소유자 참고 사항-발코니 폐쇄를위한 법적 근거

발코니를 폐쇄하려는 업주들은 발코니를 마음대로 폐쇄할 수 없고 법적 문제도 포함된다는 점에 유의해야 한다. 다음으로 발코니를 폐쇄하는 법적 근거를 가져오겠습니다. 조심하세요.

하나,

건설부' 주거건축설계규범' 에서 폐쇄된 발코니의 정의는' 난간 위에 유리창으로 둘러싸인 발코니' 이다. " 따라서 현재 건물 설계 코드와 건물 면적 계산에 관한 규정은 건물의 발코니를 완전히 폐쇄된 것과 폐쇄되지 않은 것으로 구분합니다. 완전히 밀폐된 발코니의 건축 면적은 그 외곽의 수평 투영 면적에 따라 계산됩니다. 닫히지 않은 발코니의 건축 면적은 외피 구조 외곽의 수평 투영 면적의 절반으로 계산됩니다.

발코니 건축 면적: A. 원래 설계된 닫힌 발코니는 주변의 수평 투영 면적에 따라 건물 면적을 계산합니다. B. 발코니 (하단 발코니) 건축 면적은 해당 층의 수평 투영 면적의 절반으로 계산됩니다. C 오목 발코니는 딸의 벽 면적을 포함하는 순 면적의 절반에 따라 건축 면적에 포함됩니다. D. 선택한 건물 면적의 절반이 베이스 판 수평 투영 면적의 절반으로 계산되고, 오목한 부분 건물 면적은 순 면적의 절반으로 계산됩니다.

둘째,

1. 우리나라 민법통칙은 "재산소유권은 모든 사람이 법에 따라 자신의 재산을 소유, 사용, 수익 및 처분할 권리를 갖는다" 고 규정하고 있다. 업주는 집의 소유자로서 그 집에 대한 완전한 소유, 사용, 수익 및 처분권을 가지고 있다. 그는 자신의 집에 필요한 추가, 장식, 인테리어를 했는데, 이것은 처벌권 행사, 즉 소유권 행사의 표현이다.

2. 우리 업주가 이전 부동산과 체결한 부동산 관리 서비스 계약, 업주 협약은 법적 효력이 없어 쌍방의 협상을 거치지 않은 불평등하고 불합리한 무효 계약이다. 그 이유는 우리 업주가 부동산 관리 서비스 계약과 업주 협약에 서명하지 않으면 우리 자신의 재산의 열쇠를 얻을 수 없기 때문에 계약은 형식 패왕 계약이고 무효이며 업주에게 구속력이 없기 때문이다.

3. 업주와 부동산은 관리자와 소비자 (업주) 의 관계이다. 업주는 구매한 집의 소유자로서 베란다에 대한 독점적 소유권을 가지고 있으며 독립적으로 사용할 수 있다.

4. 업주가 부동산 관리회사의 관리 서비스를 받는 것은 일종의 소비행위여야 하며, 약세에 처한 자연인이다. 부동산 관리 회사는 기업법인에 속하며, 독립재산을 소유하고, 자신의 이름으로 민사권리를 누리고, 민사책임을 진다. 특성상, 부동산 관리 회사는 서비스업에 속하며, 업주와의 법적 관계는 서비스자와 의뢰인의 관계, 즉 부동산 관리 관리자와 소비자의 관계이다. 쌍방의 권리와 의무는 관련 소비자 권익보호법의 조정과 보호를 받아야 한다.

5. 요약하자면 우리 업주가 당시 체결한' 상품주택 매매 계약' 과' 재산관리 서비스 계약' 은 형식 계약으로' 중화인민공화국 계약법' 제 39 조 제 2 항, 제 41 조, 특히' 중화인민공화국 소비자권익보호법' 제 24 조를 인용했다. 전항에 열거된 형식 계약, 통지, 성명, 점포고시 등의 내용은 무효입니다.

6. 이에 따라 이 산업위원회 주임은 현행법이 명확하게 규정되지 않은 상황에서 부동산 관리사의 주요 임무는 건물 소유자의 부동산 관리를 감독하는 것이라고 보고 있다. 발코니를 폐쇄할지 여부는 업주의 권리이며, 부동산 관리 계약은 합의해서는 안 된다. 따라서 밖으로 확장되지 않은 폐쇄된 발코니의 사용은 다른 업주의 이익을 침해하지 않는 정당한 행위로 인정되어야 한다.

셋째,

실제 사례를 들어 모두에게 보여 주다 (업주가 발코니를 폐쇄하고, 부동산이 철거를 요구하다)

기본 사실

200 1 4 월 1 일부터 4 월 5 일까지 이수 등 12 명의 업주가 계약금을 지불하고 대성개발회사 개발건설의 경제적용 주택인 장안신도시 1 층 부동산을 구매하기로 했다. 200 1 년 6 월 ~ 7 월, 12 가구 소유주가 대성개발사와 각각 상품주택 매매 계약을 체결하고 주택 입주 수속을 밟았다. 2002 년 2 월 9 일, 65438, 장안 신도시 1 층 100 명의 업주가 공동으로' 장안 신도시 1 층 폐쇄발코니업주 결의' 와' 베이징 대성재산관리회사에 대한 통지' 를 작성해 부동산 관리사 관계자에게 넘겼다. 이후 첫 15 가구 소유주는 2003 년 6 월 65438+ 10 월 65438+8 월 집단 발코니를 폐쇄했다.

이에 베이징 대성재산관리사는 이수 등 12 명의 업주가 폐쇄된 발코니를 철거하고 원상회복해 줄 것을 법원에 소송을 제기했다.

법원 판결

원고와 피고가 부동산 관리 의무를 이행하기 위해 체결한 부동산 관리 서비스 계약은 형식 계약이며, 쌍방은 부동산 관리인과 소비자 (업주) 의 관계이다. 업주는 구매한 집의 소유자로서 베란다에 대한 독점적 소유권을 가지고 있으며 독립적으로 사용할 수 있다. 원고는 집을 팔 때 체결한 상품주택 매매 계약에서 발코니 조건 불명의 약속을 고려하지 않고 내용이 무효다. 12 피고가 발코니를 폐쇄하는 데 사용한 재료와 양식이 통일되어 동네 전체의 미관, 시영 환경 등 공익에 영향을 미치지 않기 때문에 원고의 소송 요청은 지원되지 않습니다. 중화인민공화국 민사소송법 제 53 조 제 1 항,' 중화인민공화국 계약법' 제 39 조 제 2 항, 제 41 조,' 중화인민공화국 민법통칙' 제 71 조,' 중화인민공화국 소비자권익보호법' 제 24 조 규정에 따라 원고 베이징 대성재산관리회사의 소송 요청을 기각했다.

사례분석

(a) 재산 관리 계약의 적용 가능한 형식 계약의 관련 규정

계약법은 형식 계약의 형식 조항에 대한 세 가지 중요한 원칙을 확립했습니다. 하나는 형식 조항 제정자가 상대방의 주의를 면제하거나 책임을 제한하는 데 합당한 조치를 취해야 한다는 것입니다. 둘째, 형식 조항을 금지하는 제정자는 형식 조항을 이용하여 자신의 책임을 면제하고, 상대방의 책임을 가중시키고, 상대방의 주요 권리를 배제한다. 셋째, 형식 조항에 대한 해석이 논란의 여지가 있을 때 형식 조항 제공에 불리한 해석을 해야 한다. 이 규정들은 경제가 약한 소비자의 권리에 유리한 보호를 제공할 뿐만 아니라 회사와 기업이 경제적 우위를 남용하여 소비자의 이익을 해치는 것을 효과적으로 방지하고 제한한다.

우리나라의 계약법' 규정에 따르면 본 사건 쌍방이 체결한 부동산 관리 계약은 당사자가 재사용을 위해 미리 마련한 것이며, 계약을 체결할 때 상대방과 협상하지 않은 형식 계약이다.

우선, 본 사건의 원고는 업주와 상품주택 매매 계약을 체결할 때 관련 행정규정을 위반하여, 집의 남북 발코니에 대해 폐쇄가 모호한지 여부를 어렴풋이 말하였다. 업주들은 발코니가 폐쇄적이라고 생각하지만, 부동산 관리회사는 그렇지 않다고 생각한다. 형식 계약 쌍방 당사자가 논란이 있는 것은 형식 조항 제공에 불리한 해석을 해야 한다.

둘째, 부동산 관리 계약에서 원고 부동산 관리사가 집을 판매할 때 체결한 상품주택 매매 계약에서는 발코니 상황이 불분명하고 업주가 있는 건물의 독점적 권리를 고려하지 않아 어쩔 수 없이 발코니를 폐쇄하지 말라는 약속이 불합리하게 되어 내용이 무효가 되어야 한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산관리명언)

따라서 본 사건은' 상품주택 매매 계약' 과' 재산관리 서비스 계약' 을 형식 계약으로 인정하고' 중화인민공화국 계약법' 제 39 조 제 2 항, 제 41 조, 특히' 중화인민공화국 소비자권익보호법' 제 24 조를 법적 적용에서 인용했다. "경영자는 형식 계약, 통지, 성명, 점포고시 등으로 소비자에게 불공평하고 불공정한 결정을 내려서는 안 된다. 전항에 열거된 형식 계약, 통지, 성명, 점포고시 등의 내용은 무효입니다. " 조례는 업주의 합법적 권익을 충분히 보호했다. 상술한 규정에 따라 법원은 결국 원고의 소송 요청을 기각했다.

(b) 부동산 관리 회사와 소유주 간에 적용되는 소비 관계.

우리나라에서는 부동산업계가 발전하면서 부동산 관리업체들이 최근 몇 년 사이에 부동산 개발업체들과 분리되어 유료와 서비스 품질로 인한 소송 분쟁이 늘고 있다. 현재, 부동산 관리 분쟁이' 소비자 권익보호법' 의 보호를 받는지 여부도 큰 논란이 있다.

부동산 관리 회사는 독립된 재산을 가지고 있으며, 자신의 이름으로 민사권리를 누리고 민사책임을 지고 기업법인에 속한다. 동시에, 특성상, 부동산 관리 회사는 영리를 목적으로 활동을 전개하며 서비스업에 속한다. 따라서, 재산 관리 회사는 소비자 권익보호법의 의미에서' 경영자' 여야 하며, 업주와의 법적 관계는 서비스자와 의뢰인 사이의 관계, 즉 부동산 관리 관리자와 소비자 간의 관계, 쌍방의 권리와 의무는 관련 소비자 권익보호법의 조정과 보호를 받아야 한다.

재판판사가 소비자 권익보호법을 적용하는 것은 약자 보호의 본질에 부합하고 계약 당사자의 이익을 더 잘 보호하고 법률정신의 주도적 역할을 더 잘 발휘한 것은 우리나라 선진 입법사상이 재판에서 구체적으로 드러난 것이다.

이 사건은 업주가 발코니를 이용해 야기한 부동산 관리 분쟁이다. 그렇다면 업주가 발코니를 마음대로 폐쇄하고 발코니에서 어떤 권리를 누릴 수 있을까?

리앙 혜성 (Liang 혜성) 이 작성한 "중국 재산법 제안 초안" 제 2 장 "소유권" 에서 세 번째 섹션 "건물 소유권 구분 또한 독점적인 부분은 건물의 구조와 사용에서 모든 건물과 구별되며 단독으로 소유권 표지로 사용될 수 있는 부분을 말합니다. 법률에 달리 규정되어 있는 경우를 제외하고, 분할 소유권자는 자유롭게 자신의 독점 부분을 사용, 이익 및 처분하여 다른 사람의 간섭을 배제할 수 있습니다. 소유권자의 독점 부분을 구분하고 건물의 정상적인 사용을 방해해서는 안 되며, 소유권자를 구분하는 이익을 침해해서는 안 된다.

상술한 정의에 따르면 본 사건의 피고는 모든 사람이 건물의 소유자로 인정되어야 한다는 것이다. 소유주는 폐쇄적이거나 폐쇄되지 않은 발코니에 대한 소유, 사용, 수익 및 처분권을 누리고 다른 사람의 간섭을 배제한다. 그러나 업주들도 독점적 부분 소유권을 행사하는 사람은 건물의 정상적인 행사를 방해하고 업주의 이익을 훼손해서는 안 된다는 의무가 있다. 유지 보수와 수리는 다른 업주들의 평화, 안전, 위생을 방해해서는 안 된다. 부동산 관리 회사의 검사, 수리, 인접 의무 등을 받아야 한다. 물론, 법률은 어떤 경우에는 소유자의 사용을 제한한다. 우리나라의 입법으로 볼 때, 흔히 볼 수 있는 제한은 주로 업주가 인테리어에서 건물의 용도를 바꾸고, 건물의 안전을 위태롭게 하며, 특히 건물의 내력 구조를 위태롭게 하는 것이다.

현행법이 명확하게 규정되어 있지 않은 경우, 부동산 관리 회사의 주요 임무는 건물 소유자의 부동산 관리를 감독하는 것이다. 발코니를 폐쇄할지 여부는 업주의 권리이며, 부동산 관리 계약은 합의해서는 안 된다. 따라서 밖으로 확장되지 않은 폐쇄된 발코니의 사용은 다른 업주의 이익을 침해하지 않는 정당한 행위로 인정되어야 한다. 이런 상황에서 업주가 발코니를 폐쇄하지 못하도록 규정하는 것은 불합리하고 법적 근거가 없다. 이에 따라 법원은 부동산 관리사가 소유주에게 폐쇄된 발코니 인테리어를 철거해 달라는 소송을 기각한 것은 옳다.