위험 등급: 레벨 7 (최고 10, 하동) 운영 방법 구매자와 중개업자가 3 자 계약을 체결하고 공증처에서 공증을 실시합니다. 내용은 예매한 집을 구매자에게 매각한 다음, 구매자와 동등한 부동산증을 담보로 저당잡히고, 부동산증을 취득한 후 거래이전을 처리하고,

위험평론 이런 조작 방식은 다른 부동산을 담보로 한 바이어에게 비교적 안전하다. 선임 부동산 변호사, 광둥 방보 로펌 부주임 진민은 집을 사는 궁극적인 목적은 구매자가 진정으로 집의 재산권을 얻을 수 있도록 하는 것이라고 말했다. 이런 조작 방식은 구매자가 즉시 집의 재산권을 받을 수 없어 위험이 있다. 업주가 부동산증을 취득한 후, 집을 구매자에게 매각하거나 거래 수속을 할 수 없기 때문에, 업주는 반드시 계약에 따라 손실을 배상해야 다른 집의 담보를 해지할 수 있다. 이런 식으로 주택 구입자는 여전히 집을 살 수 없다.

위험 트릭 2: 개발자를 통해 이름을 변경하십시오.

위험 등급: 8 급 조작 방법: 바이어가 중개업자에게 수만 위안의' 수수료' 를 지불하고, 중개는 개발업자를 소통시키고, 내부 이름 변경, 즉 일수방 명의로 거래한다. 중개업자에 따르면 이런 방식은 2 년 이내에 매매가 지불해야 하는 집값의 6.5% 를 절약할 수 있어 매우 수지가 맞는다.

위험평론: 익명을 원하지 않는 한 개발업자는 기자에게 부동산 거래의 내부 이름이 바뀌었다고 말했다. 분양주택 매매계약이 이미 주택관리국에 계약인증을 받기 전까지는 운영할 수 없다. 주택관리국에서 계약감증을 처리하면 주택 구입자의 재산권이 확인되어 더 이상 이름을 바꿀 수 없다는 것을 의미한다. 그렇지 않으면 중고 거래에 해당한다. 계약감증은 주택 구입 계약 체결 후 30 일 이내에 진행되기 때문에 이런 방식은 아주 짧은 시간 동안만 조작할 수 있다. 보통 2 ~ 3 개월 계약을 마치면 내부적으로 이름을 바꿀 수 없다.

그녀는 중개인이 몇 달 동안 산 후에도 집을 개명할 수 있다고 하면 이전에 퇴정한 건물일 수도 있지만 계약 인증을 받지 않았다고 말했다. 이것은 단지 아주 작은 숫자일 뿐이다. 또 다른 상황은 중개인의 사기일 수 있다.

업계 관계자들은' 수수료' 작동 방식이 보장되지 않고 중개업자도 반드시 이런 내용을 계약서에 체크인하는 것을 원하지 않기 때문에 주택 구입자가 집을 살 위험이 크다고 경고했다.

위험 트릭 3: 주택 기부 세금 회피 처리

위험등급: 9 급 조작법에는 부동산증이 있지만 2 년도 채 안 된 집은 다시 판매하며 집값 6.5 ~ 7% 의 영업세와 개인수입을 내야 합니다. 매매 쌍방은 매매주택이지만 증여 수속을 통해 소유권과 명칭을 이전한다. 주택 증여에는 평가가격 3% 의 증서세와 평가가격 2% 의 공증료만 내면 됩니다. 집값의 약 5%, 한 번에 1.5-2% 의 세금을 절약할 수 있습니다.

위험평론은 증정을 통해 조세 회피를 실현하였다. 사실 업주의 위험은 매우 크다. 만약 업주가 증여이체를 처리했는데 바이어가 돈을 내지 않았다면, 업주가 교부금을 내지 않고 집을 줬을 것이기 때문이다. 그리고 증여를 통해 거래를 처리하는데, 일단 주택 거래에 문제가 생기면 쌍방이 체결한 매매 계약이 무효가 되어 매매 쌍방의 권익을 보장하기 어렵다.

위험 4: 소유자 사전 판매 계약 사무소 증명서를 보유하십시오.

위험 등급: 10 조작 방법: 매매 쌍방과 중개인이 먼저 3 자 계약을 체결하여 공증을 처리한다. 계약서에 서명할 때 바이어가 먼저 대부분의 주택 대금을 지불하고, 소유주는 집을 구매자에게 넘겨주고 예매 계약 등의 자료를 보관할 수 있다. 부동산 증명서가 완성되면 거래 개명 수속을 처리하고 바이어가 미금을 지불한다.

위험회고업계 인사들은 이런 조작 방식이 분양실 중고 판매 중 가장 큰 위험이라고 생각한다. 진민은 예매실의 중고매매에서 바이어가 업주의 예매 계약을 보유하는 것은 큰 영향을 미치지 않는다고 밝혔다. 업주가 신문을 찾아 예매 계약 분실 신고를 하고 주택관리국에 예매 계약 재발행 신고를 신청하면 되기 때문이다. 그러나 바이어는 신문에 실린 분실신고 성명을 보지 못할 수도 있다. 업주가 예매 계약 교체를 할 때, 원래의 예매 계약은 무효가 되고, 업주들은 구매자에게 알리지 않고 새로운 중고주택 거래를 진행하여 제 3 자에게 집을 팔 수도 있다. 당시 집의 재산권은 제 3 자 바이어에게 속해 있었고 집주인은 이때부터 사라질 가능성이 매우 높았고, 늙은 바이어는 집과 돈이 모두 있을 가능성이 매우 높았다.

위험 5: 부동산증 처리를 가속화하고 거래 운영 방식을 실현하다.

주택 구입자는 수천 원을 중개업자에게 내면 부동산증을 "급행" 할 수 있고, 그러면 신속하게 집을 매매할 수 있다. 이것은 주택관리국의' 급행' 서비스가 아니라 부동산증 소지자를 통해 부동산증을 처리하는' 급행' 절차이다. 일부 대형 부동산 프로젝트의 경우, 부동산증은 분할 처리한다. 건물이 모두 확인되면 소지인은 일부 단위의 부동산증 수속을 앞당겨' 급행' 신청을 할 수 있는 방법이 있다.

위험평론 개발업자들은 이런 운영 방식은 극소수만이 할 수 있다고 말했다. 대형 부동산은 모두 부동산증을 할부로 처리하고, 그들의 주택 소유권도 할부로 처리되기 때문이다. 업주 부동산증을 미리 처리하는 것은 반드시 주택 대확인 완성을 기초로 해야 하기 때문에, 주택 2 기가 이미 대확인을 한 경우에만 앞당겨 실현할 수 있다. 또한, 한 가지 가능성이 있다. 대형 빌딩은 같은 기간에 수천 개의 단위가 부동산증을 처리하고, 신청인은 일괄적으로 처리한다. 그래서 보통 2 ~ 3 개월 앞당기면 개인 주택의 부동산증을 처리할 수 있고, 같은 기간이다.

이런 조작 방식은 면허 소지자의 위반 조작으로 같은 기간 부동산증 소유자의 이익을 해치고, 개발자는 면허 소지자가 이렇게 하는 것을 금지한다. 따라서 이런 조작 위험은 매우 크다. 차주가 돈을 지불한 후 미리 증명서를 발급할 수 없어 헛되이 속아 넘어갈 가능성이 높다.

위험 트릭 6: 보증을 위해 중개 회사에 계약을 제출하십시오.

최근 양보는 아들의 충고에도 불구하고 중개사를 통해 해주구 모 빌딩에서 중고 예매실 한 채를 샀다. 이 집은 내년 중반이 되어야 부동산증을 받을 수 있지만, 양박은 이 부서를 매우 좋아해서 업주가 부르는 가격도 높지 않다. 또 계약서에 서명할 때 중개사는 소유주에게 부동산 매매 계약 원본을 중개사에 맡겨 보관해 달라고 보증했다. 부동산증을 받은 뒤 거래 수속을 할 수 없다면 중개사는 일부 책임을 지게 될 것이라고 말했다. 그래서 양버신은 주택 구입 계약서에 서명했다.

중개사가 담보하는 분양실 중고 매매는 이익을 얻기 위해 종종 위험을 무릅쓰는 소규모 중개사에 자주 등장하는 것으로 알려졌다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 중개, 판매, 판매, 판매, 판매, 판매, 판매, 판매, 판매, 판매)

위험평론 모 대형 중개사 관계자는 중개회사가 거래를 담보할 의향이 있지만 실제로 주택 구입자가 집을 살 위험은 여전히 크다고 말했다. 이런 조작은 작은 중개 회사에만 나타날 수 있기 때문에, 큰 중개 회사는 이런 보증을 원하지 않을 것이다. 거래에 문제가 있다면, 작은 중개 회사는 정말 수십만의 손실을 배상할 의향이 있습니까? 그때가 되면 업주와 중개 회사가 모두 사라지고 파손된 것은 바이어일 가능성이 높다.

위험 7: 집을 빌리기 전에 집을 사세요.

집값 위험 시리즈의 임대료 공제: 9 급 운영법은 최근 광저우에서도 선세 후 중고집을 사는 조작법이 나왔다. 미스 육은 지난달 중개를 통해 방을 넘겨준 분양실 한 채를 마음에 들어 가격이 40 만 원이었다. 이 스위트룸은 아직 부동산증을 취득하지 않았기 때문에, 육양은 선임후 산 조작 방법을 채택할 것을 요구했다. 모두 매매의 총가격은 40 만 원이지만 모두 부동산증을 받기 전에 임대한 집입니다. 월세는 집의 임대료와 맞먹습니다. 2,000 원입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언) 우리는 심지어 미래의 주택 지불에서 이 임대료들을 상쇄하는 것에 동의한다. 또한 업주들은 육양에게 6 개월의 임대료를 담보로 지급하여 향후 거래를 보장할 것을 요구했다. 예를 들어 1 년 후 부동산증을 취득하여 거래이체를 처리하면, 이전에 납부한 24,000 위안의 집세와1.20,000 원의 주택 융자금은 모두 부동산으로, 즉 육양은 업주에게 36,4000 원의 주택금을 지불해야 한다.

만당위험평론법률서비스부 이령은 이런 조작방식이 쌍방에 상대적으로 보장됐지만 장기적으로 거래이전을 처리할 수 없기 때문에 주택재산권은 구매자의 소유가 아니며 앞으로 어느 쪽이든 매매 쌍방이 번복하면 분쟁을 일으킬 것이라고 밝혔다.

예를 들어 1 년 후, 집은 부동산증을 받았고, 만약 건물 가격이 떨어지면, 바이어는 반년 집세와 주택 융자금을 내고 한 채를 더 사면 더 싸게 살 수 있다는 것을 알게 되었다. 바이어는 계속 거래하지 않을 것이다. 업주의 새 집은 다른 사람에게 줄 뿐만 아니라 1 년 전 가격으로 판매할 수 없다.

한 건물의 가격이 오르면 업주들은 바이어가 단지 집을 임대하고 있다고 생각할 수 있다. 세입자는 부동산을 우선적으로 살 권리가 있지만, 집주인은 바이어에게 더 높은 가격으로 이 집을 사라고 번복할 수 있다. 그렇지 않으면 그는 어쩔 수 없이 다른 사람에게 팔아야 할 것이다.

부동산 시장이 상대적으로 저조한 시기에 있을 때, 주택 구입 위험에 더욱 주의를 기울이고, 사전에 예방 조치를 취해야 한다. 따라서 주택 구입자들은 시장을 자세히 살펴보고, 프로젝트 개발자의 자질과 브랜드에 초점을 맞추고, 금융기관의 지원을 받아 위험을 최대한 피해야 한다. 또한 올해 말이나 내년 1 분기는 절박한 주택 수요가 있는 자택 주택 구입자에게 좋은 시기가 될 것이며, 도심의 일부 약한 투자자들이 손에 들고 있는 두 번째 새집은 좋은 선택이 될 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)

여러 가지 징후로 볼 때, 2006 년에 엄격한 부동산 규제 정책을 도입할 가능성은 크지 않지만, 우리는 2005 년 규제 정책의 집행도를 계속 강화하여 토지 시장과 주택 구조성 공급 시장을 계속 공고히 할 것이다.

그러나, 2006 년에도 여전히 상해 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 세 가지 주요 정책 요소가 있을 것이다. 이 세 가지 요인은 분양제도가 취소될지, 상해시 정부가 부동산업에 대한' 11-5' 계획 포지셔닝과 중고방 개인조정세를 취소할지 여부다.

물론, 올해 어떤 규제 조치를 취하든, 규제 목표는 여전히 2005 년과 같다는 전제가 있다. 즉,' 3 기': 공급과 수요의 기본 균형, 구조가 합리적이며 집값의 기본 안정과' 두 가지 적응': 국민 경제 발전 수준에 부합하고 주민 소득 수준에 부합한다.

또 지난해 말 시장 거래가 계속 부진하면서 개발자들은 지난해 8 월 완곡한 주년 할인부터 지난해 6 월 165438+ 10 월 직설적인 가격 인하까지 점점 더 많은 판촉 수단을 채택하고 있다.

한편 부동산 시장의 위험도 점차 드러나고 있다. 지난해 5438 년 6 월+10 월, 푸타구 다채로운 생활가광장에서 탐색적인 계약 사기 스캔들이 터진 뒤 양포구 대운성도 미완업무의 위험이 어렴풋이 나타났다. 이들은 여전히 ​​개별 현상이지만 부동산 시장이 상대적으로 부진 할 때 주택 구매 위험에 더 많은 관심을 기울이고 사전에 예방 조치를 취해야한다는 것을 주택 구입자에게 상기시킵니다. 미완성 사업의 위험은 현재 주택 구입자들이 주의해야 할 중요한 위험이다.

이런 위험을 피하기 위해서 구매자는 시장에 대해 신중해야 한다. 프로젝트를 선택할 때, 우선 프로젝트가 미완성 사업의 가능성이 있는지 없는지를 봐야 한다. 따라서 프로젝트 개발자의 자격과 브랜드, 금융 기관의 지원에 주의를 기울여 위험을 최소화하고 쇼핑 업계의 썩은 꼬리 프로젝트로 인한 막대한 손실을 방지해야 합니다.

부동산 개발 프로젝트와 금융자본 사이에 인과관계가 있기 때문이다. 금융자본은 부동산 프로젝트가 과일이기 때문이다. 금융자본이 지원하는 부동산 프로젝트가 썩은 꼬리 프로젝트가 될 가능성은 적다.

예를 들어, 2005 년 9 월 현재 환풍은행이 담보대출을 제공하는 상하이 부동산 프로젝트 26 개가 모두 상하이 부동산 시장에서 판매되는 스타 부동산 프로젝트라는 것이 좋은 예이다.

게다가, 주택 구입자들은 거시적 정책 방향에 주의를 기울여 주택 구입 기회를 발굴해야 한다. 상하이 시 정부가 계획한 12 현대 서비스 집결구, 특히 대련로, 쑤저우 강, 장강, 상하이 남역, 오각장 등의 지역은 시정계획의 밀집된 투입과 점진적인 실현으로 인해 절상 잠재력이 좋은 지역이 될 것이다.

집을 급히 사야 하는 자주형 주택 구입자에게는 올 연말이나 내년 1 분기가 집을 사기에 좋은 시기이며, 도심의 실력이 약한 투자자들이 손에 들고 있는 두 번째 새집이 좋은 선택이 될 것이다. (참조)

내 대답이 네가 집을 사는 것을 일깨우고 도와줄 수 있기를 바란다. 거시적 관점에서 생각하고 파악할 수 있기를 바랍니다. 네가 좋아하는, 평가절상 잠재력이 큰 부동산을 가지고 있기를 바란다. 행운을 빕니다:)