둘째, 재산권 호텔에 관련된 법률관계는 주로 두 가지 법률관계를 포함한다. 하나는 개발자와 투자자의 법률관계이고, 하나는 투자자와 상업기업의 법률관계 (일부는 경영계약 위임 등) 이다. ). 물론 보증, 담보, 부동산 관리 등 기타 법적 관계도 배제하지 않는다. (a) 주택 매매 계약의 법적 관계. 투자자들은 먼저 개발자와 주택 매매 계약을 체결하는데, 상품주택 매매와 같다. 구매하기 전에 개발자의 주체 자격 (예: 영업 허가증), 주택 판매 서류 (예: 예매 허가증, 계획허가증 등) 를 검토해야 합니다. ) 및 부동산 소유권 증명서 (예: 토지 사용권 증명서, 토지 용도, 양도 기한 등). ). 구매를 결정한 후 상품 주택 매매 계약을 진지하게 체결하고, 특히 주택 상황 (예: 면적, 구조, 인테리어 기준, 보조시설, 녹화 등) 에 주의해야 한다. ), 배달 시간, 영장 처리 및 채무 불이행 책임 조건. (b) 주택 임대 계약의 법적 관계. 투자자는 호텔 매니지먼트사와 주택 임대 계약을 체결하여 호텔 매니지먼트사에 주택을 임대했다. 실제 상황에 따라 임대 기간, 임대료 및 지불 시간, 임대 만료 후 인테리어 및 처분, 부동산 관리, 위약 책임 등에 대해 합의합니다. 임대료 계산 및 지불 시간을 명확하게 규정하고 일방적으로 계약의 위약 책임을 해지하며 임차인이 일률적으로 경영을 하지 않고 투자수익을 회수하기 어려운 불리한 국면을 방지해야 한다.
셋. 투자재산권식 호텔의 법적 위험방지우리나라에는 재산권형 호텔에 대한 법률법규가 없으며, 단말투자자 (업주) 의 권리 결정과 권익 보호는 주목할 만한 문제이다. 현재 재산권식 호텔 분쟁에 사용할 수 있는 법률은 주로 계약법,' 상품주택 판매 관리법',' 도시상품주택 예매관리법',' 민법통칙' 등 법률법규 및 관련 사법해석이다. 편폭의 제한으로, 다음은 투자재산권식 호텔의 법적 위험 예방만 대충 분석한 것이다. (1) 진지하게 계약을 체결하다. 투자자는 계약서에 서명하기 전에 개발자의 자격, 신용 상태 및 자금 상태를 자세히 이해해야 합니다. 토지 사용의 성격, 목적 및 연한 건설 계획 등. 계약서에 서명한 후 먼저 개발자의 영업허가증 등 서류를 심사해야 하며, 주택 매매 계약은 상세히 읽어야 한다. 부동산 광고, 인수 도서 서명, 주택 판매 형식 계약 및 보충 계약 체결, 주택 담보 대출 처리, 주택 인도, 면적 차이, 설계 변경, 주택 품질, 인테리어, 산권증 처리까지 투자자는 변호사 등 전문가와 상담해 투자자에게 불리한 조항을 피할 수 있다. 예를 들어, 투자자가 무료 거주를 즐기려고 하는데, 경영진이 빈방이 없다는 이유로 거절하면 어떻게 합니까? 호텔 부동산은 호텔 경영진에게 넘겨주는 과정에서 관리, 운영, 유지비는 누가 부담해야 합니까? 이러한 구체적인 내용은 투자자들이 개발자와 계약을 체결할 때 명확하게 합의해야 한다. (2) 전문 보증회사를 도입하여 투자자 수익을 담보하다. 전문 보증사가 투자성 부동산 분야에 개입하여 투자자의 수익에 일정한 조건을 제공하고 부동산 투자자에게' 보험' 을 증액한다. 투자자 (지분 보유자) 는 개발자 (보증인) 와 주택 구입 계약을 체결한 후 보증회사 (보증인) 가 발행한 권익 보증서를 받을 수 있다. 보증 기간 동안 채권자의 수익률이 약속보다 낮을 경우 채권자는 보증인에게 보증 책임을 요구하고 보증 기간과 범위 내에서 보증서에 따라 현금 보상을 지불할 권리가 있다. 호텔 매니지먼트사의 실적을 감독하고 보증하며 호텔 매니지먼트사가 이행하지 못할 경우 보상을 지급한다. (3) 완벽한 퇴출 메커니즘을 확립할 때 투자자들은 호텔 경영 상황이 좋지 않아 계약상의 이익을 얻을 수 없다면 투자자가' 계립' 국면, 즉 재산권을 계속 보유하며 계속 적자를 내거나 경영자와의 분쟁에 빠질 것을 우려하고 있다. 나는 그만두고 싶지만 적당한 가격을 팔 수 없다. 따라서 투자자는 계약에서 탈퇴 메커니즘, 즉 개발자가 특정 조건 하에서 환매 조항을 보증할 것을 미리 약속할 수 있습니다. 예를 들어, 개발자는 계약에서 "투자자가 집을 산 지 3 년이 넘었는데, 수익률이 계약보다 낮으면 원래 구매 가격으로 개발자에게 집을 팔 수 있고, 개발자는 환매를 보증할 수 있다" 고 약속했다. 이것은 실제로 쌍방 사이에 약관이 있는 계약 관계를 형성했다. 조건이 충족되면 투자자가 계약 이행을 요구하면 개발자는 투자자가 소유한 모든 주택을 원래 판매가로 무조건 환매한다. 이런 환매 계약을 집행할 때 개발자의 실력과 경영 상황이 더욱 중요하다.
(4) 투자자는 소유주위원회를 설립했다. 재산권 호텔의 부동산 관리는 일반 주택과 다르다. 상업화 운영, 경영자와 소유자 분리가 목적이다. 그리고 운영자가 많고 분산되어 전문 지식이 없다. 개인 소유주는 개발자와 사업자에 비해 약세에 처해 있다. 따라서 투자자가 업위원회 또는 이와 유사한 기관을 설립하여 부동산 자료 (예: 준공 총계획, 시설 설비 기술 자료 등) 를 보관하는 것이 필요하다. ). 투자자들이 단결해야 많은 문제에서 개발자, 운영자와 동등하게 협상할 수 있는 것이 현실이다. "고수익" 과 "고위험" 은 항상 뒤따르며, "고위험" 을 예방해야만 "고수익" 을 가능하게 할 수 있다. 따라서 투자자나 재산권 호텔 업계에 투자할 계획인 사람은 투자하기 전에 경영 위험, 법적 위험, 재무 위험 등 많은 위험을 종합적으로 고려해 전문가에게 자문을 구하는 것이 좋습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언)