경매 단계에서' 판매 후 전세' 는 건설부가 명백히 금지했지만, 2006 년부터 상업지와의 치열한 경쟁에서 개발자들은 어쩔 수 없이' 판매 후 전세' 의 깃발을 다시 제사해야 했다. 이와 함께 재산권식 상가도 투자자들의 시야에 자주 등장한다.

개발업자들은 애프터전세와 재산권식 상가의 유행도 부득이한 것으로, 주로 자금 압박을 해결하기 위한 것이라고 인정했다.

매혹적인' 회세'

약간의 주의를 기울여 곳곳에서 볼 수 있는' 판매 후 전세' 광고는 신문, 게시판, 인터넷, 잡지에서 거의 비슷한 단어를 볼 수 있다.' 10 년 전세, 9% 연간 수익',' 통일관리, 원가 환매' 연간 지출, 연간 수익률,' 연간 수익률 10%, 10 년 회본',' 만기환매, 자유매매' 등 1 시간 동안 애프터전세 모델이 다시 찾아온다. 그리고 올해 들어' 애프터전세' 모델이 많이 등장했고 은행 담보도 늘었다.

하지만 이런 애프터 전세 모델은 많은 업계 인사와 전문가들의 의혹을 받고 있다. 건설부 200 1 호 문서에 따르면 경매 단계에서 애프터 전세 부동산 상점의 판매 모델을 제시할 수 없습니다. 소호 중국 회장 판석이는 전세기 판매가 실제로 단순한 부동산 판매를 금융상품 판매로 전환했다고 보고 있다. 이런 판매는 금융주관부의 비준을 거치지 않아 불법 자금을 모으는 혐의에서 벗어나기 어렵다.

판매 후 전세의 판매 모델에서는 대부분의 종목이 기실을 판매하고,' 판매 후 전세' 를 통해 자금을 미리 회수하고, 판매 수익은 개발자금으로 후기 개발에 투입된다. 이런 모델은 미완성 분쟁을 일으키기 쉽다.

완전히 부정해서는 안 된다.

판매 후 전세' 라는 부정적 목소리가 많은 개발자들의 의혹을 받고 있다.

주향혜 장승부동산중개유한공사 사장은 현 단계에서 애프터전세를 완전히 부정해서는 안 된다고 생각한다. 주향혜에 따르면 장승이 현재 경영하고 있는 장승남관은' 애프터전세' 모델을 채택해 시장에서 널리 인정받아 약 9 억원을 팔았다.

주향혜는 우선' 판매 후 전세' 가 정확히' 임대 판매' 라고 불러야 한다고 설명했다. 부동산과 재테크 상품의 결합이다. 부동산과 재산권의 특성을 가지고 있고, 이상적인 상태에 있다면 상대적으로 수익이 높은 투자재테크 상품이기 때문이다. 이런 모델은 최초로 남방에 나타났고, 많은 실패한 프로젝트가 있었다. 5 년 전, 남방에서 성공한 프로젝트는 20% 를 넘지 않았다. 하지만 이 모델이 점차 완벽해지면서, 특히 상인 발전 모델의 재배치에 따라 이 모델의 성공률이 크게 높아졌다. 상인을 앞에 두면 많은 위험을 피할 수 있다. 예를 들어 백화점 기획 디자인도 커스텀 패턴에 속한다.

재산권 분할의 예측

또' 재산권점', 일명' 가상재산권점' 은 종종' 판매 후 임대' 와 동시에 나타난다. 판매방법에는 두 가지가 있다. 첫 번째는 개발자가 상점을 판매하는 동시에 일정 기간 동안 스스로 또는 전문 관리회사를 통해 상점을 임대하는 것을 가리킨다. 구매자는 실제로 상점의 판매 방식을 통제할 수 없다. 두 번째는 개발자가 슈퍼마켓, 백화점 등 개방점포를 면적으로 나누고, 실제 면적을 나누지 않고 여러 업주에게 팔고, 일정 기간 임대해 구매자가 자신의 점포의 소매 모델을 운영할 수 없도록 하는 것을 말한다. 일반적으로 주택 구입자가 일정 면적의 상점만 구독하기 때문에 상가 자체는 독립적으로 사용할 가치가 없고, 주택 구입자는 자기 상점의 재산권에 관심이 없고, 상가 투자의 수익에만 관심이 있는 것으로 여겨진다. 재산권은' 가상' 의 수익소유권이 되어' 가상 재산권점' 이라고 불린다.

바로 재산권식 상가의 가상성 때문에' 판매 후 전세' 모델보다 훨씬 더 많은 반대를 받고 있다.

일부 업계 관계자는 재산권식 상점의 수익률은 매장의 전체 운영에 달려 있어야 한다고 지적했다. 그렇지 않으면 가상적이고 실현되지 않은' 상점' 일 수밖에 없다고 지적했다. 벽계가광장과 거인도서관의 실패는 이 점을 충분히 증명했다. 판매자가 약속한 전망이 아무리 좋아도 전체 상업 운영이 만족스럽지 못하다는 것은 투자자들이 약속된 보답을 전혀 받지 못한다는 것을 의미한다.

변장한 자산증권화

벽계원 부동산 마케팅 부사장 이국도는 재산권식 상가와 담보환매가 사실상 변상된 자산증권화라고 생각한다. 이곳의 자산증권화의 변상 응용은 대형 상업시설의 분할 판매를 의미하며, 어떤 것은 환매, 은행 보증 등의 추가 조치도 있다. 현재로서는 이런 행위와 관행이 베이징, 상하이, 성도, 이삼선 도시에서 유행하고 있는 것 같다. 그러나 이러한 프로젝트의 대부분은 실패했습니다. 개발자에게 그들은 현금 흐름 문제를 해결했을 뿐, 많은 사회 문제를 정부에 맡기고 일부 투자자들에게 손실을 입혔으며, 상인들은 실제로 혜택을 받지 못했다. 개업 후 많은 프로젝트가 번거로워 소비자가 혜택을 받지 못했다. 그래서 현재 많은 전문가와 언론들은 이러한 모순을 재산권의 상업적 폐해로 귀결한다.

구매할 때는 신중해야 한다.

Zhuangsheng 부동산 중개 유한 회사 총지배인 Zhou Xianghui 는 투자 상점이 다섯 가지 사항에주의를 기울여야한다고 믿습니다. 첫 번째는 섹터, 두 번째는 계획 및 설계, 세 번째는 브랜드, 네 번째는 운영자의 운영 수준, 다섯 번째는 운영자의 판매 개념입니다.

동시에, 그는 중소투자자들에게 투자상가, 안전이 가장 중요하다는 것을 상기시켰다. 국채는 국가가 발행한 것이기 때문에 국민들에게 인기가 있다. 우리는 국립은행이 국채금리가 낮지만 여전히 인기가 있다고 생각한다. 재산권상가의 투자이익은 기본적으로 8% 에서 10% 로 국채보다 몇 배나 높았지만, 많은 프로젝트는 여전히 시장에서 추앙받지 못하고 있다. 따라서 개발자가 은행 보증, 보증 환매 등의 약속을 하더라도 충분한 실력이 없으면 투자자는 믿을 수 없다.

둘째, 최고의 투자는 기존 점포다. 건설부 200 1 호 문서에 따르면 경매 단계에서 재산권 상가 애프터 임대의 판매 모델을 제시할 수는 없지만 현방에 대한 제한은 없다. 시장에서 많은 개발업자들은 개발 실력이 제한되어 있어 대량의 판매 수익으로 후기 개발 건설을 완료하기를 희망하고 있다. 그러나 후기에 회수된 판매금이 개발 요구를 충족시키지 못하면 프로젝트가 엉망이 되고 위험은 소업주가 부담한다. 그래서 현방에 투자하면 불필요한 걱정과 걱정을 많이 줄일 수 있다.

개인적으로 애프터전세, 재산권식 상가의 부상은 모두 개발업자들이 자금사슬이 긴장돼 어쩔 수 없이 취해야 하는 조치라고 생각한다. 그러나 더 깊은 차원에서 볼 때, 이 현상의 배후에는 전체 상업용 부동산 시장이 직면한 융자난이 있다.

1. 우선 개발자의 재산권증을 살펴봐야 한다. 만약 개발자가 아직 산권증을 받지 못했다면, 개발자가 아직 모든 비용을 다 내지 않은 것이다. 둘째, 개발자의 판매 허가증에 따라 달라진다. 허가증이 완전하지 않다면, 이것은 위험하다.

2. 개발업자의 비즈니스 모델은 작은 투자자의 돈으로 쇼핑몰 최고 수익기 돈을 버는 것이다. 일반 매장이 황금지역이 아니거나 후기에 상업센터가 될 수 없다면 이들 매장의 최적 수익률은 전 10 년이 될 것이다. 상업센터는 부자의 이동에 따라 변하기 때문이다.

3. 개발상이 일반적으로 당신과 체결한 것은 판매 계약이지만, 다른 회사가 운영 계약서에 서명하도록 하고 싶습니다. 이때 너는 어느 회사가 준 보증서를 봐야 한다. 운영계약 뒤에 있는 무담보 계약의 위험은 비교적 크다. 일단 경영이 부실하면 운영계약을 위반하기 때문에 개발자가 이미 판매를 마쳤고 집은 당연히 네 손에 썩을 것이기 때문이다. 믿을 수 있는 상장 회사나 신용도가 높은 회사가 보증을 해야 한다. 금매미가 껍질을 벗기지 않도록 하다.

이 건물 뒤의 뉴스를 철저히 조사할 필요가 있다. 이런 부동산 운영은 대부분 문제를 해결하거나 가격을 올리기 위한 것이다. 요컨대, 우리는 위험을 고려해야 한다. 금구역이나 층높이가 없다면 다른 구역과 비교해야 한다.

이가성은 상가는 섹터, 섹터, 섹터에 주의해야 한다고 말했다. 。 황금 구간에는 금이 있다.