첫째, 건설공사 담보계약의 법적 성격 미완성 주택에 대한 담보를 설정할 때 담보계약은 즉시 물권 효력을 발생시킬 수 없고 당사자 간의 채무 효력만 발생할 수 있다. 부동산 담보가 발효되기 때문에 등록도 필요하다. 주택 건설에는 담보계약의 설립과 효력이 담보권의 설립과 다르다. 첫째, 건설공사는 장차 완공할 공사를 기초로 하고, 주택이 완공된 후에야 담보권을 세울 수 있다. 즉, 주택 담보 계약은 앞으로 어떤 권리를 설정하는 것을 목적으로 하는 계약이지, 지금 어떤 권리를 설정하는 것이 아니다. 이런 의미에서 주택 담보를 짓는 것은 조건부 민사법적 행위이며, 조건이 충족될 때만 권리가 성립될 수 있다. 담보법' 은 담보계약의 발효와 담보권의 발효를 구분하지 않아 실천에 큰 혼란을 야기했다. 통행물권과 채권 구분 이론을 보면 계약행위는 담보권 생성에 필요한 조건이지만 담보권이 직접 생기는 충분한 조건은 아니다. 물권으로서 담보권이 성립되었는지는 반드시 담보계약 이외의 다른 요건을 갖추어야 한다. 유효한 담보계약만이 쌍방이 담보를 설정할 권리와 의무를 가지고 있지만, 담보가 성립되지 않았다고 해서 담보계약이 무효라는 뜻은 아니다. 따라서 담보계약의 성립과 발효는 담보권의 성립과 발효와는 다르다. 담보계약은 계약법의 규정을 적용하고, 등록은 보증법 및 관련 규정을 적용한다. 등록은 기본 계약과 무관한 권리 창설 행위이다. 이 잘못은 결국' 보증법' 사법해석에서 철저히 시정되었다.
둘째, 건설공사에서 담보계약을 체결할 때 주의해야 할 것은 무엇입니까?
(a) 계약서에 서명하기 전에 담보인이 해당 부서의 승인을 받았는지 또는 해당 기관이 건설공사에 저당잡히기로 동의한 결의안이 있는지 주의를 기울여야 한다. 도시 부동산 담보관리법' 규정에 따르면 건설공사에서 담보권을 설정할 때 담보권자는 담보인 기업의 성격에 따라 해당 서류를 제출해야 한다.
1. 담보인은 국유기업사업단위법인이며, 국가가 관리하는 부동산 담보를 부여하는 것은 국유자산관리부의 비준을 받아야 한다.
2. 담보가 집단소유기업인 경우, 반드시 집단소유제 기업 직원 대표대회를 통과해 상급 주관 부서에 신고해야 한다.
3. 담보인이 외상투자기업인 경우 이사회의 승인을 받아야 합니다. 단, 회사 헌장에 별도로 규정된 경우는 예외입니다.
4. 담보인은 유한회사나 주식유한회사로, 이사회나 주주총회의 승인을 받아야 합니다. 단, 회사 헌장에 별도로 규정된 경우는 예외입니다.
(2) 쌍방은 건설공사의 가치를 약속하거나 부동산 가격 평가기관을 초빙하여 확정하기로 합의했다.
(3) 건설공사 담보계약은 필요한 부동산 담보계약 조항 외에 다음 내용도 포함시켜야 한다.
1, 국유지 사용권증, 건설지 계획허가, 건설공사 계획허가번호
2. 이미 납부한 토지사용권 양도금 또는 납부해야 할 토지사용권 양도금 금액
3, 건설 프로젝트에 투입되었습니다;
4, 건설 진행 및 프로젝트 완료 날짜;
5. 완료된 작업량 및 수량.
(4) 계약이 체결된 후 쌍방은 부동산 관리 부서에 담보등록 수속을 밟아야 한다. 그렇지 않으면 담보계약은 법적 효력이 발생하지 않는다.
(5) 담보기간 건설공사가 완공된 경우 당사자는 부동산 소유권 증명서를 받은 후 담보등록을 다시 신청해야 한다. 나는 우리가 또한 담보계약의 발효와 건설공사 담보의 효력이 다르다는 것을 보았다고 믿는다. 실제로 많은 사람들이 종종 이러한 관계를 혼동합니다. 따라서 전자는 일반적으로 서명만 하면 효력이 발생하고, 후자는 등록 후에만 효력이 발생한다. 이 둘은 같은 일이 아니다. 그리고 건설공사 담보와 관련된 법적 관계는 매우 복잡하므로, 실제 운영에서는 반드시 매우 신중해야 하며, 금융위험을 피하고 각 방면의 합법적인 권익을 보호해야 한다. 따라서 건설공사 담보계약을 신청하려면 먼저 관련 전문 변호사와 상의하여 경제적 손실을 방지하는 것이 좋습니다.
법적 근거:
중화인민공화국 건축법 제 7 조 건설공사가 시작되기 전에 건설단위는 국가 관련 규정에 따라 공사 소재지 현급 이상 인민정부 건설행정 주관부에 시공허가증을 신청해야 한다. 단, 국무원 건설 행정 주관부에서 정한 한도 이하의 소규모 프로젝트는 예외다. 국무원이 규정한 권한과 절차에 따라 착공 보고를 승인한 건설 프로젝트는 더 이상 시공허가증을 받지 않는다.