주택재산권 교환이란 철거인이 이미 건설했거나 매입한 주택을 재산권 교환해 철거된 주택의 평가가격과 교환된 주택의 시장가격 결산 차액을 따내는 행위다. 재산권 교환은 주택 철거 보상 배치 방식 중 하나로, 철거인의 철거인에 대한 보상을 실물 형식으로 반영하는 것이 특징이다.
즉, 오프사이트 또는 제자리에서 재건된 주택은 철거된 주택과 교환되고, 철거된 사람은 철거된 주택의 재산권을 잃고, 교환 후 교체된 주택의 재산권을 가지고 있다는 것이다. 주택주택과 비주거주택은 모두 재산권 교환 방식을 취할 수 있지만, 비공익성 주택의 부속물은 예외이다.
둘째, 주택 재산권 교환의 법적 규정
"국유지 주택 징수 및 보상 조례" (국무원 명령 제 590 호)
제 21 조 수용자는 화폐보상을 선택하거나 주택재산권 교환을 선택할 수 있다.
징수인이 재산권을 교환하기로 선택한 경우 시 현급 인민정부는 재산권 교환 주택을 제공하고, 징수인과의 계산결산 징수된 주택가치와 재산권 교환주택 가치의 차이를 계산해야 한다.
구시 가지의 개인 주택을 징수하기 때문에, 수용자는 개축구 주택 재산권을 교환하기로 선택하였으며, 주택 징수 결정을 내린 시 현급 인민정부는 개축구역이나 인근 지역의 주택을 제공해야 한다.
제 22 조 주택 징수로 인해 이전한 경우, 주택 징수 부서는 수용자에게 이전 비용을 지불해야 한다. 주택 재산권 교환을 선택한 경우, 주택 재산권 교환이 배달되기 전에 주택 징수 부서는 징수인에게 임시 배치비를 지불하거나 회전방을 제공해야 한다.
셋. 재산권 거래에서 주의해야 할 문제
1, 재산권 변경 시 주택 면적 변경.
상품주택 가격이 보편적으로 오른 오늘날, 주택 면적을 바꾸는 것은 철거 쌍방의 이익에 직접적이고 중대한 영향을 미친다. 주의해야 할 두 가지 상황이 있습니다. 첫째, 1 인당 거주 면적이 현지 정부의 규정 기준보다 낮으며, 철거된 사람들은 교체된 주택의 면적이 정책에 규정된 국가 기준에 부합할 것을 직접 요구할 수 있다. 둘째, 원칙적으로, 철거된 집의 면적은 철거된 집의 가치가 아니라 철거된 집의 면적에 의해 결정된다. 철거된 사람이 자발적으로 그 면적의 이익을 포기하지 않는 한. 현재, 일부 주민은 철거보상화폐화를 핑계로 재산권이 교체될 때 철거된 집의 가치에 따라 집의 최종 면적을 확정하는데, 이는 사실상 철거인의 합법적 권익에 대한 위장 박탈이며,' 도시주택 철거관리조례' 의 규정에 부합하지 않는다.
2. 집을 제자리에 돌려놓다
섹터 주택 가치는 수준별로 크게 다를 수 있으며, 같은 수준의 섹터는 특정 위치, 방향, 바닥 등에 따라 크게 다를 수 있습니다. 사실,' 후베이 () 성 도시 주택 철거 관리 시행 방법' 에서 재산권 교환에 관한 장은 이미 명확해졌으며, 제자리는 철거된 집의 제자리에 있어야 한다. 실생활에서, 일부 주민들은 더 많은 이익을 얻기 위해, 종종 원래 거주지에 대해 일관되지 않은 이해를 하고, 원래 거주지는 철거된 집과 같은 위치를 가리키며, 어떤 사람들은 심지어 원래 거주지를 철거된 집과 같은 위치로 해석하기도 한다. 더욱이, 일부 주민들은 독특한 장점을 이용하여 주택 철거 관리 부서에 영향을 미쳐 결국 주민들에게 돌이킬 수 없는 손실을 초래했다. 후베이 () 성 도시 주택 철거 관리 시행 방법 () 에 따르면 공익, 군사시설 건설 필요성, 도시계획에 따라 제자리에서 집을 옮기는 것은 적절하지 않다. 따라서 위에 열거된 세 가지 경우를 제외하고, 제자리 주택은 철거된 집의 본지로 반납해야 한다.
3, 재산권 교환 계약
"도시 주택 철거 관리 규정" 에 따르면 철거 당사자가 철거 보상 정착에 합의한 경우 철거 보상 배치 계약을 체결해야 한다. 계약법의 관점에서 볼 때, 철거 보상 배치 협정은 무명 계약에 속한다.
그러나' 도시주택철거관리조례' 는 주택 철거를 규제하는 행정법규이기 때문에 합의명을 명확하게 규정하고 있다. 따라서 재산권 교환을 선택할 때 쌍방이 체결한 합의명은' 철거 안치보상협정' 이어야 하며, 다른 이름으로 대체할 수 없다. 계약 내용에서는 집의 위치, 면적, 레벨, 용도도 명시적으로 변경해야 한다.
실생활에서, 우리는 일부 주민들이 제공하는 재산권 교환 협정이 다양한 명칭을 가지고 있다는 것을 알아차렸는데, 그 중 하나는' 상품주택 교체 계약' 이라고 불린다. 표면적으로 계약 내용은 모두 재산권 교환이지만 계약 형식이 다르면 보호 수준도 다르다.
최고인민법원' 상품주택 매매 계약 분쟁 사건의 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 7 조는 철거인과 철거인은 재산권 교환으로 철거 보상 안치협정을 체결해야 한다고 규정하고 있다. 철거인은 특정 위치와 용도의 주택으로 철거인을 보상해야 한다는 것을 분명히 약속했다. 철거된 사람은 보상 안치실을 제 3 자에게 별도로 판매하고, 철거된 사람은 먼저 보상 안치집을 받을 것을 요구하면 지지해야 한다.
사실, 이 사법해석은 철거 보상 배치 협정을 우선적으로 고려하고 있다. 철거 보상 배치 계약이 다른 상품 주택 매매 계약과 충돌할 때 철거 보상 배치 계약에 따른 철거인에게 특별한 보호를 해준다. 바로 사법해석이 철거 보상 안치협의에 대한 특수한 효력으로, 철거인에게는 제 3 인보다 먼저 약속한 주택을 얻을 권리가 있으며, 철거 보상 안치협정에 따라 제 3 인에 대항하여 실체적 이익을 확보할 수 있다. 이 점을 간과하면 철거보상안치인 합의로 상품주택 교체협정으로 만들어지면 우선권이 상실될 수 있다. 결국 집은 철거해야 하고, 약속한 집은 얻을 수 없어, 크게 떠들어댔다. 또 국가가 주택 철거의 재산권 교환으로 얻은 주택에 특혜를 주고, 상품주택 교체로 얻은 주택에는 특혜가 없는 것도 철거인의 이익과 관련된 한 방면이다.