남의 이름으로 집을 사려면 어떤 법적 책임을 져야 합니까?

명의로 집을 사는 몇 가지 법적 문제.

첫째, 대출자와 대출자 사이의' 대출주택' 계약의 효력.

우리나라는 계약의 자유 원칙을 견지하고, 법률, 행정법규의 강제성 규정과 사회공익을 위반하지 않는 한 당사자가 어떤 계약도 체결하도록 허용해야 한다. 일반 상품주택의 경우' 계약법' 제 52 조 규정을 위반한 것 외에, 실제 매입자는 쌍방이 그 이름으로 집을 매입하기로 합의하고 이미 실제 출자한 것을 증명할 수 있으며, 그 이름으로 집을 매입하는 계약이 유효하다는 것을 증명할 수 있다. 그러나 대부분의 경우 명의로 집을 사는 전제는 국가 관련 경제정책을 위반하고 회피하고 실천 중 관련 법원의 재판 의견과 결합해 몇 가지 특수주택을 분석하는 것이다.

1. 국가 정책 위반이라는 이름으로 경제 적용 주택 구입 등 정책적 보장 주택.

유명 인사가 보장방 정책을 위반하여 경제 적용 주택을 구입한다는 핑계를 대다. 보장주택이란 "정부가 우대 정책을 제공하고 호형 면적과 판매가격을 제한하고 합리적인 기준에 따라 건설해 도시 저소득 주택난가구에 공급하는 보장성을 갖추고 있다" 는 뜻이다. "경제 적용 주택 관리 방법" (건설 [2007]258 호) 제 43 조에 따르면 이를 핑계로 경제 적용 주택을 살 수 없다.

사법 관행에서, 보편적인 견해는 이런 방식이 부서 규정에만 속하지만 계약의 효력에 직접적인 영향을 미치지는 않는다는 것이다. 그러나 경제 적용 주택은 정부가 도시 저소득 가정의 주택난을 해결하기 위해 만든 중요한 조치로 민생 개선과 사회적 조화와 안정을 촉진하는 데 중요한 현실적 의의가 있다. 진정으로 도시의 저소득 주택난가정에 혜택을 주기 위해 주택 구입과 양도 조건을 엄격히 제한하다. 그러나, 경제 적용 주택 구입의 이름으로, 경제 적용 주택에 대한 국가의 규제 질서를 어지럽히고, 도시 저소득 주택난을 침해하고, 가정이 주택을 동등하게 구입하고 얻을 수 있는 권리를 침해하고, 동시에 국가 관련 토지와 부동산 세비의 손실을 초래하고, 경제 적용 주택 건설의 초심을 위반하여' 계약법' 제 52 조 제 4 항에 규정된 사회 공익에 대한 손해를 구성하였다. 이에 대해' 베이징시 고등인민법원' 은 주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 지도의견 (시범)' (경고법발 [2065 438+00]458 호) 제 16 조 (경고법발 [2065 438+00] 458 호) 제 16 조 (경고법발 [2065 438+00]

베이징시 일중원' 왕모모모모와 호모모 확인 계약 무효 항소안' (사건 번호: (20 13) 제 7624 호 나중에 왕은 그 협정이 관련 법률, 규정 및 정책을 위반했기 때문에 무효라고 주장했다. 제 2 심 법원은 경제 적용 주택은 정부가 우대 정책으로 영당 면적과 판매가격을 제한하고 합리적인 기준에 따라 건설해 도시 저소득 주택난가정에 제공하는 정책적 주택을 가리킨다고 보고 있다. 구매자는 제한된 재산권을 가지고 있다. 따라서 경제 적용 주택 매매는 법률 법규, 특히 관련 정책 규정에 규정된 상장 거래 시한을 준수해야 한다. 경제적으로 적용 가능한 주택을 구입한 가정은 증서세 완세 증빙증을 취득하거나 주택 소유권증을 5 년 미만으로 취득하여 시장가격에 따라 상장해서는 안 된다. 왕모모모와 호모모와 체결한 합의는 보장성 주택 구입 5 년 미만의 직접 상장거래를 할 수 없는 강제성 규정을 위반한 만큼 무효계약이어야 한다. 2 심 판결은 실명 구매 계약이 무효임을 확인했다.

그러나 양측은 상장거래기간이 만료된 뒤 주택 소유권 이전 등록을 하기로 분명히 합의했고, 대출자도 보장주택을 살 자격이 있었다면 대출자의 명의로 주택 구입 계약이 유효함을 인정할 수 있다. "베이징시 고등인민법원은 주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 지도 의견" (경고법발 [20 10]458 호) 제 6 조에도 "판매자가 양도한 보장주택원구매계약은 2008 년 4 월1에 서명했다.

유금리와 노세군 주택 매매 계약 분쟁안 (사건 번호: 2006/2007) 2 심. : (20 14) 제 0 1898 호). 제 1 심 법원은 관련 주택이 유금리의 이름으로 매입된 것으로 보고, 집도 유금리의 이름으로 등록했지만, 선불금은 노세군이 지불하고, 주택 대출은 노세군이 상환하고, 관련 어음도 노세군에서 소유하고 있으며, 집은 줄곧 루세군이 소유하고 있다고 보고 있다. 따라서 위의 사실은 쌍방의 이름으로 집을 사는 것이 관계가 있다고 추론하기에 충분하다. 또한, 2008 년 7 월, 쌍방이 체결한 지불협정은 명의로 매입한 사실을 더욱 확인했다. 쌍방이 경제 적용 주택을 명의로 구매한 주택은 상장거래 기한이 만료된 후에야 상장거래를 할 수 있다. 유금은 2004 년 6 월 38 일+10 월 개발업자로부터 이 집을 매입한 것으로 밝혀졌다. 1 심 변론이 끝날 무렵, 주택 구매 기한은 이미 5 년이 넘었고, 증서세는 이미 5 년이 넘었다. 따라서 이 집은 상장 거래 조건을 갖추고 있으므로 쌍방이 체결한 주택 매매 계약은 유효해야 한다.

장X 와 문X 가 무효 계약 분쟁 확인' (사건 번호: (20 14)- 종민 종결자 2727 호) 2 심에서 2 심 법원은 베이징시 주택과 도심건설위원회' 경제 적용 주택 상장 판매 관련 문제에 대한 보충 통지' 를 근거로 판단했다. 장X 가 경제 적용 주택을 구입하고 장X1이 계약 하에 집을 매입하는 행위는 논란주택 소유권증을 취득한 지 5 년 만에 장X 가 장X1의 딸 신X 명으로 분쟁 주택을 양도했다. 이 행위는 법률 행정 법규의 의무적 규정을 위반하지 않는다. 장X 와 신X 가 체결한' 베이징시 대흥구 서홍문 현방 매매 계약' 이 유효하다.

2.' 구매 제한',' 구매 금지' 정책 위반을 구실로 집을 사다.

"구매 제한 명령" 과 "구매 제한 명령" 위반이라는 이름으로 집을 사는 계약의 효력에 대해 긍정과 부정이라는 두 가지 의견이 있다. 구매 제한 정책은 법률도 행정법규도 아니고,' 최고인민법원 적용' 에 따라

부정론은 간접적으로 인명을 빌려 정책을 위반하면 무효라고 생각한다. 예를 들어, 20 1 1 년 4 월 저장성 고등인민법원 제 1 정은' 부동산 시장 규제 정책의 영향을 받는 주택 매매 계약 분쟁 사건 심리에 관한 몇 가지 의견 (시범)' 을 발표했다 광저우시 화도구 인민법원이 심리한' 호혜경 대 맥권 확인 분쟁 사건' (사건 번호: (20 13) 이삭민 3,893 호 법원은 그것이 구매제한 정책을 위반했다고 판단하여 원고의 항소를 기각했다.

그러나 필자는 주택 구입을 제한하고 금지하는 것은 규제정책이며 일시적이라고 생각한다. 이 정책은 당사자의 계약자유를 어느 정도 제한함으로써 급상승하는 집값을 억제함으로써 영구적인 이행 실패가 아니라 일시적인 이행 실패를 초래할 뿐이다. 무역의 자유 원칙을 존중해야지, 구매 제한 금지 정책을 회피한다는 이름으로 주택 구입 계약이 무효라고 임의로 판단해서는 안 된다.

3. 신용정책을 회피한다는 구실로 집을 사다.

신용정책이' 계약법' 제 52 조를 위반하는지,' 사회공익을 해치다' 는 것은 사회공익에 대한 인정에 달려 있다.

베이징시 제 2 중급인민법원이 심리한' 김길산 대 동금보 주택 매매 계약안' (사건 번호: (20 10) 제 19950 호) 에서 원고 김길산은 피고인 동금보의 이름으로 외부인 장리에게 집을 매입했다 이후 원고는 피고에게 이전 수속을 협조해 달라고 요청했고, 피고는 거절하고, 피고에게 양도에 협조해 달라고 법원에 통보했다. 피고는 원고가 그 이름으로 분양 주택을 구입하고 담보대출을 받는 것은 합법적인 형식으로 불법 목적을 은폐하는 행위이기 때문에 쌍방이 체결한 합의는 무효이며 주택은 그 소유라고 주장했다. 1 심 법원은 분쟁주택의 실제 구매자가 김계선이고, 집의 계약금과 은행 대출도 김계선이 지불한다고 주장했다. 이에 따라 김길산은 주택이 소유 여부를 확인하고 동금보에게 재산권 양도를 요청하는 요청이 지원되어야 한다고 요구했다. 양측이 체결한 합의가 무효라고 해도 분쟁주택의 실제 구매자와 투자자가 김길산이라는 사실을 바꿀 수 없다. 판결은 원고의 상소를 지지했고, 피고는 불복하고, 앞당겨 상소했다. 2 심 법원은 계약 무효가 효력 금지에 근거해야 한다고 생각한다. 이 경우 주택 구입을 기소하고 대출을 할 때 김계선이 집을 사는 것을 허락하지 않고 김계선의 대출 행위를 제한했을 뿐이다. 중국 인민은행의 부처 규정에 따르면 상업은행 대출의 선불비율과 이율 수준은 시트 수가 증가함에 따라 크게 높아져야 한다고 규정하고 있다. 즉, 김길산, 동금보는 선불비율과 금리 수준을 피한다는 명목으로 주택 구입, 대출 등을 통해 은행 신용정책을 피하고 사회 대중의 이익이 아닌 은행을 손상시켜 계약이 유효하다는 것이다. 2 심은 항소를 기각하고 원심을 유지했다.

4. 구매단위라는 명목으로 자건물, 집채집, 군채를 구매합니다.

이런 계약은 실제 출자자가 주택 구입 자격으로 인한 각종 이익과 경제적 이익을 누리기 위해 남의 명의를 빌려 집을 사는 행위다. 순상품 주택, 자건물, 집채집, 단방 등에 비해. 단위는 가격 및 재산 관리에 많은 장점이 있습니다. 이런 구실 구매 뒤의 실제 징벌은 단체에서 집을 살 수 있는 특수한 신분에 따라 누릴 수 있는 권리이다. 본질적으로 직장은 사원의 근무 연령, 직함 및 다양한 조건에 따라 사원에게 주는 단위 복지이다. 그들의 권리에 대한 이러한 처분은 사권의 범주에 속하며, 주관적으로 제 3 자의 이익을 고의로 손상시키거나 법률, 행정법규를 위반하지 않는다.

곽자후와 구복신권 확인분쟁' 항소안 (사건 번호: (20 14) 제 34 1 호). 1 심 법원은 구복신과 곽자후가 같은 직장의 직원이라고 생각한다. 회사가 집을 팔 때, 구복신은 곽자후라는 이름으로 집을 사고, 주택 구입금은 실제로 구복신이 지불한다. 쌍방의 임대는 사실상 대출 명의의 매매 관계이므로, 집은 구복신이 소유해야 한다. 구복과 곽자후가 협의에 서명했다. 쌍방의 진의는 차입금이라는 이름으로 산 집이라는 뜻입니다. 집이 배달된 후, 집은 줄곧 구복신이 차지해 왔으며, 구복신도 곽자후와 여씨에게 일정한 보상을 주었다. 위약금 기준을 제외하고, 이 협정은 관련 법률, 행정 법규의 의무적 규정을 위반하지 않으며, 그 합의가 유효하다고 판단해야 한다. 따라서 곽자후 () 와 유 () 는 복신 () 과 함께 제때에 사건 관련 주택의 재산권 이전 수속을 밟아야 한다.

산둥 성 박시 중급인민법원이 심리한' 조덕화, gengjiazhong v 장영, 진용 주택 매매 계약 항소안' (사건 번호: (20 12) 사민종예자 제 406 호) 에서 원고는 2006 년 6 월 25 일 피고인 진용과 양도에 서명했다 원고는 진용에게 양도비 5 만원을 지불하고 그 집의 구매권을 얻었다. 원고가 계약금, 세금 및 후속 주택 대금을 지불하자 진용은 그에게 주택 구입 영수증과 영수증을 발급했다. 그 집은 피고인 장영 (장영은 진용의 아내) 의 이름으로 등록되어 있다. 이후 원고는 피고에게 주택 이전 수속을 요구했고, 피고는 거절하여 법원에 고소했다. 1 심 법원은 쌍방의 양도협정이 쌍방의 진정한 뜻이며 계약이 유효하다고 판단했다. 서명 후 쌍방은 제때에 계약의 대부분의 의무를 이행했으며, 미완성 부분을 계속 이행해야 하며, 판결은 원고의 호소를 지지했다. 피고는 항소에 불복했고, 박중원 2 심은 원심을 유지했다.

5. 주택 개혁

주택 개조의 경우, 직원 단위가 임금 화폐 분배 형식으로 공영 주택을 근로자에게 팔고, 근로자는 표준가격이나 원가가격으로 구매하여 구매한 집의 일부 또는 전체 재산권을 누리는 주택을 가리킨다. 일반적으로 국가나 기관이 직원들에게 제공하는 일종의 복지와 보상이지 정책적 주택 보장이 아니다. 쌍방이 자발적으로' 계약법' 제 52 조와 건설부' 공영 주택 및 경제 적용 주택 상장 판매 관리 잠행 조치' (1999 령 제 69 호) 제 5 조를 위반하지 않는 조건 하에서 명명 주택 구매 계약은 유효하다.

우장우, 왕모 을, 왕모 갑, 이세묘 소유권 확인 분쟁 사건 (사건 번호: (20 14) 자민 종예자 제 6 호), 원고 왕모 을 정장우 는 원래 부부, 피고 이세모, 왕모 가 부부 1999, 원고 부부는 이세묘 근무단위 박보시 주촌구 원림관리국의 공채를 출자해 주택개조에 참여했다. 사건과 관련된 부동산은 이세묘 명하에 등록되어 있다. 원고 부부가 이혼한 후, 소송 관련 재산을 분할하여 법원에 고소하고, 그 재산이 원고의 소유임을 확인하도록 요구하였다. 제 1 심 법원은 양측이 서면 합의는 없지만, 원피고친족의 증인 증언, 피고왕 모가가 녹음자료에서 원고에게 명의로 출자하여 집을 매입했다는 사실, 관련 부동산이 원고의 지배를 받아 10 년 동안 사용됐으며, 주택권증도 원고가 보유하고 있다는 사실에 따라 원피고가 모두 명의로 집을 매입했다는 사실을 인정했다. 사건과 관련된 재산이 원고의 소유임을 확정하다. 피고는 항소에 불복하고, 2 심은 원심을 유지한다.

둘째,

실제 출자자가 주택 구입 명의로 주택 소유권을 취득하는 법적 근거.

물권법' 제 15 조: "당사자 간에 부동산권의 설립, 변경, 양도 및 소멸에 관한 계약은 계약이 성립될 때 발효됩니다. 법에 달리 규정되어 있거나 계약서에 별도로 합의된 경우는 예외입니다. 재산권 등록을 하지 않으면 계약 효력에 영향을 주지 않는다. " 우리 나라는 물권 변동에 대한 채권 형식주의 원칙, 즉 자발성과 등록 (또는 인도) 을 결합하여 독일 물권법 중 물권 행위의 무효성을 배제한 것으로 보인다. 물권 변동을 지지하는 기초행위나 관계가 성립되지 않거나 취소되지 않는 것을 의미하며, 물권 변동도 그에 따라 무효이거나 취소된다.

우리나라' 물권법' 제 9 조에 따르면 부동산물권의 설립, 변경, 양도, 소멸은 법에 따라 등록한 후 효력이 발생한다. 등록하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다. 단, 법률에 별도로 규정된 경우는 예외입니다. "제 15 조:" 당사자 간에 부동산권의 설립, 변경, 양도 및 소멸에 관한 계약은 계약이 성립될 때부터 발효되며, 법률에 달리 규정되어 있거나 계약서에 별도로 합의된 경우는 제외된다. 재산권 등록을 하지 않으면 계약 효력에 영향을 주지 않는다. "제 17 조" 부동산 소유권 증명서는 권리자가 부동산권을 누리고 있다는 증거이다. "제 19 조:" 권리자나 이해관계자는 부동산 등록부에 기재된 사항이 잘못되었다고 생각하여 정정등록을 신청할 수 있습니다. 부동산 등록부에 기재된 권리자는 서면으로 정정에 동의하거나 등록이 확실히 잘못되었다는 증거가 있으며, 등록기관은 반드시 정정해야 한다. ""

따라서 부동산물권 등록은 당시 부동산의 소유권 관계와 표현에 대한 등록기관의 증명으로 물권의 귀속에 대한 추정 효력이 있다. 공신의 효력은 주로 부동산 등록자와 실제 소유자 이외의 선의의 제 3 인의 이익을 보호하는 것이지만, 산권증 자체는 실체의 법적 관계, 즉 실제 권리를 직접 확정하지 못한다. 부동산물권은 선의의 제 3 인을 포함하지 않는다. 당사자는 반대 증거가 있어 물권자임을 증명할 때 권리 확인을 요청할 수 있다. 반대 증거가 없는 상황에서 부동산 소유권 증명서에 기재된 사항은 진실이라고 추정해야 한다는 것이다. 대외적으로 선의의 제 3 자는 등록에 대한 신뢰와 등록에 대한 권리자의 부동산 거래 행위에 근거하여 법률의 보호를 받지만, 명목 구매자와 실제 구매자 사이에는 쌍방의 진실한 의사를 탐구하여 진정한 권리자를 확인해야 한다.

본원에서 심리한' 장과 손주택소유권 확인 분쟁 사건' (사건 번호: (20 12) 종자 9875 호) 은 손갑이 2003 년 5 월 19 일 이씨와 주택 매매 계약을 체결했다고 판단했다. 그러나 손씨의 산권증, 매입송장, 증서세 송장, 이미 공영 주택 첫 상장주택 매매 계약 관련 수속, 출자 수속 (상기 자료는 손모처에서 모두), 603 호 주택 원소유주의 증인 증언, 손씨 일가가 2003 년부터 603 호 주택에 거주하고 있다는 사실에 따르면 손씨와 손A 사이에 그 이름으로 집을 구매한 것으로 확인할 수 있다

천진시 홍교구 인민법원이 심리한' 우조, 이흥록, 계약분쟁' 사건 (사건 번호: (20 13) 홍민 초자 479 호). 두 원고 우조, 이흥록은 피고 이영이라는 이름으로 20 1 1 대출로 분쟁 주택을 구입하고, 계약금 및 상환은 모두 두 원고가 부담한다. 피고는 지금 집을 팔려고 하는데, 법원에 그 집이 두 원고의 소유임을 확인하라고 호소하였다. 법원은 부동산 소유권 증명서가 권리자가 부동산 물권을 누리고 있다는 증거라고 생각한다. 그러나 물권의 귀속과 내용에 대해서는 논란이 있어 이해관계자들은 권리 확인을 요청할 수 있다. 이때 단순히 주택권증에 등록된 재산권 소유자를 근거로 물권 소유자를 인정할 수 없으며 당사자가 제공한 증거와 법원이 밝혀낸 사실에 근거해 판단해야 한다. 이 경우, 분쟁 주택의 계약금은 실제로 두 원고가 출자한 것으로 확인할 수 있으며, 매월 주택 대출도 두 원고가 상환하고, 두 원고와 피고 사이에 그 이름으로 집을 매입한다는 의미가 있어, 두 원고가 분쟁 주택의 물권자라고 판단될 수 있다. 분쟁 주택은 원고 우조 이흥록이 소유하고 있다.