제 8 조 토지부가가치세 청산 조건에 부합하는 납세자는 90 일 관할 지방세무서에 세무청산 신청을 하고' 토지부가가치세 청산 신청서' (첨부 2) 를 사실대로 기입하고 관할 지방세무서의 비준을 거쳐 세무청산 수속을 밟아야 한다. 납세자의 토지부가가치세 청산 신청이 접수조건에 맞지 않는 경우,' 토지부가가치세 청산 신청서' 에 접수하지 않는 이유를 명시해 납세자에게 반납해야 한다.
제 9 조 지방세무서가 납세자에게 부동산 개발 프로젝트 토지부가가치세 청산 수속을 처리하도록 요구하면 관할 지방세무서는' 토지부가가치세 청산 통지서' (첨부 3) 를 발행해 납세자에게 전달해야 한다. 납세자는' 토지부가가치세 청산 통지서' 를 받은 날로부터 30 일 이내에' 토지부가가치세 청산 신청서' 를 작성하여 관할 지방세무서에 제출해야 한다. 관할 지방세무서의 비준을 거쳐 90 일 이내에 세무청산 수속을 밟아야 한다.
제 10 조 납세자는 토지부가가치세 청산 신고 수속을 할 때 주관 세무서에 세금 청산 사항과 관련된 자료를 제출하고' 토지부가가치세 청산 자료 목록' (첨부 4) 을 작성해야 한다. 제출해야 할 관련 정보는 다음과 같습니다.
(1) 프로젝트 완료 청산 양식, 현재 재무 회계 보고서 (손익 계산서, 주요 개발 제품 (프로젝트) 판매 일정, 완료된 개발 프로젝트 원가 테이블 포함) 등
(b) 국유 토지 사용권 증명서.
(3) 토지사용권을 취득할 때 지불하는 토지가격의 관련 증명서와 국유토지사용권 양도 또는 양도 계약.
(d) 청산 프로젝트의 예산, 견적, 프로젝트 계약서.
(5) 청산 항목에 따라 대출 이자를 지불할 수 있는 관련 증명서와 대출 계약.
(6) 상품주택 판매와 관련된 증명서는 공인이 찍힌 상품주택 매매 계약 통계표 형식으로 판매품목의 건물 번호, 방 번호, 판매면적, 판매수익, 용도 등을 포함한다.
(7) 청산 프로젝트의 프로젝트 완료 수락 보고서.
(8) 청산 항목의 판매 허가증.
(9) 이미 납부한 영업세, 도시건설세, 교육비 추가 등을 포함한 부동산 양도와 관련된 완세 증명서.
(x) 토지 부가가치세 청산 검증 보고서.
(1 1) 토지 부가가치세 신고서 (1 사본).
(12) 세무서에서 요구하는 토지 부가가치세 청산과 관련된 기타 서류.
제 11 조 납세자는 각종 청산 신고서 및 관련 양식을 정확하고 진실하게 작성해야 한다. 납세자가 중개기관에 청산 검증을 의뢰한 경우, 검증 보고서는 청산 항목 소득, 공제 항목 및 토지 부가가치세 청산과 관련된 검증 정보를 상세히 기재해야 한다.
제 12 조 관할 지방세무서는 납세자가 제출한 신청 자료와 평가 보고서를 수집할 때 납세자가 제공한 자료를 꼼꼼히 점검하고 평가 보고서의 표준 형식에 따라 엄격하게 접수해야 한다. 납세자가 제출한 신청 자료가 완비되면 주관 세무서가 접수하고 납세자에게' 토지부가가치세 청산 접수통지' (첨부 5) 를 발행해 심사 절차로 옮겨야 한다. 납세자가 제출한 청세 자료가 불완전하고, 사찰 보고서 내용이 표준화되지 않고, 심사 문제가 명확하지 않은 경우, 납세자에게 반납하여 사찰 보고서나 보충 자료를 수정하고, 납세자에게' 토지부가가치세 청산 보충 자료 통지서' (첨부 6) 를 발행해야 한다. 청산 자료가 완비된 후에는 세무청산 수속을 다시 밟아야 한다.
부동산 기업의 토지 부가가치세 청산 문제
현행' 토지부가가치세 잠행조례' 에 따르면 토지부가가치세는 토지와 지상 건물을 징수 대상으로, 부가가치액을 기준으로 세금을 계산하며, 누진세율은 30%-60% 이다. 그러나 부동산 개발의 각종 원가 프로젝트로 계산하기가 매우 어렵다. 이에 따라 토지부가가치세는 매년 부동산 프로젝트의 예상 판매소득에 따라 미리 징수해 프로젝트 완공 검수 후 청산해 왔다. 그러나 원천 징수 율이 낮기 때문에, 선불 세금은 청산 세금의 극히 일부에 불과하며, 대부분의 토지 부가가치세는 청산 단계에서 납부된다. 중화인민공화국 국세총국 부동산 개발 기업 토지부가가치세 청산 관리 관련 문제에 대한 통지 (국세발 (2006)187 호) 의 요구에 따라 다음 조건 중 하나를 충족해야 토지부가가치세 청산을 할 수 있다. 부동산 개발 사업이 모두 완공되고 판매된다. 미완성 부동산 개발 프로젝트의 전반적인 이전; 토지사용권을 직접 양도하다. 이러한 규정에 비추어 볼 때, 일부 부동산 프로젝트는 종종 세금을 내지 않거나 세금을 늦추는 목적을 달성하기 위해 부정적인 조치를 취한다. 예를 들면, 프로젝트 건설 기간 연기, 예매 후 준공 미실현 등이다. 또는 매각 완료 후 일정 비율의 개발상품을 보류하고 토지 부가가치세 청산 조건을 의도적으로 실현하지 않는다. 이러한 수단은 확실히 청산을 늦추는 목적을 달성할 수 있지만, 기업의 경영에 영향을 줄 수 있으며, 심지어 법률과 세수 위험도 초래할 수 있다.
이 단락을 편집하고 청산 시간을 늦추면 기업에 각종 위험을 초래할 수 있다.
1, 세금 위험
한편 징수 속도는 부가가치세 청산 시간의 영향을 받는다. 롤링 개발은 현재 부동산 개발의 주류 모델이다. 이런 개발 모델은 특히 은행 대출과 예매 수입에 의존하여 프로젝트 개발을 지원한다. 따라서, 그 판매 리베이트의 속도는 부동산 프로젝트의 개발 비용에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 상환 속도가 빠를수록 개발 자본 비용이 낮을수록 이윤 공간이 커진다. 기업이 개발한 제품의 상당 부분을 그대로 두고 팔지 않으면, 가장 먼저 영향을 미치는 것은 기업의 자금 회수다. 자본 회수 속도가 느릴수록 개발 비용이 높아진다. 반면에, 부동산 비축 결과는 더 높은 부가가치와 더 높은 세금으로 이어질 수 있다. 현재 부동산업체들이 자발적으로 청산하는 것을 제외하고는 대부분의 부동산이 조건을 충족하면 세무부에 의해 청산될 가능성이 있다. 토지부가가치세청산관리규정 (국세발 (2009)9 1 호) 은 세무서가 자발적으로 청산하는 조건을 열거하고, 준공검수된 부동산 개발사업을 포함한다. 양도된 부동산 건축 면적은 전체 프로젝트 판매가능 건축 면적의 85% 이상을 차지하거나, 85% 를 넘지 않았지만, 나머지 판매가능 건축 면적은 이미 임대되거나 점유되었다. 판매 (사전 판매) 라이센스는 3 년 동안 판매되지 않았습니다. 그러나 미래 세무서가 주동적인 청산 조건을 더욱 보완할 수 있다는 것은 배제할 수 없다. 그 당시 부동산의 부가가치는 지금보다 더 높았을 것이다. 일부 기업들이 초기에 개발한 부동산은 현재 부가가치가 200% 이상이고 토지부가가치세가 이익의 60% 에 달하면서 전체 프로젝트의 적용 비율이 증가하게 된다. 따라서 토지부가가치세 청산을 지연시키는 시간이 너무 길어서는 안 되며, 시장 발전과 정책 변화의 위험을 종합적으로 고려해야 한다.
2. 법적 위험
우선 토지부가가치세 청산을 하지 않은 사업회사는 취소할 수 없다. 《 세징수관리법 》 제 16 조는 공상국이 상쇄하기 전에 세무취소를 처리해야 한다고 규정하고 있다. 또한' 세무징수관리법 시행 세칙' 은 납세자가 세무등록 취소를 처리하기 전에 세무서에 과세, 연체, 과태료를 청산하고 송장, 세무등록증 등 세무증명서를 납부하도록 요구하고 있다. 부동산 프로젝트 회사가 대량의 토지부가가치세를 청산하지 않아 취소될 수 없기 때문이다. 사실, 부동산 업계의 3 분의 1 도 안 되는 프로젝트 회사만이 취소됐다. 부동산 업계는 일반적으로 개발 프로젝트인 한 프로젝트 회사의 상업 모델을 채택한 것으로 알려졌다. 얼마 후 부동산 기업들은 이미 상당한 수의 프로젝트 회사를 축적했을 가능성이 있어 관리상 매우 혼란스럽고 불편했다. 이들 사업사들은 개발 자질과 껍데기 가치가 있지만 세금상의 불확실성이 커서 전반적으로 판매하기가 어렵다. 둘째, 공사 기간을 연기하면 계약의 위험이 발생할 수 있다. 부동산 기업은 프로젝트가 완공되기 전에 예매를 진행한다. 예매 계약에서, 그들은 보통 바이어와 주택 납부 날짜와 부동산 허가 처리 시간을 약속한다. 부동산 기업이 토지부가가치세 청산만 피하고 건설기간을 연장하는 것을 고려한다면 프로젝트를 완성하지 못할 것이다. 그러면 구매자와의 계약 이행에 영향을 주고 불필요한 분쟁을 일으키며 집단소송에 직면할 수도 있다.