가조례에 따르면 토지가격은 토지취득 비용과 토지부가가치 수익이라는 두 부분으로 간단히 요약할 수 있다. 바닥 땅값은 건축 면적에 따라 분담되는 땅값이며, 당연히 토지 취득 비용과 토지 부가가치 수익의 두 부분으로 구성되어야 한다. 계산 공식: 바닥 토지 가격 = 토지 가격/용적률 = (토지 취득 비용+부가 가치 이익)/용적률. 이로써 토지부가가치수익 = 땅값-토지취득비용 = 용적률 * 건물 가격-토지취득원가를 계산할 수 있다. 우리가 계산한 땅값은 정부가 받는 토지 부가가치 수익뿐만 아니라 토지 취득 비용도 포함한다. 따라서 실제 토지양도금은' 모지' 양도가 용적률 평가를 바꾼 토지차액 이후 징집비용을 공제한 후 납부해야 한다. "모용" 분양 중의 토지 취득 비용은 주로 철거 배치 비용이다. 따라서 보충 토지 양도금은 다음과 같은 공식으로 간단히 계산할 수 있습니다. 보충 토지 양도금 = 용적률 변경 후 평가된 땅값 * 원래 양도 거래의 순이익-(원래 거래의 순이익+이전 배치 비용).
용적률을 바꿔 토지양도금을 납부하는 것은 정책성이 강하고 기술함량이 높은 일이다. 이 작업을 질서 있게 진행하기 위해서는 관련 정책과 기술 규범을 내놓고 관리를 강화해야 할 뿐만 아니라, 끊임없이 기술 혁신을 진행하여 더욱 과학적이고 합리적으로 만들어야 한다.