자산관리에 치중하는 것은 나진우가 케이드가 상업지산 운영에서 가장 독특하다고 생각하는 점이다. "토지에서 완제품에 이르기까지 자산 관리는 실제로 이 과정에서 매우 중요한 역할을 한다." 케이드의 핵심 경쟁력은 그룹 가치 사슬 자원을 이용하여 종합 개발 프로젝트를 하고, 다양한 기능과 형식을 유기적으로 연결해 시너지 효과를 발휘하는 것이다.

본보 기자 장효령 인턴 기자 오선전 보도.

하강하는 전통 부동산 시장은 모든 개발자의 신경을 휘저으며, 그들은 흥분하거나, 각종 변화에 대처하는 데 지쳐 있다. 하지만 케이드와 같은 자산 관리의 길을 잘 알고 있는 기업들에게는 지금의 시대가 부동산의 시대다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자산관리명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 자산관리명언)

지난 5 월 24 일 밤, 케이프 스퀘어 개막을 앞두고 케이드그룹 중국구 CEO 나진우는 2 1 세기 경제보도기자와의 인터뷰에서 부동산이 이미 새로운 단계에 들어섰다고 밝혔다. 어쨌든 이 단계는 이전과 다르다. 케이드의 전략은 1, 2 선에 초점을 맞추고 종합 전략을 심화시키는 것이다. 이 과정에서 여러 해 동안 축적된 자산 관리 능력과 부동산 금융 디자인이 케이드의 비밀 무기가 되어 중국 시장에서 돌파하는 데 도움을 주었다.

땅을 사재기하는 시대가 끝났다.

"중국 부동산은 이미 다른 단계에 들어섰고, 고속 성장 시기는 이미 지나갔다. 지금은 부동산의 시대다. " 나진우는 지난 3 ~ 5 년 후 땅을 파는 것이 건물을 짓는 것보다 더 좋을 것 같다고 지적했다. 하지만 지금은 토지 점유량이 많고 비용이 많이 드는 이런 전략은 더 이상 적용되지 않는다. 모든 개발자들은 변화에 직면해 있다.

중국 부동산은 이미 주식시대에 접어들어 시장분화가 심하고 도시마다 다른 구도를 보이고 있다.

최근 1, 2 선 핫스팟 도시 지왕이 빈번히 나왔다. 이에 대해 나진우는 땅을 가져가는 부동산 기업들이 높은 기대와 높은 토지 이용비용으로 향후 몇 년 동안 집값을 몇 배로 올리고 수익을 낼 것이라고 밝혔다. "예기치 않게, 우리는 열심히 만지지 않습니다. 클릭합니다

또 국내 금융환경도 개발상이 장기간 부동산을 보유하는 것을 지원하지 않는다.

심천에서 온 복사를 예로 들다. 이 복사는 70 억이 넘지만 15 년 이상 걸려야 임대를 통해 돈을 돌려받을 수 있을 것 같다. "이렇게 투자하려고 하는데, 진짜 부동산을 하는 사람은 많지 않지만, 많지는 않다."

나진우는 지금 부동산을 하는 것이 더 중요한 것은 자산을' 부가가치' 로 만드는 것이라고 생각한다. 장기적으로 부동산을 보유함으로써 개발자의 경영관리에 의지하여 부가가치를 실현하고 이윤을 얻다.

정부든 시장이든 쇼핑몰, 오피스텔, 서비스아파트든 종합체의 가치는 전반적으로 보유해야 전문경영이 이뤄질 수 있다. 상업부동산을 작은 재산권으로 나누어 대량으로 판매하는 것은 장기적인 계책이 아니다.

나진우의 눈에는 1, 2 선 도시의 부동산 시장이 아직 포화되지 않았고, 도시의 진화와 쇄신은 아직 많은 공간이 있다. 지하철이 발전함에 따라 도시는 확장될 수 있다. 이 밖에도 도시 쇄신에 구촌 개조 프로젝트가 많이 있어 성형된 종합체를 건설하여 전체 지역을 연결한다. "정부는 이런 모델을 환영하고 경쟁은 줄어들 것이다."

이상의 인식을 바탕으로 미래 케이드그룹은 1, 2, 5 대 도시 집적에 중점을 두고, 화북은 베이징, 천진을 중심으로, 화동은 상하이, 쑤저우, 항주, 닝보를 중심으로, 화남은 광저우, 심천을 중심으로 하고, 서남은 충칭, 청두를 중심으로, 화중은 우한 중심이다. 중원에서 케이드는 하남 건업에 투자하여 지분 27% 를 중원의 발전 플랫폼으로 삼았다.

케이드 자산 관리를 폭로하다

자산관리에 치중하는 것은 나진우가 케이드가 상업지산 운영에서 가장 독특하다고 생각하는 점이다. "토지에서 완제품에 이르기까지 자산 관리는 실제로 이 과정에서 매우 중요한 역할을 한다."

나진우는 케이드가 건설 초반에 건물이 당초의 포지셔닝과 사고방식에 부합하는지 측정할 것이라고 소개했다. 또 시장 변화에 수시로 관심을 갖는다. 시장 풍향이 바뀌면 케이드는 그에 따라 조정하여 구간 내에서 최적의 해법을 찾을 것이다.

관리 단계에서 Dell 은 시장의 피드백 최적화 방안을 통해 수익을 늘릴 것입니다. "분할을 통해 임대 면적을 늘리거나 건물 자체의 단점을 개조할 수 있습니다 (예: 쇼핑몰 이동 라인 변경). 이런 세부 사항들을 얕보지 마라. 약간의 조정과 보완으로 임대료 수입이 65,438+00%-65,438+05% 증가할 수 있다. "

케이드의 핵심 경쟁력은 그룹 가치 사슬 자원을 이용하여 종합 개발 프로젝트를 하고, 다양한 기능과 형식을 유기적으로 연결하고, 더 나은 전반적인 경험을 제공하고, 시너지 효과를 발휘하는 것이다. 여기에는 쇼핑몰, 오피스텔, 서비스 아파트, 복합체, 주택 건설, 이들을 연결하고 전체 지역을 계획하고 개발하는 작업이 포함됩니다.

현재 케이드의 종합체 프로젝트는 복사, 도시개발, 구개프로젝트, 도심 지하철에 종합체 건설 등이다.

모든 개발업자들과 마찬가지로, 케이드의 실체 쇼핑몰도 전기상들의 충격을 받고 있다. 중국에서는 전자 상거래의 발전이 세계 어느 나라보다 더 빠르고 맹렬하다.

나진우도 이에 대해 깊이 연구하고 있다. 그는 전자 상거래가 케이드의 매장을 포함한 실물경제에 어느 정도 영향을 미칠 것이라고 말했다. 백만 명, 과거에는 10 개의 쇼핑몰이 있었을 텐데, 지금은 5,4 개면 충분할 것 같다. 케이드의 관점에서 볼 때, 중요한 것은 상위 3 위인데, 살아남기만 하면 자연히 할 수 있는 사업이 있다는 것이다.

나진우는 케이드가 더 스마트하거나 인터넷+의 이념과 관행을 시도해 건물을 더욱 지능적으로 만들고 기술을 통해 사람들과 소통할 수 있도록 하기 시작했다고 밝혔다. "우리와 우리 가게를 임대하는 상인들은 고객에 대해 더 많이 알아야 한다. 특히 우리가 이 고객들을 분석할 수 있도록 도와준다면, 우리 매장을 더 잘 찾을 수 있을 것이다."

이를 위해 회사는 CapitaStar 2.0 플랫폼을 개발하여 피드백 혜택을 통해 고객을 인정하고 유지했습니다. 한편, 우리는 바이두와 같은 다른 인터넷 회사들과도 협력하고 있습니다.

이런 인터넷 plus 는 쇼핑몰뿐만 아니라 나진우는 케이드 오피스텔에서 일하는 직원들도 쇼핑몰에서 쇼핑을 할 수 있기를 바란다. 주택단지업주들은 여행할 때도 케이드의 서비스 아파트에 살면서 인터넷으로 고객을 식별하고 모든 것을 연결해 생태계를 구축했다.

또한 스마트 시설이나 사물인터넷을 통해, 스마트 주차를 이용하거나 엘리베이터 옆에 충직한 쇼핑객을 위해 자리를 예약하는 등 사용자가 케이드 부동산에 오는 저항을 줄이고자 합니다. 더 많은 사람들을 데려올 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)

인터넷이 가져온 일과 생활방식의 변화도 상업용 부동산의 발전에 영향을 줄 수 있다. "현재 사무실에서 작업 공간을 즐기는 것이 유행하고 있습니다. 아마도 미래의 쇼핑몰은 공동 사무 공간을 제공할 것이며, 동시에 사무실과 쇼핑을 할 수 있을 것입니다. 미래의 쇼핑몰, 오피스텔은 더 이상 전통적인 쇼핑몰, 오피스텔이 아닐 수도 있다. "

희망 중국.

더 많은 오픈 부동산 투자 신탁 기금

나진우는 대형 부동산을 장기간 보유하고 있다면 자본시장과 연계되거나 증권화되거나 장기적으로 자금을 마련할 필요가 있다고 지적했다. 그렇지 않으면 임대료로 회수 비용을 반환하는 데 15-20 년이 걸릴 수 있으며, 대부분의 부동산업자들은 장기적으로 상업용 부동산을 대규모로 보유할 수 없다.

이런 재정적 안배는 바로 케이드가 잘하는 것이다. 자산증권화' 는 케이드가 방대한 자산을 보유한 칩 중 하나이다. 나진우는 케이드가 초기에 안정적이고 질 좋은 프로젝트를 부동산신탁자금에 주입하고 자금이 새장으로 되돌아간 뒤 새 프로젝트에 투자할 것이라고 밝혔다. 현재 케이드는 중국에 10 쇼핑몰이 신탁기금에 주입되고 있다. 다른 장기 보유 종합체나 부동산의 경우, 케이드는 서로 다른 사모 지분 펀드를 통해 운영된다.

나진우는 현재 국내 자본시장의 개방도가 상업지증권화를 하기에 충분하지 않다고 지적했다. 펀드 관리와 국내 사모의 관점에서 볼 때, 외자가 중국에 투자하는 데는 여전히 한계가 있다.

그는 국내 금융정책이 계속 개방되어 국내에서 일부 부동산 금융상품을 조작하여 상업부동산의 발전을 한 단계 더 발전시킬 수 있기를 바란다.

나진우는 중국이 REITs 를 풀어주고 전체 아키텍처를 최적화하기를 기대한다. 외국 사모기금은 달러를 위주로 하지만, 국내에서 인민폐를 사용하는 것은 세금과 환율의 관점에서 어느 정도 위험이 있다. 한편, 중국은 현재 회사제이고, 외국은 대부분 신탁제이다. 이는 회사세가 중국에서 납부해야 한다는 것을 의미한다. "중국에서 싱가포르와 같은 신탁기금을 만들 수 있다면 위험을 줄이고 세금의 성실성을 높일 수 있다." 앞으로 조건이 허락한다면, 케이드는 중국에서 부동산 신탁 기금을 발행하여 상장할 것이다.

나진우는 중국은 여전히 좋은 시장이라고 말했다. "단기 통화나 수익은 하락할 수 있지만, 글로벌 투자 수익의 관점에서 볼 때, 우리가 접촉한 장기 투자자들은 여전히 중장기 시장 추세에 대해 낙관적이다."

(위 답변은 20 16-05-28 에 발표되었습니다. 현재의 주택 구입 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오

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