재판 관행에서 상품주택 인수서의 성격에 대한 인정에는 두 가지 관점이 있다. 한 가지 관점은 인수서가 정식 예매 계약이라는 것이다. 인수서는 매매 양측이 동등한 자발적인 기초 위에 있는 진정한 의미이기 때문이다. 또 다른 관점은 인수서가 독립계약이 아니라는 것이다. 인수서는 정식 계약 관련 사항에 대한 약속일 뿐이기 때문이다.
우리는 인수서가 상품주택 매매계약의 예약계약에 속해야 한다고 생각하는데, 예약과 본 계약의 관계는 상품주택 매매계약과의 관계라고 생각합니다. 우선 인수서는 평등주체 사이에 체결된 상품주택 매매 민권의무를 확립하는 협정이다.
우리나라' 계약법' 제 2 조' 본법에 언급된 계약은 평등주체인 자연인, 법인, 기타 조직 간에 민권의무관계를 설립, 변경, 해지하는 합의' 에 따라 인수서는 독립계약이어야 한다.
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영향
인수책은 예약계약이며, 그 효력은 반드시 본 계약, 즉 상품주택 매매 계약과 다를 것이다. 일반적으로 예약 계약은 협상한 쪽이나 쌍방이 미래에 확실성 계약을 체결하기 위해 체결한 서면 약속이나 합의로 여겨진다. 예약과 본 계약의 가장 근본적인 차이점은 예약 계약은 상대방이 선의로 협상하고 본 계약을 체결해야 하는 의무를 이행할 수 있을 뿐, 본 계약의 이행을 직접 요구할 수는 없다는 것이다.
재판 실천에서 원고는 법원에 피고에게 인수서에 따라 집을 인도하라고 요구하여 결국 판결을 기각했다. 그 이유는 상품주택 인도가 본 계약의 내용, 즉 상품주택 매매계약이지 인수서의 내용이 아니라는 것이다. 인수서는 학술적인' 예약협상' 에 속한다. 즉 쌍방이 예약계약에서 거래의 실질적이고 구체적인 조항을 합의했음에도 불구하고.
그러나 양측은 구속받지 않고 최종 합의가 이루어질 때까지 협상을 계속할 의무만 지고 있다. 첫째, 당사자는 청렴성 협상 의무 위반으로 합의가 이루어지지 못한 행위에 대해 책임을 져야 한다는 특징이 있다. 둘째, 당사자가 협상 의무를 선의로 이행하면 비용 합의를 이루지 못하더라도 어떠한 책임도 지지 않는다.
따라서 인수서의 효력은 주로 다음 세 가지 측면에 반영된다고 할 수 있다. 첫째, 매매 당사자의 거래 대상에 대한 정보가 비대칭이기 때문에 개발자들은 구매자가 본 계약을 체결할 수 있는 정보를 충분히 공개해야 한다.
둘째, 불합리한 조건을 가진 실제 협상 의무를 강요해서는 안 된다. 특히 개발업자들은 자신의 장점을 이용하여 자신의 책임을 면제하거나 주택 구입자의 책임을 가중시키지 말아야 한다. 세 번째는 협상을 계속할 의무이다. 중대한 교착상태가 발생하거나 협상을 끝내는 원인이 없는 한 쌍방은 성실의 의무를 준수하고 협상을 계속해야 한다.
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