첫째, "토지 등록 방법" 도입 배경
(a) 토지 등록 시스템의 역사적 진화
우리나라의 토지 등록은 역사가 유구하여 역대 토지 관리의 기초이다. 사료에 따르면 기원전 4000 년부터 기원전 2000 년까지는 "평토, 규슈, 토질 분별, 토지 설치 등" 이라는 기록이 있었다. 지적 정리, 세금 규칙 제정을 위한 선례를 세웠다. 진나라 개혁가 상양은 진나라에서 토지제도를 포함한 개혁을 진행하여' 계지' 와' 분지' 라는 사상을 제시했다. "토지 인벤토리" 는 토지에 대한 전면적인 조사와 회계이고, "분전" 은 토지소유권을 확인하는 법적 형식이며, 이들은 모두 토지등록의 내용이다. 북송 왕안석은 변법에서 1 동, 서, 북, 남측으로 465,438+0 헥타르, 66 무, 65,438+0.60 보, 주변 묘사에 해당한다. (2) 매년 9 월, 현장과 현장이 토지를 측정하여 토질에 따라 5 등급으로 나누고, 반년 후에 토지증을 취득하다. (3) 미래 생산, 거래 등의 분업. , 모두 당의 영역을 기반으로합니다. 이 방법은 오늘날의 조사, 확인, 등록 및 인증과 매우 유사합니다. 명대에 이르러 국가는 이미 비교적 완전한 지적도집인 비늘 그림세트를 세웠다.
신해혁명이 끝난 후 손중산 선생은' 평균지권' 이라는 주장을 제기했다. 19 14 년 북양정부 경제경계국 설립, 1922 년 부동산 등록조례 공포, 1927 년 토지조사등록 시작,/ 이 법의 두 번째 부분은 토지 등록의 내용을 구체적으로 규정하고 있다. 등록 과정에서 토지권리 분쟁은 토지법원에서 심리한다.
중국 * * * 산당 설립 이후 토지등록은 줄곧 중요한 위치에 놓여 있다. 193 1 년, 중앙인민위원회 상무위원회 제 4 1 차회의는 토지등록법을 통해' 토지증 발급, 토지소유권 결정' 을 결정했다. 193 1 년 165438+ 10 월 27 일, 중앙토지인민위원회가 라이킨에 설립되어' 조사등록국' 이 설립되었다. 신중국이 설립된 후 1950 년 국가는' 도시 교외 토지개혁조례' 를 반포하고 토지인벤토리, 토지소유권 등록증증을 주요 내용으로 하는 지적관리제도를 수립하기 시작했다. 1953 년 6 월 중앙인민정부위원회는 토지개혁법을 통과시켰다. 1982 년 5 월 농업부는 토지관리국을 설립하여 토지조사, 토지등록, 토지통계 시범작업을 시작했다. 1986 년 6 월 25 일, 국가는' 토지관리법' 을 반포하여 토지소유권과 사용권의 확인, 등록 및 발급을 명확히 했다. 1989165438+10 월 18 토지 등록을 규제하기 위해/kloc 1998 년 8 월 29 일, 제 9 회 전국인민대표대회 상무위원회 제 4 차 회의는 토지관리법을 통해 국가가 토지조사제도와 토지통계제도를 확립하고 법에 따라 등록한 토지소유권과 사용권이 법으로 보호된다는 것을 더욱 분명히 했다.
(b) "토지 등록 방법" 도입 배경.
토지등록규칙' (이하 규칙) 은 우리나라 토지등록의 중요한 근거로 토지자산 보호, 권리인의 합법적 권익 보호, 토지관리와 사회경제 발전 강화, 우리나라 토지등록제도의 건립과 개선을 촉진하는 데 중요한 역할을 했다. 다년간의 노력 끝에 우리나라 토지등록은 비교적 완비된 제도와 기술 규범을 확립하여 토지등록기관을 보완하고 토지등록범위를 대폭 높였다. 통계에 따르면 국유토지사용권 등록률은 86%, 집단토지소유권 등록률은 53%, 집단건설토지사용권 (주택지 사용권 포함) 등록률은 73% 에 달하는 것으로 집계됐다. 그러나, 우리나라 토지관리법제도의 부단한 개선과 토지사용제도 개혁의 부단한 심화로, 현행 규칙은 이미 토지등록의 요구를 만족시킬 수 없다. 첫째, 규칙의 일부 조항은 현재 토지 등록 업무의 요구에 더 이상 적응할 수 없으므로 추가 수정이 필요하다. 특히 물권법은 부동산 통일등록제도를 확립해 등록, 이의등록, 예고등록, 등록보상, 등록신청자 자기증명, 등록비용 등을 수정하는 방면에서 현행 등록제도를 개혁했다. , 토지 등록을 요구하는 내용은 그에 따라 조정되어야합니다. 둘째,' 규칙' 은 원래 국가토지관리국이 발표한 규범성 문서로 법적 효력 수준이 낮다. 경제사회가 발전함에 따라 토지재산권 보호에 대한 요구가 갈수록 높아지고 있다. 규칙의 법적 측면을 높여 토지재산권 보호의 역할을 더욱 강화할 필요가 있다. 2007 년 3 월 국토자원부는' 토지등록방법' (이하' 방법') 초안을 작성하기 시작했다.
둘. "방법" 의 주요 내용
물권법',' 토지관리법',' 도시부동산관리법' 및' 토지관리법 시행조례' 에 따라 이 방법을 제정한다. 방법 총 10 장 78 조는 주로 토지 등록의 개념, 원칙, 유효성, 유형, 내용, 절차 및 기본 제도를 규정하고 있다.
(a) 토지 등록의 분류
"방법" 은 토지 등록의 특성에 따라 토지 등록을 일반 등록, 초기 등록, 변경 등록, 등록 취소 및 기타 등록으로 나눕니다. 기타 등록에는 수정 등록, 이의 등록, 사전 등록 및 압류 등록이 포함됩니다. 규칙' 에 비해' 이의등록',' 예고등록',' 압수등록' 이 늘었다.
토지등록의 종류를 조정하는 것 외에도' 방법' 은 등록종의 의미를 다시 정의했다. 세칙에 따르면 토지의 초기 등록은 총등록이라고도 하며, 일정 기간 동안 관할 구역 내 모든 토지 또는 특정 지역 내 토지에 대한 총등록을 가리킨다. "방법" 은 총 토지 등록과 초기 등록을 구분합니다. 토지총등록이란 일정 기간 동안 관할 구역 내 모든 토지 또는 특정 지역 내 토지에 대한 전면 등록을 말한다. 초기 등록은 일반 토지 등록 이외의 설정된 토지 권리의 등록을 가리킨다. 규칙에서 토지 변경 등록은 토지 사용권, 소유권 및 토지 기타 권리의 설립 등록, 토지 사용권, 소유권 및 토지 기타 권리의 변경 등록, 이름, 주소 및 토지 용도의 변경 등록, 토지 취소 등록을 포함한 초기 토지 등록 이외의 토지 등록을 의미합니다. "방법" 은 변경 등록만 토지권리인의 변경이나 토지권리자의 이름, 이름, 주소, 토지 용도 등의 변경으로 인한 등록으로 제한하며 개념 내포는 크게 할인된다. 규칙에서 등록 취소에 대한 명확한 정의는 없습니다. "방법" 은 등록 취소를 토지권리 소멸로 인한 등록으로 정의하며, 그 실질적 의미는' 세칙' 의 등록 취소와 같다.
"방법" 은 정정등록을 구체화하고 정정등록을 시작하는 상황을 두 가지 범주로 나눕니다. 하나는 토지권리자, 이해관계자가 토지등록결과가 잘못되었거나 누락된 것을 발견하고, 법정절차에 따라 토지등록기관에 서면으로 정정등록을 신청하고, 토지등록기관이 상황을 확인한 후 정정등록을 신청합니다. 둘째, 토지 등록 기관은 명백한 등록 오류가 있음을 발견했다. 심사소홀로 인해 실수나 누락이 발생할 경우 토지등록기관은 권한과 관련 사실 증거, 최초 등록 및 승인 절차에 따라 등록을 정정할 수 있다.
이의등록이란 등록기관이 사실권리인 이해관계자가 토지등록부에 기재된 권리에 대해 제기한 이의를 기재하는 행위다. 이의등록의 목적은 권리자의 토지등록부에 대한 권리를 제한하고 논란이 있는 토지권이 제 3 인의 선의에 의해 획득되는 것을 방지하고 이의등록을 제기한 이해관계자의 권리를 보호하는 것이다. 예고등록은 어떤 채권을 보존하기 위한 등록으로, 앞으로 부동산의 물권을 변경하기 위한 것이다. 그것은 채권청구권을 등록하여 제 3 자에 대항하는 효력을 갖게 하고, 그 부동산등록청구권을 방해하는 행위에 대한 처분은 무효가 되어 미래의 이런 등록의 실현을 보장한다.
방법' 은' 최고인민법원, 국토자원부, 건설부가 인민법원 집행과 국토자원, 부동산관리부가 법에 따라 몇 가지 문제 집행을 협조한다는 통지' (법발 [2004] 5 호) 관련 내용을 흡수해 압수신고제도를 규정하고 있다. 압수등록이란 국토자원 행정 주관부서가 인민법원이 제공한 압수판결서와 협조집행통지서에 따라 인민정부의 비준을 받은 후 토지등록부에 압수하거나 미리 압수한 등록을 기재하는 것을 말한다.
(b) 토지 등록의 효과
"방법" 에 따르면 토지등록은 법에 따라 등록해야 하는 국유토지사용권, 집단토지소유권, 집단토지사용권과 토지담보권, 지역권 등 토지권리를 토지등록부에 기재해 공시하는 행위다. 이 조례는 토지등록의 내포를 분명히 했다. 즉 토지등록은 토지재산권을 공시하는 행위다. 토지등록은 주로 토지재산권을 공시하는 수단이며, 토지등록의 행정색을 약화시키고, 토지등록을 토지재산권 보호, 거래안전 유지, 공시력 생성, 공신력 등의 민사기능을 강화했다.
"방법" 전문장은 토지권리 보호를 규정하고, 법에 따라 등록된 국유토지사용권, 집단토지소유권, 집단토지사용권, 토지담보권, 지역권은 법률에 의해 보호되며, 어떤 기관이나 개인도 침범해서는 안 된다. 동시에, 토지 권리자의 합법적인 권리를 보호하기 위해 사회에 정확한 토지 등록 정보를 제공하고 현급 이상 인민정부 국토자원 행정 주관부에서 토지 등록 성과 정보 시스템 및 데이터베이스 건설을 강화해야 한다고 규정하고 있습니다. 국가 및 지방 토지 등록 성과 정보 공유 및 원격 조회를 실현하다.
상속이나 유증을 통해 얻은 토지권리에 대해서는' 물권법' 규정에 따라 등록하지 않는 것도 발효된다. 등록 결과의 연속성을 유지하기 위해,' 방법' 은 당사자가 등록하기 전에 토지사용권을 양도하거나 토지담보권을 설정하는 것, 즉 당사자가 토지권리 변경이나 담보권 등록을 신청하기 전에 자신의 이름으로 토지권리 신청을 신청해야 한다고 규정하고 있다.
(c) 토지 권리 등록의 범위
"방법" 과 관련된 토지 권리에는 "물권법" 에 규정된 집단 토지 소유권, 건설용지 사용권, 택지 사용권, 담보권, 지역권, 토지관리 관련 법규에 규정된 농용지 사용권이 포함된다. 토지권리명의 연속성을 유지하기 위해' 물권법' 및 토지관리법규에 규정된 토지권리와의 연결도 반영된다.' 방법' 에 사용된 토지권리명은 국유토지사용권, 집단토지소유권, 집단토지사용권, 토지담보권, 지역권이다. 국유토지사용권은 국유건설용지사용권과 국유농용지사용권을 포함한다. 집단 건설용지 사용권, 택지 사용권, 집단 농용지 사용권 (토지청부 경영권 제외) 을 포함한 집단 토지사용권.
토지증의 연속성을 유지하고 토지증 과다관리가 어려운 문제를 피하기 위해 토지등록방법은 토지증명서가 토지권리의 주요 유형 (국유토지사용증, 집단토지소유권증, 집단토지사용증, 토지기타권리증명서) 에 따라 4 가지로 나뉜다. 국유건설용지사용권과 국유농용지사용권은 국유토지사용증에 기재되어 있다. 집단건설용지사용권, 택지사용권과 집단농용지사용권은 집단토지사용증에 기재되어 있다.
(4) 소포의 범위에 대하여.
세칙' 제 5 조 제 1 항은 토지등록의 기본 단위가 구획이지만 구획의 개념에 대한 명확한 규정은 없다. 도시 지적 측량 분야 및 지적 측량 책은 일반적으로 구획을 토지 소유권 경계로 둘러싸인 구획으로 정의합니다. 이 정의에 따르면 구획은 단지 평면 개념일 뿐이다.
물권법' 제 136 조는' 건설용지 사용권은 토지의 지표, 지상 또는 지하에 설치될 수 있다' 고 규정하고, 제 138 조는 건설용지 사용권 양도 계약에는' 건물, 구조물 및 부속시설이 차지하는 공간' 이 포함되어야 한다고 규정하고 있다. 이 규정에 따라 입체적인 토지권리를 세울 수 있다. 따라서' 방법' 제 5 조 제 2 항은 구획은 토지소유권 경계가 폐쇄된 구획이나 공간을 가리키며 3 차원 공간 개념이라고 규정하고 있다. 방법' 은 구획의 개념 외연을 넓혀 땅과 지하토지사용권을 조정 범위에 포함시켰다. 따라서 앞으로 토지 등록은 토지의 4 ~ 범위뿐 아니라 토지의 상하 공간 범위도 등록해야 한다.
(e) 토지 등록 절차
규칙에 따르면 토지등록 절차는 신청 → 지적조사 → 소유권 심사 → 등록 → 발급 또는 교환이다. 지적 조사는 토지 등록 기관의 중요한 직책으로 국토자원 행정 주관부에서 완성한다. "방법" 은 토지 등록이 신청에 따라 진행되어야 한다고 규정하고 있다. 단, 등록기관이 직권에 따라 등록한 경우는 제외한다. 토지 등록을 신청할 때 당사자는 토지 소유권 출처 증명서, 지적 질문서, 구획지도 및 구획 경계 좌표 및 기타 필요한 자료를 제출해야 합니다. 또한 "지원자가 제출한 지적 질문서, 구획지도, 구획 경계 좌표는 자격을 갖춘 전문 기술 기관에 지적 조사를 의뢰하여 얻을 수 있다" 고 밝혔다. 이렇게 하면 토지 등록 (일반 토지 등록 제외) 절차가 신청 → 소유권 심사 → 등록 → 발급 또는 교환으로 간소화됩니다. 당사자는 토지 등록에 필요한 관련 자료를 제공해야 한다.
셋째, 등록에서 몇 가지 문제점을 발견해야한다.
(a) 발급 검사에 관하여
토지 등록은 토지권리의 공시 행위이며, 민사에서 가장 중요한 기능은 공시력과 공신력을 창출하는 것이다. 토지등록은 주로 물권 공시의 수단이며, 등록기관의 등록은 행정확인이지 행정허가가 아니다. 방법' 은 물권법 규정에 따라' 세칙' 의 증명서 검사, 땅값 신고, 불법 부지로 등록되지 않는 규정, 불법 부지의 규정을 삭제해 토지등록의 민사기능을 강화했다.
토지 권리 요구 사항 등록
토지 등록은 물권 공시 행위이다. 방법' 은 물권 등록의 몇 가지 상황만 규정하고, 토지사용권 임대 등 토지채권 등록은 규정하지 않는다. 필자는 토지사용권이 대중의 중요한 재산권이라고 생각한다. 토지시장의 양성발전을 규범화하고 임차인의 합법적 권익을 보호하기 위해 임대인이나 임차인이 등록을 신청하는 경우 토지등록기관이 처리해야 한다.
(3) 자기 증명에 관한 질문
토지등록 자증은 토지권리자가 토지등록을 신청할 때 등록자료와 토지조사 결과를 제출하는 제도다. 정부 기능을 바꾸고 토지 등록 효율성과 사회화 서비스 수준을 높이는 중요한 조치다. 당사자가 지적 질문서, 구획 지도, 구획 경계 좌표 등의 자료를 스스로 제공할 수 있도록 2003 년 3 월 4 일 국토자원부 사무청에서' 저장, 광둥 () 두 성에서 토지등록 자증 시범 사업 실시에 관한 회답' (국토자금 [2003] 52 호) 을 발행하여 저장 () 광동에서 토지등록 자증 시범 () 을 실시했다. 물권법' 제 11 조는 당사자가 등록을 신청할 경우 등록 사항에 따라 소유권 증명서, 부동산 경계, 면적 등 필요한 자료를 제공해야 한다고 규정하고 있다. 부동산 등록에 자증 제도를 실시할 것을 분명히 요구하다. 방법' 은 물권법 규정과 우리나라 토지등록 자증과 지적조사의 시범 경험에 따라 토지등록 절차에 대한 새로운 규정을 만들었다. 지원자가 제출한 지적 질문서, 구획지도, 구획 경계 좌표는 자격을 갖춘 전문 기술 기관에 지적 조사를 의뢰하여 얻을 수 있다. 이는 과거 행정기관이 배정한 지적측량 등의 업무가 더 이상 행정기관이 책임지지 않고 토지등록에 필요한 관련 자료는 신청자 스스로 제공해야 한다는 것을 의미한다.