다음은 내가 당신에게 조사한 위반 임대에 관한 규정입니다. 당신에게 도움이 되기를 바랍니다.
집단 토지 불법 임대 사건 조사 보고서
당위 서기 겸 원장 동화
지난 2005 년 4 월 29 일
토지는 민생의 근본이다. 사회주의 국가로서 우리 헌법은 토지가 국가와 집단 소유라고 분명히 규정하고 있다. 어떠한 조직이나 개인도 점유하거나 매매하거나 다른 형식으로 토지를 불법으로 양도해서는 안 된다. 그러나 최근 몇 년 동안 개혁 개방과 경제 발전 과정에서 많은 불법 토지 배치 현상이 발생하여 집단 소유권을 침해하고, 토지 위기를 악화시키고, 농업 기반을 약화시키고, 도시 건설 계획을 파괴하고, 사회적 갈등을 야기하며, 농촌 경제 발전과 사회 안정에 불리하다. 이에 따라 필자는 우리 병원에서 접수한 불법 임대 집단 토지 사건을 조사하고, 불법 임대 집단 토지 사건의 특징과 원인을 분석하고, 불법 임대 토지 문제의 처리와 해결에 대해 졸견을 제기했다.
첫째, 불법 토지 배치의 기본 상황
불법 배치의 범위에 대해서는 아직 직접적인 법적 규정이 없다. 이런 사건의 인정은 주로 헌법과 토지관리법의 관련 규정에 근거한다. 헌법 제 10 조는 "도시 토지는 국가에 속한다. 농촌과 도시 교외의 토지는 법률 규정이 국가 소유를 제외하고 집단 소유에 속한다. 택지, 자류지, 자류산도 집단 소유다. 어떠한 조직이나 개인도 점유하거나 매매하거나 다른 형식으로 토지를 불법으로 양도해서는 안 된다. 토지 사용권은 법에 따라 양도할 수 있다. 클릭합니다 토지관리법 제 63 조는 "농민들이 단체로 소유한 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 그러나 토지 이용 마스터 플랜에 부합하고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업은 파산, 합병 등의 이유로 법에 따라 토지사용권을 양도하는 경우는 제외된다. " 따라서 불법 임대 토지는 농촌 집단 소유의 토지를 불법으로 임대하여 비농업 건설에 사용하는 것을 가리켜야 한다.
토지가' 농업용도' 인지 여부는 국가주택토지관리국 255 호 문서 (200 1) 의 토지 유형을 기준으로 해야 한다. 문서는 토지를 농지, 건설지, 이용지의 세 가지 범주로 나누었다. 농지란 바로 농경지이다. 농용지는 경작지, 정원, 삼림 지대, 초원 및 기타 농용지로 나뉜다. 다른 농지는 웅덩이 수면, 양식 수면, 가축 양식장, 시설 농용지, 농촌도로, 농토 수리지, 논두렁, 밭밭으로 나뉜다. 논리학의 기본 원리에 따르면,' 예' 의 부정은' 아니오' 이다. 따라서 위와 같은 용도에 속하지 않는 사람은 모두' 비농업 용도' 로 인정될 수 있다.
상기 기준에 따르면, 2000 년 6 월 65438+2 월부터 우리 병원은 총 48 건의 위법 비준지 사건을 접수하고, 4 1 건을 심리하는데, 그중 20 건 판결, 8 건 조정, 7 건 기각, 6 건 철회 등이 있다.
둘째, 토지 임대 불법 사건의 특성
한쪽은 마을 집단경제조직이고, 다른 쪽은 경영활동에 종사하는 기업이나 개인입니다. 이 경우, 한쪽은 마을이나 향집단경제단체 (또는 농공상연합회사 또는 투자회사) 입니다. 한편, 다른 당사자들은 경영활동에 종사하는 기업, 회사, 공장, 경영활동에 종사하는 소수의 개인 (농촌 집단경제조직에 비해 46 명 중 12 명, 34 개 기업, 외국기업법인 포함) 이 많다.
(2) 임대한 토지는 대부분 경영활동에 쓰이고, 나머지는 기관에 기숙사를 짓는 데 쓰인다. 이 46 건의 경우, 관련된 43 개의 토지가 상업 활동 (공장, 창고, 사무실 건물, 식당 개설, 경마클럽 등) 에 사용되었다. ), 나머지 3 개의 관련 토지는 직원 기숙사 건물 건설에 사용됩니다.
(3) 불법 임대 시간이 이르고 임대 기간이 길어 역사의 유류 문제를 많이 형성한다. 이들 불법 임대의 경우 가장 이른 시작 시간은 1988 이고 가장 늦은 시작 시간은 1997 입니다. 임대 기간은 10 년에서 25 년 사이입니다. 시간이 오래되어 임대 쌍방이 축적한 갈등이 비교적 많고, 중재가 어렵고, 사건 심리 중 당사자가 입증하기 어렵다.
(4) 관련 농촌 집단경제조직의 수가 많고 개별 사건은 토지 임대 면적이 크다. 이 사건은 전 지역 42 개 행정촌 중 23 개 마을 (55%) 과 한 향진 집단경제조직을 포함한다. 각 사건에서 5 무 이하의 토지를 임대했고, 10 면적은 5-30 무, 4 개 면적은 30-50 무, 1 블록 면적은 100 무 최소 0.5 무, 최대 170 무.
(e) 경제적 손실과 사회적 영향. 토지를 불법으로 임대해 경영을 하는 경우 쌍방이 모두 소송을 성사시켰는데, 임차인이 임대료를 낼 수 없거나 임대인이 국가 징발로 계약을 계속 이행할 수 없었다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 어떤 상황에서도 국가와 집단에 막대한 경제적 손실을 초래했다. 한 가지 경우는 임차인이 임대료로 인한 소송을 감당할 수 없다는 것이다. 본 사건에서 원고의 집단 토지는 일정 기간 동안 수익이 없었다. 예를 들어, 베이징시 풍대구 류천농공상연합사가 베이징 게스트인 카딩카 클럽 임대 분쟁안을 고소했다. 쌍방은 1995, 1 1 년 6 월 원고가 40 여 묘의 토지를 피고에게 유흥업지로 넘겨주기로 합의했고, 피고는 지난 3 년 동안 매년 토지보상금 25 만원을 지불하고 이후 매년 30 만원을 지급하기로 합의했다. 이후 원고는 토지를 피고에게 넘겨주고 피고는 약속대로 토지보상비 (임대료) 를 지불하지 않아 이 40 무 () 의 토지가 6 년 동안 어떠한 경제적 이익도 창출하지 못하게 했다. 또 다른 상황은 국가의 토지 취득으로 인해 계약을 이행할 수 없기 때문이다. 이런 상황에서 임차인의 다년간의 투자는 없어질 것이다. 오모 () 가 풍대 () 구 노구교 () 산업회사, 풍대 () 서국 농공상연합사 토지임대계약분쟁사건 () 을 고소한다면, 노구교 실업회사는 서국 농공상연합사 토지 6600m2 를 임대해 오모 () 건설창고에 전대하였다. 2002 년 오씨는 국가 징발로 인한 경제적 손실 350 만원을 겪었기 때문에 오씨는 법원에 고소해 2 피고에게 배상을 요구했다. 회사가 토지 임대를 위반하고 기숙사 건물을 짓는 경우는 모두 기업의 이익이 좋지 않아 임대료를 지불할 능력이 없어 농촌 집단경제조직이 임대 철회와 계약 해지를 요구하면서 이미 경제난에 빠진 근로자와 그 가정이 거처할 곳이 없는 위험에 직면해 집단 분쟁을 일으키기 쉬우며 사회 안정을 파괴하기 쉽다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언)
(6) 토지 임대 분쟁의 대부분은 기소되지 않는다. 집단 토지 불법 임대 분쟁이 발생했을 때 당사자가 법원에 소송을 제기했을 때 대부분 토지임대 분쟁을 직접 기소하는 것이 아니라 임대료 분쟁, 연합계약 분쟁, 계약계약 분쟁 등을 이유로 기소했다.
셋째, 불법 토지 임대의 이유
(a) 농업 입출력 비율이 너무 낮고 농민 농업 수입이 낮다. 농업 발전은 제 2, 제 3 산업에 뒤처져 있으며, 농업 생산에 종사하는 농민 수입은 다른 업종 종사자보다 훨씬 낮으며, 이것이 농촌에서 불법 토지 배치 현상이 발생하는 가장 중요한 원인이다. 수천 년 동안' 분전분부' 는 당시 중국 농민의 경제 상황에 의해 결정된 중국 농민의 궁극적인 소망이었다. 오늘 농민들은 어쩔 수 없이 그들의 땅을 떠나 손을 돌려야 했다. 이런 놀라운 변화도 오늘날 농민의 경제 상황에 의해 결정된다. 농민들은 농업의 투입과 생산량이 불균형하다는 것을 점점 더 인식하고 있다. 같은 노동을 하거나 더 적은 노동을 하거나 노동을 하지 않으면 더 많은 수입을 얻을 수 있기 때문에, 하청 토지, 불법 임대 토지, 불법 건물 건설을 통해 이윤을 얻는 것은 당연히 일부 농촌 집단경제조직의 필연적인 선택이 될 것이다.
(b) 농촌 집단 토지 사용 시스템은 사회 발전에 뒤쳐져있다.
시장경제는 토지소유권 제도를 포함한 물권제도가 주체적 지위가 명확하고, 귀속이 분명하며, 과학적이고 합리적이며, 경제활동의 내재적 법칙에 부합해야 한다고 요구한다. 경직된 현행 집단 토지 사용 제도는 분명히 이렇지 않다: 1. 집단 토지 소유권의 주체적 지위가 허위되어, 소유자의 주체적 지위는 구현될 수 없다. 2. 집단 토지 소유권의 귀속이 모호하다. "촌민위원회 조직법 (시행)" 제 2 조는 "촌민위원회는 촌민의 자기관리, 자기교육, 자기서비스의 기층 대중자치단체" 라고 규정하고 있다. 따라서 촌민위원회는 농촌 군중의 자치단체일 뿐 농촌 집단 토지의 소유자가 될 수 없다. 한편, 가계 공동 생산 도급 책임제를 실시한 후, 촌민팀은 농촌 경제 생활에서 기본적으로 원래의 역할을 잃었다. 1 급 단체조직이 아닌 집단경제조직의 일원으로서 집단토지 소유권을 대표할 수 없다. 풍대구에 보편적으로 존재하는 마을, 향, 농업, 공상회사는 실제로 집단재산을 관리하지만 집단경제조직의 존재, 권리의 출처와 범위, 의무는 모두 법적 근거와 합리성이 부족하다. 3. 집단 토지 소유권은 일종의 재산권과 절대권으로서 충분히 구현될 수 없다. 재산권의 첫 번째 속성은 권리자에게 이익을 가져다 줄 수 있다는 것이다. 절대권력의 속성은 누구에게나 대항할 수 있다는 것이다. 소유권의 네 가지 기능: 소유, 사용, 수익, 처분에서 집단 토지 소유자는 기본적으로 자신의 수익만 소유, 사용, 사용할 수 있으며 판매할 수 없습니다. 이것은 시장경제의 객관적 법칙에 위배될 뿐만 아니라 사회 생산력의 발전을 가로막는다.
행정 기관의 관리가 부실하다. 한편으로는 농촌 토지 등록 제도가 미비하다. 현재 농촌 토지 파일은 국토자원 방관에 집중하는 것이 아니라 향진, 마을에 흩어져 스스로 관리한다. 많은 토지의 귀속과 연혁은 문자 기록이 없고, 당시 마을 간부만이 알고 있었다. 계획국, 국토자원 및 주택관리국이 보존한 토지계획서류는 외부에 개방되지 않고 법원 이외의 일반 단위와 개인 조회를 거부한다. 이것들은 모두 토지 사용 변경을 검증하고 책임을 추궁하기 어렵고, 토지 사용 임대 후의 변경은 구속하기 어렵다.
한편, 위법 비준지 행위에 대한 수사가 부적절하다는 것을 보여준다. 우리 병원에 데려온 사례에서만 볼 수 있듯이 풍대구 절반 이상의 행정촌에는 짧게는 몇 년, 길면 10 여 년의 대면적 불법 임대지 현상이 있으며, 대부분의 불법 임차인은 불법 임대한 토지에 불법 건물을 짓고 있다. 이런 공개적이고 장기적이고 심각한 위법 상황은 국토자원과 주택관리국의 중시를 불러일으키지 않고 적극적으로 법에 따라 조사하고 바로잡아 위법 배치 현상이 더욱 만연하게 한다.
(4) 농촌 간부, 촌민, 일부 기업, 자영업자의 법적 의식이 희박하다.
집단 토지의 불법 임대와 관련된 대중과 기관 중 일부는 법맹으로, 국가가 집단 토지를 보호하는 법률 규정을 이해하지 못하며, 집단 토지를 비농업 용도로 임대하는 것은 불법이라는 것을 알지 못한다. 집단 토지를 불법 임대하거나 임대해도 법은 어쩔 수 없이 법을 어긴다는 주장도 있다.
(5) 경제의 빠른 발전과 현행 토지' 2 선제' 로 교외의 토지 공급과 수요 갈등이 갈수록 긴장되고 있다. 우리나라는 사실상 2 트랙 토지 사용 제도인 국유토지 사용 제도와 집단토지 사용 제도가 병존하고 있다. 지금 징집보상은 역시 생산액을 기준으로 하고, 기준은 시장가격보다 낮다. 농민과 마을 집단의 경우, 토지 취득 보상이 너무 낮아 토지의 경제적 가치를 실현할 수 없으며, 그들은 불법 임대의 형태로 장기적 이익을 얻는 경향이 있다. 토지 이용자에게는 토지 취득 절차가 번거롭고, 토지 배치 기간이 길며, 요금이 너무 높다. 토지가 필요한 단위와 경영활동에 종사하는 개인, 특히 민영중소기업과 개인은 자신이 감당할 수 있는 합리적인 가격으로 국유지 사용권을 얻기가 어려워 농촌 집단토지, 특히 도시 교외의 집단토지에 눈길을 돌리고 있다. 정상적인 경로를 통해 이 토지의 사용권을 얻는 것은 상당히 어렵기 때문에, 그들은 왕왕 불법 임대 방식을 선택하는데, 쌍방이 계약을 체결해야만 집단 토지의 사용권을 얻을 수 있다.
넷. 대책과 건의
(1) 입법을 개정하여 집단 토지 소유권의 권리 주체를 명확히 하고 농촌 토지 제도 개혁을 심화하다.
집단토지 임대를 비농업 목적으로 금지하는 것을 금지하기 위해서는 누가 집단토지에 대한 책임, 권리, 이익을 책임지는 구체적 주체를 명확히 할 필요가 있다. 집단 토지 소유권을 명확히 하는 권리 주체만이 토지 관리법 및 규정을 준수하고 불법 임대 시 책임을 추궁할 수 있다. 집단소유제는 우리나라 사회주의 경제제도인 공유제의 중요한 구성 요소이다. 국가는 또한 그 권리의 구체적인 행사 주체와 그 생성 절차, 권리 행사 절차, 권리 보호와 구제, 수익 분배 등을 입법해야 한다. 집단 토지 소유권이 극소수에 의해 독점되는 것을 막기 위해 마을 집단의 모든 구성원이 동등하게 권리를 누리고 의무를 이행하며 책임을 질 수 있도록 보장한다. 사회주의 시장경제체제가 날로 완벽해지고 있는 오늘날, 관련 법규를 제정하여 국유지 사용 제도를 참고하고, 집단토지사용권에 대한 유상, 한정, 유한유통제도를 실시해야 한다. 이에 앞서 지방정부는 먼저 이 방면의 탐구와 개혁을 진행할 수 있다. 한편, 토지 소유권과 용도를 바꾸지 않고 각종 농지에 대한 유상, 시한 사용, 양도, 임대, 양도, 저당 등의 행위에 대한 명확한 규범을 실시하여 이런 토지사용권이 완전히 합법적으로 유동시장에 진입하여 토지자원의 최적 배치를 실현하고, 집단 토지의 불법 임대를 제거하는 생존 환경을 제거한다. 농민들의 유상 하청과 토지 유통을 적극 제창하고 지도하다. 토지 입찰, 임대, 도급 등을 통해 농사, 경영 전문가가 토지를 도급할 것을 적극 장려하고, 전문성을 갖춘 사람들이 토지를 개발하고 집약화 경영을 실시하도록 적극 장려하고, 농업 생산 효율을 높이고, 황무지를 버리는 것을 피하고, 토지 이용률과 생산률을 높이고, 농민 농업 수입을 늘려 산업화 경영의 발전을 촉진한다.
한편, 비농건설지 유통제도를 실시하여 집단 토지를 불법 임대하는 경제적 동기를 줄여야 한다. 이와 관련하여 장쑤 쑤저우, 푸젠구전, 광둥 순덕, 저장저우, 안후이우후와 같은 다른 성시의 성공 경험을 참고할 수 있으며 이를 바탕으로 보완할 수 있다. 소유권은 변하지 않는다는 전제하에 농촌 집단 비농건설지 유통: 기획부는 농촌 집단 비농토지 데이터베이스를 건립한다. 특정 행정 구역 내에 전문 경매사, 평가사, 회계사가 있는 농촌 비농건설지 유동 시장을 설립하다. 농촌 집단경제조직이 전체 비농건설지 유통을 결정한 것은 기획부에서 증명하였으며, 농촌 집단경제조직의 전체 회원이 서명하고 동의한 후 시장 경매에 들어갔다. 국가기반건설비를 납부한 후 경매소득의 50% 는 집단경제조직의 사회보장기금으로, 15% 는 집단경제조직의 재생산기금으로, 35% 는 집단경제조직회원에게 지급된다. 경매 후의 토지는 오락시설과 부동산 개발에 사용해서는 안 되며, 그 사용권은 유통이 만료된 후 다시 경매한다. 집단 비농건설지의 직접 유통은 토지자원을 합리적으로 배분하고 토지와 자본의 시장 흐름과 최적화 조합을 실현하여 최적의 수익을 창출할 수 있을 뿐만 아니라 건설용지 성장 속도를 통제하고, 유휴 토지의 수를 줄이고, 경작지를 점유하는 경제동력을 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 중소기업 발전에 유리하고, 노동력 고용과 농촌 사회보장자금 문제를 해결하며, 도시토지시장 건설에 유리하다.
(b) 사법 재판에서 잣대를 파악하는 데 주의해야 한다.
첫째, 사건 사실에 대한 정확한 정성에 주의를 기울이고, 진합자와 가짜 합자를 정확하게 구분해야 한다. 민법통칙' 과' 계약법' 의 관련 규정에 따르면 상대방이나 연합측이 손익을 막론하고 기일 내에 공급지에 이윤을 납품해야 한다는 데 합의한 것은 쌍방이 실제로 임대계약을 체결했다는 것을 인정해야 하며, 이 계약은 무효이며, 쌍방은 각자의 책임에 따라 손실을 부담해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법) 이런 가짜 합자와 집단토지사용권으로 출자하고, 상대방과 합자경영을 하고, 마이너스 손익을 하는 진합자를 혼동하지 않도록 주의해라. 또한 텐퇴주택 철거 등의 이유로 기소된 불법 임대 집단 토지 사건의 인정과 정확성에 주의를 기울여야 한다.
둘째, 토지 임대의 성격을 결정하는 핵심 요소인 비농업 용도를 정확하게 파악하는 데 주의해야 한다. 집단토지를 임대해 비농업 용도로 사용해야만 불법 임대를 구성할 수 있다. 집단 토지를 임대하지만 여전히 농업 목적으로 사용되며 임차인이 집단 경제 조직의 구성원이든 농민이든 불법 임대 토지를 구성할 수 없습니다. 국유지 임대는 비농업 용도에 쓰이며 불법 토지 임대를 구성하지 않는다. 셋째, 사건의 법적 효과와 사회적 효과의 관계에 주의해야 한다. 일반적으로 이런 사건의 법적 효과를 먼저 고려해야 한다. 그렇지 않으면 불법 토지 배치 현상을 조장할 것이다. 그러나 법적 효과를 고려할 때, 법과 사회 사이의 격차를 메우기 위해 사회적 효과도 고려해야 한다. 예를 들어 베이징 초교 실업회사는 베이징 제 3 아동복 공장, 의징화학섬유 (북방) 실업회사 등을 고소했다. 아동복 3 공장은 초교촌 집단 토지를 불법으로 임대하여 기숙사 건물을 짓고, 직원들은 초교에서 10 여 년 동안 거주하고 있다. 최근 몇 년 동안 아동복 3 공장의 경영 상황이 좋지 않아 임대료를 지불할 힘이 없었고, 임대 기간이 만료되었고, 원고는 계약 해지를 요구하며, 심지어 경비원을 파견하여 강제로 집을 철거하여 공장 내 노동자와 가족들의 불안을 불러일으켰다.
(c) 토지 관리 강화
완벽한 지적 관리는 효과적인 토지 관리의 기초이다. 국토자원과 주택관리국은 관할 구역 내 집단 토지를 포함한 모든 토지에 대해 지적 조사, 토지 등록, 토지 통계, 토지 평가, 지적 파일 등 가능한 한 완전한 지적 관리를 구축해야 하며, 토지 사용을 정기적으로 점검하고 불법 임대 토지를 처벌하는 쌍방을 처벌해야 한다. 구 국토자원과 주택관리국에 토지감찰중대를 설립하고, 읍에 감찰대를 설립하고, 마을에 토지감찰연락원을 초빙하는 등 3 급 감찰망을 구축하여 집단 토지 불법 임대행위에 대한 조사력을 높인다. 동시에, 행정기관은 대중이 모르는 상황에서 집단 토지를 불법적으로 임대하는 것을 피할 수 있도록 사회에 문서 정보를 공개해야 한다.
(4) 농촌 법제교육과 국정교육을 강화하다.
농촌 일반법을 강화하는 것은 불법 토지 배치 현상을 줄이고 근절하는 중요한 부분이다. 농민, 특히 마을 간부들을 조직하여 토지관리법 등 법규를 열심히 배워 농민들이 우리나라의 토지제도를 이해할 수 있도록 해야 한다. 동시에, 국민교육을 강화하여 농민이 한 지역이 적은 국가에 대해 농업지의 중요성을 인식하고, 집단 토지의 불법 임대의 위험성을 인식하고, 그들이 자발적으로 집단 토지의 불법 임대를 포기하고 감독하도록 유도해야 한다.