상업용 부동산의 계획은 계획의 원점에서 출발해야 한다, 즉' 계획' 이 무엇인가. 중국 표기법의 의미에 따르면, 기획은 전략 전술을 운용하여 관례를 뛰어넘는 좋은 결과를 달성하는 것이다. 만약 이런 해석을 받아들일 수 있다면, 상업용 부동산의 계획은 이해하기 쉽다. 첫째, 상업용 부동산 계획은 상업용 부동산 개발 활동에서 새로운 가치를 창출할 수 있는 지적 창조입니다. 예를 들어, "상하이" 의 건축 아이디어는 "상사" 가 2 ~ 3 두가 넘도록 합니다. 예를 들어,' 바빌로니아 생활' 의 기획은 부동산의 지역적 가치,' 금아이디어' 또는 간단한 영감이나 창의적인 활동을 두드러지게 한다. 창의력, 체계성, 무결성, 입력성, 더 중요한 것은 실행성이며, 기획의 정수이며, 프로젝트와 제품의 이미지 시장 포지셔닝을 바꾸고, 일부 상업용 부동산 개발의 장애물과 문제를 해결하거나 제거할 수 있다. 기획은' 포장' 과 동일시해서는 안 된다. 포장' 은 기획 활동에서 자주 사용되는 통상적인 수단으로' 금상첨화' 의 역할만 할 수 있다. 포장 수단을 통해 불리한 조건을 유리한 조건으로 바꾸면 이런 포장 행위는 사기 혐의를 받고 있다. 상업용 부동산 계획 활동에는 공식이 없지만 (그렇지 않으면 계획이 아님), 다음과 같은 몇 가지 계획 법칙을 파악해야 한다. 첫째, 가치 발견, 즉 상업용 부동산의 가치 발굴에 대한 독특한 안목이 있어야 하며, 다른 사람이 보지 못한 가치를 찾아내야 한다. 두 번째는 이치로 사람을 설득하는 것이고, 상업용 부동산은 대중의 총애를 믿지 않는다. 상업용 부동산은 일종의 투자 속성이며, 일종의 경화된 자본이다. 투자자는 소비자보다 더 이성적이다. 개념을 지나치게 추측하는 것은 소용이 없다. 유용한 것은 완벽한 연역이익 모델이며, 합리적인 연역은 상업논리에 부합하며, 상가 시장이 기꺼이 받아들일 수 있는 방향이다. 셋째, 상업 부동산을 계획하기 위해 브랜드 계획을 사용합니다. 상업용 부동산 개발 과정은 바로 이 프로젝트의 상업 브랜드 설립 과정이다. 시장의 광범위한 인정을 통해 상업이 번영할 수 있으며, 상업번영의 결과는 이 상업재산의 평가절상이나 가치가 곧 실현될 것이라는 것이다.
법적 객관성:
현재 상가 투자 모델로 볼 때, 부동산 개발업자가 개발한 쇼핑몰을 각기 다른 면적으로 나누어 투자자에게 판매하는 전제하에 투자자와 개발업자에게 대형 상가 임대 기간 계약을 체결하도록 요구하고, 투자자들이 상가를 구매한 후 매년 일정한 수익률을 얻을 수 있도록 보장함으로써 개발자와 대상가가 전체 임대 계약을 체결할 수 있는 기반을 마련하는 것이 일반적입니다. 이런 대형 상가는 전반적으로 임대하고, 개발자가 장기간 임대하는 판매 모델은 시장에서' 재산권식 상점' 이라고 불린다. 지금까지, 이 마케팅 모델은 투자자들에 의해 보편적으로 사용되고 신뢰되었다. 상가 투자는 주택투자보다 수익이 높고 위험도 크다. 그러나 상가 투자 위험의 통제는 투자자의 프로젝트 선택 능력뿐만 아니라 국가 정책과 전체 시장의 규범 정도에 달려 있다. 따라서 이런 관점에서 상점의 투자 위험은 전적으로 투자자가 통제할 수 없다. 이런 상황에서 투자자가 상점에 투자할 위험은 매우 크다. 투자 상점은 다음과 같은 법적 위험을 방지해야 한다: 1, 정책 위험. 정책 위험은 국가가 정책 채널을 통해 행정이나 경제적 수단으로 일부 과열 시장에 개입하여 해당 시장의 투자 위험을 증가시키는 상황을 말한다. 일반적인 행정 수단으로는 무역 제한, 업계 접근 및 증세가 있다. 2. 계획 위험. 계획은 특정 지역 내의 산업, 인구, 교통 등에 대한 행정 안배나 계획으로, 법률 법규의 범주에 속하며 강제성을 가지고 있다. 계획이 부적절하면 상가의 평가절하를 초래할 수도 있다. 투자자들은 상가에 투자할 때 관련 행정법과 규칙을 잘 알고 투자 방향 선택에 실수를 하기 쉽다. 임대료 차이 위험. 개발자가 상가를 매각한 후 투자자는 개발자에게 상가를 운영하도록 위탁하고, 개발자는 대기업에게 임대해 통일경영을 한다. 전체 상업 세입자로서, 대형 상인의 임대료는 상대적으로 낮아야 하며, 상가 판매를 달성하기 위해서는 개발자가 투자자가 인정하는 이익률 (예: 8- 10% 이익) 을 제공해야 하며, 둘 사이에 일정한 차이가 있을 수 있기 때문에 개발자들은 더 높은 수익을 지원하기 위해 일정 자금을 보조해야 한다. 이런 상황에서 개발자 자체의 자금력은 심각한 시련을 겪을 것이다. 4. 대기업 관리 부실로 인한 위험. 대형 상가가 장기 임대 기간 동안 경영이 부실하여 경영을 계속할 수 없고, 개발자에게 임대료를 지급할 수 없어 개발자가 투자자에게 고정 수익률을 지불하지 못한다는 약속을 하게 된다. 이로 인한 위험도 일정한 방식을 통해 회피해야 한다. 5. 판매 후' 전세차' 로 인한 위험. 이것은 현재 상업용 부동산에서 가장 큰 법적 문제입니다. 현행' 상품주택 판매관리방법' 제 7 장 부칙 제 45 조에 따르면,' 판매 후 전세' 는 부동산 개발업체가 구매자가 구매한 상품주택을 일정 기간 내에 임대하거나 변변변으로 임대해 상품주택 판매에 사용하는 행위를 가리킨다. "판매 후 전세" 는 "임대 반환", "임대 판매", "이익 분할", "보증 배당" 등을 포함한 여러 가지 형태가 있지만, 항상 "선매후 임대, 일정 비율의 임대료 반환" 으로 구매자를 끌어들인다. 현재 국내 상업용 부동산 개발업자들은 먼저 재산권을 팔고 전세를 전세 내는 관리 모델을 채택하고 있는데, 이는 대천 개발업자의 자금 압력과 밀접한 관련이 있다. 상업용 부동산의 급속한 발전에 따라 자금은 반드시 상업용 부동산의 발전을 제한하는 고질병이 될 것이다. 현재 대부분의 상업용 부동산 개발업자들은 자금이 심각하게 부족하고, 많은 개발업자들의 자유자금은 5% 정도밖에 되지 않는다. 이런 자금 비축은 반드시 그들이 상업 부동산을 발전시키는 가장 큰 장애물이 될 것이다. 상가 개발업자들은 실제 개발에서 실력 있는 투자자를 찾기가 어렵기 때문에 가능한 한 빨리 현금으로 현금화하고 자금 압력을 완화하기 위해 분매를 하는 것이 필연적인 선택이 됐다. 판매 후 전세에는 적어도 두 가지 문제가 있는데, 하나는 재정적 문제이고, 하나는 법적 문제이다. 재정적 관점에서 볼 때 애프터 전세는 부동산과 금융을 결합한 금융 파생품이다. 사실, 불법 금융기관과 불법 금융업무의 내용은' 중국 인민은행법',' 상업은행법',' 불법 금융기관과 불법 금융업무활동방법 금지' 및 국무원 사무청의 많은 서류에서 다루고 있다. 불법 모금에 대한 추가 단속에 관한 통지 (은발 (1999)289 호) 에 요약된 두 번째 유형의 불법 모금은 부동산, 부동산 등 자산을 똑같이 나누어 주식을 매각하는 방식으로 고이자 자금을 모으는 것이다. 자금을 모으는 것은 투자와 달리 예상 수익이 있는 재테크 행위이다. 투자자들은 자신이 투자한 것이 무엇인지, 이익 경로와 존재의 위험을 알아야 한다. 자금을 모으는 것, 특히 불법 자금을 모으는 주된 목적은 돈을 모으는 것이다. 자금을 모으는 것은 제품이 어떤 형식인지, 호형이 어떻게 향하고 있는지, 채광이 통풍이 어떻게 되는지, 모든 것이 수단으로 간주된다. 사람들이 관심을 갖는 것은 안정적인 보답을 할 수 있다는 것이다. 현재 부동산 상황이 비교적 좋다. 단기적으로는 상가 투자 수익이 높을 수 있으며, 이는 이전에 불가능하다고 생각했던 일부 수익을 상상할 수 있게 해준다. 부동산형 상가는 자용구매자가 아닌 투자자를 대상으로 하기 때문에 현재 이 방면에서는 판매 후 임대료가 비교적 많다. 개발자가 일부 판매 후 임대 사업에서 잘하지 못한다면, 사실상 본질적으로 불법 자금을 모으는 것이다. 법적으로 1 년 6 월 건설부가 실시한' 상품주택 판매 관리방법' 제 1 1 "판매 후 전세" 는 사실 정부 관리, 부서의 "제한" 의 관리 수단이다. 그럼에도 구매자와 판매자는 여전히 기꺼이 적극적이다. 그 이유는 판매 후 전세가 모든 당사자에게 확실히 유리하기 때문이다. 개발자에게는 빠른 고가로 팔고, 신속하게 자금을 회수하고, 이윤을 얻을 수 있기 때문이다. 은행의 경우, 계약금의 40% 는 일반 주택 프로젝트에 비해 높지 않고, 주택 융자 비율도 높지 않으며, 10 년 상환도 없고, 기한도 길지 않다. 투자자들에게 임대 기간 동안 안정적인 수익을 얻을 수 있고, 임대 기간이 길수록 위험은 줄어든다. 임대 기간 동안 대출금을 갚을 수 있는 사람은 거의 없기 때문이다. 심지어 한 가지 현상까지 나타날 수 있는데, 네가 선불을 내고, 스스로 저당을 잡을 필요 없이 여전히 임대료 보답이 있다. (존 F. 케네디, 돈명언) 이것은 애프터전세가 사람들의 투자 열정을' 점화' 할 수 있는 근본 원인이다. 그러나 개발자가' 전세' 능력을 갖추지 못하면 임대료의 기대는 보장하기 어렵다. 더 심각한 것은 개발자가 자금이 끊어진 상황에서 예정대로 집을 내지 못하면 투자 꿈이' 자금 블랙홀' 이 된다는 점이다. 현실이라도' 애프터전세' 는 위반은 아니지만 안정적인 수익을 의미하는 것은 아니다. 개발상이 부동산 회사 대세를 약속하더라도 임대료를 회수할 수 없다면 개발자에게 보증 책임을 추궁할 수 있다. 개발자가 파산하면 임대료는 공중 누각이 되고 개발자의 위험은 투자자가 부담한다. "판매 후 전세" 의 경우 두 가지 법적 관계가 포함됩니다. 하나는 주택 구입자와 개발자 간의 매매 관계입니다. 둘째, 구매자와 제 3 자 간의 위탁 임대 관계. 현재 일부 개발업자들은 경영계약을 위탁하는 방식으로 투자수익을 보장하고 있다. 개발자와 주택 구매 계약을 체결하는 것 외에도 개발자나 개발자가 제공하는 관리회사는 일반적으로 구매자와 위탁경영계약을 체결해야 한다는 것이다. 투자자는 투자 수익을 보장하는 법률 문서이기 때문에 경영계약 위탁에 각별한 주의를 기울여야 한다. 6. 재산권 분산으로 인한 위험. 개발업자가 점포 판매로 인한 재산권 분산과 경영 통일의 모순은 줄곧 점포 마케팅을 괴롭히는 주요 문제였다. 대형 상가 전체 임대의 판매 모델은 일정 기간 동안 이 갈등을 해결했지만 위탁 경영이 만료된 후 어떻게 이 문제를 해결하여 많은 투자자들의 이익을 보호할 수 있을지는 매우 어렵고 복잡한 법적 문제다. 상가 노점 면적 위험. 현재 시중에 있는 일부 상업부동산은 판매 과정에서 상가의 노점 면적에 대한 명확한 규정이 없고, 규정된 공공면적을 초과하는 일부 상가가 어떻게 해결되고 처리되는지에 대해서도 합의하기 어렵다. 상가 분쟁의 상당 부분은 개발자가 부동산을 판매하는 과정에서 상가의 노점 면적을 제대로 처리하지 못했기 때문에 발생하는데, 이는 상업부동산의 성격에 의해 결정되며 투자자들이 직면해야 할 위험 중 하나이기도 하다. 8. 상점 이웃 권리 위험. 관련 규정에 따르면 상가 인접권은 통상 상업재산 경영 과정에서 관련된 통풍, 조명, 교통 등을 가리킨다. 그것은 재산의 중요한 구성 요소이며, 직접 또는 간접적으로 재산의 사용과 운영에 영향을 미친다. 부동산의 일상적인 경영 활동에서도 상가 이웃권 분쟁도 가끔 발생한다. 9. 재산 관리의 위험. 주택에 비해 상업재산 (특히 상가) 의 경영 형식이 다르고, 부동산이 다양하며, 상업재산 (특히 상가) 이 독립적으로 소유주위원회를 설립하는 경우는 드물고 어렵다. 상업재산으로서, 부동산의 후기 관리와 서비스는 부동산의 가치를 보존하는 데 직접적인 영향을 미칠 것이다. 그리고 문점 부동산 관리는 물, 전기, 가스, 형식의 수집, 배치, 사용 및 관리와 관련된 내용이 복잡하다. 관리와 서비스가 좋지 않으면 부동산의 사후 운영 비용이 지나치게 높아지기 쉬우며, 이는 운영자와 부동산 개발, 관리자 간의 논쟁이 가장 크고 번거로운 부분 중 하나이다. 소비자 (투자자) 와 개발업자들의 많은 분쟁이 문점의 부동산 관리에 집중되고 있다. 또한 환경 변화, 수급 관계, 부적절한 부지 선정, 개발자 프로젝트 집행 능력 약화, 상업 형식 변화, 상권 변화 등이 있다. 투자자들이 점포 투자에 위험을 감수하게 하고, 부주의해서는 안 된다. 현재, 우리 나라의 이 방면에 대한 입법은 아직 완벽하지 않다. 투자자들은 관련 부동산 변호사에게 검문을 요청하고 법적 수단을 통해 위험을 최대한 예방하고 낮추는 것이 좋다. 동시에, 정부 방관부는 제때에 관련 규정을 내놓고 이에 대해 규범화해야 한다.