1.小產權房是指在農村集體土地上建造的房屋,無需支付土地出讓金。其產權證不是由國家房屋管理部門頒發的,而是由鄉鎮政府或村政府頒發的,也稱為“鄉產權房”。“小產權房”不是壹個法律概念,而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的。
2.因為小產權房沒有房產證,其產權無法變更。這意味著房子的產權不能轉讓。因此,贈與合同自始不可能履行,無效。退壹步講,即使協議有效,由於房屋產權無法辦理變更登記,產權始終屬於贈與人。根據《合同法》第186條的規定,贈與人可以在贈與財產的權利轉移之前撤銷贈與。