200 1 년은 베이징 부동산 시장의' 입주 분쟁의 해' 로 불린다. 2002 년에도 점유 분쟁은 계속되고 있다. 많은 부동산 프로젝트가 주택 인도 과정에서 개발자와 주택 구입자들은 "집 때문에 미워한다" 며 "반목하여 원수가 되었다" 고 말했다. 정부 규제 정책의 미비, 일부 개발자의 사기 행위 외에도 대부분의 주택 인도 분쟁은 개발자와 구매자가 상업용 주택을 제대로 배달하고 받을 수 없기 때문입니다. 그럼, 상품주택 인도 과정에서 개발자가 어떤 의무를 져야 합니까? 상품주택 인도 중에 어떤 문제가 자주 발생합니까? 납품처로서 어떻게 협상을 통해 문제를 해결함으로써 인도분쟁의 발생을 줄일 수 있습니까? --
상업용 주택 배달 과정에서 개발자의 4 가지 의무
의무 1: 기한 내에 매입자에게 인도조건에 맞는 상품주택을 배달합니다.
"상품 주택 판매 관리 방법" 제 30 조에 따르면, "부동산 개발 기업은 계약 약속에 따라 인도 조건에 부합하는 상품 주택을 제때에 구매자에게 인도해야 한다" 고 규정하고 있다.
"인도 조건에 부합하는 상품주택을 예정대로 매입자에게 배달한다" 는 것은 두 가지 의미를 가지고 있다.
1. 개발자들은 납품 조건에 맞는 상품주택을 구입자에게 납품할 의무가 있다. 이곳의 인도조건에는 법정 인도조건과 계약 인도조건이 포함되어야 한다.
현재' 계약법',' 상품주택 판매관리방법' 등 법률법규에는 이미 상품주택 납품의 상응하는 법률조건이 규정되어 있지만, 전반적으로 이 규정들은 아직 구체적이지 않다. 실제로 상품주택 인도 사용 조건은 주로 계약을 근거로 한다.
개발자는 구매자와 체결한' 상품주택 매매 계약' 과 첨부 및 보충 계약서에 명시된 기준에 따라 구입자에게 상품주택을 납품해야 한다. 계약서에 규정된 인도 조건은 일반적으로 1 분양 주택의 면적, 호형, 면적, 방향 등을 포함한다. ② 상업용 주택 장식, 장식, 장비 표준; (3) 물, 전기, 가스, 난방 등. (4) 동네 도로, 녹화, 회소 등 보조시설은 이상 인도조건을 갖추어야 한다.
2. 개발업자도 기한 내에 매입자에게 분양 주택을 제공할 의무가 있다.
개발자가 제때에 화물을 인도하지 못한 경우, 계약 약속에 따라 위약 책임을 져야 한다. 개발상이 기한이 지나서 분양 주택을 배달하는 사람은 주택 구입자가 계약을 해지할 권리가 있다.
의무 2: 구매자에게 이미 상품주택 준공 검수를 통과한 서류와 주택 실측 면적 데이터를 제시하다.
1. 분양주택을 배달할 때 개발자는 구매자에게 해당 분양 주택이 준공 검수를 통과한 서류를 제시해야 합니다.
건설부의' 주택건설공사와 시정기반시설 공사 준공 검수 잠행규정' 제 4 조에 따르면 공사 준공 검수는 건설단위 (개발업자) 가 조직 실시를 담당하고 있다.
건설부가 발급한' 주택건설공사와 시정기반시설 공사 준공 검수 서류관리 잠행조치' 규정에 따르면 개발업자는 준공 검수일로부터 15 일 이내에 프로젝트 소재지 현에 통지해야 한다. 개발업자와 구매인은 계약에서 상품 주택을 납품하기로 합의할 때 반드시' 건설공사 준공 검수 기록표' 를 갖추어야 하며, 개발상은 반드시 상품 주택을 납품할 때 구입자에게 제시해야 한다. 그렇지 않으면 구매인은 주택 접수를 거부할 권리가 있으며, 개발업자는 연체인도집의 위약 책임을 져야 한다.
2. 개발상이 분양주택을 납품할 때 구입자에게 분양주택 실측 면적 데이터를 제시해야 한다.
"상업용 주택 판매 관리 조치" 제 34 조에 따르면, "부동산 개발 기업은 상업용 주택이 배달되기 전에 부동산 측량 자격을 갖춘 단위를 프로젝트별로 측량하고 측량 결과를 부동산 행정 주관부에 보고하여 심사한 후 주택 소유권 등록에 사용해야 한다" 고 규정하고 있다.
기채의 경우, 분양주택 매매계약에 합의된 분양주택 면적은 설계도에 따라 측정되며, 분양주택 완공 후의 측량 결과는 계약서에 합의된 면적 데이터와 차이가 있다. 상품주택이 배달될 때, 개발자와 구매인은 계약대로 면적 차액을 청산해야 한다. 게다가, 부동산 관리 회사는 상품 주택의 실측 면적에 근거하여 부동산 관리비를 징수한다.
의무 3: 구매자에게 주택 품질 보증서와 주택 사용 설명서를 제공한다.
건설부가 상품주택에 대해 주택품질보증서와 주택사용설명서제도를 시행하는 규정 제 3 조에 따르면 "부동산 개발업체가 사용자에게 판매하는 신설 상품주택을 납품할 때 주택품질보증서와 주택사용설명서를 제공해야 한다" 고 밝혔다.
개발자가 주택을 납품할 때 위의 두 가지 서류를 구매자에게 제공하지 않은 경우, 구매자는 주택 수령을 거부할 권리가 있으며, 이로 인해 발생하는 지연 인도 책임은 개발자가 부담합니다.
의무 4: 매입자에게 입주 수속을 통지하고, 매입자와 협조하여 방을 검수한다.
개발업자는 계약서에 규정된 인도일 이전에 매입자에게 입주 통지를 보내고 구매자에게 와서 집을 수령하도록 서면으로 통지해야 한다. 입주 통지서에는 일반적으로 다음과 같은 내용이 포함되어야 한다. 1 입주 시간, 장소 (2) 구매자가 휴대해야 할 서류 및 정보; (3) 구매자가 지불해야하는 비용에 대한 설명; (4) 구매자에게 구매자 자신의 이유로 규정된 시한, 장소에 따라 입주 수속을 하지 않은 법적 결과를 상기시킨다. ⑤ 기본 절차 및 관련 고려 사항.
입주 통지는 등기우편이나 특급우편으로 보내야 한다. 바이어가 입주통지서에 규정된 시간에 입주할 때, 개발업자는 관계자를 조직하여 구매자와 협조하여 집을 검수해야 한다. 만약 계약서에 의거하여 집을 검사한다면, 개발업자는 구매인과' 주택 검수증' 에 서명해야 한다. 주택 검사에서 문제가 발견되면, 개발업자는 매입자에게 수리 주문서를 작성하라고 요구하고, 조직원은 제때에 수리하고, 수리 결과를 매입자에게 통지해야 한다.
상업 주택 배달의 세 가지 주요 문제점과 해결책
물건이 판에 맞지 않는데,' 고장방' 을 받으면 어떡하죠?
여기서 말하는' 결함주택' 은 두 가지 측면을 포함한다. 하나는 상품주택의 품질결함이고, 다른 하나는 상품주택의 권리결함이다.
1. 상품주택의 품질결함은 상품주택의 품질문제를 가리킨다. 현재, 상품주택 인도 과정에서 주택 구입자들이 이를 이유로 상품주택 접수를 거부하는 경우가 흔하다.
구매자가 이를 이유로 집을 거부할 수 있는지 여부는 분양 주택 매매 계약에서 약속한 품질 기준과 관련 위약 책임에 달려 있다고 생각합니다. 계약서에 납품된 주택이 계약된 품질 기준에 부합하지 않는 것이 분명하고, 주택 구입자가 주택 수납을 거부하거나 계약을 해지할 권리가 있다면, 주택 구입자는 주택 수취를 거부할 수 있다.
계약은 명확하게 합의되지 않았다.' 계약법' 제 148 조' 표지물의 품질이 품질 요구 사항을 충족하지 못하고 계약 목적을 달성할 수 없다. 구매자는 표지물 수락을 거부하거나 계약을 해지할 수 있다. "
"상품주택 판매관리방법" 제 35 조는 "상품주택 인도 사용 후, 구매자가 주체구조의 품질이 불합격이라고 판단하면 관련 규정에 따라 공사 품질검사기관에 의뢰하여 재심사할 수 있다" 고 규정하고 있다. 주체 구조의 품질이 불합격한 것을 확인한 후 구매자는 체크아웃할 권리가 있다. "
상술한 법률 규정에 따르면, 배달된 상품주택에 지상, 벽 균열, 국부 누수, 누수, 문과 창문 파손 등의 품질 결함이 있을 경우 일반적으로 구매자가 계약 목적을 달성하지 못할 수 있으므로 구매자는 주택 접수를 거부할 수 없다고 생각합니다. 그러나 개발자가 이러한 품질 결함이 있는 주택 제공에 대해 책임을 지지 않는다는 의미는 아닙니다. 개발자는 품질 결함이 있는 주택에 대해 구체적인 상황에 따라 수리, 교체, 개조 등의 위약 책임을 져야 한다. 수리, 교체, 재작업으로 주택 구입자에게 피해를 준 개발자도 반드시 주택 구입자의 손실을 배상해야 한다.
2. 상품주택의 권리 결함은 납품된 상품주택이 담보권 등 기타 권리를 가지고 있다는 것을 의미한다.
계약법' 제 1 150 조는 "판매자는 제 3 자가 납품된 표지물에 대해 구매자에게 어떤 권리도 주장할 수 없도록 보장할 의무가 있다" 고 규정하고 있다. ""
계약법' 제 151 조는 "구매자가 계약을 체결할 때 제 3 자가 매매의 표지물에 대한 권리를 누리고 있다는 것을 알고 있거나 알아야 하며, 판매자는 본법 제 150 조의 의무를 지지 않는다" 고 규정하고 있다.
이에 따라 개발자가 납품한 상품주택에는 담보권 등 그의 권리가 있다. 개발자가 자신의 권리를 명확하게 알려주지 않고 상품주택 인도 시 흠집이 남아 있다면, 매입자는 주택 접수를 거부할 수 있다.
개발자가 입주할 때 관리비를 내지 않으면 어떻게 합니까?
실제로, 개발자는 부동산 관리 회사에 상업용 주택의 열쇠를 넘겨주고 구매자가 그들로부터 열쇠를 얻을 수있게했습니다. 하지만 부동산 관리사들은 주택 구입자가 부동산 관리비를 내는지 여부를 열쇠로 삼는 것을 전제로 하는 경우가 많은데, 이로 인해 많은 분쟁이 빚어지고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산 관리, 부동산 관리, 부동산 관리, 부동산 관리, 부동산 관리)
필자는 이런 방법이 잘못된 것이라고 생각한다. 구매자는 개발자와 상품 주택 매매 계약을 체결하고 계약에 따라 개발자에게 주택 대금을 지불한다. 개발업자는 계약대로 구매자에게 상품 주택 (즉, 주택 열쇠 전달) 을 납품해야 한다. 법적 관계에서 부동산 관리 회사는 개발자의 대리인일 뿐이다. 주택 구입자가 계약을 맺지 않는 한, 부동산 관리 회사는 주택 구입자에게 주택 열쇠를 제공하는 것을 거부할 수 없다.
부동산 관리 회사는' 주택 사용, 수리 및 관리 협약' 과' 부동산 관리 위탁 계약' 에 따라 부동산 관리비를 받는다. 구매자가 부동산 관리비를 납부하지 않은 경우, 부동산 관리회사는 상술한 계약의 관련 규정에 따라 구매자의 상응하는 법적 책임을 추궁할 수 있지만, 이를 이유로 주택 구입자에게 주택 열쇠를 제공하는 것을 거부할 수는 없다.
구매자가 정해진 시간에 입주하지 않으면 어떻게 합니까?
많은 종목에서 주택 구입자들은 자신의 이유로 입주 통지서에 규정된 시간에 따라 입주 수속을 처리하지 못해 상품주택이 예정대로 배달되지 못하게 했다. 양측은 이 기간 동안 부동산 관리비 등 비용에 대한 책임과 분양 주택 훼손, 소멸 위험에 대해 논란이 일고 있다.
계약법 제 142 조에 따르면, "표지물 훼손, 소멸의 위험은 배달 전에 판매자가 부담하고, 배달 후 구매자가 부담한다. 단, 법에 달리 규정되어 있거나 당사자가 별도로 합의한 경우는 제외된다" 고 규정하고 있다. (기울임꼴)
이에 따라 구매자 자신의 원인으로 인해 분양 주택이 예정대로 배달되지 못한 경우, 이 기간 동안 발생한 부동산 관리비 등 비용은 구매자가 부담하고, 분양 주택 파손, 소멸의 위험 책임도 구매자가 부담한다. 이에 따른 분쟁을 줄이기 위해 개발자들은 계약서에 서명할 때 구매자와 명확하게 합의할 것을 제안한다.