첫째, 부동산 개발 기업의 자금 흐름 특성
토지 취득 전 주요 자금 흐름: 토지평가비, 토지경매보증금 등. 이 단계에서 자금은 순유출 상태에 있으며, 주요 자금 출처는 자체 자본이다.
토지 취득 기간의 주요 자금 흐름: 토지 대금, 세금 등. 이 단계는 시간이 짧지만 자금 유출량이 많아 자금원은 주로 자체 자본이다.
프로젝트 개발 전 주요 자금 흐름: 이 기간 동안의 비용에는 주로 프로젝트 계획 포지셔닝 비용, 프로젝트 설계 비용, 프로젝트 조사비 및 정부 부처가 부과하는 비용이 포함됩니다. 이 단계에서 자금 유출 규모는 프로젝트 투자의 비율이 매우 작지만, 이 시기의 자금 계획은 매우 중요하며, 프로젝트의 자금 조달 안배를 효과적으로 완성해야 하며, 자금의 주요 출처는 자체 자금이다.
개발 건설 기간의 주요 자금 흐름: 주로 토건비용, 인테리어 비용, 인프라 비용, 공공시설 비용, 개발관리비 등이 있습니다. 프로젝트의 자금 수요는 주로 개발 전 기간의 자금 조달 약정에 의해 제공된다.
프로젝트 판매 또는 임대 기간의 기본 자금 흐름: 이 기간은 수익 생성 기간이며 비용은 주로 프로젝트 마케팅 비용 및 프로젝트 대행사 비용을 포함합니다.
이 가운데 처음 4 개 코너는 자금 유출 기간이며, 자금 출처는 주로 프로젝트 자체 자금, 은행 대출, 부분 판매 자금이다. 이 가운데 토지금과 건설비용은 이 시기의 핵심 자금 유출이다. 전자가 발생한 시간은 매우 짧았고, 후자는 전체 프로젝트 건설 기간 동안 속속 보냈다. 판매 또는 임대 기간은 자금 회수와의 유일한 부분이며, 판매형 부동산의 자금 유입은 일반적으로 크고 작은 특징을 나타낸다. 즉, 판매 전, 자금이 빠르게 회수되고, 판매 후기에 자금 유입이 둔화되어 결국 제로가 된다. 그러나 임대 부동산에 따르면 초기 자본 회수가 적은 것으로 나타났다. 이후 경영이 안정기에 접어들면서 자본 회수가 꾸준히 증가했다.
둘째, 부동산 개발 기업의 자금 관리의 열쇠
일반적으로 자금 관리는 생산 프로세스에 따라 투자 계획, 자금 계획, 자금 조달, 자금 운용 등 몇 가지 핵심 요소로 구성될 수 있으며 부동산 기업도 예외는 아니다.
1. 투자 계획은 자금 관리의 전제 조건입니다.
부동산 기업은 자금 수요가 크고 자금 회전 주기가 긴 특징을 가지고 있다. 현금 흐름 부족이 발생하면 프로젝트 진행에 심각한 영향을 미쳐 공사가 뒤처질 수 있다. 따라서 자체 자금이 충분하고 현금 자산의 선순환을 바탕으로 부동산 기업은 현금 흐름과 투자 능력을 보장하는 엄격한 투자 계획을 수립합니다.
자금 계획은 자금 관리의 기초입니다.
프로젝트 진행 과정에서 볼 때, 프로젝트 취득 전 평가 단계에서 프로젝트의 모든 자금 계획 약정이 완료되어야 한다. 이 단계의 평가 결과는 프로젝트에 대한 투자 여부에 직접적인 영향을 미치며, 이 단계의 작업을 보다 정확하게 완료하기 위해 개발업체는 프로젝트 포지셔닝, 설계, 시공 방안, 프로젝트 융자, 프로젝트 판매 계획 등에 대해 합리적이고 세밀한 예측을 해야 하며, 작업의 모든 편차는 후속 자금 사용과 회장에 영향을 미칩니다. 따라서 평가가 정확하고 정보량이 많을수록 편성된 자금 계획이 미래의 실제 자금 수요에 가까울수록 기업이 직면한 재정적 위험은 줄어듭니다.
자금 조달은 자금 관리의 열쇠입니다.
자금 수요가 큰 부동산 개발 기업에게 자금 조달 능력은 의심할 여지 없이 기업 발전의 명맥과 관련이 있다. 기업의 내생자금은 기업 축적의 제한을 받아 단기간에 대규모로 늘리기가 어렵다. 금융위기 이후 전통적인 개발대출은 갈수록 터무니없어지고 있다. 시장의 폭락은 개발업체가 미래 자금 회수를 정확하게 예측하는 어려움을 증가시켰다. 이런 상황에서 기업이 융자 채널을 확대하는 것은 의심할 여지 없이 필요하다.
기업의 자금 계획을 따르고, 조속히 출자측과 접촉하고, 프로젝트에 대한 생각과 건의를 듣고, 프로젝트에 통합하면 기업이 더 쉽게 융자를 받을 수 있게 된다.
부동산 개발 기업에게 이 단계는 의심할 여지 없이 전체 자금 관리 과정의 중점이며, 융자 관리는 바로 이 단계의 핵심이다. 현재, 개발 기업에게 은행 개발 대출은 여전히 가장 중요한 융자 수단이다. 그러나, 중국의 은행 신용대출에 대한 규제는 상당히 빈번하고 매우 불안정하다. 하늘만 먹고 먹는 수동적인 모델을 피하기 위해 부동산 개발업체로서 대출 능력을 지속적으로 높이고 융자 채널을 넓히는 것은 의심할 여지 없이 장기적인 임무다. 경제 다원화 발전의 오늘날, 융자 채널은 다양화되는 경향이 있다. 현재의 경제 환경에서는 다음 채널도 참고할 수 있다.
융자 방식
해명
특성
어려움
기업 내부 융자
담보, 담보, 어음 할인, 판매 강화를 통해 선불금을 받고 이익 잉여금을 이용하여 자금을 얻다.
가용성이 강하고 자금 규모가 제한되어 있다.
낮은
주식 시장 상장을 통해 자금 조달 추구
공개 시장에서 주식을 발행하거나 셸 회사를 구매하여 간접적으로 상장하다.
시간이 많이 걸리고 비준하기 어렵다
높은
채권 융자
회사채 또는 회사채 발행을 통해 시장에서 자금을 모으는 행위.
일반적으로 자금 조달 기간이 길고 자금 조달 비용이 낮습니다.
높은
경영부동산 대출
자신의 경영재산을 담보로 하여 경영소득이나 임대료 수입을 주요 상환원으로 하는 대출.
개발자에 대한 신용과 부동산에 대한 경영 수입 요구가 높고 기한이 길다.
중간
대출을 인수하다
상업은행이 인수자 또는 자회사에 발행한 M&A 거래가격을 지불하는 대출입니다.
기업 자질에 대한 요구가 높고 주기가 길다.
높은
신탁융자
사회 대중에게 신탁상품을 모집하는 융자 행위.
기업 신용에 대한 요구가 더 높다.
중간
대부금을 위탁하다
의뢰인은 합법적인 출처의 자금을 제공하고, 위탁은행이나 신탁기관은 의뢰인이 정한 대출 대상, 용도, 금액, 기한, 이자율 등을 대신하여 발행, 감독 사용 및 회수를 돕는 대출 업무를 대행한다.
단기 및 고비용
중간
투자기금
국내외 투자기금과의 협력을 통해 프로젝트 자금을 확보한다는 것, 지분협력이든 채권협력이든 모두 일종의 융자 행위다.
고비용
중간
회세
자제하거나 아웃소싱한 자산을 매각한 후 구매자에게 다시 임대하여 현금 흐름을 얻습니다.
자산 사용권을 유지하면서 자산 소유자가 필요한 자금을 확보할 수 있도록 합니다. 높은 융자 비율
낮은
환매 융자
부동산 보유자는 부동산을 한 금융기관에 매각한 후 담보를 통해 같은 금융기관에서 부동산을 환매했다.
높은 융자 비율
중간
부동산 투자신탁회사 (RealEstateInvestmentTrust)
회사나 신탁 (계약) 기금으로 운영되며 모금자금을 부동산 거래 관리나 담보대출 투자에 활용하고 주주 또는 투자자의 투자 형태에 수익을 분배한다.
전문 관리
높은
4, 자금의 사용은 자금 관리의 보증이다.
자금 용도란 프로젝트 개발 과정에서 모금자금을 다양한 용도에 투입하는 방법을 말한다. 자금의 사용 방향을 엄격히 통제하기 위해서는 종합적인 수익 예산과 지출 예산을 미리 편성하고 예산 제약의식을 강화하고 초과 지출 프로젝트에 대한 엄격한 감사를 실시해야 한다. 비용 관리에 대한 인식을 강화하고 품질과 공사 기간을 보장하면서 프로젝트 개발 비용을 최소화할 수 있습니다.
셋째, 부동산 개발 기업 자금 관리의 핵심
기업 전략의 관점에서 볼 때, 기업 자금 관리가 해결해야 할 핵심 문제는 자금 분배, 자금 효율성, 자금 안전이다.
1, 자금 조달
자본 배분은 넓은 의미의 자본 운용 개념으로 기업의 장기 투자 전략과 단기 투자 전략을 결합한 자본 운용 규칙이다. 부동산 개발업체들은 자체 발전 전략에 따라 자체 자금 배분 계획을 세워야 한다.
구체적으로, 기업은 프로젝트의 정상적인 운영을 보장하기 위해 얼마나 많은 현금 자산을 배분해야 하는지, 향후 개발을 위해 얼마나 많은 토지 자산을 배분해야 하는지, 매출의 연속성을 보장하기 위해 얼마나 많은 건설중인 프로젝트를 배정해야 하는지, 매각할 부동산 프로젝트를 얼마나 많이 배정하여 제때에 자금을 회수하여 자금의 균형을 이룰 수 있는지 고려해야 한다.
부동산 기업은 서로 다른 자산에 대한 자금을 합리적으로 배분하고, 합리적인 현금 상환 만기 채무의 수를 결정하고, 합리적인 토지 비축량을 결정하고, 동시에 기업 능력을 초과하는 투자를 피하고 위험을 통제해야 한다.
2. 자금 효율성
부동산 기업이 차지하는 자금량이 어마하고, 자금 효율성이 떨어지면 기업의 재정비용이 크게 늘어나 기업의 수익에 영향을 미칠 수 있다. 첫째, 기업은 정상적인 경영 요구를 충족시킬 수 있는 충분한 자금이 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 자금 유입을 늘려 자금 유출을 통제함으로써 자금 균형을 이뤘다.
자본 지출의 관점에서 비용에 영향을 미치는 프로젝트는 주로 제품 설계, 건축 자재 선택, 건설 관리 비용, 연체 수수료 및 마케팅 비용입니다. 이에 따라 개발업체는 제품 설계를 개선하고 건축 자재를 합리적으로 선택함으로써 현대 공급망 관리 체계를 구축하고 보완할 수 있다. 동시에, 그들은 가능한 모든 관리비용을 통제하고, 금융기관과의 협상 능력을 높이고, 비용을 절감하고, 자금 효율을 높일 수 있는 목적을 달성할 수 있다.
자금 유입의 관점에서 볼 때, 회수 기간을 단축하는 것이 의심할 여지 없이 자금 효율을 높이는 가장 좋은 방법이다. 구체적인 조치는 토지 유휴기간을 줄이고 프로젝트 준비 효율을 높이는 것을 포함한다. 공사의 질을 확보한다는 전제하에 공사 건설 진도를 가속화하다. 합리적인 마케팅 방안을 제정하고, 빠른 판매를 하고, 자금을 빨리 회수하다.
3. 자본 안전
어떤 기업이든 자금 안전 관리는 재무 관리의 핵심 부분이며, 부동산 기업도 예외는 아니다. 일반적으로 자금의 안전 관리는 자금 제한 메커니즘과 감독 메커니즘을 수립하고 개선하여 실현할 수 있다.
첫째, 자금 사용에 대한 제약 메커니즘을 확립함으로써 자금 사용에 대한 위법 행위를 줄인다. 일반적으로 기업은 승인 승인 승인 제도 수립, 엄격한 상환 관리, 호환되지 않는 직무 분리 제도 수립, 자금 관리 책임제 강화 등을 통해 자금 관리의 제약을 실현할 수 있다.
제약 메커니즘만으로는 자금 안전을 완전히 보장할 수 없으며, 건전한 자금 감독 메커니즘이 위험을 예방하는 열쇠입니다. 기업은 각종 제약 메커니즘의 실제 시행을 정기적이고 비정기적으로 점검하고, 실물자산을 정기적으로 점검하고, 모든 중요한 자금의 흐름을 감시하고, 정기적으로 전면적인 검사를 실시하고, 내부 감사 제도를 개선하여 자금 위험을 줄일 수 있다.
넷째, 부동산 개발업체들의 투자가 너무 충동적이어서 자금 압박이 재발할 수 있다.
요약하자면, 2009 년 이후 부동산 시장의 온난화와 느슨한 통화 정책의 영향을 받아 부동산 개발업체들은 다시 은행의 총아가 되어 대량의 신용자금이 부동산 시장으로 유입되어 기업의 자체 자금 조달 압력을 완화했다. 현재, 시장이 지나치게 많은 신용자금이 부동산 시장에 유입될까 봐 부동산 거품이 생기고 있기 때문에, 은행은 최근 2 채 거래에 대한 신용승인 기준을 엄격히 집행하고 있으며, 상반기 대규모 신신용대출도 은행의 하반기 대출을 제한할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 시장명언) 3 ~ 4 분기 은행 신용대출이 부동산 산업을 강화할 것으로 예상된다.
충분한 신용지원이 부족한 상황에서 시장 거래량이 현저히 하락하고 가격이 안정될 것으로 예상된다. 올해 2 분기 이후 토지거래가 다시 불티나게 재현돼 향후 개발업체들은 토지양도금 납부 문제에 다시 직면할 예정이다. 이에 따라 시장 호황기의 과도한 확장으로 개발업체들이 다시 자금 부족 압력에 직면할 가능성이 높다. 정책 규제가 밀집되고 시장 변동이 잦은 배경과 기대에 따라 자금 관리의 본질을 분명히 보고 부동산 개발 기업의 자금 운영 관리를 강화하는 것은 장기적인 임무가 될 것이다.