최근 2 년간 부동산 재고 제거 정책이 추진되면서 부동산 시장은 20 16, 20 17 년 초 친숙한 거래 팽창, 가격 급등 리듬에 접어들면서 사회 각계의 관심이 쏠리고 있다. 양회' 가 막 끝나자 부동산세에 관한 소식이 다시 떠들썩해지기 시작했다. 현재 부동산세는 이미 5 년 입법계획에 포함되었지만, 언제 전국인민대표대회 심의를 제출할지는 아직 확정되지 않았다. 적어도 20 17 년이다. 그럼 부동산세가 집값을 낮출 수 있을까요? 외국 부동산세는 어떤 역할을 하며 징수율은 얼마입니까? 국내 부동산세를 징수하는 것이 필수적입니까? 이 일련의 문제들은 모든 업종, 특히 금융투자기관, 심지어 신탁회사들을 괴롭히고 있다. 필자는 앞서 부동산세의 역사와 현황을 분석해 부동산세의 국제 경험을 비교하고 국내 부동산세 개혁의 구체적인 경로를 유도하며 부동산세 징수가 가져올 수 있는 영향과 금융기관 부동산 투자 업무에 미치는 영향을 요약했다. 결론은 부동산세가 집값을 낮출 가능성은 이론적일 뿐 실제 영향은 미미하다는 것이다.
첫째, 부동산세는 주택 공급과 수요에 영향을 주어 간접적으로 집값에 전달된다.
부동산세가 부동산 시장에 미치는 영향은 주로 주택 수급 구조와 총량을 변화시켜 주택 수급 관계의 변화를 일으켜 결국 집값으로 전달된다. 부동산세 부과 후 주택 소유 비용의 증가는 각 방면의 행동에 효과적으로 영향을 미칠 것이다. 한편 주택 소유자 (특히 여러 세트, 대규모 투자, 투기) 와 토지 비축 개발업자들은 과도한 세금 보유 비용을 피하기 위해 임대 시장에 주택을 공급하여 주택 공급을 늘릴 수 있다. 한편, 보유세 부담의 증가는 투자자들의 부동산 부가가치 수익 공유를 약화시킬 수 있으며, 주민들이 자신의 조건에 따라 주택 소비 수준을 합리적으로 선택하도록 유도한다. 많은 시장 수요가 투자형에서 자주형으로, 넓은 지역에서 합리적인 면적으로, 여러 세트에서 단일 세트로 전환함으로써 투자와 선진 수요를 효과적으로 줄여 주택 수요의 총량을 낮출 수 있다. 주택 수급 시장 구조와 총량의 변화는 주택 수급 관계를 변화시켜 집값에 영향을 미칠 수 있다. 물론, 이론적으로 부동산세가 지방정부에 안정적인 재원을 형성하고, 토지재정 의존도를 줄이고, 토지비용을 낮춰 집값의 영향을 줄이는 경로도 있다.
앞서 언급한 전도 경로를 보면 부동산세가 주택 수급 구조와 총량에 미치는 영향은 일정하지만, 결국 집값을 억제할 수 있을지는 실제 수급 관계에 달려 있다. 부동산세는 지방정부 수입을 늘리고 토지재정 의존도를 낮춰 토지비용과 집값을 낮추는 경로를 통해 이론적인 것으로 보인다. 결국 집값은 원가가 아니라 수급 관계에 달려 있다. 기존 토지 제도를 바꾸지 않고 토지 공급이 긴박한 국면을 바꾸지 않으면 주택 공급과 수요에 영향을 주지 않고 집값을 억제하지 않을 것이다.
둘째, 주택 수요 구조를 조정하고 투자 수요를 억제한다
부동산세는 주로 부동산 소유권을 겨냥한 세금으로 매년 평가 가치와 일정 세율에 따라 징수되며 이는 소유주가 부동산을 보유하는 비용을 크게 증가시킬 수 있다. 투자와 투기 보유자가 가장 먼저 타격을 입는다. 부동산의 수가 많고 면적이 크기 때문에 세금 부담은 그에 따라 높아져 (누진세율로 더 무거워질 수 있음) 투자자의 부동산 부가가치수익이 세금 부담에 침식되고 투자수익이 줄고 투자수요가 크게 억제된다. 둘째, 독립소지자는 보유비용과 면세면적 설정을 고려한 뒤 대규모의 다세대형 과소비가 무거운 세금 부담을 부담할 수 있기 때문에 소비수요는 합리적인 면적과 단세대주택으로 더 많이 전환된다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 자유명언) 두 추세의 공동 작용으로 주택 수요 구조가 바뀌고, 투자 수요가 더욱 억제되고, 자택 수요도 합리적인 방향으로 변한다.
셋째, 주택 이용률을 높인다
우리나라의 주택 소유권에는 부동산세가 없고 부동산 소유권 비용이 매우 낮기 때문에 많은 주택이 업주에 의해 임대 시장으로 밀려나지 않아 장기간 비어 있어 주택 공실률이 매우 높다. 국가전력망 20 10 년 자료에 따르면 중국은 6 천 5 백만 채의 주택소액 전기를 보유하고 있으며, 같은 기간 조사자료에 따르면 중국에는 약 2 억 2 천만 채의 주택 (654 억 38+07 억 평방미터) 이 있는데, 즉 공실률은 약 30% 로/KLOC 를 훨씬 웃도는 것으로 나타났다. 부동산세 징수에 따라 업주의 보유 비용이 갑자기 증가할 것이다. 일반 논리와 미국 등지의 관행에 따르면 보유 비용 상승은 주택 공실률을 크게 낮출 수 있다. 즉 부동산세 부과 후 주택 공실률이 크게 낮아지고 주택 이용수준이 크게 높아진다는 것이다. 상하이
넷째, 임대 시장 가격 인상
주택 수요의 강성 때문에 임대 시장의 수요는 기본적으로 주택이기 때문에 임대 시장의 수요는 가격에 대한 민감도가 낮다. 부동산세가 징수되면 집주인의 보유 비용이 현저히 증가할 것이며, 이 부분의 비용은 분명히 집주인과 세입자 사이에 분배될 것이다. 현재 번창하고 있는 임대 시장의 경우 임차인이 대부분의 세금 비용을 부담할 가능성이 높기 때문에 주택 임대 시장 가격이 상승할 것이다.
다섯째, 단기적으로 집값에 미치는 영향은 장기적으로 공급과 수요에 달려 있다.
부동산세가 부동산 시장에 미치는 영향의 전로에서 볼 수 있듯이 부동산세가 징수되면 투자자와 일부 지나치게 자생하는 소비자들이 집을 임대 시장에 내놓고 부동산 시장의 공급이 단기간에 크게 늘어나 주택 수급 관계를 바꿔 집값이 하락할 수 있다는 것을 알 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 그러나 단기적인 영향 이후에도 부동산 시장 가격의 추세는 여전히 공급과 수요 관계에 의해 결정된다 (이는 국제 경험에 의해 증명됨). 현재와 장기의 국내 주택 수요로 볼 때, 미래의 집값 추세는 장기적으로 상승하지 않고 하락하기 어렵다.
여섯째, 주택 시장 행정 통제 수단은 당분간 물러나지 않을 것이다.
도시화와 주민 소득 수준이 높아짐에 따라 우리나라의 주택 소비 수요는 매우 왕성한 시기에 처해 있지만, 공급은 토지의 제약을 받아 수요의 상승 속도를 따라잡지 못해 집값이 계속 너무 빨리 오르고 있다. 부동산 시장의 구매 제한, 대출 제한, 가격 제한 등의 행정 수단은 투기를 억제하고 수요를 억제함으로써 통제하는 것이 효과면에서 더욱 효과적이다. 시장의 투기성 수요가 밀려 몇 년 동안 집값 상승폭이 둔화되거나 부분적으로 하락했다. "재고 이동" 의 맥락에서 일부 도시의 제한 구매가 완화되어 20 16 가격 상승이 빨라졌지만, 이는 강성 수요가 억제되고 공급 부족으로 인한 것으로 투기 투자 수요에 대한 제한 구매의 역할을 잘 보여 줍니다. 부동산세는 좀 더 시장화된 규제 수단으로 투기성 수요를 억제하고 재고 공급을 활성화하려는 목적을 달성할 수 있지만 두 가지 불리한 조건에 의해 제한된다. 하나는 현재 시장 상황에서 투자자들의 기대가 매우 높기 때문에 더 무거운 부동산세를 징수해도 투기성 부동산 시장에 투자하는 것을 막기가 어렵다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 둘째, 단기적으로는 부동산세 징수 기술 조건이 아직 갖추어지지 않은 상황에서도 증액과 하이엔드 재고를 시범 확장의 징수 대상으로 삼아 시장을 규제하고 기대치를 바꾸는 데 미치지 못하고 있다. 상술한 조건의 제한을 받아 부동산세는 단기간에 그 규제 역할을 발휘하기 어렵고, 구매제한의 효과적인 행정 수단으로도 쉽게 물러나지 않을 것이다.
일곱째, 부동산세는 지방정부의 안정적인 재정원이 될 수 있다.
1994 분세제개혁 이후 지방정부는 사권 침몰, 재권 상승, 사권과 재권 불일치가 발생해 지방정부가 발전자금을 마련하고 재정수입을 늘리기 위해 고심하고 있다. 이런 상황에서 토지양도소득은 지방정부 재정소득의 최우선 순위가 되어 52% 에 이른다.
(20 10). 그럼에도 지방정부는 여전히 수입이 부족해서 2 년 동안 심각한 채무 문제가 발생했다. 부동산세는 지방정부의 중요한 세원으로 지방재정에 대한 강력한 지지를 형성하여 세계 각국 정부에 채택할 수 있다. 지방정부가 안정적인 재원을 개척하는 데 있어 채무 위기를 완화하는 것은 의심할 여지 없이 중요한 의의가 있다. 사실, 부동산세 규모가 어마해서 토지양도금을 효과적으로 대체하고 지방재정을 지탱할 수 있을 것으로 대충 추산하고 있다. 120 조원의 세율과 1% 의 전국 도시 부동산 재고 가치 계산에 따라 1.2 조원의 부동산세가 201/KLOC 를 차지합니다
(참조 바이두백호: 믿거나 말거나)