상하이 은보감국이 최근 발표한' 개인주택신용관리 강화에 관한 통지' 는 선불자금원, 상환능력 등 8 가지 내용을 다루고 있으며, 그 중 상당히 엄한 것은' 대출자가 첫 중소형 자주주택의 대출 수요를 중점적으로 지원해야 한다. 그리고 주체구조의 폐쇄를 매입하는 주택 대출에만 쓰인다' 는 우려를 불러일으키고 있다.
이 규정은 이미 2003 년에 공포되었으며 그 방향은 매우 명확하다. 사실, 새 집은 지붕을 막아야만 대출을 할 수 있지만, 여러 가지 이유로 집행력이 부족하다. 만약 이 정책을 엄격하게 시행한다면, 장차 주택 구입자와 개발자 모두에게 영향을 미칠 것이다.
한편, 안후이은보감관국 202 1 업무회의는 상해의 상술한 내용과 같은 내용을 분명히 언급했다. "소비대출, 경영대출 (주택대출) 등의 자금 위반은 부동산 시장에 유입되는 것을 엄금한다."
봉황주간지 부동산은 2020 년 말 내놓은 부동산 대출 집중 관리제도로 광저우, KLOC-0/이후 광저우, 선전 등 도시 개인 주택 융자 한도가 눈에 띄게 빡빡해 대출 기간이 연장되고 금리가 오르고, 주택 구입자, 특히 첫 스위트룸을 매입하는 주택 구입자들의 불안감이 커지고 일부 도시 중고주택 시장은' 강수요 차별' 까지 나타난다는 사실을 알게 됐다.
한동안 선전은행 입구에 줄지어 서 있는 작은 영상과 사진이 위챗 모멘트 웨이보에 떠돌면서 화제를 모으고 있다. 중앙은행 시스템이 폐쇄되기 전에 징신 보고서를 인쇄하기 위해, 신군은 은행 입구에 줄을 서는 것을 아끼지 않았다.
더욱이 상하이는 은행 부동산 정책 집행과 자찰 상황에 따라 부동산 대출 업무 전문 검사를 실시하고 발견된 문제에 대해 법에 따라 감독 조치를 취할 예정이다. 그리고 산서는 모 은행이' 상봉되지 않은 부동산' 에 대출을 반칙해 처벌을 받았다.
실제로 2003 년 중앙은행이 발표한' 12 1 호' 파일은' 대출자의 불필요한 이자 부담을 줄이기 위해 상업은행은 주체구조의 주택을 매입한 개인에게만 개인 주택 대출을 지급할 수 있다' 고 분명히 밝혔다.
그러나 실제 운영 과정에는 실제로 구현되지 않았다. 업계 인사들은 주로 은행 간의 이윤 분쟁 때문이라고 말했다. "대출 금리는 비교적 낮지만 규모 형성 후 위험은 적고 이윤은 상당하다." 한 상업은행의 부서장이' 봉황주간지 부동산' 을 알려주었다.
시공 행위를 예로 들다. 2065438+2009 년 개인주택대출 금액은 52557 억 2400 만원으로 개인대출 8 1.9% 로 대출 총액의 35% 를 차지했다. 방대한 개인 주택 대출은 은행에 막대한 이윤의 유혹이며, 규정을 엄격히 집행하는 것은 고객을 강탈할 때 경쟁자보다 한 걸음 뒤처질 수 있다는 것을 의미한다.
최근 몇 년 동안, 부동산 시장의 규제가 커짐에 따라, 게다가 부동산 시장의 썩은 미루가 점차 증가하면서, 심지어 업주들이 가공물로 이사를 가서 거주하는 극단적인 사건이 발생하기도 했다. 그리고 은행은 위험을 통제하기 위해 이 정책을 발효하기 시작했다.
지난해 초 산시 은보감국은' 개인 주택 담보대출 관리를 더욱 규범화하는 통지' 를 발표했다. 은행업 금융기관은 주체 구조가 폐쇄된 주택을 구입한 개인에게만 주택 대출을 지급할 수 있다. 은행업 금융기관이 신설 주택 중고 주택 판매 등 형태의 주택 담보대출을 처리할 때는 부동산 관리부에 제출한 담보계약을 대출 근거 중 하나로 삼아야 한다.
동시에, 주택 구입 대출 자격 심사를 강화하고, 개인 종합 소비 대출의 흐름 감독을 강화하고, 주택 구입 자금을 횡령하는 것을 엄금할 것이다.
20 19 년 태원 새집의 가격이 안정되어 이 정책의 출범으로 많은 현지인들이 의아해했다. 한 네티즌은 2020 년 3 월 말 반케 에메랄드 김양호 부동산을 구입하고 4 월 13 인터넷 계약을 체결했다. 집을 살 때 이미 대출 봉쇄 정책을 시행하기 시작했다는 것을 알게 되었다. 주택 구입자들은 건설은행 전화를 끊임 없이 받고 방향을 바꿔 대출에 동의한 뒤 개발자로부터 대출을 독촉해 은행이 대출을 하지 않으면 이전에 개발자에게 준 비슷한 대출 보증금의 돈이 환불되지 않을 것이라고 협박했다고 밝혔다.
바이어는 2020 년 7 월 태원 지도자에게 메시지를 남겼다.
태원시 정부가 운영하는 답변은 시방관리국의 검증을 거쳐 관련 문서에 따라 주택업체와 은행이 예매자금 감독협정을 체결하고 감독은행이 예매자금 감독을 담당하고 있다는 것이다. 소속 관계에 따라 성은감회나 총독 우편함에 신고해 주세요.
우연히도, 이 새로운 규정이 퍼지고 있다. 불완전한 통계에 따르면 현재 전국에 이미 베이징 항주 복주 온주 등 도시가' 대출 제한' 정책을 시행하고 있다. 이 도시들은 대부분 핫한 도시로, 부동산 시장이 비교적 활발하여 집값 이전에 상승폭이 뚜렷하다.
같은' 주택대출은 주체구조를 매입하는 개인에게만 발급될 수 있다' 는 정책을 내놓은 안후이에서 일부 은행들은 이미 이 정책을 시행하기 시작했다. 합비 모 은행에서 근무하는 한 네티즌은 교통은행이 이미 집행을 시작했고 상휘은행이 3 월에 집행을 시작했으며, 공업이 다음일지도 모른다고 폭로했다.
귀양 중고방 가격이 2 년 연속 하락하여 새 판이 끊임없이' 꽃무늬 가격 인하' 를 하고 있다. 그러나 몇 년 전 업계 내에서 성행하여, 빌딩이 봉쇄된 후 은행이 새로운 규정을 빌려 이미 시행되었다. 귀양에는 이미 3 개 은행이 프로젝트 봉쇄 후 귀양은행, 중국은행, 중국농업은행 등 은행 대출 신규를 시행하기로 했다고 보도됐다.
중국 건설은행 귀양지점 관계자는 집 봉쇄 후 주택담보 정책이 아직 논의 중이며 은행이나 부동산처에 문의할 수 있다고 밝혔다. 중국공상은행도 이 정책에 대해 이해를 표명했지만, 아직 시행되지 않았다. 교통은행은 대출 절차가 구체적인 협력 항목에 달려 있다고 밝혔다.
구이저우농신사의 한 기층 직원은 봉황주간지 부동산에 "현재 있는 부동산은 착실하고, 어떤 것은 착실하지 않고, 전적으로 구체적 경영자가 통제한다" 고 말했다.
"우리 은행의 개인 주택 융자 비중이 1% 미만이고, 대머리는 소비자 대출이기 때문에 줄곧 부동산 표지를 엄격히 집행한 후에야 대출하는 정책이다. 규제 기관이 아래에 있지 않더라도 많은 은행들이 이것에 따라 집행하고 있으며, 이것은 중점과는 무관하다. " 닝보은행의 한 직원은 피닉스 주간지 부동산에 "미래의 대세는 끊임없이 엄격하고, 원래 한도는 매우 긴장된다" 고 말했다.
업계 관계자들은 과거 부동산 판매에서 개발자가 예매증을 받고 구매자와 매매계약을 체결하면 소득증명서, 호적본 등 개인증명서가 완비되면 은행이 가장 빠른 한 달 안에 대출을 받을 수 있다고 밝혔다. 이때 주택 구입 계약을 은행에 저당잡히고, 나중에 부동산증을 내고 부동산증을 사용하여 주택 구입 계약을 은행에 변경하였다. 만약 대출이 봉쇄된다면,' 기실' 은' 현실' 이 된다.
주택 구입자에게 있어서, 이런 조작은 미완성 업무와 달리기의 위험을 효과적으로 피한다. 예를 들어, 주택 구입자는 집을 살 때 이미 선불을 지불했으며, 은행 대출을 기다리는 과정에서 공사가 엉망이 되면 주택 구입자들이 더 큰 손실을 피할 수 있게 해 줄 수 있다.
그러나 개발자와 관련 부서에서는 주택 주체 구조가 막혔을 때 대출 발행이 불가피하며 개발자의 자금 체인에 영향을 미칠 수 있습니다. 착공부터 마감까지 건설주기가 약 1 년 반 정도인 것으로 알려졌으며,' 봉쇄대출' 정책은 기업의 환금 주기를 연장시킬 것으로 알려졌다.
구이저우의 한 개발상 책임자는 봉황주간지 부동산에 대해 구이저우는 앞서 다층 건물을 25% 이상 투자하면 선매증을 처리할 수 있다고 규정하고 있지만 내부경영을 할 수 있다고 밝혔다. 첫째, 일부 신고 자료는 위조 혐의를 받고 있고, 일부는 PS 사진이나 기타 도용된 사진을 통해 관련 부서와 직접 소통한다. 트집을 잡으려면, 모든 요구 사항을 충족하더라도 선매증을 받지 못하고 대출을 신청하지 못할 수도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템페스트, 희망명언)
지속적으로 강화되는 거시적 규제로 개발자의 자금 사슬이 날로 취약해지고 있다. 개발자가 주택 주체가 폐쇄된 후에야 은행 대출을 받을 수 있다면, 20 층짜리 고층 건물을 예로 들면, 유력한 개발상이 가장 빠른 지 7 일이 되어야 층을 지을 수 있고, 20 층은 140 여 일이 필요한데, 여기에는 날씨, 정책 등 거부할 수 없는 요소가 포함되지 않는다.
현재 첫 스위트룸의 30% 의 선불로 계산하면 개발자가 적어도 반년을 버셔야 나머지 70% 를 돌려받을 수 있다는 뜻입니다. 이는 일부 개발자의 자금 사슬에 대한 또 하나의 시험입니다.
한 부동산업자는 피닉스 주간지 부동산에 개발자가 기본적으로' 한 개에 열 개' 로 9 개의 냄비로 열 개의 냄비를 덮는다고 말했다. 정상적인 상황에서 1 억 위안은 100 억 위안의 부동산 프로젝트를 시작할 수 있다. 비밀 중 하나는 건설 단위가 자금을 지불하는 것입니다. 두 번째는 개발상이 가능한 한 빨리 예매증을 받고, 신속하게 돈을 팔아서, 신속하게 땅을 사는 것이다. 다음 프로젝트를 개발하면 개발자의 개발 속도가 느려져야 한다.
한 은행 대출부 관계자는 개발자가 규칙이 없는 조기 대출도 한 가지 이유라고 말했다. 대출은 개인 주택담보주택 구입 전 과정의 일환이다. 부동산 프로젝트는 예매증을 받은 지 3 일 이내에 개장해야 한다. 개장하자마자 주택 구입자들은 담보대출의 수요가 있을 것이다. 그리고 매매계약에서는 일반적으로 계약 후 7 일 이내에 구매자가 관련 자료를 대출은행에 제출해야 하고, 45 일 이내에 잔금이 개발상 계좌에 들어가야 한다고 명시하고 있다. 은행이 대출을 하지 않으면 주택 구입자들은 불안해한다. 반면에, 많은 프로젝트의 개발 대출과 개인 주택 융자금은 같은 은행이다. 조기 대출은 개발자의 판매를 촉진시켜 개발대출금을 상환하는 데 도움이 된다.
건물 봉쇄 후 대출은 주택 구매자, 은행, 개발자에게 어떤 영향을 미칩니까?
"현재 가장 먼저 영향을 받는 프로젝트는 지하에 전혀 없는 프로젝트로, 가장 위험하고 쉽게 발견될 수 있다." 한 은행업계 관계자는 주택 구입자에게는 정책이 대출 상환 시간을 늦추고 돈을 더 저축해 미리 상환할 수 있는 것이 단기적으로는 유리하다고 생각한다. 은행에 있어서, 그것은 대출 위험을 감소시킨다.
광둥 불산의 한 신판 판매원은 봉황주간지 부동산에 전반적으로 예매제도가 바뀌지 않아 주택업체들이 계속 분양할 수 있지만 주택 구입자의 상환주기와 주택기업 판매의 상환 진도는 더욱 늦춰지고 개발상이 땅을 가져가는 것도 어느 정도 영향을 받을 것이라고 밝혔다. 그는 개발자들이 일정한 자금 압박에 직면할 수 있다고 생각한다.
인터뷰에서 일부 개발업자들은 대출을 제한하고 판매금을 회수하는 것도 예견할 수 있다고 생각했고, 왕미는 여전히 갈증을 풀 수 있었다. 더군다나 이것은 일정한 일이니, 일부 실력 있는 개발자들에게는 그래도 살 수 있을 것이다. 그리고 현재 부동산 시장에서도 건설회사가 선불하는 현상도 흔하기 때문에 대출 봉쇄의 영향이 생각보다 심각하지 않다고 생각하는 사람들이 많다.
또한 한 은행 관계자에 따르면, 은행이 이미 이 정책을 시행했지만 많은 개발자들이 은행과 또 다른 협정을 체결했다고 합니다. 부동산이 폐쇄되기 전에 주택 구입자가 월급을 지불할 수 없다면 부동산 회사는 상환을 담당할 것이다. 이렇게 하면 개발업자가 선매증을 받은 후 은행에서 주택 융자금을 받을 수 있다.
봉황주간지 부동산은 선전 충칭 귀양 등지의 일부 투자자들이 각종 정책의 겹침으로 수중의 집을 끊임없이 팔고 있다는 것을 알게 되었다. 귀양의 집값은 오르지 않았지만 전염병 등으로 집세가 떨어졌다. 소수의 외국인 투자자들이 그들의 집을 저가로 팔고 있다. " 한 중개업자가 말했다.
2006 년 10 연말에 베이징 은감국은 무봉층의 담보대출 업무를 긴급 중단한 것으로 알려졌다. 정책이 시행된 지 보름 만에 현 주택 판매가 예상보다 활발하지 않고 오히려 약간 하락했다.
"저는 2020 년 6 월+10 월 065438 에 개인 주택 융자 관련 신청서를 은행에 제출했습니다. 나중에 개인 트래픽을 늘리고 개인 정보 보고서를 다시 제출하라는 요청을 받았다. 202 1, 1 의 6 월까지, 계정 관리자는 자료가 이미 승인되었고, 대출 대기 단계에 들어갔으며, 연전에 비준해야 한다고 말했지만, 대금은 아직 내리지 않았다. 광둥 모 부동산 주택 구입자 쇼 선생은 매우 곤혹스럽다.
사실, 전반적으로 볼 때, 개인 주택 대출 한도는 점차 조여지고 있다.
일찍이 지난해 9 월 인민은행은 이미 20 19 년 70 개 대중도시에서 새로 발급된 개인 주택 대출 (주택 적립금 대출 포함) 의 대출자와 상업은행에 대한 조사를 실시했다. 당시 중앙은행은 이번 조사는 주로 부동산 시장 감시를 강화하고 주민들의 주택 매입과 대출 행위 특성, 상업은행 대출 심사의 조건과 절차를 철저히 파악해 대출 위험 상황을 정확히 파악하기 위한 것이라고 밝혔다.
연말까지 중국 인민은행은 중국 은행업감독관리위원회와 함께 은행업 금융기관 부동산대출 중앙관리제도 수립에 관한 통지 (이하' 통지') 를 발표하고 담보대출' 부동산대출' 과' 개인주택대출' 을 각각 202 1, 로 설정했다
은행을 5 등급으로 나누어 뚜렷한' 두 개의 빨간 선' 지표를 세우고 은행단에서 개인과 기업의 부동산 대출 비율을 제한하다. 산업자금의 수급 관계에서 출발하면 금융자원 배치를 최적화하고 실물경제에 대한 금융 지원을 강화할 수 있다.
이 정책은 많은' 노선 밟기' 은행을 개인 주택 대출 한도를 줄였다. 곽성증권의 연구에 따르면 2020 년 중보가 공개한 통계에 따르면 13 개 은행이 각기 다른 정도로' 착선' 을 하고 있는 것으로 나타났다. 또 다른 전문가는 이전 은행재무보가 발표한 자료에 따르면 대형 국유은행과 주식제 상업은행 중 4 곳이 기준을 초과했고 일부 은행의 두 가지 붉은 선이 모두 기준을 초과한 것으로 나타났다.
예를 들어, 2020 년 중기 실적 자료에 따르면 4 년 이내에 규제 요구 사항을 충족한다고 가정하면 202 1 연간 신규 소매 모기지 대출 규모는 756 억원으로 줄어 지난해 수준보다 약 1268 억원 하락할 것으로 전망된다. 기업 부동산 대출 신규 투자 규모는 348 억 원으로 작년보다 약 560 억 원 줄어든다.
"통지" 가 발부된 후, # 여개 은행이 주택 융자 정지 # 에 대한 화제가 바로 웨이보 열수색에 돌입했다.
202 1 년 들어 상하이 광저우 선전의 여러 은행 한도가 눈에 띄게 조여졌다. 한 은행인은 "과거 은행 대출은 분기별로 배정되어 월별로 통제되었다" 고 말했다. 올해는 월별로 바뀌었다. 게다가 감독 창구의 안내와 함께 규제가 더욱 엄격하고 한도가 현저히 긴장되었다. "
공식 조사에 따르면 올해 10 월 초부터 광저우 각 주요 상업은행의 개인 주택 대출 금리가 인상됐다. 대부분의 상업은행 1 차 금리는 5 년 대출 시장 가격을 기준으로 55 개 기준점에서 5.20% (LPR) 로 인상했다. 2 차 금리는 5 년 LPR 을 기준으로 75 개 기준점으로 5.40% 까지 올랐다. 이는 상위 4 개 은행이 올린 모기지 금리와 일치한다.
융융 360 대 데이터 연구원에 따르면 전국 4 1 중점 도시 674 개 은행 지점 주택 융자 금리 모니터링 데이터, 202 1 (데이터 모니터링 기간은 202 1 10 월 20 일 주택 융자 평균 이율은 5.56%, 링비는 3BP 상승했다.
6 월 5438+ 10 월 이후 두 개의 붉은 선이 출범하면서 청두의 여러 은행 주택 융자 한도가 상대적으로 긴장되고, 어떤 것은 짧은 시간 내에 월급액을 비우고, 어떤 것은 중고주택 개인 주택 융자금을 직접 보류하고 건설은행, 교통은행, 흥업은행을 포함한 것으로 알려졌다.
부동산 분석가 장대위는 이번 규제 정책이 하향식이며, 건설부의 감독하에 업그레이드된 것으로, 현재 핫스팟 도시의 허화를 억제하고 시장이 단기적으로 통제력을 잃지 않도록 하는 데 도움이 된다고 지적했다. 자금의 무질서한 부동산 진입을 통제하는 것이 관건이다.
또 다른 업계 관계자들은 "현재의 정책 환경에 따라 자금을 빨리 회수하기 위해 3 월 시장에서 일회성 지불이나 높은 비율의 계약금 고객의 혜택이 나타날 수 있다" 고 보고 있다.
지난해 말 중앙경제업무회의와 최근 정부업무보고서는' 주택불출' 의 방향을 다시 한 번 재확인했다. 또한 많은 곳에서 관할 상업은행 부동산 정책 집행과 자찰 상황에 대한 특별 점검을 실시하여 제때에 감독 조치를 취했다.
65438 10 월 29 일 상하이 은보감국이 발표한 통지에 따르면 관할 상업은행이 2020 년 6 월 이후 발급된 소비대출, 경영대출, 개인주택대출에 대한 전면 자찰을 요구하고 202 1 년 2 월 28 일까지 상하이 은보감국에 자사를 제출하라고 했다.
다음날 베이징 은보감국은 비슷한 성명을 내고 은행이 발견한 문제를 즉각 시정하고 내부 책임을 강화할 것을 요구했다.
흥미롭게도 지난해 중국건설은행 태원지점은 신중한 경영규칙 위반으로 주체구조를 구입하지 않은 개인에게 불법 대출을 해 벌금 35 만원을 받았고, 또 30 만원짜리 벌금 두 장은 각각 중신은행 태원 지점과 초상은행 태원지점을 가리켰다. 죄명은' 미망서명 계약, 미봉부동산의 개인주택 담보대출 발급' 이다.
법적 근거:
산서은보감국은 개인 주택 담보대출 관리를 더욱 규범화한다는 통지 제 1 은행업 금융기관은 주체구조가 폐쇄된 주택을 매입한 개인에게만 주택 대출을 지급할 수 밖에 없다.
제 2 조 은행업 금융기관은 개인 주택 대출 업무를 처리할 때 부동산관리부에서 제출한 인터넷 서명 계약과 분양단위 조회 결과를 심사 근거로 인터넷 서명 계약 가격과 주택 평가 가격 중 가장 낮은 값을 기준으로 대출 금액을 결정해야 한다.