껍데기 상장, 행복산업의 중대 자산 개편은 2006 년 말, 2008 년 말 1 중국 통과, 2008 년 중반 완성으로 시작됐다. 전체 구조 조정 과정은 약10.5 년을 넘어섰다.

행복산업 전체 구조조정 방안은 지분분할개혁의 맥락에서 탄생했다. 이 프로그램의 설계와 운영에는 당시 시장 동향과 핫스팟에 부합하는 혁신적인 솔루션이 많이 있습니다. 부동산 회사가 상장하는 전형적인 성공 사례입니다.

둘째, 48 개 부동산 기업의 자금 조달 방법 해석

부동산 기업의 48 가지 자금 조달 방법 해석

부동산 융자는 부동산 개발, 유통, 소비 과정에서 화폐유통과 신용경로를 통한 자금 조달, 융자 및 관련 금융서비스 등 일련의 융자활동을 일컫는 말이다. 그렇다면 어떻게 융자난을 극복하고 적절한 융자 방식을 선택할 수 있을까요?

첫 번째 계획: 채권 금융

1 의 지급자는 정부기관, 대기업, 은행 등 은행이 신뢰하는 신용기관이다.

2 외상 매출금 증권화 (신탁)

두 번째 계획: 미지급금 금융

1, 어음 수락어음

2. 품질 보증 보관

3. 외상 매출금 증권 지불

중요 팁: 정부 부처와 교제, 기분, 인정, 일. 1% 국유자산의 프로젝트는 투자하지 않습니다.

세 번째 프로그램: 자산 전당포 금융

1, 긴급 대출, 전당포가 가장 빠릅니다.

2. 시장에서 가치 있는 당물 (예: 동산, 재고, 설비) 을 받아들이다.

3, 대량 구속 가능

네 번째 계획: 회사채 금융

1. 채권자는 기업 경영에 간섭하지 않는다.

이자는 세전에 지급됩니다.

다섯 번째 계획: 재고 서약 금융

1, 숫자는 일정 기간 동안 비교적 안정적이다.

2. 제 3 자 창고에 보관됩니다.

여섯 번째 프로그램: 임대 금융 (대형 장비) (구매자와 판매자 모두 가능)

1, 생산성 및 업계 경쟁력 향상에 도움이 됩니다.

2. 해마다 비용을 분담하여 조세 회피를 실현하다.

3, 이전 소유권 구매

일곱 번째 계획: 부동산 담보 대출 금융

1, 작은 재산권은 허용되지 않습니다

2. 평가 후 대출을 추가합니다.

(작은 재산권은 은행에서 신용대출을 사용하는 대기업에 임대할 수 있고, 은행에서 연별로 대출을 빌릴 수 있다)

여덟 번째 계획: 증권 모기지 론

1, 국채 주식의 예상 이익 보유

2, 대량 구속 가능

보통 무기명 증권입니다.

95 계획: 운영 대출

1, 기존 비즈니스 기록을 기반으로 합니다

회사의 주요 사업에 사용됩니다.

열 번째 계획: 장식 대출

1. 담보물이 있고 상환원이 없습니다.

한도의 범위와 비율이 비교적 크다.

11 번째 프로그램: 특허 금융

1, 유효 기간 제한이 있습니다.

2. 성공적인 시장과 규모를 가지고 있습니다.

선전 () 시 후쿠다 () 구 남산구 () 정부는 기업 특허 대출에 대해 특별한 할인 정책을 가지고 있다.

12 번째 계획: 예상 수익 금융

1, 조기 예상 수익을 효과적으로 활용할 수 있습니다.

2, 일반적으로 보증 도구를 사용해야합니다.

13 번째 계획: 내부 경영 금융

1, 이익 잉여금 금융

2. 주식 금융 활성화

사례: 만악 1 억.

사례: 주주 지분 융자로 세금 800 만 파운드 절감

14 번째 계획: 개인 신용 대출

1. 개인 신용 최대화

2. 현금 흐름 최대화

10 번째 5 개년 계획: 기업 신용 금융

1, 기업 신용 극대화,

2. 기업 현금 흐름 극대화

16 번째 계획: 상업 신용 금융

1, 유형 상업 금융

2. 무형 상업 금융

17 번째 계획: 민간 대출 금융

1, 비공식 소프트 금융 정보 활용

2. 편리한 절차와 유연한 방법.

3. 특별 위험 관리 및 수집 방법

18. 미수금의 예상 자금 조달

1, 예측 가능합니다.

기대는 증가 추세입니다.

19 번째 계획: 보상 무역 금융

1, 공급과 수요는 같은 시스템입니다.

수요는 공급자보다 훨씬 큽니다.

20 번째 계획: 봇 프로젝트 파이낸싱

1, a 건설 -A 운영-b 로 이전 (공공 * * * 프로젝트 양허)

2.A 건설 -A 운영-b 로 이전 (개인)

항목 2 1 항목: 프로젝트 포장 금융

1, 가치를 구현하거나 실현할 수 없습니다.

2. 예측 가능한 감사 공간

22: 자산 유동성 금융

1, 가치 있고 미래도 없다

새로운 프로젝트의 예상 수익은 높습니다.

23: 이익 잉여금 금융 (내부 금융)

1, 활성, 제어, 기본 이자 비용,

2. 팀을 안정시키는 역할을 합니다.

24 번째 프로그램: 재산권 거래 금융

1, 자산 거래 금융

2, 지분 구조를 최적화하고, 자산 구성을 최적화하고, 자원 활용도를 높일 수 있습니다.

국유 자산 기업은 더 많이 사용합니다.

25 프로그램: 쉘 상장 금융

1, 곡선 상장 금융

종합 비용은 낮고 주가 수익 비율은 낮습니다.

항목 26: 상품 거래 금융

1, 선급금 금융

사례: 순조로운 빠른 승리의 길

27 번째 계획: 운영 금융

1, 회원 카드 금융

2. 판촉 금융

제 28 조: 주식 양도 금융

1, 전략적 파트너 금융

우선주, 부채 대 주식

29 번째 계획: 주식 확장 자금 조달

1. 지분이 늘면서 지분 비율이 달라졌다.

2. 규모 확대, 원주주 투자는 변하지 않는다.

30 번째 계획: 레버리지 인수 금융

1, 작은 싸움으로 크다. 도구

2, 기금 모금, 인수, 판매, 구조 조정, 상장

항목 3 1: 사모 펀드 금융

1, 성장, 경쟁력, 우수 팀

좋은 출구 채널과 예상 수익.

계획 32: 민간 부채 금융

1, 현금 흐름이 안정적입니다

2. 좋은 신용체계

33 번째 계획: 상장 금융

1, 국내외 상장, 미국, 홍콩, 싱가포르, 호주, 대만성.

마더보드, 소형 보드 및 gem

항목 34: 자산 신탁 금융

1, 비용이 약 17% 높습니다.

2. 효과적인 규모 요구 사항

35 번째 계획: 주식 담보 금융

1, 기업 가치를 효과적으로 평가할 수 있습니다.

2. 명확한 소유권 구조

36 번째 계획: 벤처 캐피탈 도입

1, 벤처 투자의 가치는 단순한 돈이 아닙니다.

2. 상장과 탈퇴를 목적으로 합니다.

37 번째 계획: 재산권 거래소 금융

1, 지분이 명확하고 과세 가능합니다.

전략적 교체에 중점을 둡니다.

항목 38: 보험 금융

1 은 마지막 보호 장벽입니다.

2. 사지 마세요. 많이 사지 마세요

제 39 조: 파생 금융

1, 대기업에 적합

높은 재정적 위험이 있습니다.

40 번째 계획: 민간 금융 (개인 대출 및 위탁 대출)

1, 개인 대출 재테크

2. 회사 대출 및 금융

사례: 광동 동부 상수도 프로젝트

제 41 조: 부동산 및 동산 모기지 론.

1, 부동산 담보 대출

2. 토지 사용권 모기지 론

장비 모기지 파이낸싱

4. 동산 담보 금융

부동 모기지 (제품, 반제품 등). ) 을 참조하십시오

제 42 조: 어음 할인 대출

1, 상업 어음 할인 대출

2. 구매자 또는 계약에 대한 이자어음 할인 대출.

사례: 사고가 탈출구를 결정합니다.

사례: 맹룡이 강을 건너 경진을 진동하다.

사례: 부동산 아파트 모델

제 43 조: 금융리스

1, 단순 금융리스

사례: 광화 택시 프로젝트

2, BOT(BLT, BTO, BCC, BOO, BOOT, BT)

3, ABS

사례: 유럽 디즈니 랜드 프로젝트

44 번째 계획: 투자 은행 파이낸싱

1, 투자은행

사례: 몽우비약

벤처 캐피탈 회사

3, 과학 기술 벤처 캐피탈 펀드

데이터: 위험 평가 지표

4. 부동산 산업 투자 기금

5. 증권 투자 기금

45 번째 계획: 자산 유동화 금융

1, (부동산) 자산 유동화

2. 모기지 증권화

사례: 올림픽 3000 억 금융

3. 전환 사채

제 46 조: 장외 시장

1, 중소기업 사모 펀드. 기업은 일정 규모에 도달해야 하는데, 현재 종합비용은 12%- 18% 입니다.

심천 qianhai 우 통 사모 펀드 센터. 조작이 유연하고, 방식이 다양하며, 대출 시간이 빠르다. 연간 이자 비용 8- 12%.

국내 3 판 시장. 자금 조달 경로가 많고 영향력이 크다.

47 번째 계획: 크라우드 소싱 모델

인터넷 모금은 규범적이어야 하고, 불법 자금을 모으는 것을 피해야 하며, 소기업, 예술가 또는 개인이 대중에게 창의력을 과시하기에 적합하다.

제 48 조: 인수 분해 사업

인수 분해란 고객 (구매자) 과의 판매 계약을 기준으로 현재 또는 미래의 외상 매출채권을 은행이나 인수 회사에 양도하고 은행이나 인수 회사가 구매자 신용 위험 보증, 자금 조달, 계좌 관리, 외상 매출금 독촉 서비스를 제공하는 종합 금융 서비스를 말합니다.

부동산 융자가 긴박하다. 주택업체들은 새로운 융자 방식을 탐구하고 있다. 20 17 주택업체들은 융자 비용 상승, 융자 채널 축소, 유동성 강화 등 여러 가지 불리한 요소에 직면해 있다. 어떻게 자금을 조달하고 저가의 자금을 확보할 것인가가 상장 개발자의 수익성을 결정하는 관건이 되었다. 고레버리지 시대에 개발자 자신의 자질과 융자 능력은 경쟁에서 더욱 중요하다.

제 1 재경 기자는 지난해 하반기부터 중앙은행과 은감회가 주택기업 융자에 조임 신호를 방출하고 주택기업 레버리지율이 낮아져 금융환경이 역전된 것으로 밝혀졌다. 융자난을 해결하기 위해 일부 주택업체들은 새로운 융자 경로를 탐구하기 시작했다.

지렛대' 살인자' 의 무게를 제거하다.

부동산 융자 조임 추세가 점차 확립되었다. 지난해 9 월부터 각지의 부동산 규제 정책이 긴박하게 진행되면서 자금도 긴축되고 있다. 한편으로는 전반적인 신용환경이 안정되고 크게 편협한 반면, 주택 기업으로 자금이 흘러가는 채널 규제는 갈수록 엄격해지고 있다. 지난해 10 초 상하이는 먼저 토지 융자를 엄격히 조사하는 문건을 발부했고, 은행자금은 개발업자의 높은 지렛대 강탈 고가 현상을 통제하고 있다.

10/0 연말에 상교소는 각 회사채 인수 기관에 편지를 보내 부동산 기업 발행 회사채 모금자금을 매수하는 데 사용할 수 없음을 명확히 규정했다. 이어 1 1 초 은감회는1 5438 년 6 월 +2 월 중앙경제업무회의는 "집은 살기 위한 것이지 볶기 위한 것이 아니다" 라고 분명히 했다.

20 17, 일부 자금이 부동산에 들어가는 통로가 다시 막혔다. 2 월 13 일 중국 자산관리협회는' 4 번 문문' 을 발표하며, 사모관리 계획이 핫스팟 도시 일반주택 프로젝트에 수혈하거나 부동산 개발업자가 땅을 사거나 유동성을 보충하는 행위를 중점적으로 규제하고 있다. 2 월 17 일 중앙은행은 다음 단계의 통화정책을' 온건중립' 으로 정하고 신용흐름 투자 투기성 매입을 제한하는 것을 강조했다. 마찬가지로 2 월 17 일 재융자 규칙 개정을 선언하고 자금 복귀를 유도하는 것이다.

규제에 제약을 받고 토지 융자 등 은행 업무는 금기이다. 화동의 한 국유은행 업무인은 최근 제 1 재경 기자에게 "지난해 4 분기 상하이가 감독을 강화한 이후 우리 은행은 더 이상 토지융자 업무를 하지 않을 것" 이라고 말했다. 현재 우리는 개발 대출 업무를 위해 자격을 갖춘 회사 고객을 선발하고 있다. "

둘째, 채권 발행이 긴박하다는 소식이 있다. "우리가 지금 듣고 있는 거래소의 목소리는 모든 부동산 (채무) 이 조여졌다는 것이다. 일부 대형 중앙기업을 포함한다." 채권 업무를 전문으로 하는 한 직원은 지난주 본보 기자에게 부동산 기업의 채무 난이도가 높아져 부동산과 도시 투자 기업의 채무 통제가 강화되고 있다고 밝혔다.

게다가, 4 번 문건의 영향으로 일부 사모기관의 심리상태가 달라졌다. 4 번 문건이 발부된 다음 날 (2004 년 2 월 14) 베이징의 한 자산관리회사의 고위 관리자는 전화로 본보 기자에게 연초에 여러 개발업자들이 익숙한 기관과 융자에 대해 이야기하고 설날 전에 제품 구조에 대해 이야기했다고 말했다. 4 번 문건의 영향을 받아 그 기관은 즉시 이전 구조를 조정하기로 결정했다.

올해 부동산' 수도꼭지' 의 긴장도 부동산 연구기관의 통계에서 입증됐다. 동책 컨설팅 연구부가 제 1 재경에 제공한 자료에 따르면 지난 6 월 5438+ 10 월 40 개 전형적인 상장주택 융자 금액은 인민폐 397 억 5200 만원으로 20 16 년 2 월 7/KLOC-0 과 비교됐다. 중원지산연구부에 따르면 지난 6 월 5438+ 10 월, 사채모금채, 회사채, 중기어음을 포함한 전국 부동산기업 융자총액은 13308 억원에 그쳐 지난해 4 분기 이후 부진세를 이어가고 있다. 6 월 20 년보다 이와 함께 자금 가격도 눈에 띄는 상승세를 보이고 있다.

미래의 정책 동향에 대해 민생증권연구원 고정수익팀 책임자인 이기린은 부동산 거품 억제와 주택 융자 통제가 미래의 정책 중점으로 남아 중점 도시의 부동산 규제가 계속될 것으로 전망했다.

M&A 및 녹색 부채 탐색

"사실, 최근 몇 년 동안 시장에는 금융 혁신 제품이 많이 있어 주택 기업에 다양한 금융 채널을 제공하고 있습니다. 주택 기업은 요 몇 년 동안 발전이 잘 되어 금융 시장의 여러 채널 융자와 큰 관계가 있다. " 모 상장방기업 재무이사 초조는 최근 제 1 재경 기자에게 부동산은 자금 집약적인 업종으로 지난 2 년 동안 부동산 레버리지율이 비교적 높았다고 밝혔다. 그러나 20 16, 10 년 6 월부터 부동산에 대한 융자 규제가 강화되고 기업채, 사모, 지분이 제한되고 토지융자도 금지돼 부동산 기업 자금 채널이 좁아지고 유동성이 강화됐다. 많은 불리한 영향으로 그의 회사는 올해 더 많은 인수 합병을 택했고, "다른 융자 방식으로 융자 긴축 문제 해결" 을 선택했다.

태화도 인수 강화를 언급했다. 3 월 4 일, 태화그룹 회장은 황치슨 회장이 제 1 재경 등 언론에 과거 대량의 자금이 부동산으로 유입되면서 중앙에서 금융감독을 강화하는 것이 옳다고 인정했다. 금융은 대중과 실체를 위해 안정을 필요로 하기 때문이다. 그는 부동산 자금의 원천은 주로 두 가지라고 말했다. 하나는 금융기관의 융자이고, 다른 하나는 판매 환금이다. 만약 이 양끝이 긴박하다면, 반드시 시장에 영향을 미칠 것이며, 일부 지방의 부동산 시장이 변동하는 것을 배제하지 않을 것이다. 황치슨의 관점에서 볼 때, 올해 자금면은 작년보다 더 빡빡하고 부동산 인수 기회도 증가할 것으로 보인다.

주택기업이 융자로 쓰던 회사채가 긴축되고 있다. 작년 10 기간 동안 부동산 시장 규제 조치가 빈번했던 상황에서, 상하이와 심천 () 두 도시는 연이어 주택 기업의 빚을 다졌다. 지난해 1 1 부터 올해 1 까지 국내 회사채를 성공적으로 발행한 주택업체는 없었다. 장웅 () 공동책자문연구부 이사에 따르면 주택업체 국내 부채 단일 규모가 크게 하락하면서 전체 규모 추세성도 크게 하락하고 부채 금리도 소폭 반등했다. 이런 맥락에서 20 16 초 본격적으로 내놓은 녹색채권 시장이 주택기업의 시야에 들어와 주택업체들이 추앙하는 대상이 됐다.

녹색채권, 즉' 녹색채권' 은 자금을 모아 결국 녹색프로젝트에 투자한 채권과 채무증빙을 가리키며 녹색프로젝트 융자의 중요한 통로다.

발행 금리로 볼 때, 녹색 채권의 비용 우위는 다른 융자 채널보다 더 두드러진다. 그러나 현재의 구조상으로 볼 때 녹색채무는 주택 기업의 전쟁터가 되지 않았다.

중국 성심국제신용평가유한공사연구원이 최근 제 1 재경에 제공한 녹색채권 연차 보고서에 따르면 20 16 년 규제 정책과 시장 수요의 이중 추진으로 지난해 녹색채권 발행 규모는 빠른 성장을 유지했다. 지난해 국내 라벨 녹색채권과 라벨 녹색자산지원증권 53 마리를 발행해 규모는 2052 억 4000 만 원. 그럼에도 이 연구소의 녹색채권 평가부 분석가인 유신하 () 는 본보 기자에게 많은 부동산회사들이 녹색채권 발행 방법을 문의하러 왔지만 국내 녹색채권 시장 개시부터 올해 2 월 중순까지 국내에서 발행된 녹색채권 중 어느 것도 부동산사가 발행한 것이 아니라고 말했다.

그 이유는 녹색 채무 문턱과 관련이 있다. 유신하 () 는 녹색채무융자수단과 녹색기업채권의 근거가 되는 녹색채권 지원 프로젝트 목록에서 녹색건축이' 녹색공업건축평가기준' 이나' 녹색건축평가기준' 중 2 성급 이상을 달성해야 한다는 것을 분명히 요구하고 있으며, 표준요건은 더욱 엄격하다.

2 월 17 까지 주택기업 녹색채무 소식이 시장에 전해졌다. 용호지산 (00960). HK), 홍콩에 상장된 국내 부동산사는 회사 간접자회사 충칭용호기업발전유한공사가 20 16 년 6 월 발행 규모가 40 억 4 천만 원 (40 억 4 천만 원 포함) 을 넘지 않는 녹색채권을 받았다고 발표했다. 용호 녹색채권은 할부로 발행됩니다. 발행인은 2 월 17 일 1 기 녹색채권을 발행했고 규모는 30 억 4 천만 위안이었다. 3 월 7 일 2 기 6543 억 8 천만 원채 발행.

Longhu 부동산 CEO Shaoxiao Ming 은 최근 본보 기자에게 Longhu 의 부채 발행은 일반적으로 상환 리듬을 미리 고려하고, 자금 조달 비용을 낮은 수준으로 통제하고, 대차 대조표를 통제하고, 재정적 안정과 안전을 유지하고, 회사의 위험 방지 능력을 향상시킬 것이라고 밝혔다.

무디가 앞서 제 1 재경에 제공한 보고서' 중국 부동산업계 전망 20 17' 에 따르면 올해 중국 개발상이 만기가 되는 국내외 채권 금액은 상대적으로 적고 채권과 대출 시장은 평가받는 개발자에게 개방된 것으로 나타났다. 그러나 20 17 년 부동산 산업 통합은 계속될 것이며, 이러한 추세는 재정건강의 대개발업자들에게 도움이 될 것이다.

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셋째, 부동산 금융 사례 분석

껍데기 상장, 행복산업의 중대 자산 개편은 2006 년 말, 2008 년 말 1 중국 통과, 2008 년 중반 완성으로 시작됐다. 전체 구조 조정 과정은 약10.5 년을 넘어섰다. 다행히도, 주식 분할 개혁의 큰 맥락에서 당시 시장 추세와 핫스팟에 부합하는 주택 끝은 부동산 회사가 상장한 전형적인 성공 사례였다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주식 분할, 주식 분할, 주식 분할, 주식 분할, 주식 분할, 주식 분할)

4. 개인 부동산 재테크에 위험이 있습니까?

개인 부동산 융자는 당연히 위험이 있다. 어떤 융자 방안도 위험이 있다. 위험만 보다. 특히 부동산 융자를 사용하면 위험이 더 크다. 우선, 개인 부동산이 자신이 사는 집인지 아니면 투자하는 집인지 알아야 한다. 그냥 투자실이라면 좀 더 강해요. 위험이 있더라도 기껏해야 집을 잃었다. 자기 집에 살면 융자를 하지 않는 것이 좋다. 그렇지 않으면 사고가 나면 살 곳도 없다.