집단토지의 임대료가 상대적으로 싸기 때문에 현재 경제활동에서 집단토지를 임대해 기업을 설립하고 공장을 짓는 경우가 비교적 보편적이다.
그러나 현재의 법적 환경에서' 농민 집단 소유의 토지를 무단으로 양도, 양도 또는 임대해 비농건설에 사용하는 것' 은 여전히 국가가 엄격하게 제한하는 행위다. 재판 관행에서 집단 토지사용권의 무단 임대도 법원에 의해 무효로 인정되었다. 따라서 집단토지임대계약을 체결하여 경영용지를 획득할 때, 신중히 행동하고 상응하는 법적 위험을 피해야 한다.
둘째, 국내법 및 정책 배경
지금까지 광둥 () 성 () 대련 () 시 등 일부 성 () 시가 연이어 지방성 법규를 내놓아' 집단 건설지 사용권 유동' 문제를 명확하게 규범하였다. 2005 년 6 월 65438+ 10 월 1 일 공포된' 광둥성 단체건설용지 사용권 유통관리법' 제 8 조는' 다음 건설사업이 집단건설지를 사용할 수 있다: 1. 국유, 집단, 사기업, 자영업자, 외국인 투자기업 (중외합자, 중외협력,
그러나 베이징시를 포함한 명확한 정책을 제정하지 않은 성시에게는 집단 토지사용권의 유통이 여전히' 토지관리법' 규정에 적용되어야 한다. 국가토지관리법은 집단건설지의 임대와 사용에 대해 상당히 엄격한 제한을 가지고 있으며, 구체적으로 다음과 같은 규정에 나타난다.
1,' 토지관리법' 제 43 조 어떤 기관이나 개인이 건설을 위해 토지를 사용해야 하는 경우, 반드시 법에 따라 국유지 사용을 신청해야 한다. 그러나, 향진 기업과 촌민 건설 주택을 설립하는 것은 법에 따라 본 집단경제조직 농민이 단체로 소유한 토지를 사용할 것을 비준하거나, 향촌 공공시설과 공익사업 건설이 법에 따라 농민 집단 소유의 토지를 사용할 수 있도록 비준한 것을 제외하고는 제외한다.
전항에서 법에 따라 신청한 국유지는 국가가 소유한 토지와 국가가 징용한 원래 농민이 단체로 소유한 토지를 포함한다.
2.' 토지관리법' 제 59 조 향진기업, 향촌 공공시설, 공익사업, 농촌 촌민주택 등 향촌 건설은 마을과 집진 계획, 합리적인 배치, 종합개발, 보조건설에 근거해야 한다. 건설용지는 향토 (진) 토지이용 마스터플랜과 토지이용 연간 계획에 부합해야 하며 본법 제 44 조, 제 60 조, 제 61 조, 제 62 조의 규정에 따라 비준 수속을 밟아야 한다.
3. 토지관리법 제 60 조 농촌 집단경제조직은 향토 (진) 토지이용마스터플랜에 의해 결정된 건설용지로 기업을 설립하거나 토지사용권 형식으로 다른 기관 및 개인과 연합하여 기업을 설립하는 경우, 관련 비준 서류를 현급 이상 지방인민정부 토지행정주관부에 신청해야 하며, 성 자치구 직할시가 규정한 비준 권한에 따라 현급 이상 지방인민정부의 비준을 받아야 한다. 그중 농용지를 점유하는 것과 관련된 것은 본법 제 44 조의 규정에 따라 심사 수속을 밟아야 한다.
4.' 토지관리법' 제 63 조 농민이 단체로 소유한 토지사용권은 비농업건설을 위해 양도, 양도 또는 임대해서는 안 된다. 그러나 토지 이용 마스터 플랜에 부합하고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업은 파산, 합병 등으로 인해 토지사용권이 법에 따라 양도되는 경우는 제외된다.
상기 규정에 따라:
(1) 어떤 기관이나 개인도 규정된 집단토지사용권 주체 자격을 충족하지 못하면 반드시 법에 따라 국유지 사용을 신청해야 한다.
(b) 집단 건설 토지는 (1) 타운십 기업 설립, (2) 마을 주택 건설, (3) 타운십 공공 시설 및 공공 복지 사업으로 제한됩니다.
(3) 상기 조건을 충족시키지 못하는 집단 토지 사용권 주체 자격은 집단 토지 1 급 시장이나 집단 토지 2 급 시장에서 양도, 양도, 임대 등의 방식으로 얻을 수 없다.
(4) 집단토지기업사용권의 대외임대에 대해서는 법이 제한되어 있다. 즉, 단체경제조직이 개설하거나 지분, 연합업 등으로 다른 사람과 공동으로 운영하는 향진기업으로 제한된다.
셋째, 토지 임대 계약서에 서명함으로써 집단 토지 사용권을 취득 할 위험
위의 분석에서 집단 건설 토지 사용권의 법적 임대 취득은 "토지 이용 마스터 플랜에 부합하고 법에 따라 건설 토지를 취득한 기업이 파산, 합병 등으로 인해 토지 사용권을 법에 따라 양도하는 경우" 로 제한된다는 것을 분명히 할 수 있습니다. 기타 임대 행위는 무효이며, 쌍방이 체결한 토지임대 계약도 국가법의 강제성 규정 위반으로 무효가 된다.
계약이 유효하지 않으면 다음과 같은 결과가 발생할 수 있습니다.
1. "농민 집단 소유의 토지사용권을 무단으로 양도, 양도 또는 임대해 비농업 건설에 사용하는 경우 현급 이상 인민정부 토지행정 주관부에서 기한 내에 시정을 명령하고 위법소득을 몰수하고 벌금을 부과한다" 고 밝혔다.
2. 합법적인 경로를 통해 집단 토지사용권을 취득하지 못한 기업과 개인에게 임대계약이 무효로 인정되면 무효계약에 따라 취득한 토지사용권은 전혀 법적 보장이 없고, 그 위에 건설된 공장도 불법 건물로 인정되어 정당한 보상을 받지 못한다.
넷. 합법화 운영에 관한 제안
따라서, 기업 생산 및 운영을 위해 집단 건설 토지를 대량으로 사용하는 경우, 집단 토지를 취득하여 생산 경영을 해야 하는 기업은 기존 법률 환경에서 더욱 신중해야 하며, 다음과 같은 방법으로 법적 위험을 피할 수 있습니다.
1. 주식 양도를 통해 집단 건설용지 사용권을 취득하다.
하지만 토지 문제만 해결해야 하는 기업에게는 기업 전체의 산업 변화, 채권 채무 재편 등 여러 가지 다른 문제에 직면하게 됩니다. 장기 생산경영에 대해 대면적 토지를 징용해야 하고, 공장을 대량으로 건설해야 하는 기업은 근원에서 징발 방식을 규범화하여 무효 계약이 더 심각한 경영 손실을 초래하지 않도록 할 것을 건의합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
2. 집단 건설지의 기존 주택을 임대하여 생산경영장의 수요를 실현하다.
전형과 비교하면 이 방식은 간단하지만, 기존 건설용지와 지상 주택은 합법적인 승인 절차를 통해 얻어진다는 점에 유의해야 한다.