(9) 한 감정평가사가 과수림에 대한 감정 위탁을 받아들인 것으로 조사 결과 현재 평균 연간 영업이익은 15만 위안으로 남은 과일 생산 기간은 10년이 될 것으로 예상된다. 최초 5년간 영업이익은 전년도 대비 10,000위안, 6년차부터는 전년도 대비 10위안이 감소됩니다. 운영 종료 시 산림수 가치는 20,000위안이다. 본 사업 프로젝트의 평균 투자수익률은 12로 알려져 있습니다. 이 과수림의 양도에 대한 기준 가격을 결정해 보십시오.
해결책: 실제로 현재 가치는 r=12%의 연율로 계산됩니다.
처음 5년간의 현재 가치: 14/(1 r) 15/( 1 r)^2… … 18/(1 r)^5=569,000 위안
향후 5년간의 현재 가치: 18(1-d)/(1 r)^6 18(1 -d)^2/( 1 r)^7... 18(1-d)^5/(1 r)^10=278,000 위안
잔존 가치 현재 가치: 2/(1 r )^10=0.63백만 위안
위에 130,000위안을 더하면 자산 평가액은 983,000위안입니다.
(10) 기존 이핑구 헤이즐넛 신제품 생산 기술을 사용하여 2년 숙성한 헤이즐넛을 가공한 제품으로 유사제품에 비해 성능이 우수합니다. 이 헤이즐넛 제품의 가격은 개당 350위안인 반면, 유사한 제품의 가격은 개당 310위안이다. 현재 본 제품의 연간 생산 및 판매량은 10,000개입니다. 분석에 따르면 이 생산 기술의 수명은 향후 5년 동안 유지될 수 있을 것으로 예측됩니다. 현재 시장점유율을 유지하기 위해 이 제품의 가격은 1년차에 350위안/개, 2~3년차에 330위안/개, 4년차에 320위안/개로 점진적으로 인하될 예정이다. 그리고 5년차. 다른 요소가 변하지 않는다고 가정하면 할인율은 10이고 소득세율은 33입니다. 새로운 Ping'ou 헤이즐넛 제품 생산 기술의 가격을 평가해 보십시오.
설명: (1) 이 기술은 소득이 증가하는 무형 자산이므로 매년 무형 자산의 초과 소득은 다음과 같이 결정될 수 있습니다.
첫 번째 해: ( 350-310)×100000×(1-33)=268000(위안)
두 번째와 세 번째 해의 초과 소득: (330-310)×10000×(1 -33)=134000(위안) )
4년차와 5년차 초과소득은 (320-310)×10000×(1-33)=67000(위안)
(2) 그 외 요소에는 변화가 없으며, 매년 초과이익 현재가치의 합을 기술 평가가치로 사용할 수 있다:
=268000×0.9091× 134000×0.8264 134000×0.7513 67000×0.6830 67000×0.6209
=243638.8 110737.9 100674.2 45761 41600.3
=542411.9 (위안)
(11) 평가자산 특정 산림청 산하 임업농장의 임지(공장부동산 포함)의 일부이며 해당 부동산은 건물입니다. 1,000제곱미터 규모의 방갈로에 대해 감정인은 조사를 통해 해당 부동산에 대한 토지사용권이 있음을 알게 되었습니다. 2009년 5월 31일 취득하였고, 양도기간은 40년이다. 개발 및 건설이 완료되어 2011년 5월 말에 운영에 들어갔습니다. 부동산이 사용되기 시작하면 부동산 소유자와 산림재산권 소유자가 5년 동안 다른 사람에게 임대했습니다. 2016년 5월 31일 종료) 계약에 따르면 5년의 임대 기간 동안 사용자의 임대료는 계약 첫 해에 평방미터당 연간 110위안을 기준으로 하며 연간 임대료는 5000원씩 증가합니다. 10위안. 부동산 사용에 따른 비용은 임차인이 부담한다. 계약서에는 임대 계약을 조기 해지하는 경우 50,000위안의 위약금을 지불해야 한다고 규정되어 있다.
감정인은 또한 평가 기준일(2013년 5월 31일) 현재 시중에 나와 있는 유사 건물의 일반 임대료(감정 대상의 임대 규모와 일치)가 연간 평방미터당 150위안 수준임을 알게 되었습니다. 감정인의 예측에 따르면, 기준일 이후 3년간의 시가임대료 수준은 기준일의 시가임대료 수준을 기준으로 매년 1씩 증가하게 됩니다. 기본적으로 기준일 이후 3년차에도 임대료 수준을 유지한다고 가정합니다. 부동산 할인율과 자본화율은 모두 l0입니다.
요건: 부동산 사용권의 가장 좋은 양도 가치를 평가합니다(평가 과정을 기록하고 평가 결론에 도달한 이유 또는 근거 제시).
해결책: (1) 총 소득 연수 = 40(법정 최대 연수) - 2-2 = 36년
(2) 기존 계약을 유지해야 하는지 위반되다
현재 임대 계약 기간은 3년입니다. 먼저 계약을 이 연도 내에 이행해야 하는지 여부를 결정하세요.
매년 계약을 이행하지 않음으로써 얻는 이익이 계약을 이행함으로써 얻는 이익을 초과하는 경우
2009: 150*(1 1)-(110 20)*1000 =21500위안
2010: (150*(1 1)2-(110 30)*1000=13015위안
2011: (150*(1 1)3-(110 40)*1000=4545.15위안
계약 위반으로 인한 추가 이익의 현재 가치 합계는
21500* (1 10)-1 13015* (1 10)입니다. -2 4545.15* (1 10)-3 = 33716.49위안
계약 위반으로 인한 수입은 위약금 50,000달러보다 적으므로 위반할 수 없습니다.
(3. ) 기존 계약에 따른 소득은 얼마인가요?
p>계약 위반으로 발생한 소득이 임대료를 지급하기에 충분하지 않기 때문에 기준일 이후 최초 3년간은 계약 임대료에 따라 계산됩니다.
소득의 현재 가치 = (110 10 10) * 1000. /(1 10) 140*1000/(1 10)^2
p>
150*1000/(1 10)^3=346 581.52(위안)
(4) 계약 종료 후속 소득은 객관적 소득이며, 소득의 현재 가치는
목표 소득 기간=40-2-5=33년
기준일로부터 3년 후의 미래 연간 임대 소득=150*(1 1)^3*1000=154 545.15 ( 위안)
소득의 현재 가치=154 545.15*[1-1/(1 10)^33]/10/ (1 10)^3= 1 111 126.49 (위안)
(5) 최적 양도 가치=346 581.52 1 111 126.49=1 457 708.01(위안)
(12) 평가 대상 특정 장비를 1995년 6월에 구입하여 제작했으며 원래 장부가치는 다음과 같습니다. 1998년 6월에 특정 특허 기술을 사용하기 위해 장비를 개조했습니다. 개조 비용은 1999년 6월에 평가 기준일은 1999년 6월 30일입니다. 현재 사용 가능합니다: ① 1995년부터 1999년까지 이 유형의 장비의 고정 기본 가격 지수는 각각 105, 110, 110, 115 및 120입니다. ② 평가 장비의 월 인건비는 유사한 장비의 비용보다 낮습니다. ③ 평가설비가 소재한 기업의 정상투자수익률은 10, 규모효율지수는 0.7이고, 기업은 정상적인 납세기업이다. ④ 이해 후 실제 가치를 알게 된다. 평가기간 중 기술변형 및 기타 사유로 인한 장비 가동률은 평가자의 평가 및 분석 결과 6년간 계속 사용할 수 있는 것으로 판단된다. 평가기준일 이후 가동률은 설계기준의 80%에 도달할 것으로 예상된다. 위의 조건을 기반으로 장비의 관련 기술 및 경제적 매개변수와 평가 가치를 추정합니다.
정답 및 분석: 먼저 물가지수법을 이용하여 예상 장비 교체 비용을 계산한다 = 100×120/105 10×120/115=100×1.14 10×1.04=114 10.4=124.4 (10,000위안)
평가 대상 장비의 가중 투자 수명 = (114×4 10.4×1)¼124.4=(456 10.4)¼124.4=466.4¶124.4=3.74(년)
연령법 사용 평가 장비의 물리적 감가상각률을 계산하려면 이전 단계에서 계산된 평가 장비의 가중 투자 수명은 명목일 뿐이며 자산 활용률을 기준으로 실제 내용 연수로 환산되어야 합니다.
(3.74×60)¼(3.74×60 6) =2.24¶8.24=0.27 또는 27
이 질문의 특이점은 "예상 장비의 월 인건비"라는 것입니다. 유사한 제품보다 낮은 "1,000위안 절약"이므로 평가 대상 장비는 기능적 감가상각이 아니라 기능적 평가를 경험합니다(예상 가치를 계산하려면 빼는 것이 아니라 더해야 합니다). 기능적 가치 = 0.1 × 12 × (1-33) × (P/A, 10, 6) = 0.8 × 4.36 = 3.49 (10,000위안)
규모 경제 편익 지수 방법을 사용하여 경제적 감가상각액 계산 비율=1-0.80.7=1-0.86=0.14
평가값=[124.4×(1-27)+3.49]×(1-0.14)=(90.81+3.49)×0.86 =810,900 위안