첫째, 상업용 주택 사전 판매의 일반적인 상황과 가치
상품주택 예매제도란 부동산 개발업체가 건설중인 주택을 낙찰자에게 미리 판매하고 낙찰자가 계약금이나 집값을 지불하는 제도를 말한다.
우리나라 상품 주택 예매 제도는 1990 년대 초부터 점진적으로 건립되었다. 중화인민공화국 도시 부동산 관리법은 1994 년 7 월에 시행되었다. 도시 부동산 개발을 전면적으로 규제하는 이 법은 홍콩의 부동산 개발 모델을 참고하여 상품 주택 예매 제도를 정식으로 확립하였다. 이후 국무원' 도시 부동산 개발관리조례', 건설부' 도시 주택 예매관리법',' 도시 부동산 양도관리조례', 새로 반포된' 물권법' 은 모두 이 제도에 상응하는 구체적인 규정 [1] 을 만들었다. 십여 년의 발전은 이 제도가 우리나라 부동산 시장을 육성하고 부동산업 발전을 촉진하는 데 중요한 역사적 역할을 했다는 것을 보여준다. 국가통계청에 따르면, "2004 년 부동산 개발기금 17? 654.38+06 억 8800 만 원, 예금과 선불금이 7? 395 억 3000 만 위안으로 전년 대비 44.4% 증가하여 부동산 개발 자금의 43. 1% 를 차지하여 부동산 개발의 최대 자금원이 되었다. " 예매의 지원 정책에 힘입어 중국 부동산업은 자본의 원시 축적을 신속히 완성하였다. 이와 함께 분양으로 부동산 개발업자들은 쉽게 자금을 모아 비용을 절감하고 분양실 가격이 현실보다 현저히 낮기 때문에' 방흥탄' 주택 구입자들이 혜택을 받을 수 있게 됐다. 매매 쌍방의 호의에 따라 상품 주택 예매 제도가 우리나라에서 끊임없이 발전하고 있다. 그러나, 상품주택 예매제도는 시행 과정에서 많은 도덕적 위험과 시장 위험을 발생시켰다.
둘째, 우리나라 상품주택 예매제도의 문제점과 원인 분석
우리나라 상품주택 예매제도가 설립된 이래 상품주택 시장을 자극하는 동시에 많은 심각한 문제를 야기했다. 이 현상으로 중앙은행 부동산 금융분석팀이 2004 년' 중국 부동산 금융보고서' 에서 "많은 시장 위험과 거래 문제는 모두 상품주택 신주택 예매제도에서 비롯된다" 고 강조했다. 현재 잘 운영되고 있는 부동산 개발업자들은 이미 실력을 축적해 왔기 때문에 현재 예매 제도를 취소하고 기존 주택을 매각할 것을 건의할 수 있다. " 건설부는 즉각 분양주택 예매 제도를 취소하지 않겠다고 밝혔지만, 이 보고서는 적어도 분양제도로 인한 문제가 고위층의 중시를 불러일으켰으며 학계의 광범위한 토론을 불러일으켰다고 지적했다.
필자는 현재 우리나라 상품 주택 예매로 인한 위험 문제는 주로 다음과 같은 방면이 있다고 생각한다.
첫째, 불공평한 거래가 존재하고, 개발업자들은 주택 건설의 위험을 사회와 은행으로 이전할 것이다. 만약 개발자가 예매제도에서 얻은 수익이 그들이 부담하는 위험과 지불한 비용의 수익과 같다면, 주택 구입자와 개발업자들이 각자 얻을 수 있는 것이라면, 예매제도는 분명히 일거양득의 일이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 예매, 예매, 예매, 예매, 예매) 그러나 우리나라의 현재 예매 메커니즘에 따르면, 집이 아직 건설 중일 때, 주택 구입자들은 이미 모든 주택 대금을 지불하고 미래의 모든 위험을 감당하였다. 이런 불완전한 예매 제도 하에서 개발자는 은행 자금을 저렴하게 사용할 수 있을 뿐만 아니라 구매자와 청부업자의 선불금을 무이자 점유할 수 있을 뿐만 아니라 주택 재고 비용을 부담할 필요도 없기 때문에 건설 위험과 자금 비용을 모두 주택 구입자에게 이전할 수 있다. 한편 개발업자들은 담보대출, 담보대출, 유동자금 대출을 통해 결국 개발프로젝트의 거액의 채무 부담을 은행에 전가하여 상품주택 개발 위험을 거의 모두 은행에 넘겼다. 더 심각한 것은 건설된 현방이 합의 광고 구두 약속과 일치하지 않을 때, 종종 약세에 처한 주택 구입자들이 수요에 맞지 않는 주택을 받아들이거나 위약 책임을 져야 한다는 것이다.
필자는 이런 문제의 핵심은 우리나라의 예매제도가 완벽한 위험분담법 제도가 부족해 개발자가 위험을 쉽게 이전할 수 있고, 주택 구입자와 은행은 자신의 이익을 보호할 법적 근거가 부족하다는 데 있다고 생각한다.
동시에, 부동산 증권, 채권 등 진정으로 부동산 기업에 장기적이고 지속 가능한 지원을 줄 수 있는 융자 방식은 개발업자들이 지나치게 높은 것으로 간주하고 포기하는 것도 이 현상의 또 다른 중요한 원인이다.
둘째, 현행 예매제도는 불평등경쟁과 비효율적인 경쟁을 일으키기 쉽다. 부동산 판매 제도는 상대적으로 부동산 업계의 문턱을 떨어뜨렸기 때문에 개발자의 실력, 브랜드, 기술, 전략은 모두 중요하지 않다. 지방정부와 상업은행의 권세 있는 사람들과 접촉할 수 있는 능력이 있다면 값싼 토지자원과 저렴한 은행 대출을 받을 수 있다는 것은 종종 프로젝트의 성공을 의미한다. 이로 인해 부동산 업계에 중소 부동산업자들이 대거 생겨났고, 좋지 않은 부동산 회사들이 잘 살아남았고, 진짜 실력, 브랜드, 기술, 관리 기업의 경쟁 우위는 분명하지 않았다. 즉, 중국의 부동산 산업은 적자 생존 메커니즘을 형성하지 않고, 특히 낙후된 상업 모델을 조성하고, 대량의 저질 개발업자들이 부동산 시장에 범람하고 있다는 것이다.
필자는 그 근원이 시장 경쟁 메커니즘이 불합리하다는 데 있다고 생각하는데, 우리나라 국유토지사용권 양도는 상장거래제도, 비시장화라고 생각한다. 부동산이 시장에 진입하자 정부 기능부는 행정허가를 통해 자원을 배분해 개발자가 다양한 수단을 통해 땅을 매입하게 한 다음 예매제도를 통해 약속실을 예매하고 미리 자금을 회수하여 높은 집값을 주택 구입자에게 내던졌다. 이에 따라 중국 부동산업계는 불평등 경쟁과 비효율적 경쟁을 보이고 있다.
동시에, 우리나라 감독제도의 부재도 이런 국면을 조장했다. 부동산 회계감사청렴성 메커니즘이 아직 확립되지 않은 상황에서 주택 판매 행정허가의 서면 심사가 제대로 이루어지지 않았기 때문이다. 또 예매 과정에서 예매계약 강제등록, 예매광고감독, 자금감독은 모두 행정정적, 사후관리, 동태, 사전조치 부족, 금융감독, 부동산변호사감독 등 시장 여건에 효과적인 규제 수단을 도입하지 않았다. [1] 또한 엄격한 접근 및 탈퇴 제도가 부족하여 부동산 시장의 어룡이 뒤섞여 필요한 조건이 부족한 많은 개발자들이 여전히 시장 경쟁에 참여하여 상당한 이익을 공유할 수 있습니다.
셋째, 중국의 상업용 주택 사전 판매 시스템 개선을위한 구체적인 대책
우리나라 상품주택 예매제도에 존재하는 여러 가지 문제에 대해 필자는 다음과 같은 여러 방면에서 생각하며 우리나라 상품주택 예매제도를 보완하는 몇 가지 견해를 제시했다.
우선 상품주택 예매제도 위험보증금을 건립하여 거래 각 방면의 위험을 균형 있게 하다. 상품주택 예매제도 위험보증금이란 일종의 자금 조달 모델이다. 즉, 위험보증금의 귀환과 축적을 통해 예매제도의 각종 위험을 합리적이고 고르게 모든 부담주체에게 분산시키는 것이다. 앞서 분석한 바와 같이 기존 예매의 위험 분배는 매우 불합리하다. 이에 따라 정부는 예금보험제도와 마찬가지로 주택 예매제도를 위한 위험보장기금을 마련해야 한다. 주택 예매 제도에 참가하는 모든 부동산업자들은 이 기금에 참여해야 한다. 즉, 매상액에 따라 납부해야 한다. 일단 문제가 생기면, 이 위험기금은 책임을 져야 한다. 이 메커니즘을 통해 전체 주택 예매제도의 위험을 소비자, 은행, 부동산 개발업자들이 공동으로 부담하고, 각 방면의 위험을 효과적으로 균형 있게 조정하고, 공정거래를 촉진할 수 있다.
둘째, 분양주택 규제를 개선하다. 구체적으로 말하자면, 첫째, 우리나라 부동산 시장의 주류 선불예금 방식, 즉 개발자가 통일적으로 수거하고 일정 기간 동안 규제 계좌에 입금하는 방식을 바꾸는 것이다. 반면 구매자는 구매한 돈을 직접 규제 계좌에 입금한다. 동시에 선급금 사용을 엄격히 규제한다. 규정된 비율의 예비금을 추출하는 것 외에, 감독 계좌 안의 자금은 부동산 건설에만 쓸 수 있다. 개발업자는 이 돈으로 프로젝트 건설을 해야 하고, 부동산 행정 주관부 비준제를 실시하기 위해, 감독은행은 법정 비준에 의거해야 건설기관의 계좌에 돈을 걸 수 있다. 이렇게 하면 개발자가 선불금을 횡령하고 돈을 가지고 도주하는 것을 효과적으로 막을 수 있으며, 예매제도가 개발자에게 융자를 하는 역할을 할 뿐만 아니라 주택 구입자의 자금 안전을 보장할 수 있다. 이와 관련하여 우리나라 광둥 () 성은 이미 상응하는 시도를 하여 좋은 효과를 거두었으며, 그 경험은 전국적으로 보급할 만한 가치가 있다.
셋째, 감독을 강화하고 분양주택 개인 건설자금 심사 메커니즘을 세우다. 예매제도의 중요한 가치 중 하나는 상대적으로 문턱을 낮춰 개발상이 융자할 수 있도록 하는 것이다. 만약 우리가 너무 높은 진입 문턱을 설치한다면, 분명히 이 제도와 반대할 것이다. 그러나 앞서 살펴본 바와 같이 우리나라의 현행 예매제도는 대량의 저질의 중소기업이 시장에 범람하여 산업 환경과 사회적 이익을 심각하게 손상시켰다. 이에 대해 필자의 건의는 분양주택 개인 건설자금 심사 메커니즘을 설치해 부동산 기업에 대한 실시간 감시를 실시하는 것이다. 개발자들은 분양주택 프로젝트를 진행할 때 개발자 자격, 개발자 최근 대차 대조표, 기존 유동성, 분양주택 개발 중 만기가 되는 채무 금액, 분양주택 개발 과정에서 진행 중이거나 곧 완성될 기타 항목 등 기업 현황을 부동산 주관부에 신고해야 합니다. 상품주택 개발은 부동산 주관 부서의 비준을 거쳐야 진행할 수 있다. 개발자들이 다른 사업자금이 원활하지 못한 상황에서 분양주택을 주택 구입자에게 자금을 모으는 수단으로 삼는 것이 아니라 다른 프로젝트의 유동성을 보완하기 위해서다. 이와 함께 저품질 중소기업의' 빈 장갑 백늑대' 를 피하고 불합격기업을 시장에서 효과적으로 제거할 수 있다.
이상은 분양 주택 예매 제도에 대한 소개입니다. 상품주택 예매제도는 우리나라 부동산업의 발전에 중요한 의의가 있다. 거의 20 년의 발전을 거쳐, 그것은 이미 부동산 시장의 기본 제도가 되었다. 그러나, 어떤 새로운 것들과 마찬가지로, 예매제도도 많은 심각한 문제를 야기했고, 어떤 사람들은 그것을 폐지할 것을 요구했다.
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