1.《物權法》實施前，在建工程抵押缺乏法律規定，只有法規和司法解釋的間接規定，且只能抵押給銀行，不能抵押給其他單位。
◆城市房地產抵押管理辦法第三條第五款規定了在建工程的抵押權。
“為取得在建工程繼續建設的貸款，抵押人合法取得土地使用權連同在建工程的投資資產，抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔保”。該條例僅規定在建工程可以抵押給銀行。
◆《最高人民法院關於適用
司法實踐中，在建工程抵押給包括建設單位在內的其他債權人的，交易中心不予登記。
2.《物權法》第180條規定“在建工程可以作為抵押物”，抵押的對象不限，包括向建設單位抵押。
在建設單位拖欠工程款的情況下，建設單位作為債務人可以將抵押物——在建工程——抵押給債權人建設單位。建設單位取得了在建工程的擔保權——抵押權。建設單位不履行支付工程款義務時，可以要求施工單位折價清償債務，也可以請求法院拍賣、變賣在建工程，獲得價款優先受償權。
3、在建工程的收益可以抵押給建設單位
好處主要表現在以下幾個方面:
能保證工程款債權的實現；
保持簽約雙方的良好合作關系。
4、操作方法
◆拖欠工程款的，發包方與承包方應簽訂延期支付工程款的協議（主債權合同），並簽訂在建工程抵押合同（從屬合同）。
◆持在建工程抵押合同到房地產交易中心辦理在建工程抵押登記。
◆承包人簽訂在建工程抵押合同後拒絕登記的，可以通過訴訟請求法院判令發包人辦理在建工程抵押合同登記。
5.問題:
①已經預售的在建工程可以抵押嗎？
根據《物權法》第20條規定，未經事先登記的權利人同意處分不動產的，不發生特權效力。在建項目是壹個整體，部分已預售，預約人有權對預售房屋進行登記。在這種情況下，建設單位不能將在建工程整體抵押給施工單位。
②取得預售許可證的商品房可以抵押嗎？《物權法》中有這樣的規定嗎？
可以，但是物權法沒有這樣的規定。