부동산 관리 분쟁
첫째, 재산 관리 분쟁의 유형과 특성
실제로 소유주와 부동산 관리 회사 간의 분쟁은 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
(a) 재산 관리 계약에 따른 분쟁
업주와 개발상이 이전에 체결한 또는 업주 위원회가 전문 부동산 관리업체에서 체결한 관련 부동산 관리 계약에 따라 쌍방은 일련의 권리와 의무를 확립하였다. 예를 들어, 부동산 관리 회사는 보안 및 서비스 의무를 수행합니다. 부동산 관리 기업은 시장 주체의 지위를 뒤바꾸고 의무를 이행하지 않으면 외면하고 업주가 요금을 내고 서비스를 받을 수 없게 된다. 또는 업주가 여러 가지 이유로 부동산 관리비 지불을 거부할 수도 있다. 이것들은 모두 논란을 일으킬 수 있다. 그리고 우리나라의 현재 부동산 관리 시장 체계 발전이 미성숙하기 때문에 분쟁을 일으키는 주된 원인은 부동산 관리 기업의 부주의로 각종 극단적인 사건을 야기하는 것이다.
최고인민법원이 2000 년 발표한 [2000]26 호 문건,' 민사사건 사유에 관한 규정 (재판)' 제 1 부에 따르면 이런 분쟁은 본질적으로 계약분쟁에 속한다. 계약법 등 관련 법률에 따라 처리해야 한다.
(b) 부동산 관리 기업이 소유주의 권익을 침해하다.
첫째, 부동산 관리 회사도 소유주의 합법적 권익을 침해했지만, 부동산 관리 계약에 따라 별도로 열거되어 있어 수동적인 침해를 하는 경우가 많다. 두 번째는 부동산 관리 기업의 주동적인 침해로 인한 분쟁을 가리킨다. 예를 들어 업주의 재산을 침범하고, 업주가 업주위원회를 설립하는 것을 막고, 업주의 모든 재산을 침범하는 등.
일반적으로 이런 분쟁은 부동산 관리 서비스 계약의 이행과 직접적인 관계가 없으며 일반 침해 분쟁에 속한다. 이 원의' 민사사건 사유에 관한 규정 (시범)' 은 부동산 관리 분쟁을 계약 분쟁으로 개괄적으로 정의한다. 물론, 첫 번째와 두 번째 범주는 종종 동시에 발생하며 경쟁 현상이 있다. 민법통칙에 따르면 당사자는 선택권을 가지고 있다.
(3) 개발자 문제로 인한 분쟁
업주가 입주한 후 노점 면적이 불분명하고, 주택 품질이 불합격하거나, 요구 사항을 충족하지 못하고, 개발업자가 분양 과정에서 한 많은 약속이 제때에 현금화되지 않는 등의 상황이 발생할 수 있다. 엄밀히 말하면, 이런 분쟁은 부동산 관리 회사와 직접적인 관계가 없고, 업주와 개발상 사이의 분쟁에 속한다. 그러나 이러한 문제들은 종종 업주가 입주한 후 발생하며, 부동산 관리회사는 부동산 유지 관리와 관리를 담당하고 있기 때문이다. 따라서 이런 분쟁도 부동산 관리 분쟁에 포함돼 함께 연구할 것이다.
둘째, 분쟁의 원인
업주와 부동산 관리 회사 간의 분쟁은 여러 가지 구체적인 원인으로 인해 발생할 수 있지만, 근본적으로는 주로 다음과 같은 이유 때문이다.
우리나라의 기존 부동산 관리 모델의 결함이 중요한 원인이다.
부동산 관리는 업주가 부동산에 대한 자주관리이자 업주가 부동산, 특히 * * * 소유 부동산을 처분하는 활동이다. 소유주는 부동산의 소유자로서 당연히 부동산에 대한 관리권을 누리고 있으며, 소유주는 어떤 부동산 관리 회사를 초빙하거나 초빙할지 결정할 권리가 있다. 한편 주택제도가 개혁됨에 따라 부동산 관리의 사회화와 전문화는 이미 추세가 되었지만, 그럼에도 불구하고 부동산 관리 기업의 관점에서 볼 때, 부동산 관리도 일종의 서비스이며, 위탁을 받아 업주의 요구에 따라 서비스를 제공하는 활동이다. 그러나 사실, 거의 모든 관련 법규는 업주가 부동산 관리를 위해 부동산 관리 회사를 초빙해야 한다고 규정하고 있으며, 대부분 장황한 장을 사용하여 부동산 관리 회사의 권리와 의무를 규정하고, 심지어 업주 위원회를 설립하는 데도 부동산 관리 회사의 참여가 필요하다고 규정하고 있다. 한편, 부동산 관리 회사는 자신의' 위치' 를 제대로 파악하지 못하고, 종종 주종 관념을 혼동하고, 자신이 관리하는 동네를 자신의' 독립왕국' 으로 간주하고, 업주의 권익을 침해하는 경우가 많다.
(2) 우리나라의 기존 부동산 관리 모델은 분쟁을 일으키는 중요한 원인이지만, 부동산 관리 모델의 형성은 국가 관련 법률 제도의 개선과 큰 관계가 있기 때문에, 우리나라 부동산 관리 법률 제도의 미비가 분쟁이 빈번하고 해결하기 어려운 주요 원인이라는 점을 더욱 유의해야 한다.
2003 년 6 월 8 일,' 재산관리조례' 는 국무원 제 9 차 상무회의 심의를 거쳐 정식으로 발표되어 9 월 1 일에 정식으로 시행되었다. 이것은 우리나라 최초의 부동산 관리에 관한 전문 법률이다. 그동안 건설부 33 호 (1994) 와 일부 지방규정만 부동산 관리를 규제했다. 도시 부동산 관리법 (1995) 은 부동산 관리를 규제하지 않았다.
부동산 관리는 중국에서 신흥 산업이다. 법률 규범이 부동산 관리 기업, 업주, 정부 부서를 포함한 부동산 관리 각 방면의 법률 관계를 명확하게 정의하지 못했기 때문에 부동산 관리 기업과 일반 업주들의 부동산 관리에 대한 인식이 크게 엇갈렸다. 부동산 관리 회사는 종종 오프사이드 행위가 있거나, 소유주의 권리를 직접 침해하거나, 부동산 관리 회사가 동네 불법 건물을 강제로 철거하는 것과 같은 위법을 범하는 경우가 많다. 업주들은 정부나 다른 업주들이 자신의 권리를 침해했기 때문에 부동산 관리 회사에 분노를 터뜨리는 경우가 많습니다. 이를테면 이웃 간에 이웃 관계로 분쟁이 발생하거나, 부동산 관리 회사를 부당하게 기소하는 등 부동산 관리 회사에 분노를 터뜨리는 경우가 많습니다.
요약하자면, 부동산 관리 분쟁이 빈번한 근본 원인은 부동산 관리에 대한 인식이 부족하고 각 측의 법적 지위가 명확하지 않다는 데 있다. 이는 기존 부동산 관리 모델과 관련 법률 규범이 미비하기 때문이다. 특히 부동산 관리 각 측의 권리 의무에 대한 규정이 명확하지 않기 때문이다.
셋째, 재산 관리의 법적 관계 분석
부동산 관리의 법적 관계를 연구하면 입법 개선, 엄격한 법 집행, 사법 강화, 종합적인 조치를 통해 자의식을 촉진하고, 우리나라 현실 개혁 발전에서 나타나는 부동산 관리 관계의 주체 간 이익, 권리, 의무 불평등, 불공정, 부조화 갈등 문제를 해결하여 당사자 간의 이익 충돌을 효과적으로 해결하고 안정적이고 조화로운 부동산 관리 법률 질서를 수립하는 데 적극적인 역할을 한다.
부동산 관리의 법적 관계의 기본 주체로는 업주 (부동산 이용자) 와 자치관리조직, 부동산 관리기업, 부동산 관리 활동을 감독하는 행정기관이 있다.
(a) 재산 관리 회사와 소유주의 관계:
부동산 관리 기업은 상공업부에서 영업허가증을 취득하여 업주위원회 (또는 관리위원회) 의 의뢰를 받아 관련 부동산 관리 법규와 부동산 관리 계약에 따라 관리 서비스를 실시하는 기업을 말한다.
업주위원회는 부동산 행정 주관부의 지도하에 주택동네 내 부동산 소유주와 이용자가 선출한 대표로 구성돼 주택동네 내 부동산 소유주와 이용인의 합법적인 권익을 대표하고 보호한다.
부동산 관리 기업과 업주의 관계는 일종의 계약관계이거나 서비스자와 소비자의 관계이며, 이런 관계의 발생은 업주위원회가 부동산 관리 기업을 선임한 기초 위에 세워진 것으로 보인다.
둘 사이의 관계는 법률 법규의 규정과 부동산 관리 계약의 약속에 따라 각자의 권리와 의무에 반영된다. 2003 년에 공포된' 부동산 관리 조례' 는 그 권리 의무에 대해 상세한 규정이 있다.
결론적으로 업주는 동네 업주이고, 부동산 관리권은 먼저 업주 (업주위원회를 대표함) 에 속하고, 부동산 관리기업은 업주가 고용한 가정부이다. 보모가 해야 할 일은 계약과 법률 규정에 따라 업주에게 관리 서비스를 제공하고 업주의 관리비를 받는 것이다. 업주의 동의 없이는 물관 기업이 마음대로 개입해서는 안 된다.
(b) 재산 관리 회사의 관리와 정부 관리의 관계:
한편, 부동산 관리 기업은 부동산 행정 주관부, 관련 행정관리부, 주택구 지방정부의 감독하에 주택구에 대한 전문화 관리, 사회화, 전문화 관리 모델을 실시하는 데 동의했다. 이는 우리나라 주택제도 개혁과 부동산 시장화의 필연적인 요구이기도 하다. 한편, 부동산 관리 기업의 관리는 정부의 관리를 대신할 수 없고, 주택단지도 그 부동산 관리 기업의' 독립왕국' 이 아니다. 이 공동체는 정부 관리가 필요하다.
(위 답변은 20 13-05- 10 에 발표되었습니다. 현재 실제 주택 구입 정책을 기준으로 하십시오. ) 을 참조하십시오
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