1.商品房預售合同的效力

(1)商品房預售屬於法律規定的特許經營範圍，出賣人必須辦理商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可證而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但起訴前取得預售許可證的，合同有效。

(2)商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續不是合同的生效條件，當事人另有約定的除外。

2.銷售廣告性質的認定:

邀請招標的商品房銷售廣告和宣傳資料；但出賣人就商品房開發計劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約；即使說明和承諾未列入商品房買賣合同，但仍是合同的組成部分。當事人違反這些內容的，應當承擔違約責任。

3.解散的法定條件

(1)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格的；

(2)房屋質量問題嚴重影響正常居住和使用的；

(三)房屋室內建築面積絕對值或建築面積與合同約定面積誤差比超過3%的；

(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付房款，經催告後在3個月的合理期限內未履行的；

(5)約定或法定辦理房屋權屬登記期限屆滿超過1年後，因出賣人的原因，買受人無法辦理房屋權屬登記的。

4.可以適用懲罰性賠償的情形

下列情況下，買受人在解除合同、賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房價款1倍的懲罰性賠償:

(1)商品房買賣合同訂立後，出賣人在未告知買受人的情況下將該房屋抵押給第三人；

(2)商品房買賣合同訂立後，出賣人將房屋出售給第三人；

(三)故意隱瞞未取得商品房預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證的；

(四)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

(五)故意隱瞞所售房屋已出售給第三人或者房屋已進行拆遷補償安置的事實的。

5.商品房買賣合同與借款合同的效力關系

(1)借款合同不能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，當事人可以請求解除合同，並分析借款合同不能訂立的原因，屬於壹方當事人的，應當賠償損失。

(2)商品房買賣合同無效、被撤銷或解除的，借款合同也相應解除，出賣人應將購房貸款本息及已收購房款分別返還被擔保方及買受人。

房地產公司預售房產如何計算土地使用稅？

《財政部國家稅務總局關於房產稅和城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或者權利狀況發生變化而依法終止繳納房產稅和城鎮土地使用稅義務的，應納稅額的計算截止於房產、土地的實物或者權利狀況發生變化的當月月末。

《廣西壯族自治區地方稅務局關於房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間的通知》(桂地稅發〔2009〕117號)規定，房地產開發企業在商品房銷售前建設的商品房用地，征收城鎮土地使用稅；終止付款的時間從雙方簽訂銷售合同後的月份開始。

《青島市地方稅務局關於明確房地產企業開發商品房期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》(狄青〔2009〕128號)規定，納稅義務期限為房地產企業開發商品房的當月月末，土地使用稅納稅義務期限為商品房交付當月月末。

商品房交付是指房地產企業將竣工的房屋移交給買受人占有，其外在表現主要是將房屋鑰匙交付給買受人。

根據上述規定，納稅人因房地產或者土地的實物或者權利狀況發生變化而依法終止繳納房產稅和城鎮土地使用稅義務的，其應納稅額的計算應於房地產或者土地的實物或者權利狀況發生變化的當月月末結束。因此，房地產公司預售房地產和土地使用稅的納稅義務期限應為房屋買賣合同約定交付使用的當月或商品房交付使用的當月。

商品房預售合同的效力如何？