업계 인사들은 보험자금 투자 부동산에 대한 새로운 규정이 부동산 시장 금융위험감독의 전반적인 규제 목표에 부합한다고 보고 있다. 더 중요한 영향은 보험자금이' 명주 실채' 형식으로 부동산 개발 건설 분야에 진입할 수 있다는 점이다. 또렷한 붉은 선을 긋다.
부동산 펀드에 대한 규제가 다시 확대된다
전반적으로 보험자금 직접투자 미상장 기업 지분은 뚜렷한 수익을 맞고 있다. "통지" 는 보험 자금이 금융 지분 투자를 전개할 수 있으며, 안전, 유동성, 수익성 등의 조건 하에서 상환 능력, 위험 선호도, 투자 예산, 자산 부채 등의 요소를 종합적으로 고려하고, 법에 따라 자율적으로 투자 기업의 업종을 선택할 수 있음을 분명히 했다. 이에 앞서 금융지분 투자업계는 보험기업, 비보험금융기업, 보험업무와 관련된 연금 의료 등 특정 기업으로 제한돼 한계가 있었다.
그러나, 보험자금이 부동산 분야에 진입하는 것에 대해 새로운 규정은 여전히 엄격한 규정이 있다. "통지" 에 따르면 보험금은 금융지분 투자를 전개하고, 투자한 대상 기업은 직접 부동산 개발 건설에 종사해서는 안 되며, 상품주택의 개발이나 판매를 포함해서는 안 된다.
금융지분 투자는 보험그룹 (지주회사), 보험회사, 보험자산관리회사가 투자자 명의로 상장되지 않은 기업 지분을 보유하고 있으며, 기업회계규범 관련 규정에 따라 보험기관과 관련 당사자가 해당 기업의 직접지분 투자 행위를 통제하거나 공동으로 통제하지 않는 것을 말한다.
사실, 규제 당국이 발표한' 보험자금 운용 관리 잠행 방법' 과' 보험자금 투자 부동산 잠행 방법' 에 따르면 보험회사는 직접 부동산 개발 건설에 종사할 수 없고, 상품 주택 개발 또는 판매에 투자할 수도 없지만 투자자로서 부동산에 개입할 수 있다. 예를 들면 지분 투자, 거장, 구매 부동산, 관련 거래 등을 통해.
업계 인사들의 관점에서 볼 때, 이 새로운 규정은 보험회사에 비해 직접 부동산 개발 건설에 종사하는 것을 허용하지 않고 이미 업그레이드되었다. 보험자금은 금융지분 투자를 하고, 투자한 대상 기업은 직접 부동산 개발 건설에 종사해서는 안 된다. 즉 보험자금이 상장되지 않은 부동산 개발회사나 부동산 개발 프로젝트에 투자하는 것을 금지하는 것이다. 이것은' 세 개의 빨간 선' 에 이어 부동산 금융 위험의 규제 업그레이드이다.
앞서' 세 가지 붉은 선' 의 새로운 규정은 부동산 고부채를 가리켜 부동산 업계의 신용 위험을 낮췄다. 이후 은감회 신탁부는 각지의 은감국에' 새로운 부동산 신탁업무 관련 조사 실시 통지' 를 보내 부동산 신탁의 규모를 엄격하게 통제하고 부동산 신탁의 관통형 감독을 강화하며, 변변 돌파 감독 요구 사항을 엄금하고, 자금의 불법 유입을 위해 부동산 시장에 채널을 제공하고, 부동산 신탁위험 예방 통제를 실질적으로 강화할 것을 요구하고 있다.
"3 개의 빨간 선" 의 압력으로 "부채-주식 전환" 에 대한 자금 조달 수요가 증가했습니다. 58 안거객부동산연구원 분원원장 장보 () 에 따르면 현재 감독층은 부동산 기업채권 융자에 대한 전반적인 통제로 인해 부동산 기업의 지분 융자가 증가하고 지분 융자는 일정 위험 (예: 지분 명확성, 채권 진실 등) 이 있다고 밝혔다. 보험 자금은 위험 통제에 대한 요구가 높다. 만약 그들이 부동산 개발 분야에 직접 진입한다면, 그들의 안정과 안전에 불리하다.
일반적으로 명주 실채는 겉으로는 입주를 의미하고 실제로는 대출이다. 명주 실채는 기업 부채율을 증가시키지는 않지만 보이지 않는 부채를 형성한다.
신뢰투자연구원 선임 연구원인 마홍은 최근 일부 주택대출 신탁 등 금융업무가 정책적으로 긴축돼 부동산 시장의 금융위험은 주로 부동산 개발 기업 수준에 집중돼 있다고 밝혔다. 이에 따라 규제기관은 보험자금의 부동산 분야에 대한 투자 요구를 강화하고 전반적인 규제 목표에 부합한다.
보험금 부동산 진입 제한.
항대연구원에 따르면 현재 보험자금의 투자 방향에서는 은행예금, 채권 등 고정수익류 자산이 약 50% 를 차지하며 보험자금이 가장 큰 투자이며, 대안투자로 대표되는 다른 투자는 여전히 고공행진하고 있다. 고정수익에 버금가는 두 번째 배치방향이며 부동산 투자는 보험대안투자의 중요한 목표 중 하나다. 이전 규제 요구 사항에 따라 보험 부동산 투자는 상업용 부동산, 사무용지, 연금, 의료, 자용지 등에 집중되었다.
최근 몇 년 동안 보험금도 여러 가지 방법으로 부동산에 투자했다. 2 급 시장에서 패를 올리거나 전략투자를 상장하는 기업뿐만 아니라 대량의 부동산을 직접 구입하여 연금 업무를 배치했다. 그러나 보험자금 위반이 부동산업으로 유입되는 현상도 있다.
지난 9 월 금융매체는 은감회 사무청이 최근 각 보험그룹 (지주회사), 보험회사, 보험자산관리회사에' 보험자금 위반 운용 및 위험자찰에 관한 통지' 를 보냈다고 보도했다. 이 가운데 은감회가 보험회사 보험자금 운용을 조사한 결과 일부 보험사들은 자금 운용 관리 제도가 미비하고, 대안투자 분야의 잠재적 위험이 큰 등 6 가지 문제가 있는 것으로 나타났다. 한편 5 개 보험회사의 보험자금은 직접투자나 금융상품 투자 등을 통해 부동산 분야로 불법 유입돼 244 억 3700 만 원을 포함했다.
브리핑에 따르면, 다음 단계는 보험자금 위반이 부동산으로 유입되든 보험자금 운용 분야의 다른 위반이든 중점적으로 감독할 것이라고 밝혔다.
신뢰투자연구소 선임 연구원인 장병문 () 에 따르면, 이번 규정에 금지된 투자 유형은 주로 상장되지 않은 것과 지주가 아닌 재무투자라는 두 가지 중점을 두고 있다. 따라서 새로운 규정의 더 중요한 영향은 보험자금이' 명주 실채' 방식으로 부동산 개발 건설 분야에 진입하면 명확한 붉은 선이 있을 수 있다는 것이다.
하지만 장병문은 상장되지 않은 회사에 대한 투자 금지도 보험자금 거판이나 전략투자 부동산 상장회사를 허용하는 것을 의미한다고 지적했다.
올해 상장주택업체들이 보험자금을 전략투자자로 도입하는 현상이 증가하기 시작했다. 2020 년 9 월 9 일 양광성은 태강생명, 태강연금, 회사 제 2 대 주주 상하이 문가가' 주식양도협정' 에 서명했다고 발표했다. 태강 생명과 태강 양로는 상하이 문가에게 지분 65,438+03.53% 를 인수하여 총 5 억 5 천만 주, 대가는 약 33 억 7800 만 원 (세금 포함) 이다. 앞서 상인 뱀구가' 손을 잡는다' 는 핑안 자본은' 헤어지다' 로 끝났고, 태평생명은 6 월 5438+ 10 월 대승성 약 2 억 8300 만 주, 총 가격은 약 1.907 억원을 구독했다.
이거부동산연구원 주임 엄약진은 보험자금을 장기 전략투자로 도입하면 주택기업이 경영순 현금 흐름을 늘리고 단기 채무 압력을 줄이는 데 도움이 된다고 밝혔다.
신경보 기자 단 문평초?
편집 오신이 유보청을 교정하다.