주택 품질 문제는 어떤 보상을 제공할 수 있습니까?
첫째, 상품 주택의 주체 구조 불합격으로 계약을 해지하는 것에 관한 것이다. 최고인민법원' 상품주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석' (이하 대법원 해석) 제 12 조 규정: "주택 주체 구조의 질이 불합격하여 사용할 수 없거나, 주택 인도 사용 후, 주택 주체 구조의 질이 확실히 불합격임을 확인한 후, 구매자가 계약 해지를 요구하고 손해를 배상하는 것을 지지해야 한다." 도시부동산개발경영관리조례' 제 32 조는' 상품주택 인도 후, 주택 구입자는 주체구조의 질이 불합격이라고 판단해 공사 품질감독기관에 재승인을 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 주체 구조의 질이 확실히 불합격이며 구매자는 체크아웃할 권리가 있는 것으로 확인되었습니다. 주택 구입자에게 손해를 입히는 경우 부동산 개발업체는 법에 따라 배상 책임을 져야 한다. " "상품주택 판매 관리 방법" 제 35 조도 기본적으로 같은 규정을 만들었다. 위 규정에 따르면 주체 구조 품질 문제에는 세 가지 상황이 포함됩니다. 하나는 검수 없이 주체 구조 품질 문제를 발견하는 것입니다. 둘째, 주택 수용시 주요 구조 품질 문제를 발견했습니다. 셋째, 주택 준공 검수 인도 후, 검증을 거쳐 주체 구조에 품질 문제가 있음을 발견하였다. 처음 두 가지 상황은 아예 주택 교섭을 허용하지 않는다. 세 번째 경우 먼저 검사를 통해 바디 구조에 품질 문제가 있는지 확인해야 합니다. 이 전제하에 구매자는 법에 따라 권리를 행사할 수 있다. 건축법 제 60 조에 따르면 건물의 기초공사와 주체 구조는 합리적인 사용수명 내에 품질을 보장해야 한다. 따라서 최고법은 제 12 조의' 주체구조' 에 집의 기초공사와 주체구조공사, 루핑 방수공사와 기타 토건공사, 전기관, 배수관, 난방 냉각 시스템 등의 공사 설치가 포함되어야 한다고 설명했다. "합리적인 서비스 수명" 은 건물의 설계 수명, 즉 정상적인 사용 조건에서 건물의 최소 수명을 의미합니다. 집의 기초공사와 주체 구조공사는 하나의 프로젝트의 초석이라는 것을 알 수 있다. 한 건축 공사의 기초공사와 주체 구조공사에 품질 문제가 있다면, 다른 공사의 질이 아무리 좋아도 전체 공사의 품질을 보장할 수 없다. 이에 따라 대법원은 제 12 조에 따르면 주택 주체 구조의 질이 불합격이고 구매자는 계약을 해지할 권리가 있으며 개발자에게 손해 배상을 요구할 권리가 있다고 설명했다.
2. 상품주택의 품질결함이 정상적인 주거사용에 심각한 영향을 미치기 때문에 계약을 해지합니다. 최고법은 제 13 조 제 1 항에 "주택의 질에 심각한 영향을 받아 구매자가 계약 해지를 요청하고 손실을 배상하는 것은 지지해야 한다" 고 규정하고 있다. 이 기사에서 "주택 품질 문제" 라고 부르는 것은 기초 기초공사와 주체 구조공사, 즉 지붕 방수공사와 기타 토건공사 이외의 품질 문제, 전기관, 배수관, 난방 냉각 시스템 등 설치공사로 인한 품질 문제를 말한다. 구매자가 이 조에 따라 계약을 해지한 경우, 주택에 품질 문제가 없으면 정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미쳐야 한다. 그렇지 않으면 계약을 해지할 수 없다. 그러나 대법원의 해석에는' 주택의 정상적인 사용에 심각한 영향을 미친다' 는 기준이 명시되어 있지 않다. 사실, 이것에 대해 세 가지 다른 관점이 있다. 첫 번째 견해는 상품주택의 정상적인' 주거사용' 이 주로 안전성에 기반을 두고 있다는 것이다. 집이 안전하게 사용될 수 있는 한, 주택 사용에 심각한 영향을 미치는 문제는 없다. 두 번째 관점은 인위적인 것으로 주택 품질 문제가' 정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미치는지' 여부를 판단하는 것은 공사 품질 검사 부서에 의뢰해야 하며 법원은 감정 결론에 따라 판결을 내릴 것이다. 세 번째 견해는 주택 품질 문제가' 정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미치는지' 가 판사가 생활상식의 자유재량에 따라 판단한 범위이며, 엔지니어링 품질 검사 부서에서 감정할 필요가 없다는 것이다. 전문 품질 평가 기관의 평가가 기존 규범과 기준에 따라 불합격, 합격 또는 우수함을 확인하고 일부 수량화 지표를 확인하기 때문에 세 번째 관점에 동의합니다. 그러나 주택의 질이 "정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미치는지 여부를 판단하는 객관적인 기준은 없다. 전문 엔지니어가 확정한다 해도 그가 한 감정은 전적으로 개인의 생활경험과 주관적인 판단에 달려 있으며 법적 근거와 기준이 없다. 따라서 판사는 판사로서 상식과 경험을 바탕으로 결정을 내릴 수 있다.
셋째, 보증 기간 내에 있는 주택에 품질 문제가 발생할 경우 구매자가 직접 계약 해지를 요구할 수 있습니까? 대법원에서 제 13 조 제 1 항의 문자 그대로 주택이 품질문제가 있는 한, 주택이 보증 기간 내에 있어도 구매자는 보증의 제한을 받지 않고 직접 계약 해지를 요청할 권리가 있다고 생각하는 사람들도 있다. 그리고' 중화인민공화국 민법통칙' 제 582 조에 따르면' 품질이 약속에 맞지 않는 경우 당사자의 약속에 따라 위약 책임을 져야 한다' 고 규정하고 있다. 위약 책임에 대한 약속이나 약정이 명확하지 않은 경우 본법 제 61 조의 규정에 따라 피해자는 표지물의 성격과 손실의 크기에 따라 수리, 교체, 재작업, 반품, 할인, 보수 등 위약 책임을 부담할 것을 합리적으로 선택할 수 있다. " 따라서 주택에 품질 문제가 발생할 경우 구매자는 손상된 당사자로서 개발자 보증을 요청하거나 계약을 해지할 수 있는 옵션을 선택할 수 있습니다. 나는 이런 관점이 성립될 수 없다고 생각한다. (1) 우리나라' 건축법' 제 62 조는' 건설공사가 품질보증제도를 실시한다' 고 규정하고 있다. 건설 공사 보증 범위에는 기초 공사, 주체 구조공사, 지붕 방수 공사 및 기타 토건공사, 전기 배관, 하수관, 난방 냉각 시스템 공사 등의 설치 공사가 포함되어야 합니다. 보증 기간은 건물의 합리적인 사용 수명 동안 이용자의 합법적 권익을 정상적으로 사용하고 보호하는 원칙에 따라 결정되어야 합니다. 구체적인 보증 범위와 최소 보증 기간은 국무원이 규정한다. " 도시부동산개발경영관리조례' 제 3 1 조는 "부동산개발업체가 상품주택 인도 시 주택품질보증서와 주택사용설명서를 구매자에게 제공해야 한다" 고 규정하고 있다. 주택 품질 보증서에는 공사 품질 감독 기관이 승인한 품질 등급, 보증 범위, 보증 기간 및 보증 단위가 명시되어야 합니다. 부동산 개발업체는 주택 품질 보증서의 약속에 따라 보증 책임을 져야 한다. 보증 기간 내에 부동산 개발업체가 상품주택을 수리하여 주택 사용 기능에 영향을 주고, 주택 구입자에게 손해를 입히는 것은 법에 따라 배상 책임을 져야 한다. " 최고법은 제 13 조 제 2 항에서 "배달용 주택에 품질 문제가 있으며 보증 기간 동안 판매자는 수선 책임을 져야 한다" 고 규정하고 있다. 건설부 상품주택 매매 계약 시범문 제 16 조에도 "구매자가 구매한 상품주택은 상품주택이고, 주택품질보증서는 본 계약의 첨부물로 규정되어 있다" 고 규정하고 있다. 판매자는 이 상품 주택 인도일로부터' 주택품질보증서' 가 약속한 내용에 따라 상응하는 보증책임을 져야 한다. 구매자가 구입한 상품주택은 비상품주택이며, 쌍방은 계약 첨부 형식으로 보증 범위, 보증 기간 및 보증 책임을 명확히 해야 합니다. 상품주택 보증 범위와 보증 기간 내에 품질 문제가 발생할 경우 판매자는 보증 의무를 이행해야 합니다. 불가항력이나 판매자의 원인으로 인한 피해로 인해 판매자는 책임을 지지 않지만 수리를 도울 수 있으며 수리 비용은 구매자가 부담한다. " 이상은 법률 법규가 명확하게 규정한 개발업자의 주택 품질에 대한 법정 보증 의무입니다. 우리 나라 현행법은 주택 인도 후 보증 기간 내에 품질 문제가 발생할 경우 개발자가 보증 의무를 이행하고 이행해야 한다고 규정하고 있습니다. (2)' 중화인민공화국민법' 제 563 조에 따르면 당사자 중 한 쪽이 주채무 이행을 늦추고 독촉 후 합리적인 기한 내에 불이행하면 계약을 해지할 수 있다. 주택에는 품질 문제가 있고, 주택 부동산 개발업체들은 보증 의무를 이행하지 못하고, 독촉 후 합리적인 기한 내에 이행하지 못하고, 주택 품질 문제는 이미 주택 사용에 심각한 영향을 끼쳤으며, 구매자는 계약을 해지할 수 있다. (3) 계약법 제 1 1 1 에 관한 이 조항은 쌍방이 약속하지 않았거나 위약 책임을 확정할 수 없는 경우에만 적용된다. 앞서 언급한 바와 같이,' 상품주택 매매 계약' 은 판매자가 어떻게 보증 책임을 지는지, 매매 쌍방이 약속대로 위약 책임을 지겠다고 분명히 약속했다. 또한' 민법전' 제 582 조는 피해자가 선택권을 합리적으로 행사할 것을 요구하는데, 즉 구매자가 위약 책임 부담 방식을 선택할 때 공정성과 성실신용 원칙을 따라야 한다는 것이다. 주택 품질 문제는 수리를 통해 치료할 수 있으며 구매자는 계약을 해지해서는 안 된다. 수리가 필요한 횟수에 관해서는 구매자가 계약을 해지할 수 있도록 허용하는 것은 현재 명확한 법률 규정이 없다. 중화인민공화국 소비자권익보호법 제 54 조, 즉 "보증 기간 동안 두 번 수리하고도 정상적으로 사용할 수 없는 경우 경영자는 교환이나 반품을 책임져야 한다" 는 것을 참고할 수 있다고 생각합니다. 판매자가 수리를 거부하거나 합리적인 기한 내에 수리를 연기하거나 두 번 이상 수리를 한 후에도 정상적으로 사용할 수 없는 경우 구매자가 계약을 해지하는 조건에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. (4) 구매자가 무보증 계약 해지권을 직접 행사할 수 있도록 허용하면 우리나라 상품주택 보증제도를 규정하면 현실의 의의를 잃게 된다. 따라서 보증 기간 동안 집의 품질 문제가 수리 방식을 통해 해결될 수 있는 경우, 판매자는 법률 규정과 계약의 약속에 따라 먼저 보증 의무를 이행해야 하며 구매자는 직접 계약 해지를 요구해서는 안 됩니다. 대법원의 해석에는 명확한 규정이 없다. 주민 주택을 예로 들다. 일반 주민주택 사용 연한은 70 년이다. 주택이 배달된 지 30 ~ 40 년이 지난 후 일부 부위에 품질 문제가 생기기 시작하면 구매자가 이 조항을 적용할 수 있도록 허용하면 개발업자들은 더 큰 상업적 위험을 안고 개발자에게도 매우 불공평할 것이다. 이 문제에 대해 계약 해지 조건과 우리나라 보증제도의 관련 법률 규정 분석에서 구매자가 계약 해지권을 행사하는 것은 보증의 제한을 받아야 한다고 생각합니다. 민법전 제 562 조와 제 563 조는 계약의 해지를 합의 해제와 법정 해제로 나눌 수 있다고 규정하고 있다. 계약 해지란 계약 이행 과정에서 계약이 약속한 해지 조건이 충족될 때 한쪽이 계약을 해지하도록 선택할 수 있는 것을 말합니다. 법정 해지란 계약이 체결된 후 한쪽이 계약을 이행하지 않거나 위반하고, 다른 쪽은 법정 해지권을 행사하여 계약을 무효로 만드는 행위를 말한다. 계약법의 원리에 따르면, 합의 해제든 법정 해제든, 그 해제의 전제조건은 한쪽이 상대방에 대한 의무가 있고, 의무가 있는 쪽이 계약의무를 이행하지 않거나 위약 행위가 있다는 것이다. 앞서 언급한 바와 같이, 우리나라가 상품 주택 인도 후의 품질 보증 제도를 실시하기 때문에, 법률 및 계약의 규정에 따라, 개발자는 반드시 보증 기간 내에 주택 품질의 보증 책임을 져야 합니다. 보증 기간이 만료된 후 주택에 품질 문제가 발생하여 개발자는 더 이상 보증 의무가 없습니다. 이 의무가 없으면 근본적인 위약이 없고 계약도 법정 해지와 합의 해지 조건을 잃게 되고 구매자도 계약 해지권을 다시 행사할 수 없게 된다. 따라서 구매자가 주택 품질 문제가 정상적인 주거 사용에 심각한 영향을 미치기 때문에 취소권을 행사하는 것은 주택 보증 기간 내에 제출해야 한다고 생각합니다. 그러나 보증 기간이 만료된 후의 품질 문제는 개발자가 집을 배달할 때 존재하거나 개발자가 고의로 품질 결함을 숨기는 숨겨진 품질 결함입니다. 이 경우 구매자가 알고 있거나 알아야 할 날로부터 2 년 이내에 품질 문제가 주택 사용에 심각한 영향을 미치기 때문에 구매자는 계약 해지를 요청할 수 있습니다.
넷째, 주택 품질 문제로 인한 구매자의 보상 범위. "도시 부동산 개발 관리 규정" 제 31 조 제 3 항은 "보증 기간 동안 부동산 개발업체가 주택을 수리하여 원래 사용 기능에 영향을 미치고 주택 구입자에게 손해를 입히는 것은 법에 따라 배상 책임을 져야 한다" 고 규정하고 있다. 제 32 조는 "상품주택 인도 사용 후, 주택 구입자는 주체 구조의 품질이 불합격이라고 생각하여 공사 품질 감독 기관에 재심사를 신청할 수 있다" 고 규정하고 있다. 주체 구조의 질이 확실히 불합격이며 구매자는 체크아웃할 권리가 있는 것으로 확인되었습니다. 주택 구입자에게 손해를 입히는 경우 부동산 개발업체는 법에 따라 배상 책임을 져야 한다. " "주택 건설 공사 품질 보증 방법" 제 14 조는 "보증 기간 동안 주택 건설 공사의 품질 결함으로 인해 소유주, 이용자 또는 제 3 인 개인, 재산 피해를 입은 경우 소유주, 이용자 또는 제 3 자가 시공자에게 배상을 요구할 수 있다" 고 규정하고 있다. 건설 단위는 주택 건설 공사의 품질 결함을 초래한 책임자에게 추징해야 한다. " 대법원은 제 13 조 제 2 항에서 "판매자가 합리적인 기한 내에 수리를 거부하거나 수리를 미루는 경우 구매자는 스스로 수리하거나 다른 사람에게 수리를 의뢰할 수 있다" 고 규정하고 있다고 설명했다. 수리 비용과 수리 기간 동안 발생한 기타 손실은 판매자가 부담한다. " 상술한 규정은 보증 기간 내에 주택에 품질 문제가 발생할 경우 개발자가 보증 의무를 져야 한다는 것을 분명히 합니다. 게다가, 주택 품질 문제로 인해 구매자가 손해를 입은 경우, 개발업자도 배상 책임을 져야 한다. 상기 규정이 적용될 때, 개발자에게 배상 책임을 요구하며, 다음과 같은 조건도 충족시켜야 한다. 첫째, 주택 품질 문제는 보증 기간 내에 있어야 한다. 둘째, 주택 품질 문제는 보증 범위에 속해야 한다. 셋째, 주택 품질 문제로 구매자에게 피해를 입혔습니다. 그러나 구체적인 피해 범위는 밝히지 않았다. 민법전 제 584 조에 따르면 손실은 주택 품질 문제의 위약으로 인한 손실을 기준으로 해야 한다.