정부가 징수한 주택 임대료는 감면입니까, 감면입니까?

소개하다

코로나 전염병에 효과적으로 대응하기 위해 상하이는 엄격한 관리 조치를 실시했다. 전염병 기간 동안 주민 생활과 기업 생산 경영에 큰 영향을 받았다. 상하이시 정부가 내놓은 경제 회복을 위한 정책 서류와 인민법원의 지도 의견 및 사례와 결합해 정책 법률 문서 해석, 자격 심사, 임대료 감면 신청 방법, 기업 후속 경영에 대한 계시를 분석합니다. 광대한 주택의 임대인과 임차인에게 도움이 되기를 바랍니다.

첫째, 임대료 감면 정책 개요

2022 년 6 월 1 일 발효된' 상하이시 경제회복진흥행동계획' 과 2020 년 이후 인민법원의 지도의견과 판례에 따르면 임대료 감면 정책은 다음과 같다.

1. 국유주택을 임대해 생산경영 활동에 종사하는 소기업과 자영업자 임대료를 6 개월 기한으로 감면한다.

2. 임대 상업종합체, 상업건물, 전문시장, 산업단지, 혁신기지 등 국유주택 소유자가 아닌 소기업과 자영업자에 대해 임대료 감면 (임대인의 동의) 을 장려하고 감면기간도 6 개월이라고 주장한다. 동시에, 정부는 자발적으로 임대료를 감면한 소유주나 경영주체에게 재정 보조금과 세금 혜택을 준다. 총 임대료 감면의 30% 에 따라 재정보조금을 최대 300 만 위안까지 준다. 해당 부동산세 및 도시 토지사용세를 감면하다. 은행이 필요에 따라 주택 임대료를 감면한 임대인에게 우대금리 담보대출 등을 지원하도록 유도하다.

주택 임대의 시장 주체가 매우 많은데, 임대인과 임차인은 국유기업이나 사업 단위, 민영기업, 자연인과 관련이 있다. 또한 법률 및 정책성 문서는 임대료 감면 원칙 방안을 규정하고 있지만 다양한 시장 주체와 복잡한 계약 관계에 직면하여 구체적인 시행과 운영에는 여전히 많은 문제가 있다.

다음은 임대인과 임차인의 관점에서 이 감세 정책이 어떻게 적용되는지를 분석하여 참고할 수 있도록 합니다.

관련 정책 규정

2022 년 3 월 28 일 국무원 국자위는' 2022 년 서비스업 소기업 및 자영업자 임대료 감면 업무를 잘 해달라는 통지' (국자위 발부 [2022] 29 호) 를 발표해 각 중앙기업이 27 1 호 문건에 따라 현급 행정구역 내에 대해 규정하고 있다 그해 6 개월 임대료 감면 (4 분기에 전염병 고발 지역으로 등재된 지역은 그해 전세 또는 이듬해 감면 방식으로 6 개월 임대료 전액 감면), 기타 지역은 3 개월 임대료 감면.

2022 년 5 월 25 일, 국무원 SASAC 는 "중앙기업이 중소기업의 어려움을 해결하고 협동발전을 촉진하는 데 도움이 되는 사항에 대한 통지" (곽자발 채평 [2022] 40 호) 를 발표해 임대주택 소재지 정부가 내놓은 임대료 감면 정책 강도가 29 번 문건보다 크다는 것을 규정하고 있다. 영토 정책을 진지하게 시행해 정책이 할인되지 않도록 해야 한다.

2022 년 5 월 29 일, 상하이 인민정부가 발표한' 상하이시 경제 회복 진흥 행동 계획' 은 다음과 같이 규정하고 있다.

(b) 주택 임대료 감면 범위를 확대하다.

4. 국유주택을 임대하여 생산경영 활동에 종사하는 소기업과 자영업자는 전염병의 영향을 받는 증빙자료를 면제하고 2022 년 6 개월 주택 임대료를 면제한다. 국유주택 임대가 어려운 민영 비기업단위에 대해서는 2022 년 소기업과 자영업자를 참고해 6 개월의 방세를 면제했다. 중앙기업과 외성시에서 국유기업이 우리 시를 참고하여 소기업과 자영업자의 주택 임대료를 감면하도록 추진하다. 간접임대의 경우, 전임대인은 이 감면 정책을 즐기지 않으며, 관련 공기업 사업 단위는 임차인에게 면제조치가 혜택을 줄 수 있도록 보장해야 한다. (처리 방법: 즐길 것을 신청하다. 책임 단위: 시국자위, 시재정국, 민정국, 시경신위, 시주택과 도시건설관리위원회, 시지방금융감독국, 시청협력교류사무소, 지구정부)

5. 상업종합체, 상업건물, 전문시장, 산업단지, 혁신기지 등 비국유주택 소유자나 관리주체를 장려하고 지도하며 최종 임대한 소기업과 자영업자에게 6 개월의 주택 임대료 감면을 준다. 자격을 갖춘 비국유주택 소유자나 경영관리주체에 대해서는 임대료 감면 총액의 30% 에 따라 최대 300 만원까지 보조금을 지급하고, 각 구 정부가 시행하고, 보조금자금은 재정총예산으로 통제하고, 시와 구정부가 부담한다. 전염병의 영향이 심하고 상해에 등록된 식음료 체인업체, 지사 또는 매장이 소기업 조건에 부합하고 임대료비용을 부담하는 것은 주택 임대료 감면을 받는 소기업으로 볼 수 있다. (처리 방법: 즐길 것을 신청하다. 책임 단위: 각 지구 정부, 시경신위, 시상무위, 시과위, 시발개혁위, 시재정국)

6. 주택 임대료를 감면한 국유와 비국유시장 주체에 대해서는 비접촉식 처리와 간단한 조작 절차를 취하여 해당 부동산세와 도시토지사용세를 감면한다. 은행이 필요에 따라 주택 임대료를 감면한 임대인에게 우대금리 담보대출 등을 지원하도록 유도하다. (처리 방법: 즐길 것을 신청하다. 책임 단위: 시 세무서, 시 지방금융감독국, 중국 인민은행 상하이 본부, 상하이 은보증국)

둘째, 임대인 ('업주') 의 관점에서 임대료 감면 정책을 분석한다.

관련 정책 규정

(1) "최고인민법원은 코로나 전염병과 관련된 민사사건과 관련된 몇 가지 문제를 적절히 심리하는 것에 대한 지도의견 (2)" (법발 [2020]17 호) 은 "비국유주택을 임대하여 경영하고 임차인은 경영수입이 없다" 고 규정하고 있다.

(2) "상하이시의 전염병 퇴치, 기업 발전을 돕는 몇 가지 정책조치" 는 "대형 상가 쇼핑몰 공원 등 시장경영주체가 협상을 기초로 실체 경영의 세입자에 대한 임대료 감면을 장려하고, 정부의 각종 지원 정책은 자발적으로 임대료를 감면하는 시장 주체에 우선 지원을 제공한다" 고 규정하고 있다. 주택과 토지에 대해 정부가 긴급 징용되거나 자발적으로 부동산 임대료를 감면하는 기업은 부동산세와 도시토지사용세를 납부하는 데 어려움이 있으며, 해당 부동산세와 도시토지사용세를 감면할 수 있다. 임대 인하가 국유 기업 사업 단위의 성과에 영향을 미치는 것은 심사에서 실제 상황에 따라 인정된다. "

(3) 상하이시 고등인민법원이 발표한' 코로나 전염병 적용 법률문제 시리즈 답변 3 (2022 년 개정판)' 은 "비국유주택을 임대해 경영을 하고, 임차인은 경영소득이 없거나 전염병 또는 전염병 예방·통제 조치로 경영소득이 현저히 줄어든 만큼 임대계약에 따라 임대료를 계속 지불하는 것은 상당히 불공평하다" 고 지적했다. 임차인이 임대료 감면, 연기 또는 지불을 요구하는 경우, 상해시의 임대료 감면 정책을 참고하여 당사자가 협상하고 조정하도록 지도할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 협상 조정은 이루어지지 않고' 중화인민공화국 민법통칙' 제 533 조 규정에 부합하며 사건의 실제 상황과 결합해 공정원칙에 따라 계약을 변경할 수 있다. 전염병이나 전염병 예방·통제 조치로 집을 정상적으로 사용할 수 없기 때문에 임차인이 임대인에게 일정 기간 내에 임대료를 낮춰 달라고 요청한 경우 적절하게 지원할 수 있다. "

4. 임대료 감면을 신청/협상하는 방법

(a) 임대 국유 주택을 임대하여 임대료 감면을 신청하는 과정

1, 자격 조회

임차인은 국가시장감독관리총국 소기업 명부를 참고할 수 있으며, 초보적으로 소기업에 속하는지 여부를 조사할 수 있다. 아직 목록에 포함되지 않은 중소기업 분류 기준과 금융기업 분류 기준을 참고해 확인할 수 있습니다. 서비스업은' 3 차 산업 부문 규정' 에 따라 확인할 수 있다.

2. 구매요청을 실행합니다

자격을 갖춘 임차인은 임대인에게 서면 감면 신청 (제출 또는 우편 발송 가능) 을 제출할 수 있습니다. 다음 자료를 제공해야 합니다 (공식 인감 첨부).

(1) 국유 주택 임대료 핵 감축 신청서;

(2) 영업 허가증 및 임대 계약서 사본;

(3) 소기업은 또 다른 소기업 명부 조회 결과 사본을 제공해야 한다. 조회 결과를 제공할 수 없는 경우 임대측과 다른 편리하고 효율적인 식별 방법을 약속할 수 있습니다.

3. 신청을 접수합니다

국유주택임대기관이 임차인의 임대료 감면 신청 자료를 받은 후 임차인의 임대료 감면 자격과 기준에 대한 심사를 요구하다.

4, 구조 구현

국유주택 임대 단위는 관련 절차를 이행한 후 자격을 갖춘 임차인과 감면 계약을 체결하고 계약에 따라 임대료를 감면해야 한다. 전세 관련 사건과 관련해 국유주택 임대기관은 전셋인 및 최종 임차인과 감면 계약을 체결할 수 있으며, 전셋인은 감면된 임대료를 모두 최종 임차인에게 감면하기로 합의했다.

5. 정책 자문

국유 주택 임대 단위는 임대료 감면 사업의 주체이다. 자격을 갖춘 임차인은 관련 정책과 절차를 상담할 수 있으며, 논란이 있을 경우 국유주택 임대 단위의 상급 주관 부서에 상황을 반영할 수도 있다.

(b) 비 국유 주택을 임대하여 임대료 감면을 신청하는 과정.

현재 정책은 비 국유 상업용 주택의 임대인이 임대를 줄이거나 면제하도록 강제하지 않고 격려와 제창일 뿐이다. 그럼 어떻게 협상을 통해 비국유주택 임대인에게 임대료 감면을 신청할 수 있을까요? 두 가지 일반적인 방법이 있습니다.

1, 협상 해결

협상 해결에는 여러 가지 방안이 포함됩니다.

1 의 임대료 금액은 1-6 개월 범위 내에서 적절히 감소합니다.

임대료 지불을 연기하십시오.

3 원래 기준으로 임대 기간을 무료로 연장하십시오.

계약 해지를 협의하여 적은 위약 책임을 지다.

현지 정부는 자발적으로 임대료를 감면한 소유주나 경영주체에게 재정 보조금과 세금 혜택을 주기 때문이다. 총 임대료 감면의 30% 에 따라 재정보조금을 최대 300 만원까지 준다. 해당 부동산세 및 도시 토지사용세를 감면하다. 은행이 필요에 따라 주택 임대료를 감면한 임대인에게 우대금리 담보대출 등을 지원하도록 유도하다.

자발적으로 임대료 감면에 인센티브를 제공하는 정책 문서가 있지만, 비국유주택의 소유자나 관리주체가 사전에 재정 보조금을 직접 받지 않고 정책 서류가 강제성이 없기 때문에 많은 비국유주택의 소유자나 관리주체가 불필요한 번거로움과 잠재적인 손실을 피하기 위해 임대료 감면을 직접 거부할 가능성이 높다. 이때 임차인도 업주가 재정보조금을 신청하는 것을 돕는 관점에서 협의하여 임대료 감면을 신청할 수 있다.

협상 과정에서 서면 증거를 유보하는 것에 주의해라. 합의에 도달한 후에는 가능한 한 빨리 보충 협의에 서명하여 서면으로 이 방안을 확정해야 한다.

2, 소송 또는 중재 해결

쌍방이 협상할 수 없는 경우 임차인은 자발적으로 법원에 소송을 제기하거나 계약 약속에 따라 중재기관에 중재를 신청할 수 있다.

1) 임차인이 임대료 감면을 요청할 때 충족시켜야 할 조건.

비 국유 상업용 주택 임차인이 임대료 감면 또는 임대료 면제를 제안하는지 여부는 두 가지 요인에 달려 있습니다. 첫째, 전염병이 임차인의 정상적인 주택 사용에 영향을 미쳤는지 여부, 예를 들어 임차인이 3 개 구역으로 인해 집을 사용할 수 없거나 전염병 예방·통제 요구로 인해 생산이 중단되었는지 여부 등이 있습니다. 둘째, 전염병이 임차인의 경영소득에 중대한 손실을 초래하는지 여부, 예를 들면 정상적인 경영 불가, 업무량의 격감, 경영소득과 임대료의 거대한 격차 등이 있다. , 임대 목적과 산업 유형을 결합하여 판단해야 한다.

상해 01112 민초 2 15 16 번 사건에서 중화인민공화국 (2020) 상하이 0 1 15 호. 490 14 포동법원은 임대주택의 용도가 구강의료업을 운영하는 것으로 보고, 전염병 기간 동안 고위험업계에 속하며, 전염병은 임차인의 경영에 큰 영향을 미칠 수 있어 임차인의 임대 요청을 지지한다.

2) 임차인이 기소할 때 준비해야 할 증거.

주택이 제대로 사용되지 않는다는 증거: 현지 정부 부처가 발행한 예방서류, 3 구 인정 공고; 부동산 폐쇄 통지 날짜가 찍힌 사진 복산 복공을 신청하여 비준되지 않은 자료.

영업소득의 중대한 손상 증거: 은행수, 계산서 기록, 세금신고서, 특별감사보고서, 수전 계산서, 회사내 결의기록.

여기서 요구하는 것은 중대한 손상, 즉 수입이 없거나 대폭 감소한 것으로, 기업에 자금이 없는 것을 요구하지 않는다는 점에 유의해야 한다.

3) 임차인은 얼마의 임대료 감면을 요구할 수 있습니까?

2020 년 상하이 전염병 이후 관련 판단은 기본적으로 판매 금지 기간 동안 집세의 절반을 감면하는 지원에 기반을 두고 있어 사례 분석과 결합해야 한다.

상해시 제 1 중급인민법원은 (202 1) 상해 0 1 민중 5883 호 사건에서 랜디가 2020 년 2 월, 3 월에 임대료를 내고 각 핵을 반으로 줄인다.

동사 (verb 의 약자) 시사: 어떻게 이런 분쟁을 미리 피할 수 있을까?

발생 가능한 전염병 기간 동안 상품주택 임대료 문제를 피하기 위해 계약 체결 시 관련 상황을 서면으로 합의하는 것이 좋습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.

1. 해당 계약 조건을 조정하여 불가항력, 위약책임, 계약 해지 등의 조항 (예: 불가항력 증가 시 임대료 감면 조항) 을 명시합니다.

2. 전염병 등으로 인해 임대료가 연기되는 경우 (예: 연장 기간 동안 이자를 면제하거나 최대 연장 기간 약속 등) 에 동의합니다.

3. 주택 계약금 반환을 약속하고 불가항력으로 계약을 해지해야 할 경우 계약금 반환을 약속한다.

전염병 등 불가항력 사건에 대한 이러한 보장조항의 체결은 전염병 기간 동안 임차인이 직면한 압력을 크게 경감시켰다. 또한 해당 분쟁에 직면할 때 임차인은 직접 서면 합의를 우선적으로 선택해 협상, 중재 또는 기소를 제 2 의 유권 방식으로 할 수 있다.