첫 번째 경우: 건설 공사 계약을 체결할 때 직접' 주택대금 지불' 을 약속하거나 계약자가' 주택대금 지불' 약속을 한다. 이 경우 프로젝트가 아직 시작되지 않았기 때문에 일반적으로' 30% 의 공사대금이 주택과 함께 지급된다' 또는' 30% 의 공사대금이 상품주택 인도 형식으로 지급된다' 는 일반적인 약속일 뿐, 일반적으로 공사대금을 상쇄하는 금액과 해당 주택은 명확하게 사용되지 않는다.
이런 상황에서 공사비를 충당하는 데 쓰이는 집은 명확하게 정의되지 않았기 때문에,' 주택대금' 은 공사금의 대체 지불 방법일 뿐이다. 이에 따라 사후에 양측이 보완협의를 달성하지 못한 상황에서' 방대금' 협정은 집행성이 부족해 일반적으로 화해 조항으로 사용되지 않아 법원은 건설측의 공사금 지급 요청을 지지하고 있다. [1]
둘째, 계약 이행 과정에서 자금난으로 개발자와 청부업자는 공사대금지불계약과' 주택대금' 계약을 동시에 체결하여 개발자가 공사비를 제때에 지불하지 못할 경우 상품주택 매매계약을 이행하고 집값으로 공사비를 지급하기로 합의했다.
이런 상황은 일반적으로 공사 대금 지불 기한이 만료되기 전에 발생한다. 현재의 사법이론계에서는 이런 협의의 성질이 통상 공사금에 대한 담보로 이해되고, 담보나 유동금지 규정을 위반하여 무효로 간주된다.
(20 19) 최고인민법원 심제 680 1 호' 건립 제 2 차 건설공사유한공사와 취안저우 하우생발전유한공사 계약분쟁심사심사 및 재판감독 민사판결서' 에서 최고인민법원 (이하 대법원) 은 그러나' 시행사안협정' 에서' 하우생사가' 상품주택 매매계약' 에 서명한 목적은 본 사건과 관련된 사업자금의 지급의무를 이행하고 건립 2 회에 담보를 제공하는 데 있다. 2 심 판결은' 집행사항에 관한 합의' 에서 약속한 하우생회사가 기한 내에 상환할 수 없다면 그에 상응하는 가치의 상품주택으로 직접 빚을 상쇄할 것이라고 판단했다.
우리나라 민법 제 40 1 조와 제 428 조는 담보권자나 질권자가 담보인 또는 출질인과 약속한 것을 명시적으로 금지하고, 채무이행기간이 만료되기 전에 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 담보재산은 채권자가 소유하여 채권자가 채무자의 급박한 우위를 악용하는 것을 방지하고 담보물 가치를 낮추어 폭리를 취하는 것을 방지한다. 건축공학 분야에서는' 방대금' 협정 체결 배경이 정반대다. 일반적으로 고용주는 강세이며, 그 우세한 지위를 이용하여 공사 가격의 지불을 상품주택의 인도로 대체하며, 건축업자가 상품주택의 가치를 낮추어 이익을 얻는 경우는 드물다. 따라서 이 협정의 효력을 판단하는 것은 유동이나 담보를 금지하는 조항이 무효로 해석해서는 안 된다. 주택 담보' 라는 약속이 보증으로 간주될 경우, 그 약정의 효력은 선전에 따라 다음과 같이 구분해야 한다.
1. 공시가 완료되지 않은 경우, 즉' 주택담보금' 계약이나 상품주택 매매계약만 체결된 경우,' 민간대출사건 심리에 관한 법률적 몇 가지 문제에 관한 최고인민법원의 규정' 제 24 조의 규정을 참고하여 처리할 수 있다. [2] 법원은 건설 공사 계약 관계에 근거하여 본 사건을 심리한다. 채권자는 매매 계약 표지물의 소유권을 취득하여 채무를 청산할 권리가 없으며, 표지물을 채무자의 일반 책임재산으로 삼아 집행 절차를 통해 그 채권을 청산할 수밖에 없다. 채권자가 계약 표지물에 대한 약속이나 법정 담보물권이 없기 때문에 채권자는 경매 표지물의 소득가격에 대해 우선보상권이 없어 다른 채무자와 동등한 보상을 받을 수밖에 없다.
2. 공시가 완료되었습니다. 상품주택 등록이 완료되었습니다. 양도담보를 구성하는' 전국법원 민상사재판 업무요' (20 19) 제 7 1 조' 양도보증' [3] 을 참고하겠습니다. 즉, 법원은 여전히 건설 공사의 시공 계약 관계에 따라 사건을 심리하고 있으며, 채권자는 매매 계약 표지물의 소유권을 취득하여 채무를 청산할 권리가 없다. 그러나 물권 변동을 완성한 채권자는 우선보상권을 가지고 있다.
세 번째 경우, 개발업자는 공사 중 자금난으로 계약자와' 호별 지불' 계약을 체결하여 특정 부동산으로 연체된 공사 진도금을 보상하기로 직접 합의했다. [4] 또는 건설공사가 완공되어 결제기간이 지났고, 개발자는 연체된 공사비를 지불할 힘이 없다. 계약자는 개발자와' 호별 지불' 계약을 체결하여 특정 재산으로 체불 공사비를 보상하기로 직접 합의했다.
이런' 방대 구제' 협정의 성격, 내용, 형식, 효과에 대해 많은 논란이 있다. 여기서 추가 이해 및 분석을 위해 몇 가지 사례를 선택합니다.
(a) "주택 연금" 협정 수립: 약속 또는 필요.
민사재판지도와 참고지도사례 (20 1402)' 에 발간된' 채무청산기한이 만료된 후 당사자 간 실물로 채무를 청산하는 합의가 어떻게 효력을 인정하는가' 라는 글은 당사자 간 실물로 채무를 청산하는 합의가 실제 법률행위라고 판단했다. 재산권 이전 수속을 처리하기 전에는 청산행위가 성립되지 않았다.
그러나 최고법 20 17 이 발표한 통주건설공통그룹 유한공사, 내몽골 흥화주택유한공사 공고안에서 주택담보공사금 합의를 물담보로 규정한 합의는 더 이상 실질계약이 아니다. 개발자가 실제로 주택을 배달하는 전제하에 계약이 성립되지 않거나 효력이 발생한다. 쌍방이 합의하는 한, 주택 대금 대 공사 대금 협정은 쌍방 간에 효력이 발생한다.
(2)' 호별 지불' 약정이 이행되지 않은 후 계약자가 공사비를 계속 주장할 수 있을까.
(2020) 최고인민법원 제 2002 호. 197, 장쑤 남통삼건그룹 유한공사와 정주탁태 부동산 개발유한공사 시공계약 분쟁 2 심 민사 판결문에서 대법원은 다음과 같이 판단했다.
"화해 협정" 과 "보충 화해 협정" 의 약속으로 볼 때, 당사자는 담보주택이 남통삼건회사 또는 그 지정 양수인의 이름으로 저당 지불의 효과를 달성해야 한다는 것을 약속하지 않았다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 자기관리명언) 정주탁태사, 창갈탁태사 1 심에서 제출한 장쑤 남통삼건그룹 유한공사 거운화부주택지불일람표, 거운화부상가지불일람표, 갈운어부주택지불일정표 내용으로부터 알 수 있듯이 이 동네 주택은 대부분 인증을 받았고, 소수의 미증도, 상가는 모두 계약했지만 미증으로 계약했다. 동정상이 발행한 2065438+2007 년 9 월 25 일 증명서에 따르면 정저우 탁태사, 창거탁태사에 공사금 주택, 주차 공간, 저장실을 제 3 자에게 위탁해 인터넷 서명, 부동산 등록 수속을 거치지 않은 사람은 모두 양도협의를 체결하여 제 3 자에게 양도했다. 상술한 사실은 정저우 탁태사, 창거탁태사가 실제로 주택으로 공사비를 상쇄하는 의무를 이행했고, 주택으로 공사비를 상쇄하는 목적이 이미 실현되었다는 것을 보여준다. 양도수속을 하지 않으면 관련 권리자는 별도로 권리를 주장해야 하며, 남통삼건회사는 이를 이유로 주택담보공사 대금의 효력을 부정할 수 없다.