현재 중국의 주택 시장에서는 집값이 계속 오르고 있으며, 중저소득층의 지급 능력과 적절한 주택 기준 가격 사이에는 큰 차이가 있다. 주택 시장화, 상품화의 오늘날 정부는 중저소득자의 기본 주택 문제를 보장하기 위해 주택 보장 체계 건설을 더욱 강화해야 한다.
주택보장제도는 정부와 기관이 주택 분야에서 사회보장 기능을 수행하고 도시 주민 중 저소득 가정에 지원과 도움을 제공하는 주택 정책 조치의 합계를 말한다. 저소득 가정의 주택 문제를 해결하는 사회보장성 주택 공급 모델이며 다단계 주택 공급 체계의 중요한 구성 요소이다. 그것은 시장경제의 결함과 부족을 보완하고 시장경제의 약자와 저소득자에게 도움과 구제를 제공한다. 이 제도는 시장 배치 주택 자원의 효율을 높이고, 사회 공평과 인도주의정신을 반영하며, 사회 안정, 경제 발전, 사회 진보의 필요성이며, 사회 공평과 사회 안정을 실현하는 추진기이다.
1 중국 주택보장제도의 문제점과 원인 분석
우리나라 주택보장제도는 경제 적용 주택을 바탕으로 소득가구마다 서로 다른 주택 공급 정책, 즉 최저소득 가구임대정부나 기관에서 제공하는 저임금 주택을 실시한다. 저소득층 및 중산층 가정은 저렴한 주택을 구입합니다. 다른 고소득 가정은 시가로 분양 주택을 구입하고 임대한다. 현재 주택 시장화 개혁에 비해 가정주택보장제도의 진전은 상대적으로 뒤처져 있다. 첫째, 염세 주택은 정부와 기관이 도시 최저소득 가정에 제공하는 임대료가 상대적으로 낮은 일반 주택으로, 다양한 보장 방식을 취하고 있다. 주택임대 보조금 위주, 실물 배세, 임대료 핵 감소를 보조로 삼다. 그것은 사회적 공평을 반영하고, 최저소득 가정의 주택난을 해결하고, 시장 매커니즘의 양성운영과 사회 안정을 보장하는 데 중요한 역할을 했다. 현재, 우리나라의 염세 주택 제도 건설은 비록 무에서 약간의 진전을 이루었지만, 전반적으로 아직 시작 단계에 있으며, 시행 이래 줄곧 많은 어려움이 수반되어 왔다. 염세 주택의 실물과 화폐원이 원활하지 않다. 임대 자격 및 임대 기준을 결정하기가 어렵습니다. 보장 모델이 완벽하지 않고, 적용 범위가 작고, 규제 제도가 엄격하지 않고, 지역간 진전이 고르지 않다. 이와 함께 농민들의 주택 문제, 도시 최저소득, 중저소득 사이의' 샌드위치 층' 가정의 주택 보장 문제 등 많은 새로운 문제가 잇따르고 있다. 이에 따라 염세 주택 제도의 개선 요구가 갈수록 두드러지고 있다. 둘째, 보장성 주택은 주택 보장의 또 다른 중요한 내용으로 정부가 보장하는 정책적 상품 주택을 가리키며 건설 기준, 공급 대상, 판매 가격을 제한하는 것을 말한다. 중저소득 가정을 공급 대상으로 국가 주택 건설 기준에 따라 건설된 일반 주택이다. 현재, 우리나라의 보장성 주택 건설과 관리에는 많은 문제가 있다: 발전계획이 시행되지 않고, 토지 공급이 보장되기 어렵다. 공급 대상이 모호하고, 심사가 엄격하지 않고, 주택 가격이 커지지 않고, 일부 도시의 공급 규모가 너무 작아 공급 부족 현상이 발생하고 있다. 건설 기준이 너무 커서, 선행 개발 건설의 주택 면적이 너무 크다. 개발업자의 이윤은 통제하기 어렵고, 일부 상품주택은 불법으로 경제 적용 주택으로 전환되어 토지 양도금을 피한다. 한편 고소득층이 저렴한 주택을 사는 현상은 저소득 소비집단과는 거리가 멀다. 한편, 경적주택은 개발상들에 의해 변상된 고가로 판매되며, 경적주택은 결코' 경제' 가 아니다. 국가가 중소득주택 구입자에게 주는 특혜는 개발상이 점유하여 폭리를 취하였다. 이렇게 되면 경제 적용 주택이 사실상 집이 부족하지 않고 평가절상을 중시하는 투자자들의 손에 유입되어 국가에 불필요한 손실을 초래했다.
이 같은 문제의 원인을 분석한 것은 제도가 미비하고 적용 대상이 명확하지 않아 구매 대상자가 통제력을 잃고 아파트 면적이 통제불능이라는 점이다. 재정정책, 법률정책, 감독체계, 보조서비스정책 등 관련 정책이 불완전해 주택보장정책에 대한 강력한 지원을 하지 못했다. 두 번째는 문제를 이해하는 것이다. 일부 지방정부는 염세 주택 제도의 건립에 대한 중시가 부족하여 일정을 제시하지 않았다. 그들은 단지 건물을 단기 이미지 프로젝트라고 생각했을 뿐이다. 한편, 지방정부는 상업토지소득과 주택 분배의 감소에 비해 보장주택 건설에 투자하고 싶지 않다. 셋째, 정책 집행이 부실하다. 일부 지방정책은 제대로 시행되지 않고, 예견성이 부족하여 주택 보장 정책의 효과를 크게 할인한다. 동시에 집행 과정에서 권전 거래와 임대료 추구 행위가 있어 정책 집행의 유효성에 영향을 미친다. 넷째, 관리가 표준화되지 않았다. 일부 지방관리는 규범이 부족하고 감시가 강력하지 못하며, 구매자의 자질 심사 관리에 허점이 많아 집단, 고소득자, 투자자들이 기회를 잡을 수 있게 해 정책 초심에서 벗어났다.
또한 안정적인 자금원이 부족해 대부분 주택 적립금 부가가치 수익에서 일부 자금을 인출하거나 정부 부처가 해결하면 주택 보장 체계 건설을 지원하기에 충분치 않다.
2. 각국과 지역의 경험을 참고하여 우리나라의 국정에 적합한 주택 보장 제도를 완비하다.
2. 1 주택보장제도의 국제비교와 시사
주택보장제도는 각국의 경제체제, 경제발전수준 등의 요인에 의해 제약을 받고 있으며, 각국의 각 지역은 각기 다른 특징을 가지고 있으며, 그 중 규칙적인 제도 경험은 우리나라 주택보장제도 건설에 중요한 계시를 가지고 있다. 영국, 미국, 싱가포르, 일본, 스웨덴, 러시아 등 국가 및 중국 홍콩을 예로 들어 주택 보장 제도를 비교하다.
(1) 영국은 전형적인 정부가 직접 집을 짓는 나라다. 환경부 직속 주택회사를 설립하고 지방정부에 대량의 전문 주택 건설 및 관리기관을 설립했으며, 대부분 정부 보조금과 세금 혜택을 받는 주택협회와 건축협회와 같은 민간 또는 비영리 사기업이다. 영국에서는 주택보장이' 주택보조금' 을 실시해 임대보조금과 주택보조금 두 종류로 나뉘어 지방정부가 자체적으로 조직한다. 많은 보험사들은 부동산 투자와 담보대출 등 부동산 금융활동도 벌이고 있다. 주택의 순조로운 융자는 주택 소유권에 좋은 재정 지원을 제공했다. 이와 함께 영국은 중저소득층과 특수층의 주택을 보장하기 위해 공공 주택의 운영을 규제하는 수많은 법률과 규정을 제정했다.
(2) 미국의 주택보장체계는 주로 주택신용지원 방면에서 연방국민담보대출협회, 정부국민담보대출협회, 연방주택담보대출협회는 보통 중저소득 가정에 집값 70 ~ 80% 의 대출을 제공할 수 있다. 주택 담보 대출 보험에서 정부는 저소득층 가정의 주택 구입을 지원하고 금융기관의 위험을 낮추기 위해 적격한 주민들의 주택 구입을 보증한다. 자영 주택 구입에 대한 세금 감면을 제공하고 중저소득 가정이 자영 주택을 구입하도록 독려한다. 주택 임대료 보조금의 경우, 하나는 저소득 가정에 염세 주택을 제공하는 것이고, 다른 하나는 주택권을 발행하는 것이다. 노인 주택 건설 방면에서 미국 금융기관은 주택 건설에 적극적으로 참여하고 있으며, 정부는 주택 신용을 관리하는 전문 신용기관이 있다. 모든 조치는 입법을 통해 시행되고 집행된다.
(3) 싱가포르 주택 개발국은 반공식 기관이다. 그것은 독립적으로 운영되며 스스로 손익을 부담한다. 그것은 중저소득 주민들에게 주택을 제공할 뿐만 아니라 주택 재산도 관리한다. 그 주택 보장 제도는 많은 특징을 가지고 있다. 하나는 주택 적립금 보장 제도를 실시하는 것이다. 일부 적립금 예금은 주택 선불로 허용하고, 부족한 부분은 매월 적립금에서 할부로 지불할 수 있다. 이 조항은 저소득층 가정에만 적용됩니다. 둘째, 공공 주택 보조금을 계층별로 제공하고, 가계소득에 따라 주택 보장 수준을 엄격히 확정하는 것이다. 세 번째는 공공 주택을 합리적으로 분배하는 것이다. 구독제를 실시해 분기별로 향후 3 개월간 새 공채 계획을 발표할 예정이다. 주택 구입자는 자유롭게 신청할 수 있으며, 만약 어떤 지역이 수요보다 작으면 추첨을 해서 결정할 것이다. 또한 정부는 우편예금은행 대출과 정부 보조금을 통해 공공 주택과 중저소득층을 분배해 공공 주택을 잘 운영할 수 있도록 했다. 동시에 싱가포르 공채 관리의 입법과 정책은 호환 가능하며, 주택 건설 문제를 해결했을 뿐만 아니라 공채의 전매와 전세 문제도 해결했다.
(4) 기타 국가. 일본은 기업이 저리 대출로 개인 주택 건설에 종사하도록 추진함으로써 낮은 세금과 면세의 개인 주택 건설과 구매를 추진하여 지방 대중단체의 역할을 발휘하고 사회자금을 흡수하여 주택 건설을 발전시켰다. 스웨덴은 경제적으로 발달한 고복지 국가로 주택보장체계 건설에서 주로 공공주택, 주택보조금, 합작주택 등의 조치를 취하고 있다. 러시아와 전 동유럽 국가들은 무료 주택 보조금, 세금 및 기타 특혜 대우, 신구 임대료 과도조치를 통해 공채 민영화를 핵심으로 하는 주택 개혁을 실시했다.
(5) 중국과 홍콩. 민간 개발자와 정부 부처의 2 선제를 채택하여 홍콩 정부의 거시적 규제와 개발상이 스스로 관리한다. 공셋집은 염세 주택 (고보조금 저임대료), 공셋집 (프로젝트 원가별 고정 임대료) 및 주거자 주택 (저가, 이자 면제, 이윤 면제, 원가가격으로 판매) 으로 나뉜다. 공공주택은 입주 원칙과 조건에 대해 엄격한 규정이 있다. 주택 소유 계획은 주로 정부가 짓고, 원가가격으로 판매하고, 은행은 주택 구입자에게 우대대출을 제공한다.
2.2 주택 보안 시스템 구축 및 개선에 관한 제안
위의 비교 분석을 통해, 국가와 지역이 저소득 주택 임대료와 집값에 개입하는 방법에는 크게 세 가지가 있다는 것을 알 수 있다. 하나는 정부가 대량의 염세 주택 건설에 투자하고 저소득 주택난가구에 임대하는 것이다. 둘째, 정부는 주택 기업에 재정 보조금을 지급하고 그에 따라 주택 토지 양도와 임대 가격을 제한한다. 셋째, 정부는 개인 주택 임대에 대해 임대료 제한 정책을 채택하고 있다.
주택 보안 시스템 구축은 한 번에 이뤄질 수 없다. 각국의 각 지역의 경험을 참고하여 중국의 실제 상황과 결합해야 하며, 중점적이고 단계적으로 진행해야 한다. 기존 정책과의 순조로운 연결에 주의를 기울여야 할 뿐만 아니라 주택 시장화 과정에 대한 충격을 방지해야 한다.
(1) 여러 가지 방법으로 보장실을 제공합니다. 주택 보장 수준으로 볼 때, 우리나라는 지금 경제 적용 주택과 염세 주택 위주의 주택 보장 공급 체계를 세워야 한다. 이 두 가지 유형의 주택 수준은 서로 다르고, 보장 대상은 상호 보완적이며, 우리나라 주택 보장의 주체를 구성한다. 저임금 주택 및 저렴한 주택 시스템을 더욱 강화하고 개선합니다.
① 저임금 주택 운영 및 관리 메커니즘 구축 강화 보호 대상 정의 분배는 화폐보조금을 위주로 하고, 물질보조금은 보조적인 형식이다. 여러 채널을 통해 염세 주택을 취득하고, 보장 대상에서 직접 시장에 임대하고, 정부가 기준에 맞는 낡은 주택을 구입하거나, 정부에 투자하여 건설한다. 염세 주택 펀드를 설립하고 재정자금, 주택적립금 부가가치수익을 통해 대출위험준비금과 적립금 관리기구의 운영비용 이후 나머지 부분, 공채 매각소득, 사회기부 등을 통해 염세 주택 건설과 운영자금을 보장한다.
② 저렴한 주택 시스템 개선. 관련 기준에 따라 주요 호형 면적과 판매 대상을 엄격히 통제하고, 매입자격심사를 강화하고, 구매자격공시 제도를 실시한다. 판매 관리를 강화하여 위태로운 개혁, 문보구, 이동, 입찰세, 개인 주택 등 주민들의 구매 수요를 중점적으로 보장하다. 보조 시설 건설을 더욱 보완하고 보장된 주택 사용을 보장하며 시민들을 위한 좋은 주거 환경을 조성한다.
(2) 선순위 기금 운영을 규제한다. 주택 적립금 신용대출과 결제의 구체적인 업무를 상업은행에 위임하고, 주택 적립금 관리기관을 융자와 대출 기능을 갖춘 정책적 비은행 금융기관으로 전환하고, 주택 계약 저축과 자본시장 융자 두 가지 융자 수단을 추가로 도입한다. 주택 적립금 제도를 바탕으로 주택 금융체계를 세우고 상업은행의 기존 매장을 최대한 활용해 주택 적립금 관리기구의 비용을 낮춘다.
(3) 주택 보조금. 우리나라의 보장주택은 정부의 대량의 간접 보조금을 누리고 있으며, 염세 주택의 보조금은 임대료 직접 보조금을 위주로 점차 임대 주택 보조금 위주, 실물 배급세를 보조하는 보장 모델을 형성해야 한다.
(4) 세액공제. 주택 보장을 제공하는 기업과 개인에 대해 세액공제 및 관련 우대조치를 실시하고, 정부 지도가로 임대주택 보장을 제공하는 집주인에 대해 세액공제 정책을 시행하며, 임대주택 비과세에 대한 처벌을 강화하고, 개인이 보장주택담보대출을 상환하는 데 사용하는 소득에 대해 개인소득세 감면을 실시한다.
(5) 주택 금융 시스템을 개선하다. 주택보장제도 개혁을 둘러싸고 정책적 적립금 제도, 협력적 주택저축은행, 상업담보대출 제도로 구성된 삼위일체 주택금융체계가 수립되었다.
(6) 전문기구를 설립하여 주택 보장을 관리하고, 건전한 법률 법규를 세우다. 이것은 주택 보안 시스템의 건강한 운영에 필요합니다.
주택보장제도는 중국 사회보장체계의 중요한 구성 요소이며, 각급 정부의 사회적 책임의 중요한 구성 요소이며, 신형 도시주택제도를 수립하는 관건적인 부분이다. 장기적으로 중국 국정에 적합한 주택보장체계를 보완하고 중저가 주택시장의 발전을 가속화하면 중국 부동산 시장의 번영이 더욱 합리적이고 건전해질 것이다.
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