I. 사례 요약:
2009 년 3 월 27 일, 피고와 피고는 베이징의 한 부동산 중개사를 통해' 베이징시 예금실 매매 계약' 과' 베이징시 예금실 중개 계약' 을 체결했다. 계약은 피고가 한 동네 서원 4 1 호루 3 단 0 1 실에 위치한 주택 (이미 재산권을 취득한 주택) 을 90 만원 가격으로 양도하기로 합의했다. 계약은 피고 (판매자) 가 계약금을 받은 날 집을 원고 (구매자) 에게 넘겨주기로 합의했다. 원고는 약속대로 주택 계약금을 지불하고 피고는 사건과 관련된 집을 원고에게 넘겨주었다. 쌍방이 체결한' 베이징시 주식주택 매매 계약' 제 10 조약은 소유권 이전 등록 사항을 정했다. "본 계약 체결일로부터 430 일 이내에 쌍방은 주택소유권 등록부에 소유권 이전 등록을 신청해야 한다" 며, 원, 피고는 계약 보충조항에 "본 계약 체결일로부터 430 일 이내 (부동산증 발행일로부터 5 년 이내)" 로 합의했다. 그러나 계약서에 약속한 재산권 양도와 은행 대출 기한이 만료된 후 피고는 양도와 대출 수속을 거부했다. 원고는' 계약법' 제 8 조, 제 60 조,' 베이징시 예금실 매매 계약' 제 10 조 및 보충 조항 2 에 따라 인민법원에 소송을 제기하여 피고가 계약의무를 이행하도록 요구하고,' 계약법' 제 107 조 및 쌍방이 체결한 계약 조항에 따라 피고가 위약 책임을 져야 한다.
둘. 고소소: 피고는 원고의 소송에 대해 반소를 제기하고, 경제 적용 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청했다. 그 이유는 경제 적용 주택이 시장에 내놓을 수 없기 때문이다. 소송 요청은 국무부의 어려운 가정주택 보장에 관한 관련 규정과' 베이징시 인민정부 경제 적용 주택 관리 방법' 에 근거하고 있다.
원고가 반소를 반대하는 이유: 원고와 피고가 중개주택 매각을 통해 반소를 진행하는 것은 법률 법규의 금지성 규정을 위반하지 않고 합법적으로 유효하다. 반소 원고의 세 가지 소송 요청은 성립될 수 없으며, 인민법원에 피고의 소송 요청을 지지해 달라고 기각해야 한다. 반소는' 경제 적용 주택이 5 년도 채 안 되어 상장거래를 할 수 없다' 는 이유로 무효이며, 그 이유는 법률 규정에 부합되지 않는다.
1. 주택 면적과 상장 시작 시간을 보면 원고에 대한 반소 소송 요청에는 사실과 법적 근거가 부족하다.
"경제 적용 주택 관리 방법" 제 15 조는 경제 적용 주택 단일 건물 면적 통제가 60 평방미터 정도라고 규정하고 있다. 본 안건의 주택 면적은' 경제 적용 주택 관리 방법' 에 규정된 제한 조건을 훨씬 초과하여 계약이 무효임을 인정하는 근거가 될 수 없다. 방법' 제 30 조와' 베이징시 경제적용 주택관리방법' 제 2 1 조에 따르면 상장거래시간은 구매일로부터 계산되며, 산권증을 취득한 날부터 계산되지 않는다. 베이징의 2008 년 4 월 이후 관련 규정도 두 가지 조건에 따라 산정점을 계산하는 것이다. 증서세 완세 증명서나 소유권 증명서를 취득한 시점부터 2008 년 4 월 8 일 이전에 건설된 주택은 여전히 주택 구입 계약이 체결된 날에 따라 계산된다. 본 사건의 주택은 200 1 에 지어졌으며, 상장거래기간은 구매일로부터 5 년 이상 상장거래조건에 부합한다. 반소 원고가 말한 시간에 따라 산권증을 취득하면 쌍방이 체결한 계약 제 10 조 "본 계약 체결일로부터 430 일 이내에 양측 * * 은 주택소유권 등록부에 주택소유권 이전 등록을 신청해야 한다" 고 밝혔다. 본 조항은 계약의 유효성에 대한 조항이나 조건을 첨부한 것으로 간주해야 한다. 이에 따라 쌍방이 약속한 거래시간은 20 10 년 5 월 27 일로 이미 5 년이 넘었다. 계약법 제 45 조, 제 46 조의 규정에 따라 쌍방이 체결한 계약은 합법적으로 유효하다.
2.' 계약법' 제 8 조,' 계약법 사법해석 (1)' 제 4 조,' 계약법 사법해석 (2)' 제 8 조에 따르면 전국인민대표대회 법률과 국무원 행정법규의 금지성 강제성 규정에 의거해 계약이 무효라고 인정할 수밖에 없다. 현재' 경제 적용 주택 관리 방법' 의 규정은 계약법에 규정된 무효 계약 확인의 법적 근거가 아니다.
3. 실제로 구주택법과 신주택법 처리 원칙에 따라 베이징시의 관련 규정에 따라 2008 년 4 월 8 일 이후 새로 지은 보장주택은 60 평방미터의 기준과 산권증을 취득한 날짜에 따라 상장거래된다. 본안 중 주택은 2002 년에 건설되어 낡은 주택법에 따라 거래 조건에 부합한다. 계약법' 제 45 조와' 계약법 사법해석 (2)' 제 8 조에 따르면 당사자는 자신의 이익을 위해 조건 성취를 부당하게 막는 것을 첨부 조건 성취로 간주한다. 반소 원고의 기소 행위는 성실한 신용원칙을 위반하고 인민법원은 사건의 구체적인 상황과 상대 당사자의 요구에 따라 판결을 내린다. 상품주택 매매계약 사법해석 제 2 조에 규정된 법률정신을 참고해 기소하기 전에 이미 조건을 충족했으며, 주택 매매계약이 유효하다는 것을 인정할 수 있으며, 계약의 효력에 대한 보완이다.
셋째, 법원 판결:
원래 피고와 피고가 체결한 계약은 쌍방 당사자 간의 진실의 표시이다. 이 계약은 비록 북경시의 경제 적용 주택 구입에 관한 정책을 위반하지만, 법률 법규의 강제성 규정을 위반하지는 않는다. 최고인민법원' 적용 계약법 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 4 조에 따르면 계약법이 시행된 후 인민법원은 전국인민대표대회 및 상임위원회가 제정한 법률과 국무원의 행정법규에 따라 계약이 무효임을 확인했다. 현지 법률, 행정 법규를 근거로 할 수 없기 때문에 피고는 주택 매매 계약의 무효에 대한 항변과 반소를 접수하지 않습니다. 원고가 지불 의무를 이행하자 피고는 약속대로 집을 내주었다. 현재 사건과 관련된 주택은 이미 상장 거래 조건을 갖추었으므로 원고는 이전 등록 및 대출 수속을 요청했는데, 그 이유는 정당하며 본원이 지지한다. 원고는 체크아웃을 요구하고 임대료를 지불하는 반소를 요구했는데, 근거가 부족하여 본원은 지지하지 않았다. 요약하자면,' 계약법' 제 8 조, 제 52 조, 제 60 조에 따르면,' 적용 계약법의 몇 가지 문제에 대한 최고인민법원의 해석' 제 4 조에 따르면, 피고는 본 판결이 발효된 후 60 일 이내에 원고가 대출, 양도 수속을 처리하는 것을 도와야 한다. 반소 원고의 반소를 기각하다.
피고는 1 심 판결에 불복하여 원소송 요청으로 중급인민법원에 항소를 제기하고 원고에게 계약 해지 통지서를 보냈다. 2 심 재판 후 법에 따라 원심을 유지하고 항소를 기각하다.
넷째, 사건에 대한 변호사의 평가:
1. 본 사건은 논란의 여지가 없는 사실이다: (1) 주택은 200 1 년; (2) 면적은 147 평방미터이다. (3)2005 년 재산권 취득 날짜; (4), 2009 년 거래 시간; 체크인 시간은 2009 년입니다. [6].20 10 년 5 월 27 일, 계약은 양도 기간이 끝난 후 5 년을 명시합니다. 한때 지불 방식은 선불플러스 대출이었다.
둘째, 피고는' 주택 매매 계약이 무효다' 고 주장하며' 제한된 재산권, 토지 할당, 처분권, 공익, 알려지지 않았다' 라는 이유로 사실과 법적 근거가 부족하다고 주장했다.
2 심 절차에서 항소인은 또 세 가지 증거를 제출했는데, 모두 새로운 증거에 속하지 않아 사건의 사실을 바꿀 근거가 될 수 없다. 대법원 증거 조례에 따른 심사는 증거의 세 가지 특징에 부합되지 않는다. 해지 통지서와 항소 요청에 모순이 있는 것은 1 심 재판 이후에야 형성된 것이다. 피상소인은 이미 소송을 제기하여 계약을 계속 이행할 것을 요구하였으며, 그 해지 통지는 법적 의의가 없다. 은행의 대출 절차는 본 사건과 무관하다. 이들은 실제 대출 업무의 운영 절차 및 은행 감사 규칙에만 속하며 본 경우 대출 의무의 이행 및 이전 책임 (예비 의무) 처리와는 무관합니다.
셋째, 양측의 논란은 법률 적용에 초점을 맞추고, 경제 적용 주택 매매 계약은 무효이며, 항소인은 무효를 주장하지만, 무효한 법적 근거를 제공할 수는 없다.
국무원의 의견 중 일부는 의무적 규범에 속하지 않는다. 본 의견 제 10 조 규정과' 경제 적용 주택 관리 방법' 제 15 조는 경제 적용 주택 통제가 60 평방미터 이하라고 규정하고 있다. 북경시' 경제 적용 주택관리방법' 의 효력 등급이 낮아 계약이 무효임을 확인하는 기본 규범의 근거가 될 수 없다. 항소인은 계약서에 서명할 때 5 년 만기 후 양도에 분명히 동의하며, 판매 제한 만료 후 거래가 합법적이라는 것을 알고 있음을 보여준다. 사건 관련 계약은 항소인의 진실한 뜻으로, 법률 법규의 강제성 규정을 위반하지 않고 유효해야 한다고 밝혔다.
4. 베이징이 규정한 새로운 방법은' 낡은 집 낡은 방법, 새집 새로운 방법' 원칙에 따라 2008 년 4 월 8 일 이후 새로 지은 보장주택을 규범화한다. 새로운 방법은 면적을 60 제곱미터로 제한하고, 새로운 방법은 거래의 출발점을 산권증 취득일로부터 5 년 미만으로 제한한다. 경제적용 주택관리방법' 제 30 조와' 베이징시 경제적용 주택관리방법 (낡은 방법)' 제 21 조에 따르면 상장거래 5 년의 출발점은 구매일로부터 계산되며, 권증을 획득한 날부터 계산하는 것이 아니다. 관련 주택 완공 시간은 200 1, 항소인 구매시간은 200 1 10 17, 거래시간은 2009 년 3 월 27 일입니다. 낡은 방법에 따르면, 거래 행위는 5 년의 판매 기한을 훨씬 초과했다. 계약법' 제 45 조, 제 46 조의 규정에 따르면, 원래 피고 간의 거래는 합법적인 조건을 갖추고 있으며, 항소인은 5 년 판매 기간 전에 거래하지 않는 이유는 성립될 수 없다.
《 최고인민법원 》 (법발 200942 호) 는 《 도시부동산관리법 》 등 법률, 행정법규에 대한 토지사용권 양도조건에 대한 규정을 정확히 이해하고 물권효력과 계약효력 구분 원칙을 정확히 파악해 계약 효력을 최대한 유지해야 한다고 규정하고 있다. "최고인민법원은 현재 상황에서 민상사계약분쟁 사건의 몇 가지 문제를 심리하는 지도 의견" 제 5 조는 의무조문이 특정 종류의 계약행위가 아니라 당사자의 시장접근자격을 규범화하거나, 어떤 종류의 계약행위를 규범하는 것이 아니라, 인민법원은 그러한 계약의 효력에 대한 인정을 신중히 파악해야 한다고 규정하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 지혜명언) 최고인민법원 부원장이 민사재판업무좌담회에서 한 연설 (3) 부동산 사건 심리와 부동산 사건 재판 실무에서 나타나는 새로운 상황, 새로운 문제에 대해 계약 효력과 적용 정세 변경 원칙을 어떻게 인정할 것인가에 대해 논의한다. 계약이 무효한 법정 조건을 엄격히 집행하고 계약 관계의 안정을 유지하기 위해 노력하며, 법적 엄숙성과 사회경제관계의 질서 정연한 조화를 유지하는 관점에서 무효 계약의 인정 기준을 엄격히 파악하다. 계약법' 제 52 조의 규정에 따르면 사건의 구체적 상황과 결합해 법률 규정의 성격과 정신을 분석하고 당사자의 민사행위의 목적을 정확하게 정의한다. 법률, 행정법규 강제성 규정을 위반하지 않고 쌍방에 대한 계약의 구속력을 단호히 수호하고 안정된 계약관계를 통해 시장행위의 예측가능성과 계약이익의 확실성, 신뢰성을 높이고 경제생활의 조화를 촉진한다. 당사자가 무효 주장을 제기한 진정한 동기와 목적은 집값 상승에 있다. 계약 무효를 핑계로 성실한 신용원칙을 훼손하는 대가로 구매자의 합법적인 권익을 훼손하고, 부적절한 호소는 법적 지지를 받아서는 안 된다. 변호사 정리 장생귀 13240422999