첫째, 집단 건설 토지 관리 현황
집단 건설지의 사용은 토지관리법, 보증법, 물권법에 모두 규정이 있다. 토지관리법 제 60 조, 제 61 조, 제 62 조의 규정에 따르면 집단건설용지는 세 가지 상황에서만 직접 사용할 수 있다. 하나는 농민 집단경제조직이' 토지사용권 형식으로 기업을 설립하거나 다른 단위, 개인과 공동으로 기업을 설립한다' 는 것이다. 두 번째는' 향진 공공시설과 공익사업 건설' 에 쓰인다. 셋째, "농촌 마을 사람들이 집을 짓는다." 법은 이 세 가지 상황 이외의 집단 건설지 사용을 금지하고 있다. 집단토지의 유통에 대해' 토지관리법' 제 63 조는 강제적인 규정을 내렸다. "농민들이 단체로 소유한 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다. 그러나 토지 이용 마스터 플랜에 부합하고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업은 파산, 합병 등의 이유로 법에 따라 토지사용권을 양도하는 경우는 제외된다. " 또한' 보증법' 과' 물권법' 은 집단 건설용지 유통을 규정하고 있다.' 향진 기업 건설용지 사용권은 단독으로 담보할 수 없다. 향진 기업의 공장 등 건물을 저당잡히는 것은 점유 범위 내의 건설용지 사용권을 함께 저당잡히는 것이다. " 법률에서 규정한 상술한 두 가지 경우를 제외하고 집단 건설용지는 유통할 수 없다. 입법기관이 이렇게 엄격한 규정을 내린 것은 우리나라의 귀중한 토지 자원, 특히 경지자원을 보호하기 위해서이다. 한편, 대량의 집단 건설용지가 시장에 진입하면 정상적인 토지시장 질서를 어지럽히고 유상사용제도의 보급에 영향을 미칠 수 있다는 우려도 나온다.
그러나, 실천에서, 집단 건설지 유통에 대한 탐구는 결코 멈추지 않았다. 국토자원부가 설립된 이래 15 대 및 중앙농촌업무회의 정신을 성실히 관철하고 농촌 집단건설지 유통 업무를 중시한다. 1999 ~ 2000 년 동안 순호, 쑤저우, 호주에서는 집단 건설지 이전 시범을 마련했다. 이어 허난, 절강, 상하이, 장쑤, 광동 등 성시에서 농촌 집단 건설지 유통 작업에 주력했다. 200 1 2002 년 쑤저우, 안양, 호주에서는 집단건설지 유통을 주제로 한 토지제도 혁신 좌담회를 세 번 열어 이론과 실천적으로 집단건설지 유통관리와 제도 건설 문제를 심도 있게 연구하고 총결하였다. 당 중앙 국무부는 집단 건설지 유통에 대한 정책 규정도 있다. 2003 년,' 중앙국무부의 농업농촌 업무 수행에 대한 의견' (종발 [2003]3 호) 은 "집단건설지 유통, 토지교체, 분납토지양도금 등을 통해 읍내 기업용지 문제를 합리적으로 해결하고 기업 이전 비용을 낮춰야 한다" 고 분명히 밝혔다. "국무원 사무청은 중앙국무부의 농업농촌 업무 의견 이행에 관한 고시" (국가사무서 [2003] 15 호) 에서 국토자원부가 국무원 법제 사무소 등 관련 부서와 함께' 집단건설지 유통관리방법' 을 제정했다고 밝혔다. 2004 년' 개혁 심화에 관한 국무원의 엄격한 토지관리 결정' (국발 [2004] 28 호) 은 계획에 부합하는 전제하에 마을, 집진, 건설진 농민 집단 소유 건설용지 사용권을 법에 따라 양도할 수 있다고 명확하게 규정하고 있다.
최근 몇 년 동안 당 중앙, 국무부는 엄격한 토지관리와 토지규제를 강화하는 정책문서를 잇달아 내놓아 각 지역과 각 부처가 과학발전관을 시행하고 거시규제 정책을 단호히 시행하도록 강력하게 추진했다. 그러나 일부 지역에서는 농촌 집단 건설지 관리법 정책 위반, 농지를 건설지로 전환, 건설지 불법 승인 등 문제가 여전히 만연해 상승세를 보이고 있다. 역년 위성 사진 자료에 따르면 매년 건설지의 95% 이상이 농촌 집단 농지에 속하는 것으로 추산된다. 1997 부터 2006 년까지 전국 마을은 연평균 9 10000 무 증가하여 신규 건설지 총량의 15% 를 차지했다. 그리고 현재 농촌 집단 건설지 관리에 새로운 문제가 생겼고, 위법 비준 등 토지 위법 행위의 주체는 이미 지방급 정부에서 현, 향진 정부, 심지어 기층 마을 조직으로 번지고 있다.
둘째, 집단 건설 토지 유통에 대한 실용적 탐구
이론적으로 소유권은 평등해야 하지만, 현행법은 실제로 국유지와 집단토지를 불평등하게 구분한다. 국유건설용지는 법에 따라 양도할 수 있고, 집단건설용지는 특수한 경우를 제외하고는 양도할 수 없다. 이것은 실제로 계획 경제 시대의 "국가는 모든 것보다 높다", "국가는 모든 것보다 높다" 는 사상이 토지 공급 제도에 반영된 것이다. 경제사회의 발전과 함께 집단 건설지 유통을 엄격히 제한하는 법률제도는 이미 형세의 수요에 적응하지 못하는 것이 분명하다. 국토자원부가 실시한 집단 건설지 유통 시범 사업을 통해 각지에서는 집단 건설지 유통 방면에서 약간의 경험을 쌓았다.
(a) 집단 건설 토지 이동의 특성
현재 집단 건설 토지의 유통은 다음과 같은 특징을 보여준다.
(1) 집단 건설용지 유통이 널리 퍼져 사회경제활동의 중요한 부분이 되었다. 최근 몇 년 동안 농촌 사회 경제 발전, 특히 향진 기업 구조조정에 따라 대량의 집단 건설지가 유통되었다. 설문 조사에 따르면 경제적으로 개발 된 지역이든 저개발 지역이든 집단 건설 토지의 유통은 대량으로 존재하며 모든 지역의 사회 경제적 활동에서 매우 중요한 역할을합니다. 절강, 상하이, 장쑤, 광동 등의 성 () 시와 같이 집단 건설지 유통은 향진 기업 합병, 개조, 재편, 연합 과정에서 대량으로 발생한다.
(2) 집단 건설 토지의 유통 형식은 다양하다. 현재, 집단 건설용지 유통에는 여러 가지 형태가 있으며, 하나는 집단 건설용지 사용권의 유통이다. 집단토지소유자는 일정 기간 동안 집단건설용지 사용권을 토지사용자에게 양도하고, 사용자에게 한 번에 토지수익을 청구한다. 토지 이용자가 양도한 집단 건설용지 사용권을 취득하는 것은 국유지 사용권 양도와 비슷한 방식이다. 이런 방식은 장기적이고 안정적인 토지사용권을 얻을 수 있고, 융자가 용이하며, 토지 이용자들의 만장일치의 지지를 받을 수 있기 때문이다. 둘째, 집단 건설 토지 사용권 임대. 이런 방식과 첫 번째 방식의 차이는 토지수익이 일회성 징수가 아니라 정기적으로 임대료를 납부하는 형식으로 일괄 징수한다는 점이다. 이런 방식은 각지 시범에서 광범위하게 사용된다. 주로 토지소유자가 장기적이고 안정적인 토지수익을 얻기를 원하고, 주식으로 한 번에 양도하기 어려운 토지수익 문제를 피하기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 셋째, 집단 건설 토지 사용권 주식 또는 가격 출자. 집단토지소유자는 집단건설용지사용권을 일정 기간 내에 가격을 정하고 출자나 주식방식으로 기업에 투자하고 출자나 주식으로 배당금을 지급하며 토지사용자는 고정가격으로 집단건설지의 토지사용권을 취득한다. 이런 방법은 향진 기업 개혁에서 흔히 볼 수 있다. 한편으로는 토지사용자가 장기 토지사용권을 얻어 융자를 하고자 하는 문제를 해결하고, 토지소유자가 더욱 안정적인 토지수익을 얻을 수 있도록 보장했다. 넷째, 토지 사용권 교체. 장쑤 곤산시 () 가 위와 같은 방식을 채택하면서 토지사용권 교체 방식도 탐구했다. 즉' 원기업 건설용지 개간 토지는 신건설지 등 면적과 교환할 수 있다' 는 것이다. 이 방법은 아직 이론의 초급 단계에 있지만, 합리적이다. 새 건설지가 토지지표에 대한 압력을 완화하고 보급할 가치가 있다.
(3) 유통 주체가 다양하고 토지 경제 관계가 복잡하다. 경제발전 중 투자주체의 다양화에 맞춰 집단건설지 유통에 참여하는 주체도 다양화 추세를 보이고 있다. 양도인과 임대측은 향 (진), 마을, 그룹 집단경제조직 등 토지소유자, 향진 정부, 촌민위원회 등 정부와 촌민자치조직, 향 (진), 촌기업, 개인 등 토지사용자를 포함한다. 양도측은 집단경제조직 내부 멤버뿐만 아니라 다른 집단경제조직과 기타 경제실체도 가지고 있다.
(4) 유동 토지의 유형은 다양하지만 대부분 생산경영지이다. 집단 건설지 유통과 관련된 토지 유형에는 농민 주택지, 공업 생산지, 상업용지가 포함된다. 부동산 개발용지는 어떤 경우에도 여러 가지 유형이 있지만 주로 생산경영용지다.
(5) 유통량은 경제 발전 수준에 비례한다. 집단 건설지의 유통은 사회 경제 발전의 영향을 직접 받는다. 경제적으로 저개발 지역에서는 집단 건설용지가 분산되고 자발적이며 규모가 작고 형식이 적으며 주로 농민들이 바자회 시장에서 임대를 하고 노점을 벌이는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 경제명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 경제, 경제, 경제, 경제, 경제명언) 경제 발전이 적당한 지역에서는 임대주택을 제외하고 대부분의 집단건설용지가 향진기업에 의해 개조되고, 공장과 생산장을 이용하며, 토지 유통을 촉진한다. 경제가 발달한 지역에서는 집단 건설지 유통이 농촌 집단경제조직의 토지로 자산 조직의 규모화, 다형식 경영으로 진화했는데, 주로 집단 건설지 사용권의 직접 양도와 임대였다.
(b) 집단 건설 토지 이전 시범 지역의 주요 관리 모델
토지 이용 마스터 플랜에 의해 결정된 도시 건설 토지 계획의 범위에 따라 각 시범 지역은 각각 유동 및 관리 정책을 제정하여 대략 세 가지 관리 모델로 나눌 수 있다.
(1)' 권리를 권리로 전환' 하는 모델. "전권이익" 모델은 집단건설용지가 유통될 때 집단건설용지 소유권이 국유로 전환되고 국유지 양도 또는 임대 수속을 처리하는 것을 말한다. 수거된 토지수익은 대부분 집단경제조직의 소유관리 모델, 즉' 동일 재산권, 통일시장' 을 실시하는 것이다. 닝보, 온주, 상주는 기본적으로 이 모델을 채택한다.
(2) "권리 보호 및 이익 분배" 모델. "보호권 분리" 모델은 집단 토지사용권을 일정 기간 내에 양도, 임대, 입주, 합동하여 국유지의 유상 사용을 모방하고, 토지수익은 대부분 집단경제조직에 남겨 두는 관리 모델을 말한다. 상해 가정, 안후이 순호, 광동 등 성시가 모두 이런 방법을 취했다. 이 이론은 집단 토지 소유권과 국가 토지 소유권이 민사 법적 지위에서 평등하고 소유권의 권능이 충분하며 동등하게 대우해야 한다고 주장한다. 따라서, 토지 이용 마스터 플랜과 도시 및 농촌 건설 계획을 위반하지 않고 기본 농지 보호 구역에 영향을 미치지 않는 한, 집단 건설 토지 사용권은 토지 소유권을 변경하지 않고 직접 시장에 진입 할 수 있습니다. 이 토지들이 시장에 진출한 후 집단의 모든 성질은 변하지 않고, 집단적으로 얻은 토지수익은 국가와 집단 간에 분배될 수 있어' 보호권 공유' 라고 불린다.
(3) 계획 구역 안팎의 차별 대우 모델. 이 모델은 도시계획구와 읍계획구 내의 집단건설용지가' 양도권 양도' 방식으로 흐르고, 계획구 밖의 집단건설용지는' 권권양도리' 방식으로 유통되는 것을 말한다. 항주, 호주 등 도시들은 모두 이 모델을 채택했다.
셋. 7 1 호 파일의 주요 내용
7 1 호 문건은 기존의 법률 정책이 농촌 집단 건설지에 대한 규정을 재확인하고 엄격하게 집행할 것을 요구하였다.
(1) 토지 사용 통제 제도를 엄격히 집행하다. 일부 지방에서는 농지를 건설용지로 불법 전환하고 건설용지를 불법 비준하는 것은 주로 토지관리법에 의해 결정된 토지사용통제제도를 엄격하게 집행하지 않는 것이다. 이를 위해 7 1 호 문건은 먼저 토지사용통제제도를 엄격히 집행해야 한다는 것을 재확인하는 것이 가장 엄격한 토지관리제도의 핵심이다. 토지를 사용하는 단위와 개인은 반드시 토지 이용 마스터 플랜에 의해 결정된 용도에 따라 토지를 엄격하게 사용해야 한다. 토지 이용 계획 관리는 국가 권력으로, 계획을 위반하고, 허가 없이 토지 용도를 바꾸는 것은 불법이다. 토지관리제도와 관련된 어떤 실험과 탐구도 국가 토지사용통제제도를 위반해서는 안 된다.
(b) 농민 집단 소유의 건설 토지를 엄격히 규제한다. 향진 기업, 향촌 공공시설과 공익사업, 농촌 촌민 주택을 설립하면 농민들이 공동 소유한 토지를 이용할 수 있고 법에 따라 심사 수속을 이행할 수 있다. 농촌 농가는 본촌 촌민에게만 할당될 수 있고, 도시 주민들은 농촌에서 택지, 농민주택 또는' 작은 재산권실' 을 살 수 없다.
(3) 농촌 집단 건설 토지의 규모를 엄격히 통제한다. 각종 명의로 집단 건설용지 규모를 무단으로 확대하는 것을 엄금하고, 집단 건설용지 이용권 유통, 토지 정리 증감 연계, 도시와 농촌 건설지 증감 연계 시범 실시를 명확히 제한한다.
(4)' 임대대 징수' 를 농지로 바꾸는 위법행위를 엄금하고 엄중히 조사하여 처리하다. 임대대징은 농촌 위법지의 주요 표현 형식이다. 이러한 불법적인 추세를 억제하기 위해 1999 년 12 월 1 1 일 제 2000 호 문건을 공포했다. 7 1' 임대대 징수' 행위를 엄중히 조사하여 국가기관 직원들이' 임대대 징수지' 건설을 승인하는 것은 불법 토지 배치의 법적 책임을 추궁해야 한다. 기관과 개인이 무단으로' 임대' 점유 건설을 통과한 것은 불법 부지의 책임을 추궁해야 한다.
(e) 엄격한 토지 법 집행 감독. 국토자원부는 발전개혁, 감찰, 농업, 건설 등 부서와 함께 토지관리법규 및 관련 규정에 따라 토지집행감독을 엄격히 하고 비농업 건설이 농지를 난점하는 위법행위를 단호히 제지해야 한다.
또한 7 1 호 문건은 농촌 집단 건설지를 엄격하게 관리하는 새로운 조치, 즉 부서 연계 강화를 제안했다. 이것은 농촌 토지 위법 행위를 효과적으로 제지하는 중요한 조치이다. 이 때문에 7 1 호 문서는 각 관련 부처가 프로젝트 승인, 계획 허가, 재산권 등록, 대출 발행, 기업 등록 등에서 합법적인 토지 수속을 받지 못한 농촌 집단 건설 프로젝트를 엄격히 제한해야 한다고 강조했다. 합법적인 토지 수속을 취득하지 못한 건설 프로젝트의 경우, 개발개혁부는 프로젝트 승인 수속을 처리할 수 없고, 기획부는 건설계획 허가 수속을 처리할 수 없고, 건설부는 시공허가증을 발급할 수 없고, 전력, 시정부는 전원을 켤 수 없고, 통수, 통기, 국토자원관리부는 토지등록 신청을 접수할 수 없고, 부동산부는 주택소유권 등록 수속을 처리할 수 없고, 금융기관은 대출을 발급할 수 없다. 법에 따라 농용지 전환 심사 수속을 처리하지 않고 농용지를 점유하여 기업을 설립하는 상공부는 등록하지 않는다. 동시에, 지방에 주재하는 국가토지감독국은 지방정부의 경작지 보호 목표 책임제 시행에 대한 감독을 강화하고 지방정부의 토지법 집행책임제 시행에 대한 감독을 강화해야 한다.
토지자원부는 농민 토지의 합법적 권익을 더욱 보호하기 위해 장효 메커니즘을 적극 연구하고, 관련 부처와 함께 농촌 경제사회 발전 변화의 새로운 형세에 따라 토지이용 총체적 계획과 사용통제 강화를 전제로 향진기업, 농민주택 등 집단건설지 관리와 유통을 개선하는 정책조치를 심도 있게 연구할 것이다. 재정부는 관련 부서와 함께 도시와 농촌의 토지 수익을 총괄하는 사용 방법을 연구할 것이다.
넷째, 집단 건설지 유통 시범 사업이 주의해야 할 문제.
농지에 비해 집단 건설용지는 엄청난 비교 효과를 가지고 있다. 집단 건설지 유통의 조건과 범위를 제한하지 않으면 집단 건설지의 인위적인 확장과 농지의 감소로 이어질 수밖에 없다. 따라서 파일럿 지역은 유통 과정에서 다음과 같은 문제에주의를 기울여야합니다.
(1) 경작지는 엄격히 보호해야 한다. 양도는 반드시 단체건설용지 재고량이어야 하며, 농지를 건설용지로 바꾸는 것은 허용되지 않으며, 농지를 직접 양도하는 것도 허용되지 않는다.
(2) 계획 및 프로그램 준수. 토지 이용 마스터 플랜의 요구 사항을 충족하고 토지 이용 연간 계획에 부합하는 것은 농민 집단 소유 건설지 사용권 유통에 필요한 조건이다. 도시, 읍 계획 구역 내에서도 도시 계획과 마을 건설 계획에 부합해야 한다. 계획에 맞지 않는 것은 양도할 수 없다.
(3) 단체 건설지의 유동 사용을 엄격히 제한해야 한다. 상업용 부동산 개발에 대한 이전이 허용되지 않는 경우.
(4) 농민의 이익 보호에 중점을 둔다. 농민의 이익을 보호하기 위해서, 규범 유동 절차와 유동 수익의 분배에 주의해야 한다.
(5) 집단 건설 토지의 유통 관리를 강화한다. 국토자원관리부는 집단건설용지사용권 유통에 대한 지도 관리 감독 서비스를 강화하고 위법 유통을 엄금해야 한다.