업주대회는 업주공약과 업주대회 의사규칙을 제정하고 수정하기로 결정하고, 부동산관리기업을 선발하고 해고하고, 특별보수자금을 사용하고, 자금을 계속 마련하기로 했다. 반드시 부동산관리구역 내 전체 업주가 보유한 의결권의 3 분의 2 이상을 통과해야 한다. "이 규정은 원래 각 동네 전체 소유주의 이익을 보호하기 위한 것이었지만, 실제 집행에서는 조작하기가 어려웠다. 그 이유는 무엇입니까? 본지는 특히 업계 전문가, 산업위원회 주임, 부동산회사 사장 및 관련 변호사를 초청하여 이 문제를 검토했다. Q: 국무원의' 재산관리조례' 에 규정된 업주대회와 관련된 중요한 사항은 3 분의 2 이상의 업주가 통과해야 한다. 이 규정이 실제로 조작하기 어려운 이유는 무엇입니까? 삼상세기 화성업위원회 주임 김신: 저는 업위원회 아르바이트 주임입니다. 이에 대해 깊은 체득을 가지고 있다고 할 수 있습니다. 산업위원회에 있어서, 실제로 이것은 골치 아픈 문제이며, 거의 모든 동네에서 발생할 수 있는 문제이다. 내 의견으로는, 운영이 어려운 이유는 조례에 규정된 3 분의 2 이상의 업주가 동의해야 하는 네 가지 경우, 특별 수리자금의 사용 결정과 갱신 방안도 포함돼 있기 때문이다. 그리고 이것이 바로 모든 지역사회에서 자주 일어나는 일입니다. 수리 자금의 빈번한 사용으로 인해' 3 분의 2' 는 현실에서 거의' 불가능한 임무' 가 되었다. 홍송 아파트 산업위원회 주임 구 Weicheng: 그렇습니다. 솔직히 말하면, 어려움은 사실 회의에 있다. 상해를 예로 들다. 큰 시장은 갈수록 많아지고, 적으면 수백 가구, 많으면 수천 가구가 된다. 이렇게 방대한 업주 수를 너는 이번 업주 대회를 어떻게 열어야 한다고 생각하니? 그래서 우리 커뮤니티는 현재 서면의견의 형식으로 각종 문제에 대해 투표하는 것을 선택했고, 어느 정도 조작성이 있다. 또한, 특별 유지 보수 자금의 사용에 있어서, 먼저 선행 기간 동안 사용 기준을 제정하여 업주 대회에서 통과시킨 다음, 실천 중에 정해진 기준에 따라 조작할 수 있을 것 같습니까? (윌리엄 셰익스피어, 템플릿, 희망명언) (윌리엄 셰익스피어, 템플릿, 희망명언) 예를 들어, 필요한 특별 유지 보수 자금이 3 만 원 미만인 경우 업주 위원회가 승인합니다. 3 만원 이상 65438 만원 미만, 업주 대회 표결; 금액이 654.38+ 만원보다 높으면 전체 업주가 투표한다. 나는 이렇게 하면 조작성이 크게 향상될 것이라고 생각한다. SIC 상하이회사 사장 이승래: 특별수리자금 사용 문제 외에도 실제 운영에는 같은 문제가 많이 있습니다. 그리고 "3 분의 2" 운영난의 근본 원인. 나는 결론을 내렸는데, 단지 4 점 이상이다. 첫째, 우리 업주가 지역사회 활동에 참여하는 의식이 비교적 약하다. 둘째, 일부 동네에서는 업주 대회 주최자의 능력이 제한되어 있다. 즉, 그들은 동네 업주들을 모을 능력이 부족하여' 3 분의 2' 가 없다는 것이다. 셋째, 주최 자체의 공신력. 공신력이 부족하여 대다수 업주의 신뢰를 얻기가 어렵다. 넷째, 업주 대회에 관한 몇 가지 문제는 사회에 전문적인 조직이 없어 정확하고 세심한 지도를 해 주지 않는다. 이것도 매우 중요한 점이다. 상해 부동산연구원 부원장 왕경란: 확실히' 3 분의 2' 문제는 중국에서 발생하며 우리나라의 문화적 배경과 상당히 큰 관계가 있다. 이는 업주가 업주 대회에 참석할 때 적극적이지 않다는 것을 의미할 뿐만 아니라 일부 동네에서 두 가지 극단이 나타난다는 현상을 초래했다. 실제로 업주 공약이나 업주 대회 절차 규칙을 제정하거나 수정하는 것은 어렵지 않다. 우리 정부는 이런 문제에 대해 세밀한 모델을 제공했다. 우리 업주 대회가 해야 할 일은 자기 동네의 실제 상황에 따라 조정하는 것이다. 이를 충분히 할 수 있다면, 산업위원회를 괴롭히는 많은 문제들은 업주 공약을 제정하여 피할 수 있고, 일부 실제 운영상의 난제를 해결할 수 있다. 질문:' 3 분의 2 업주 투표' 의 난이도가 첫 업주 대회 개최에 영향을 미칠까요? 상하이업주컨설팅유한공사 사장 유씨: 현재 비교적 보편적인 것은, 처음으로 업주대회를 개최할 때 업주공약과 업주대회 의사규칙에 대해 표결을 진행할 것이며, 이 두 가지 내용은 3 분의 2 이상의 업주가 동의해야만 통과할 수 있다는 것입니다. 그런 관점에서 볼 때,' 3 분의 2' 문제는 제 1 차 업주 대회 개최에 영향을 미칠 수밖에 없다. 소유주의 3 분의 2 가 찬성표를 던지기는 분명히 어렵다. 특히 현재 많은 업주들은 구체적인 법규에 대해 잘 알지 못하고, 자신의 권익에 대한 강한 인식이 없어 운영난이도가 높아지고 있다. 삼상세기 화성업위원회 주임 김신: 제가 산업위원회 업무를 처리할 때 부딪친 문제는 정반대입니다. 우리 동네에는 지식인이 많고 위권 의식이 강하기 때문이다. 그러나 동시에, 그들은 자신의 권리를 더 잘 행사하고 자신의 이익을 보호하는 방법에 대해 잘 알지 못하여 우리 업위원회의 업무에 번거로움을 가져왔다. 예를 들어, 우리 동네 소유주 중 한 명은 학교 선생님이고, 권익 의식이 강하여, 우리가 그에게 자금 사용권 위탁서에 서명하라고 했을 때, 그는 죽어서 우리에게 서명하기를 원하지 않았다. 그는 일단 이 글자에 서명하면 그가 권리를 잃을까 봐 걱정했기 때문이다. 상해동호부동산회사 사장 이봉: 재산관리조례 중' 3 분의 2' 규정이 동네 관리에 많은 어려움을 더했다. 먼저 업주 공약의 제정을 말하자, 우리가 관리하는 동네는 상해가 비교적 고급스러운 건물이기 때문에 투자자가 비교적 많기 때문이다. 많은 업주들은 모두 외지로, 평소에는 상해에 살지 않고, 일부는 외지인이다. 그래서 이 업주들은 사람을 거의 찾을 수 없는데, 어떻게 업주 대회에 참가합니까? 만약 한 공동체의 투자자 비율이 3 분의 1 을 넘으면,' 3 분의 2' 는 어디에서 오는가? 홍송아파트업위원회 주임 구 웨이성: 실천에서 이 문제를 해결하려면 전문가의 지도가 필요하다. 지역 사회에서 전문적인 지도자를 찾아 이런 일을 할 수 있다면 가장 이상적이다. 그렇지 않다면 밖에서 사람을 초대하는 것이 가장 좋다. 상해 부동산연구원 부원장 왕경란: 이 문제에 대해 조금 다른 견해를 가지고 있습니다. 제 의견으로는,' 3 분의 2' 의 규정은 제 1 차 업주 대회의 개최에 영향을 미치지 않을 것입니다. 만약 우리가' 재산관리조례' 의' 3 분의 2' 조항을 자세히 읽는다면, 그것이 반드시 전체 업주가 참석해야 첫 업주 대회를 열 수 있다는 규정이 없다는 것을 알게 될 것이다. 즉,' 3 분의 2' 는 첫 업주 대회 개최와 무관하다. 방금 말씀드렸듯이, 업주공약과 업주대회 의사규칙에 대한 표결이 필요하기 때문에, 간접적으로 첫 번째 업주대회는' 3 분의 2' 규칙을 사용해야 하는데, 이 문제는 존재하지 않습니다. 왜 그렇게 말하죠? 업주 공약과 업주 대회 절차 규칙은 제 1 차 업주 대회에서 표결해야 한다는 규정이 없기 때문이다. 만약 이런 관례를 바꾼다면,' 3 분의 2' 문제가 첫 업주 대회에 미치는 영향은 존재하지 않을 것이다. 상해동호부동산회사 사장 이봉: 왕사장이 방금 말한 것은 실제로 규정 제정자의 이념과 규정 시행자의 이념 사이의 갈등을 반영한 것이다. 현재 각 동네의 제 1 차 업주대회 조직위원회는 사실상 전공이 아니며, 일부 문제에 대한 처리도 완벽하지 못하다. 업주공약의 내용과 업주대회 의사규칙 제정을 첫 업주대회에서 분리해 선거업위원회 위원으로 바꾸는 것이 현실적으로 더 합리적일 수 있다. 이렇게 하면 세 가지 장점이 있다. 첫째, 업주 대회를 순조롭게 열고 동네 업위원회 팀을 선출할 수 있다. 두 번째는 업주공약 초안과 업주대회 의사규칙이 선거로 생성된 업위원회가 제정해 더욱 전문적이고 엄격해질 것이라는 점이다. 세 번째는 업주 공약과 업주 대회 의사규칙에 대한 표결이 서면으로 의견을 구하는 방식으로 진행될 수 있어 조작성이 더 강하다는 점이다. 질문: 많은 동네들이 부동산 회사의 선발과 해고에 관한 갈등이' 3 분의 2 업주 투표는 조작하기 어렵다' 와 관련이 있는가? 상해시 건위 로펌 변호사 송: 부동산 회사 해고에 3 분의 2 의 소유주의 동의가 필요하기 때문에 업주와 업주 사이에 업주와 부동산 회사 간의 갈등이 크다는 사례가 많다. 한 동네 부동산 관리 회사는 동네 개발자의 자회사로, 동네 관리 과정에서 서비스가 매우 열악하여 거의 모든 소유주가 그것에 대해 의견을 가지고 있는 사례를 접한 적이 있다. (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 자기관리명언) 그래서 업위원회는 업주 대회를 열어 부동산 회사를 해고하기로 했다. 그러나 결국 찬성표는 3 분의 2 를 넘지 않았다. 그 이유는 매우 흥미롭다. 동네에 넓은 상가가 있고, 재산권은 개발상이 소유하고 있기 때문이다. 관련 규정에 따르면, 이 상품주택들은100m2 당 투표권을 계산한다. 그 결과, 동네 개발자가 소유한 주택 몇 채를 더하면 집계된 득표수가 정확히 3 분의 1 을 넘었다. 이로 인해 한 가지 결과가 나왔다. 즉, 이 동네에서는' 3 분의 2' 규정에 따라 부동산 회사를 해고할 수 없다는 것이다. 삼상세기 화성업위원회 주임 김신: 현실에서 부동산 회사를 성공적으로 해고하는 것은 상당히 어렵다. 서면의견의 형식으로 업주의 투표를 요구해도 비례적으로는 3 분의 2 를 넘기기 어렵다. 찬반 양론 외에도 기권이 있기 때문이다. 상당히 많은 업주들이 이런저런 이유로 기권을 선택할 것이다. 이때' 3 분의 2' 는 서비스 품질이 좋지 않은 부동산 회사의' 조력자' 가 되었다. Q: 일부 동네는 서면으로 업주의 의견을 구할 때 업위원회는 업주가 기권하는 것을 동의로 여길 것을 규정하고 있다. 이렇게 하면 갈등이 생기지 않을까요? 상해업주컨설팅유한공사 사장 유: 사실 이것은' 기권' 문제를 해결하는 좋은 방법이다. 그러나 이는 서면 의견이 실제로 업주에게 배달된다는 전제하에 한 것이다. 제출한 의견이 소유주의 손에 전혀 닿지 않는다면 이 부분의 비율은 찬성하는 쪽이라고 할 수 없다. 그렇지 않으면 반드시 업주 간의 갈등을 초래할 것이다. 여기에는 산업위원회 구성원의 전문성이 포함됩니다. 서면 의견만 발급하면, 매 조마다 서명을 해서 등록을 해야, 이렇게 하면 문제를 완전히 피할 수 있다. SIC 상하이 사장 이승래: 현재 많은 동네들이 새로운 방법을 사용하기 시작했습니다. 의견을 구할 때, 그들은 기권을 동의로 하는 것이 아니라 대다수 업주의 의견으로 대체했다. 예를 들어, 산업위원회의 10 명 중 6 명은 운영을 하기로 동의했다. 이렇게 하면 소수가 다수에 복종하는 원칙을 반영하는 동시에 대다수 업주의 이익을 더 잘 보호할 수 있다. 홍송아파트업위원회 주임 구 웨이성: 각 동네는 자신의 실제 상황에 따라 세부적인 조정을 할 수 있지만, 이 과정에서 한 가지 잊지 말아야 할 점은 동네의 규정이 국가 규정을 준수하는 전제하에 세워져야 한다는 것이다. 김신 삼상세기 화성업위원회 주임 김신: 우리 동네는 현재 비교적 실무적으로 하고 있어 조작이 비교적 편리하다. 하나는 투표할 때 차주가 다른 사람에게 대신 투표할 것을 위탁할 수 있다는 것이다. 즉 위탁서에 서명하는 것이다. 이것은 일부 투자자들이 비교적 많은 지역사회에게 좋은 해결책이다. 또 다른 하나는 전체 동네를 면적에 따라 작은 업주 그룹으로 나누는 것이다. 표결이 필요할 때, 업주팀은 회의를 열어 통일의견을 달성한 후 업주팀 대표에게 표결을 의뢰했다. 이렇게 하면 운영상 많은 문제를 피할 수 있다.